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（上）研究生毕业6年想当房奴都难
看中的房子，根本买不起
研究生毕业快6年了，我和女朋友也都30岁出头了。古人都说三十而立，而我们却是三十难立：无论是成家还是立业，都还没有眉目，甚至连结婚用的一套房子都买不起。但结婚的事儿已到眼前，硬着头皮也得买房。
3月底全国两会刚结束时，报纸、电视都还在预测房价将稳中有降。本想再等等看，可到了4月份，关于房地产市场的报道“风云突变”，大部分都在说北京房地产出现回暖了。5月过半，情况还没什么改观，我怎么能坐得住啊？
房产中介的业务员小郭带我们看的第一套房子就不错：115平方米两居室，南北通透，精装修，楼层也适中，在9楼。各方面都很不错，但价格也相当“可观”——280万元。小郭跟我说，刚过完春节的时候这套房子才卖270万。看来几个月的等待确实也没占到什么便宜。
看完房子跟小郭回到他们店里，他给我算了一下买这套房子的花费：
初步估计，这套房子能贷款180万。如果按照还款20年、等额本息还款法还款、利率享受基准利率八五折优惠的条件计算，每个月还款1.2万元；除贷款外，剩下的100万元房款、7万多元的中介费、4万多元的契税、2万多元的个人所得税以及其他费用，加起来将近120万元，就要自己想办法筹备了。
算完之后，小郭还特别强调，这套房子不愁卖，因为有一个很大的优势，就是房本已经满5年，省去了5.6%的营业税，有将近16万元呢。
可对于我来说，一个月还贷1.2万元意味着什么呢？我和女朋友工资加起来不到1.5万元，还贷之后，就剩下不到3000元可以支配，3000元两个人在北京过日子估计很不现实。
更要命的是，工作5年，我和女朋友的存款加起来也不过30万元，如果买这套房，就意味着还要父母出100多万元。上了18年学，本以为找了一份还不错的工作，不用再让父母有什么负担，也有经济实力回馈他们了。如果再因自己的一套房子让他们如此操劳，让我情何以堪？
先不想那么多了，明天跟房东进一步谈谈价格再说吧。
“优柔寡断”，错失买房“良机”
5月16日，一到小郭的店里，他就跟我说，上次看的房子已经卖了。昨天晚上谈成的，合同全部签完都快12点了。看来这边的房子还真是不愁卖。我不买，也有其他人买。心里不禁为昨天的“优柔寡断”涌起一阵自责。
其實，今天上班的时候我一直在思考买房的必要性。租房也可以结婚，但总不是办法。现在租的一居室每个月租金3500元，占去我工资的一半。如果不买房子，相当于要为房东打工半个月，想想都觉得难受。而且，房租不可能不涨价吧？结婚后不能住在一居室吧？两居室肯定更贵吧？换来换去不麻烦吗？
不少人曾预测，今年的房价可能稳中有降。他们认为，调控已经影响了人们对于房地产市场“不看好”的预期。这种预期，会拖慢房地产市场需求释放的速度；而开发商以及房地产投机者迫于资金压力，不得不采用各种办法消化库存，导致房地产市场供给增加。供给需求一高一低，价格理应稳中有降。
可是，现在情况好像不一样了，人们对房地产市场的预期在悄悄变化。不仅是我，旁边不少朋友都已经开始看房子准备出手了。我看的几个楼盘的价格已经开始稳中有升了。昨天的例子恐怕就是最好的“教训”。如果还不下定决心，可能又要错失买房 “良机”了。
所以说，房子还是要买，但凭自己的积蓄和收入水平，只能先买一套面积小点的一居室了，也不能指望父母来北京跟着自己过好日子了。
努力，加油！让我早日成为“房奴”吧！
一个月过去，房价又涨了不少
前一段时间工作太忙了，一直也没能抽出时间来看房子。6月20日，我再次来到国美第一城，小区外混乱的交通、不太过关的物业没什么改观，房子的价格却涨了不少。
小郭说，上个月280万元的那套房子，现在少说也能卖到285万元。我想了想，要是上个月买下那套房子现在再卖掉，不到一个月的时间，就快把自己一年的工资赚回来了！
7月28日，早晨7点就被一家中介的电话叫醒了，说已经给我约好3套房子的业主，从9点开始轮着看房。等我急急忙忙淋着雨赶过去，中介竟然说一个都没约到，还要把我带到东五环外的一个新楼盘去看房……诚信安在啊！
不可否认，中介工作比较辛苦，这么多天看房过程中我也感觉到了。一家中介公司的业务员小赵曾跟我说，他们的工作很不“体面”：打电话给房东要看房东脸色、约客户要看客户脸色；无论寒暑，只要有客户，就要带着去看房；到业主家看房要穿鞋套，看多了还怕人家嫌烦……工作虽然辛苦，可收入却不高。小赵上个月卖了一套总价150万元的房子，中介费4万多，他只拿到1000多元。
中介业务员的辛苦有目共睹，但成交一套房子，要交总房款2.7%的中介费，也不是个小数目。对于买房人来说，中介服务主要是“打电话告知有一个房源——带着去看房子——约双方见面谈价格——签约”，这些服务值不值几万元，值得探讨。
看了20多套房，终于有眉目
11月14日，终于把房子的事情定下来了。房子是一套一居室，一厅一室一卫，面积不到50平方米，对于我们两个人来说面积也只能说够用，更别提让父母过来一起住了。房子的房龄比较长，上世纪60年代的砖混结构。小区没有物业，楼道里卫生环境自然好不到哪里去。离工作单位不近，公交车也要将近一个小时的路程。
半年下来，我也看过不下20套房：从春天看到冬天，从城里看到城外；看了二手房，也看了新房。坐过公交车，也骑过自行车，甚至还打车去看过房子。跟着中介看过房，也自己找熟人看过房……山重水复，柳暗花明，现在买房的事情总算有了个结果。
虽然这套房子有很多缺点，但最大的优点就是价格，120万元的总价在我的承受范围之内：自己的存款基本上可以支付房子的首付，只需父母再提供20多万就可以了；贷款每个月还款4000多元，节省一点还可以承受。 在喜忧混杂，喜好像略大于忧的状态下，我出手买下了这套面积不到50平米，上世纪60年代建成的老房子。我之所以欣喜，是因为我终于在北京有了自己的婚房，而老家的亲戚朋友听闻我在北京买房子结婚了，都竖起大拇指夸我有出息，这让我哭笑不得。
（中）售楼员不堪工作压力，辞职曝楼市黑幕
算账：真让人郁闷
售楼员小蔡今年28岁，大学毕业快5年了，家住汉阳郊区，但销售的楼盘在徐东，每天都要花费一两个小时在公交车上。之所以这么辛苦也要抗，因为他心中有一个梦想：希望能在徐东有一套自己的房子。
小蔡入行四年，经历了楼市起伏。2010年楼市火爆时，他最好的销售业绩是每月卖出10套房源，月工资加提成1万多。2011年楼市低谷，成交量下滑，收入自然不高。2012年楼市回暖，收入又回升。他给自己算了一笔账：按照卖一套房提成500元算，我要差不多卖完1000套房子，才能买一套属于自己的两室一居的小房子。
客户：销售公司花钱买来
“开盘售罄”、“日光盘”……现在很多楼盘都经常宣称楼盘销售火爆，不少购房者也反映参与摇号买房抢不到心仪的房源。小蔡说，这些“热销”真真假假，购房者很难分辨。小蔡透露，为了确保“开门红”， 他所在的销售公司开盘前会花钱买“假客户”，先交个定金定房子，开盘完了再退。
“买了再退”露出的“狐狸尾巴”是，购房者常常会发现当初抢不到的房源，或者当初开发商宣称已“售罄”的房子，过了段时间后又上市了。
忽悠：先提价后“优惠”
“X万抵X万”，“认筹优惠X万”，这些都是购房者熟悉的卖房优惠。小蔡说，事实上一套房子的定价开发商早就已拟定好了，说折扣多少都是在开发商定价的基础上往上提了然后再打折。比如开发商将某套房定价100万，售楼员给购房者报价就会是150万，然后再打折，“X万抵X万”。
这种虚报价格其实也有“狐狸尾巴”，购房者如果向不同售楼员询问价格，如果能表现出很有诚意买房，得到的报价往往会不一样。
房源：“声东击西”忽悠人
小蔡称房地产“水”很深，有时明明卖的是A房，售楼员就是要指B房子给购房者看，很多第一次买房的人听得稀里糊涂的，几次被“忽悠”下来出手买房的人不少。
通常，只要合同一签，买房的人想反悔都没门了。而且后续的纠纷，另有其他部门专业的法律人士负责，和自己没多大关系了。
小蔡说，做销售员要胆子大、会忽悠才能挣到“外快”，像他这样“胆小”的只能赚点佣金，至于把房东的房子加价再买给客户赚差价，自己还没有那个能力和胆量。更让人难以接受的是，一旦业绩不好，公司便以各种理由克扣或拖欠工资。在这种压力下，小蔡和几个同事觉得实在呆不下去，只能以离职的方式表达自己玩不起“售楼的游戏”。
（下）中国房地产商的赚钱数据
1、假如有占地面积为10000平方米的地A，打算在这块地上起90000平方米的建筑面积B。
2、我是房地产发展商，我拿地A，拿地价C是2500元/平方米；建楼的基本成本D（毛坯房）是1800元/平方米；各项税金，利息等E是1500元/平方米；预计的利润F是2700元/平方米，其他隐蔽费用由CDEF中消化，那么房屋起好后，我的卖价至少应为G=C+D+E+F
=2500+1800+1500+2700=8500元/平米。
3、OK，我的全部房子都销售一空了，我的销售额H是多少？
H=B*G=90000*8500=765000000（7.65亿）。
4、那么，我的利润I呢？
I=B*F=90000*2700=243000000（2.43亿）。
5、销售额-利润，就是投资成本J（我们可以这么计算），也就是说，J=H-I=7.65亿-2.43亿=5.22亿。
6、这需要的5.22亿怎么来？我在打算要这块地A时，我的资金是很少的，那我通过关系，官商关系、利益关系等，通过不对等的担保，从银行这边获得贷款，达到一定的百分比后，我凑齐了拿地所需费用2.5亿中的20%，或者30%，或者60%，我们算是1.5亿吧，而贷款的利息，税金我们已计算在E中了。拿地成功后，房地产商直接将这块地A又向银行抵押，要求贷款，按照相关规定，基本是房屋封頂后银行才接受贷款，因此，在封顶的过程中，房地产商的资金链是比较紧张的，只要熬过这段时间，到封顶后，那么，这90000平方米建筑面积B可以贷款的数额大概为4.5-5.5亿，我们就算它5亿吧。（但是，在早5、7年前，这方面的规定还有很多空子钻，不一定要封顶后才能贷款，封顶前可能这楼已经给抵押出去了）
7、很明显，房地产商把楼房抵押贷款之后，我拿到了5亿，再来支付给之前向银行借的拿地的贷款比如说1.5亿，支付给施工单位钱，给材料商的钱，支付一些大额的税金、利息等。反正这5亿是从银行借的，风险在于银行，房地产商基本上只需要承担一定的利息而已。事实上，把拿地的贷款还清之后，房地产商的日子就好过很多了。为什么？少了一大笔利息要继续支出。
8、但是这5亿还是要继续缴纳费用的，这笔利息虽然算在E里，但是能尽量在最短的时间内交纳，那么我要付出的利息也就更少，而且，说不定施工单位、材料商也在拼命地向房地产商追钱；这时，房地产商最常用的一招，就是开始对外销售，或者外部/内部认购，我们之前已假设房子卖得很好，很快房子全部被认购，房地产商和客户的合同可以这样要求：先缴纳3万块定金，1个月内交清10%的购房款，在3个月内缴清95%的购房款等。
9、买的人越来越多，很快，房地产商就有了大把资金，这样，可以应付这5亿-1.5亿=3.5亿的负担了，毕竟施工单位，材料商在房地产商面前都不是强势的主，都很容易处理。这样，5亿的负担，在3个月或半年，1年以内，就处理掉了，还大赚了一笔。
10、这样，房地产商基本上没花自己什么钱，光靠从银行贷款得来的钱，把风险转嫁给了银行，就自己大赚了2.43亿元。神奇吧！（如果真的有自己经营不下了，那大不了就把这烂尾楼抵押回给银行，反正钱本来也不是自己的）
11、有时候，利用与政府官员的关系，房地产商的拿地价C可以是0元/平方米，但是，房地产商不会因为这样而把8500元/平方米的房子降低到6500元/平方米，所以这2500元/平方米*10000平方米=2.5亿的原来拿地成本，变成了自己的利润了，那么房地产商的利润又变为2.43+2.5=4.93亿。
12、很多时候，房地产商在与规划院协商时，对容积率进行修改，这样，原本在10000平方米的地上建90000平方米的建筑面积的，通过修改容积率，可以建98000平方米的建筑面积，增加的8000平方米，自然也很好销售，这其中房地产商又大赚了一笔。
13、同时，随着市场的需求，房地产商的预计利润F可以是3700元，4700元，5700元……反正再高价的房子，也有人买。但是实际上，建楼的成本才多少？我很诚实地透露，在广州、深圳、上海地区，如果是高层住宅毛坯房，连土建和水电，建造成本才在1250-1450元/平方米之间。如果是独栋别墅，成本更低。
14、但是，作为房地产商，单单靠空手套白狼是不行的，要不然人人都能这样做了，你首先还是要充足的资金，要有钱做底子，还要与政府职能部门领导层有过硬关系，你才玩得起这么大的资本运作游戏，缺任何一样，都有很大的风险，在这里，我就不说这些了。所以说，就算你懂得内幕，但不是人人都能做房地产老总的。
编辑 倚天
《商道》杂志QQ⑥群号：287760029
看中的房子，根本买不起
研究生毕业快6年了，我和女朋友也都30岁出头了。古人都说三十而立，而我们却是三十难立：无论是成家还是立业，都还没有眉目，甚至连结婚用的一套房子都买不起。但结婚的事儿已到眼前，硬着头皮也得买房。
3月底全国两会刚结束时，报纸、电视都还在预测房价将稳中有降。本想再等等看，可到了4月份，关于房地产市场的报道“风云突变”，大部分都在说北京房地产出现回暖了。5月过半，情况还没什么改观，我怎么能坐得住啊？
房产中介的业务员小郭带我们看的第一套房子就不错：115平方米两居室，南北通透，精装修，楼层也适中，在9楼。各方面都很不错，但价格也相当“可观”——280万元。小郭跟我说，刚过完春节的时候这套房子才卖270万。看来几个月的等待确实也没占到什么便宜。
看完房子跟小郭回到他们店里，他给我算了一下买这套房子的花费：
初步估计，这套房子能贷款180万。如果按照还款20年、等额本息还款法还款、利率享受基准利率八五折优惠的条件计算，每个月还款1.2万元；除贷款外，剩下的100万元房款、7万多元的中介费、4万多元的契税、2万多元的个人所得税以及其他费用，加起来将近120万元，就要自己想办法筹备了。
算完之后，小郭还特别强调，这套房子不愁卖，因为有一个很大的优势，就是房本已经满5年，省去了5.6%的营业税，有将近16万元呢。
可对于我来说，一个月还贷1.2万元意味着什么呢？我和女朋友工资加起来不到1.5万元，还贷之后，就剩下不到3000元可以支配，3000元两个人在北京过日子估计很不现实。
更要命的是，工作5年，我和女朋友的存款加起来也不过30万元，如果买这套房，就意味着还要父母出100多万元。上了18年学，本以为找了一份还不错的工作，不用再让父母有什么负担，也有经济实力回馈他们了。如果再因自己的一套房子让他们如此操劳，让我情何以堪？
先不想那么多了，明天跟房东进一步谈谈价格再说吧。
“优柔寡断”，错失买房“良机”
5月16日，一到小郭的店里，他就跟我说，上次看的房子已经卖了。昨天晚上谈成的，合同全部签完都快12点了。看来这边的房子还真是不愁卖。我不买，也有其他人买。心里不禁为昨天的“优柔寡断”涌起一阵自责。
其實，今天上班的时候我一直在思考买房的必要性。租房也可以结婚，但总不是办法。现在租的一居室每个月租金3500元，占去我工资的一半。如果不买房子，相当于要为房东打工半个月，想想都觉得难受。而且，房租不可能不涨价吧？结婚后不能住在一居室吧？两居室肯定更贵吧？换来换去不麻烦吗？
不少人曾预测，今年的房价可能稳中有降。他们认为，调控已经影响了人们对于房地产市场“不看好”的预期。这种预期，会拖慢房地产市场需求释放的速度；而开发商以及房地产投机者迫于资金压力，不得不采用各种办法消化库存，导致房地产市场供给增加。供给需求一高一低，价格理应稳中有降。
可是，现在情况好像不一样了，人们对房地产市场的预期在悄悄变化。不仅是我，旁边不少朋友都已经开始看房子准备出手了。我看的几个楼盘的价格已经开始稳中有升了。昨天的例子恐怕就是最好的“教训”。如果还不下定决心，可能又要错失买房 “良机”了。
所以说，房子还是要买，但凭自己的积蓄和收入水平，只能先买一套面积小点的一居室了，也不能指望父母来北京跟着自己过好日子了。
努力，加油！让我早日成为“房奴”吧！
一个月过去，房价又涨了不少
前一段时间工作太忙了，一直也没能抽出时间来看房子。6月20日，我再次来到国美第一城，小区外混乱的交通、不太过关的物业没什么改观，房子的价格却涨了不少。
小郭说，上个月280万元的那套房子，现在少说也能卖到285万元。我想了想，要是上个月买下那套房子现在再卖掉，不到一个月的时间，就快把自己一年的工资赚回来了！
7月28日，早晨7点就被一家中介的电话叫醒了，说已经给我约好3套房子的业主，从9点开始轮着看房。等我急急忙忙淋着雨赶过去，中介竟然说一个都没约到，还要把我带到东五环外的一个新楼盘去看房……诚信安在啊！
不可否认，中介工作比较辛苦，这么多天看房过程中我也感觉到了。一家中介公司的业务员小赵曾跟我说，他们的工作很不“体面”：打电话给房东要看房东脸色、约客户要看客户脸色；无论寒暑，只要有客户，就要带着去看房；到业主家看房要穿鞋套，看多了还怕人家嫌烦……工作虽然辛苦，可收入却不高。小赵上个月卖了一套总价150万元的房子，中介费4万多，他只拿到1000多元。
中介业务员的辛苦有目共睹，但成交一套房子，要交总房款2.7%的中介费，也不是个小数目。对于买房人来说，中介服务主要是“打电话告知有一个房源——带着去看房子——约双方见面谈价格——签约”，这些服务值不值几万元，值得探讨。
看了20多套房，终于有眉目
11月14日，终于把房子的事情定下来了。房子是一套一居室，一厅一室一卫，面积不到50平方米，对于我们两个人来说面积也只能说够用，更别提让父母过来一起住了。房子的房龄比较长，上世纪60年代的砖混结构。小区没有物业，楼道里卫生环境自然好不到哪里去。离工作单位不近，公交车也要将近一个小时的路程。
半年下来，我也看过不下20套房：从春天看到冬天，从城里看到城外；看了二手房，也看了新房。坐过公交车，也骑过自行车，甚至还打车去看过房子。跟着中介看过房，也自己找熟人看过房……山重水复，柳暗花明，现在买房的事情总算有了个结果。
虽然这套房子有很多缺点，但最大的优点就是价格，120万元的总价在我的承受范围之内：自己的存款基本上可以支付房子的首付，只需父母再提供20多万就可以了；贷款每个月还款4000多元，节省一点还可以承受。 在喜忧混杂，喜好像略大于忧的状态下，我出手买下了这套面积不到50平米，上世纪60年代建成的老房子。我之所以欣喜，是因为我终于在北京有了自己的婚房，而老家的亲戚朋友听闻我在北京买房子结婚了，都竖起大拇指夸我有出息，这让我哭笑不得。
（中）售楼员不堪工作压力，辞职曝楼市黑幕
算账：真让人郁闷
售楼员小蔡今年28岁，大学毕业快5年了，家住汉阳郊区，但销售的楼盘在徐东，每天都要花费一两个小时在公交车上。之所以这么辛苦也要抗，因为他心中有一个梦想：希望能在徐东有一套自己的房子。
小蔡入行四年，经历了楼市起伏。2010年楼市火爆时，他最好的销售业绩是每月卖出10套房源，月工资加提成1万多。2011年楼市低谷，成交量下滑，收入自然不高。2012年楼市回暖，收入又回升。他给自己算了一笔账：按照卖一套房提成500元算，我要差不多卖完1000套房子，才能买一套属于自己的两室一居的小房子。
客户：销售公司花钱买来
“开盘售罄”、“日光盘”……现在很多楼盘都经常宣称楼盘销售火爆，不少购房者也反映参与摇号买房抢不到心仪的房源。小蔡说，这些“热销”真真假假，购房者很难分辨。小蔡透露，为了确保“开门红”， 他所在的销售公司开盘前会花钱买“假客户”，先交个定金定房子，开盘完了再退。
“买了再退”露出的“狐狸尾巴”是，购房者常常会发现当初抢不到的房源，或者当初开发商宣称已“售罄”的房子，过了段时间后又上市了。
忽悠：先提价后“优惠”
“X万抵X万”，“认筹优惠X万”，这些都是购房者熟悉的卖房优惠。小蔡说，事实上一套房子的定价开发商早就已拟定好了，说折扣多少都是在开发商定价的基础上往上提了然后再打折。比如开发商将某套房定价100万，售楼员给购房者报价就会是150万，然后再打折，“X万抵X万”。
这种虚报价格其实也有“狐狸尾巴”，购房者如果向不同售楼员询问价格，如果能表现出很有诚意买房，得到的报价往往会不一样。
房源：“声东击西”忽悠人
小蔡称房地产“水”很深，有时明明卖的是A房，售楼员就是要指B房子给购房者看，很多第一次买房的人听得稀里糊涂的，几次被“忽悠”下来出手买房的人不少。
通常，只要合同一签，买房的人想反悔都没门了。而且后续的纠纷，另有其他部门专业的法律人士负责，和自己没多大关系了。
小蔡说，做销售员要胆子大、会忽悠才能挣到“外快”，像他这样“胆小”的只能赚点佣金，至于把房东的房子加价再买给客户赚差价，自己还没有那个能力和胆量。更让人难以接受的是，一旦业绩不好，公司便以各种理由克扣或拖欠工资。在这种压力下，小蔡和几个同事觉得实在呆不下去，只能以离职的方式表达自己玩不起“售楼的游戏”。
（下）中国房地产商的赚钱数据
1、假如有占地面积为10000平方米的地A，打算在这块地上起90000平方米的建筑面积B。
2、我是房地产发展商，我拿地A，拿地价C是2500元/平方米；建楼的基本成本D（毛坯房）是1800元/平方米；各项税金，利息等E是1500元/平方米；预计的利润F是2700元/平方米，其他隐蔽费用由CDEF中消化，那么房屋起好后，我的卖价至少应为G=C+D+E+F
=2500+1800+1500+2700=8500元/平米。
3、OK，我的全部房子都销售一空了，我的销售额H是多少？
H=B*G=90000*8500=765000000（7.65亿）。
4、那么，我的利润I呢？
I=B*F=90000*2700=243000000（2.43亿）。
5、销售额-利润，就是投资成本J（我们可以这么计算），也就是说，J=H-I=7.65亿-2.43亿=5.22亿。
6、这需要的5.22亿怎么来？我在打算要这块地A时，我的资金是很少的，那我通过关系，官商关系、利益关系等，通过不对等的担保，从银行这边获得贷款，达到一定的百分比后，我凑齐了拿地所需费用2.5亿中的20%，或者30%，或者60%，我们算是1.5亿吧，而贷款的利息，税金我们已计算在E中了。拿地成功后，房地产商直接将这块地A又向银行抵押，要求贷款，按照相关规定，基本是房屋封頂后银行才接受贷款，因此，在封顶的过程中，房地产商的资金链是比较紧张的，只要熬过这段时间，到封顶后，那么，这90000平方米建筑面积B可以贷款的数额大概为4.5-5.5亿，我们就算它5亿吧。（但是，在早5、7年前，这方面的规定还有很多空子钻，不一定要封顶后才能贷款，封顶前可能这楼已经给抵押出去了）
7、很明显，房地产商把楼房抵押贷款之后，我拿到了5亿，再来支付给之前向银行借的拿地的贷款比如说1.5亿，支付给施工单位钱，给材料商的钱，支付一些大额的税金、利息等。反正这5亿是从银行借的，风险在于银行，房地产商基本上只需要承担一定的利息而已。事实上，把拿地的贷款还清之后，房地产商的日子就好过很多了。为什么？少了一大笔利息要继续支出。
8、但是这5亿还是要继续缴纳费用的，这笔利息虽然算在E里，但是能尽量在最短的时间内交纳，那么我要付出的利息也就更少，而且，说不定施工单位、材料商也在拼命地向房地产商追钱；这时，房地产商最常用的一招，就是开始对外销售，或者外部/内部认购，我们之前已假设房子卖得很好，很快房子全部被认购，房地产商和客户的合同可以这样要求：先缴纳3万块定金，1个月内交清10%的购房款，在3个月内缴清95%的购房款等。
9、买的人越来越多，很快，房地产商就有了大把资金，这样，可以应付这5亿-1.5亿=3.5亿的负担了，毕竟施工单位，材料商在房地产商面前都不是强势的主，都很容易处理。这样，5亿的负担，在3个月或半年，1年以内，就处理掉了，还大赚了一笔。
10、这样，房地产商基本上没花自己什么钱，光靠从银行贷款得来的钱，把风险转嫁给了银行，就自己大赚了2.43亿元。神奇吧！（如果真的有自己经营不下了，那大不了就把这烂尾楼抵押回给银行，反正钱本来也不是自己的）
11、有时候，利用与政府官员的关系，房地产商的拿地价C可以是0元/平方米，但是，房地产商不会因为这样而把8500元/平方米的房子降低到6500元/平方米，所以这2500元/平方米*10000平方米=2.5亿的原来拿地成本，变成了自己的利润了，那么房地产商的利润又变为2.43+2.5=4.93亿。
12、很多时候，房地产商在与规划院协商时，对容积率进行修改，这样，原本在10000平方米的地上建90000平方米的建筑面积的，通过修改容积率，可以建98000平方米的建筑面积，增加的8000平方米，自然也很好销售，这其中房地产商又大赚了一笔。
13、同时，随着市场的需求，房地产商的预计利润F可以是3700元，4700元，5700元……反正再高价的房子，也有人买。但是实际上，建楼的成本才多少？我很诚实地透露，在广州、深圳、上海地区，如果是高层住宅毛坯房，连土建和水电，建造成本才在1250-1450元/平方米之间。如果是独栋别墅，成本更低。
14、但是，作为房地产商，单单靠空手套白狼是不行的，要不然人人都能这样做了，你首先还是要充足的资金，要有钱做底子，还要与政府职能部门领导层有过硬关系，你才玩得起这么大的资本运作游戏，缺任何一样，都有很大的风险，在这里，我就不说这些了。所以说，就算你懂得内幕，但不是人人都能做房地产老总的。
编辑 倚天
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