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【摘要】随着GIS技术的发展与成熟，GIS技术也逐渐应用到了社会管理和社会生活的各个方面，房产管理也不例外，GIS能提高其管理的自动化程度，大大提高房产管理的工作效率。本文作者主要就基于GIS技术的房产测绘系统设计与实现相关问题进行了探讨。
【关键词】GIS技术；房产测绘；系统设计
中图分类号：N945.23文献标识码： A 文章编号：
1房产测绘和地理信息系统概述
1.1 房产测绘
房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量等信息及利用状况的专业测绘。房地产测绘细分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，进行房地产的基础平面图测绘。房地产项目测绘，是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、薄、数据等开展的测绘活动。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中它最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。
1.2 地理信息系统
地理信息系统(Geographic Information System，简称GIS)是六十年代开始迅速发展起来的地理学研究技术，是多种学科交叉的产物。它以地理空间数据库为基础，在计算机软硬件的支持下，对空间相关数据进行采集、管理、操作、模拟和显示，并采用地理模型分析方法，适时提供多种空间和动态的地理信息，为地理决策服务而建立起来的计算机技术系统，是集计算机图形学、几何学、信息学、地理学等多门学科于一体的综合性高新技术，其最大的特点就是同时具备空间数据的处理功能和属性数据的处理功能。
地理信息系统由计算机系统、地理数据和用户组成，通过对地理数据的集成、存储、检索、操作和分析，生成并输出各种地理信息，以便解决复杂的规划和管理问题，为地理科学研究和地理决策服务。
2房地产管理中引入GIS的重要意义
随着城市建设和房产交易在我国的发展,为房屋登记提供服务的房产测绘变得尤为重要。然而由于城市房屋产权变更频繁,许多城市房产测绘数据的生产、管理效率低下,很难适应当前信息化、现代化的要求,因此开发房产测绘信息系统成为亟待解决的重要课题。
目前国内市场也存在着一些房产测量绘图软件,但这些软件大多是基于AutoCAD的LISP语言开发,运行效率较低,更重要的是在这些软件中房屋单元图形数据和属性数据无法对应连接,因此也就不能实现图形属性的交互查询,更不能自动地生成房屋分层分户平面图,所有这些使得房产测量绘图效率仍然不高,且错误在所难免。
地理信息系统(GIS)以其强大空间、属性数据的生产、管理、查询能力正广泛的应用于国土、规划、市政、通信、军事等社会各个领域,并且取得了极大的社会和经济效益。充分利用GIS的图属互联思想,以此设计开发新的房产测绘系统,无疑会极大的减轻作业人员的工作强度、加快业务的办理进程,并且能够将房产数据融入到城市的地理信息数据库中,为整个城市的地理空间信息化建设提供数据支持。
3房产测绘系统分析
房产测绘系统所针对的主要用户是房地产测绘单位及房屋登记部门,其最终目标是辅助测绘人员快速绘制出房屋的分層分户平面图,并以最新的国家标准为基础精确的计算出所测房屋的套内面积和公共分摊面积,统计各类信息、生成统计表格及自动配置图形,以此提高图形绘制和面积计算的速度,改善配发房产证的工作效率和工作质量。
要实现上述目标,系统必须实现5个方面的具体内容。
1.图形内容方面。建立附图和层图的关联关系,通过层图直接生成附图。规范图层设置,把图形要素严格按照图层规定存放,便于管理及查询。
2.操作方面。操作方式简便快捷,通过屏幕选择方式定义各面积单元,并能自动检测图形的封闭情况。
3.图形与属性关系方面。建立图形面积单元实体与其门牌、房号等属性的双向挂接,实现图形、属性的双向查询,并维护数据的一致性。
4.面积分摊方面。依据国家标准,采用合理的数据结构、规范面积分摊流程,建立科学、合理、全面的面积分摊模型。
5.成果入库管理方面。规范成果数据,使房产测量成果数据能够按照相关的空间数据库标准被纳入统一空间数据库管理体系。
以上5项具体内容中,图形与属性的双向挂接是系统功能实现的关键之处,也是GIS技术在系统功能中的具体体现,只有实现了这一点,才能保证图形、属性数据的一致性,实现双向查询,自动生成房屋的分层分户平面图以及最终成果数据进入统一的空间数据库管理系统之中。
4 系统的设计实现
4.1 系统作业流程设计
规范的系统作业流程是搭建系统框架的前提,通过对房产测绘单位实际工作过程的分析,设计出房产测绘系统的主要流程,包括环境定制、房产绘图、面积分摊及成果输出等具体过程。
4.2 系统模块划分与功能设计
基于二级客户机/服务器模式,基于GIS技术的房产测绘系统模块划分如图1所示。
图1系统模块结构
1.数据服务器：数据服务器提供数据统一的存取管理功能,对属性数据采用大型的关系型空间数据库(如Oracle或SQL Server)进行管理,而对于系统所生产的图形数据,则以文件方式按照一定的目录结构组织于服务器端,图形单元和属性记录之间通过内部标识相互关联。
2.客户端：客户端通过集成化的应用程序直接面向用户提供特定的系统功能,该应用程序又被划分为图形绘制、属性录入、面积计算、空间查询和结果输出5大模块,所有模块以服务器端数据为基础,主要实现以下功能：
（1）图形绘制模块,主要包括环境定制、绘制层图、总图、自动生成分户图以及图形的标注功能;（2）属性录入模块,定义图形的各单元及分摊项目,并为这些所定义的要素录入门牌、房号、楼层等属性;（3）面积计算模块,通过所定义的单元及分摊项目,按照一定的数学模型,计算个单元的套内面积、分摊面积;（4）空间查询模块,主要完成由图形单元查询其各项属性以及由特定属性查找图上要素的双向查询功能;（5）成果输出模块,主要包括图形及各项统计报表的打印输出。
3.数据库设计
数据库设计是系统实现的关键,基于前面所设计的系统作业流程,我们可以建立以下的数据库结构(见图2)。
图2绘图系统数据库结构
上述数据库各表分别记录了案件本身以及所测房屋各结构项、分摊项的门牌、房号、楼层、面积等信息,各表以惟一的案件编号相关联,协同完成房产测绘的房产绘图与面积分摊任务。
4.3 系统实现
采用上述设计思路,我们可以在Windows平台上采用VC++6.0和AutoCAD Object ARX开发工具包开发实现了一个基于二级客户机/服务器模式的房产测绘系统。
1.系统开发工具简介
AutoCAD是美国Autodesk公司著名的CAD软件,由于其简便的操作和强大的图形处理功能而被广泛应用于各设计单位,更为重要的是AutoCAD采用开放式的体系结构,允许用户通过二次开发来扩展新的功能和设计各种应用程序,ObjectARX就是继Auto Lisp, ADS之后的第3代开发环境。因此我们可以选择通过ObjectARX开发包在AutoCAD的基础上开发实现房产测绘系统。
以ObjectARX开发的程序不再是一个独立的进程,而是和AutoCAD共享同一地址空间的动态链接库,它能够直接利用访问CAD的内核,从而在运行期间实时扩展CAD具有的类及功能,建立与CAD本身固有命令相同操作方式的新命令。此外,ObjectARX与VC++6.0具有紧密的结合,能够充分利用微软基本类库(MFC)和Windows资源,方便、高效的开发出具有典型Windows风格的CAD应用程序。
2.系统实现途径及关键技术
系统的实现采用了基于客户机/服务器的二级结构,服务器端以Oracle9i作为数据平台,管理属性数据并控制用户登录,图形数据则以文件方式按一定的规则存于相应目录之下。客户端通过VC++和ObjectARX的二次开发完成所有的环境定义和图形绘制工作,通过ADO(数据访问对象)连接服务器端Oracle数据库,存取图形各单元项目的属性信息。
在图形绘制和单元、分摊项目定义完成以后,依据房产面积分摊数学模型进行面积分摊计算,分摊结果存入数据库中的分摊结果表,最后检索数据库中单元结构表的单元记录,反向查找到它所对应的图形单元,以此自动生成测量房屋的分层分户平面图。
整个系统的实现过程中,ObjectARX能够完成所有CAD绘图功能,ADO能够实现服务器端Oracle数据库的数据存取功能,而如何实現图形与属性的相互关联、双向检索成为系统实现的关键问题。
GIS(地理信息系统)技术为这一关键问题提供了解决方案,在GIS系统中,图形要素带通常都带有大量的属性信息,这些属性信息与图形要素通过共享相同的标识码而相互关联,因此本系统也利用惟一的标识码来关联图形元素及其属性。具体实现是定义图形单元及分摊项目要素时,为该要素生成一个惟一的编号,并利用ObjectARX将该编号存为该图形元素的扩展数据(AutoCAD中一种特定数据),同时该编号也被ADO存入了后台的Oracle数据库,这样便在图形及属性间就通过改编号建立了相互连接,从而能够实现空间查询。正是因为这种双向空间查询能力使得该系统能够由单元结构表中记录检索到相应的单元结构图形,自动生成分层分户平面图,这也是该系统优于其他房产测绘系统之处。
结束语
作为对空间数据进行采集、存储、更新、分析、输出等的处理工具，GIS为人们的日常生活提供了方便。运用GIS技术构建的房产测绘信息管理系统正是从人们日常生活需求出发，建立综合数据库，提供快捷的查询工具，形象生动的图形工具和其他高效的辅助分析工具，使更多的人能够方便直观地了解房产信息，使地理信息系统真正成为服务大众，共享资源的工具。
参考文献
[1]徐爱俊,黄全义,罗年学,等.房产勘丈与面积分摊信息系统研究[J].测绘通报,2002,(11).
[2]杨平,裴亚波,等.基于GIS技术的房产测绘系统的设计与实现[J].北京测绘,2004,(2).
[3]石伟伟.数字房产关键技术研究与实践[D].北京:中国科学院地理科学与资源研究所,2005.
【关键词】GIS技术；房产测绘；系统设计
中图分类号：N945.23文献标识码： A 文章编号：
1房产测绘和地理信息系统概述
1.1 房产测绘
房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量等信息及利用状况的专业测绘。房地产测绘细分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，进行房地产的基础平面图测绘。房地产项目测绘，是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、薄、数据等开展的测绘活动。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中它最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。
1.2 地理信息系统
地理信息系统(Geographic Information System，简称GIS)是六十年代开始迅速发展起来的地理学研究技术，是多种学科交叉的产物。它以地理空间数据库为基础，在计算机软硬件的支持下，对空间相关数据进行采集、管理、操作、模拟和显示，并采用地理模型分析方法，适时提供多种空间和动态的地理信息，为地理决策服务而建立起来的计算机技术系统，是集计算机图形学、几何学、信息学、地理学等多门学科于一体的综合性高新技术，其最大的特点就是同时具备空间数据的处理功能和属性数据的处理功能。
地理信息系统由计算机系统、地理数据和用户组成，通过对地理数据的集成、存储、检索、操作和分析，生成并输出各种地理信息，以便解决复杂的规划和管理问题，为地理科学研究和地理决策服务。
2房地产管理中引入GIS的重要意义
随着城市建设和房产交易在我国的发展,为房屋登记提供服务的房产测绘变得尤为重要。然而由于城市房屋产权变更频繁,许多城市房产测绘数据的生产、管理效率低下,很难适应当前信息化、现代化的要求,因此开发房产测绘信息系统成为亟待解决的重要课题。
目前国内市场也存在着一些房产测量绘图软件,但这些软件大多是基于AutoCAD的LISP语言开发,运行效率较低,更重要的是在这些软件中房屋单元图形数据和属性数据无法对应连接,因此也就不能实现图形属性的交互查询,更不能自动地生成房屋分层分户平面图,所有这些使得房产测量绘图效率仍然不高,且错误在所难免。
地理信息系统(GIS)以其强大空间、属性数据的生产、管理、查询能力正广泛的应用于国土、规划、市政、通信、军事等社会各个领域,并且取得了极大的社会和经济效益。充分利用GIS的图属互联思想,以此设计开发新的房产测绘系统,无疑会极大的减轻作业人员的工作强度、加快业务的办理进程,并且能够将房产数据融入到城市的地理信息数据库中,为整个城市的地理空间信息化建设提供数据支持。
3房产测绘系统分析
房产测绘系统所针对的主要用户是房地产测绘单位及房屋登记部门,其最终目标是辅助测绘人员快速绘制出房屋的分層分户平面图,并以最新的国家标准为基础精确的计算出所测房屋的套内面积和公共分摊面积,统计各类信息、生成统计表格及自动配置图形,以此提高图形绘制和面积计算的速度,改善配发房产证的工作效率和工作质量。
要实现上述目标,系统必须实现5个方面的具体内容。
1.图形内容方面。建立附图和层图的关联关系,通过层图直接生成附图。规范图层设置,把图形要素严格按照图层规定存放,便于管理及查询。
2.操作方面。操作方式简便快捷,通过屏幕选择方式定义各面积单元,并能自动检测图形的封闭情况。
3.图形与属性关系方面。建立图形面积单元实体与其门牌、房号等属性的双向挂接,实现图形、属性的双向查询,并维护数据的一致性。
4.面积分摊方面。依据国家标准,采用合理的数据结构、规范面积分摊流程,建立科学、合理、全面的面积分摊模型。
5.成果入库管理方面。规范成果数据,使房产测量成果数据能够按照相关的空间数据库标准被纳入统一空间数据库管理体系。
以上5项具体内容中,图形与属性的双向挂接是系统功能实现的关键之处,也是GIS技术在系统功能中的具体体现,只有实现了这一点,才能保证图形、属性数据的一致性,实现双向查询,自动生成房屋的分层分户平面图以及最终成果数据进入统一的空间数据库管理系统之中。
4 系统的设计实现
4.1 系统作业流程设计
规范的系统作业流程是搭建系统框架的前提,通过对房产测绘单位实际工作过程的分析,设计出房产测绘系统的主要流程,包括环境定制、房产绘图、面积分摊及成果输出等具体过程。
4.2 系统模块划分与功能设计
基于二级客户机/服务器模式,基于GIS技术的房产测绘系统模块划分如图1所示。
图1系统模块结构
1.数据服务器：数据服务器提供数据统一的存取管理功能,对属性数据采用大型的关系型空间数据库(如Oracle或SQL Server)进行管理,而对于系统所生产的图形数据,则以文件方式按照一定的目录结构组织于服务器端,图形单元和属性记录之间通过内部标识相互关联。
2.客户端：客户端通过集成化的应用程序直接面向用户提供特定的系统功能,该应用程序又被划分为图形绘制、属性录入、面积计算、空间查询和结果输出5大模块,所有模块以服务器端数据为基础,主要实现以下功能：
（1）图形绘制模块,主要包括环境定制、绘制层图、总图、自动生成分户图以及图形的标注功能;（2）属性录入模块,定义图形的各单元及分摊项目,并为这些所定义的要素录入门牌、房号、楼层等属性;（3）面积计算模块,通过所定义的单元及分摊项目,按照一定的数学模型,计算个单元的套内面积、分摊面积;（4）空间查询模块,主要完成由图形单元查询其各项属性以及由特定属性查找图上要素的双向查询功能;（5）成果输出模块,主要包括图形及各项统计报表的打印输出。
3.数据库设计
数据库设计是系统实现的关键,基于前面所设计的系统作业流程,我们可以建立以下的数据库结构(见图2)。
图2绘图系统数据库结构
上述数据库各表分别记录了案件本身以及所测房屋各结构项、分摊项的门牌、房号、楼层、面积等信息,各表以惟一的案件编号相关联,协同完成房产测绘的房产绘图与面积分摊任务。
4.3 系统实现
采用上述设计思路,我们可以在Windows平台上采用VC++6.0和AutoCAD Object ARX开发工具包开发实现了一个基于二级客户机/服务器模式的房产测绘系统。
1.系统开发工具简介
AutoCAD是美国Autodesk公司著名的CAD软件,由于其简便的操作和强大的图形处理功能而被广泛应用于各设计单位,更为重要的是AutoCAD采用开放式的体系结构,允许用户通过二次开发来扩展新的功能和设计各种应用程序,ObjectARX就是继Auto Lisp, ADS之后的第3代开发环境。因此我们可以选择通过ObjectARX开发包在AutoCAD的基础上开发实现房产测绘系统。
以ObjectARX开发的程序不再是一个独立的进程,而是和AutoCAD共享同一地址空间的动态链接库,它能够直接利用访问CAD的内核,从而在运行期间实时扩展CAD具有的类及功能,建立与CAD本身固有命令相同操作方式的新命令。此外,ObjectARX与VC++6.0具有紧密的结合,能够充分利用微软基本类库(MFC)和Windows资源,方便、高效的开发出具有典型Windows风格的CAD应用程序。
2.系统实现途径及关键技术
系统的实现采用了基于客户机/服务器的二级结构,服务器端以Oracle9i作为数据平台,管理属性数据并控制用户登录,图形数据则以文件方式按一定的规则存于相应目录之下。客户端通过VC++和ObjectARX的二次开发完成所有的环境定义和图形绘制工作,通过ADO(数据访问对象)连接服务器端Oracle数据库,存取图形各单元项目的属性信息。
在图形绘制和单元、分摊项目定义完成以后,依据房产面积分摊数学模型进行面积分摊计算,分摊结果存入数据库中的分摊结果表,最后检索数据库中单元结构表的单元记录,反向查找到它所对应的图形单元,以此自动生成测量房屋的分层分户平面图。
整个系统的实现过程中,ObjectARX能够完成所有CAD绘图功能,ADO能够实现服务器端Oracle数据库的数据存取功能,而如何实現图形与属性的相互关联、双向检索成为系统实现的关键问题。
GIS(地理信息系统)技术为这一关键问题提供了解决方案,在GIS系统中,图形要素带通常都带有大量的属性信息,这些属性信息与图形要素通过共享相同的标识码而相互关联,因此本系统也利用惟一的标识码来关联图形元素及其属性。具体实现是定义图形单元及分摊项目要素时,为该要素生成一个惟一的编号,并利用ObjectARX将该编号存为该图形元素的扩展数据(AutoCAD中一种特定数据),同时该编号也被ADO存入了后台的Oracle数据库,这样便在图形及属性间就通过改编号建立了相互连接,从而能够实现空间查询。正是因为这种双向空间查询能力使得该系统能够由单元结构表中记录检索到相应的单元结构图形,自动生成分层分户平面图,这也是该系统优于其他房产测绘系统之处。
结束语
作为对空间数据进行采集、存储、更新、分析、输出等的处理工具，GIS为人们的日常生活提供了方便。运用GIS技术构建的房产测绘信息管理系统正是从人们日常生活需求出发，建立综合数据库，提供快捷的查询工具，形象生动的图形工具和其他高效的辅助分析工具，使更多的人能够方便直观地了解房产信息，使地理信息系统真正成为服务大众，共享资源的工具。
参考文献
[1]徐爱俊,黄全义,罗年学,等.房产勘丈与面积分摊信息系统研究[J].测绘通报,2002,(11).
[2]杨平,裴亚波,等.基于GIS技术的房产测绘系统的设计与实现[J].北京测绘,2004,(2).
[3]石伟伟.数字房产关键技术研究与实践[D].北京:中国科学院地理科学与资源研究所,2005.