杭州的沈先生和老马原系同事。沈先生在杭州有好几套房子，不符合认购经济适用房的条件。老马具有认购经济适用房的资格，经申报，认购了位于杭州市江干区九堡镇的一套面积为117平方米的经济适用房，但因无资金购买，准备放弃购买这套经济适用房。沈先生夫妇听说后找到老马，并与老马夫妇达成了“转让协议”。
　　该协议约定，沈先生支付购房款519743.95元，并借给老马2万元，待房子交付使用后再借给老马1.1万元，如以后老马夫妇将该房产权过户给沈先生，就不必归还两笔共计3.1万元借款。同时，老马夫妇要将购房合同、购房款收据、相关房屋产权证件等及时交付沈先生。双方还约定，如果老马夫妇违约，除归还沈先生的购房款、借款及其他费用外，还应另支付沈先生违约金35万元。
　　协议签订后，沈家便按约给了老马3.1万元的借款及519743.95元购房款。
　　2007年12月7日，开发商向老马交付了经济适用房，可老马却未依约将房子交付给沈家使用，而是卖了自有的小套房，准备装修后自住。沈家得知真相后，多次找老马要求交房或退还房款，并用木条将该房封死，试图阻止老马装修并入住。
　　可老马夫妇既不将该房屋交付给沈先生夫妇使用，又无能力及时归还购房款，经多次协商无果，沈先生将老马夫妇告上了法院。
　　在法院庭审过程中，老马承认双方协议买卖经济适用房是事实，沈先生也确实支付了3.1万元的好处费。不过，老马认为，协议无法履行的根本原因是国家对经济适用房转让进行了严格限制。
　　2008年4月30日，江干区法院对杭州首起私下交易经济适用房引发的纠纷，作出一审判决。法院判决认为，双方协议违反了国家有关法律法规，在客观上损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，属无效民事行为。至于沈先生要求返还款项的诉请，法院认为这是合同无效的法律后果之一，因此判令另一方退还其购房款(包括3.1万元好处费)。但是，驳回了原告要求被告支付违约金等其他诉讼请求。
　　
　　点评：胡勇军（浙江海通联合律师事务所律师）
　　
　　经济适用房是政府限定销售价格与对象，以保本微利价格面向城市低收入和住房困难者销售的保障性住房。
　　本案中，原、被告双方所签协议虽含有“经济适用房在国家政策允许上市交易过户前由原告无偿使用、政策允许交易后办理过户手续”这一貌似合法的约定，但事实上，涉案房屋除以被告名义与房产开发公司签订买卖合同外，协议的付款主义务由原告承担，房屋占有、使用主权利也约定由原告行使，因此这一协议实为经济适用房的转让协议。
　　可原、被告双方的协议却违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《经济适用住房管理办法》的相关规定，客观上损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，属违规交易经济适用住房，应认定为无效民事行为，双方签订的协议也属于无效合同。
　　鉴于原、被告之间的转让协议被判无效，被告理应返还原告所支付的涉案费用。同理，由于协议无效，违约金条款自然也就不具有约束力，原告的违约金诉请将无法获得支持。也就是说，沈先生只能要求返还购房款，却白白损失了所支付购房款的两年利息。
　　目前，随着房地产市场不断升温，个别不属于低收入阶层的人，常常通过非法手段获得经济适用住房，从而赚取高额价差利润。本案中沈先生的行为即属于这种情形。在此，特别提醒广大投资者，一定要依法进行投资和理财，切不可为了追求高额的利润和回报，不惜冒违法风险，通过非法形式进行投资，否则不但收益没有法律保障，反而会造成重大经济损失。