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到2010年末，我国约有2600多万户城镇中低收入家庭通过实物保障性住房的方式或租赁补贴的方式解决了住房困难。“十二五”期间，我国还将开工建设保障性住房和棚户区改造住房3600万套。到2015年末，城镇住房保障覆盖率预计将达到25%。我国住房保障事业进入了加速发展阶段。要清醒地认识到，随着保障房大规模竣工投入使用，保障房的准入、退出和运营管理成为亟待加强的薄弱环节。保障房能否真正分配给中低收入群众、能否真正用于改善住房困难、保障房资源能否循环使用，是把保障性安居工程这件好事办好的关键。
一、我国在加强保障房管理方面的积极探索
各地在保障房管理方面积极探索实践，涌现了很多值得推广的经验。比如上海市通过建立科学、高效的信息化收入核对机制，较好解决了保障对象经济状况核对问题。2009年7月，上海市出台了《居民经济状况核对办法》，据此建立了居民经济状况“电子比对专线”，共涵盖14个部门和单位。2010年底，上海市经济适用住房两个试点区共有2418户家庭进入“电子比对专线”程序，通过核对发现有220户家庭不符合申请条件，检出率约9.1%。值得一提的是，上海市与主要中资银行和中国证券登记结算有限公司上海分公司签订合作协议，使“电子比对专线”具备了银行存款及沪市股票的信息查询功能。在2010年底的试点审核中，发现了个别家庭拥有大额银行存款或股票财富，存在瞒报存款账户、证券账户等行为，“电子比对专线”的财产核对效果非常明显。上海市在银行存款和证券收入核对两大难点问题上取得的经验，值得其它城市借鉴。
成都市对保障对象实施动态监管。成都市住房保障管理信息系统通过与房屋权属登记系统及商品房网上签约系统联动，对保障对象的房产情况进行实时跟踪，保障对象的住房情况一旦发生变化，系统将自动预警，提示对保障对象的保障资格进行复核，从而真正实现了保障准入退出的动态监管。成都市还通过强化物业管理严把“使用关”，成立了由政府投资的物业管理公司，所有保障房小区全部由该公司管理，对保障对象入住后实施动态监管，确保政府关于保障房合理使用的有关规定得到严格执行。在收取物业管理费、水电费、燃气费时，物业管理人员会通过比对缴费人与保障对象家庭成员预留的照片，及时发现出借、出租、转租、空置等现象，纠正违规使用的现象，提高保障房使用效率。广州市中心6区已经实现住房保障管理系统市、区、街三级联网，覆盖全市约90%以上的登记在册低收入住房困难家庭，该系统也从对人、对房的管理延伸到物业管理，可实时掌握小区住户的家庭情况和房屋使用情况。广州市还采用面面通、PDA、视频监控等科技手段，确保保障房资源规范使用。
二、当前保障房管理中存在的问题
一是保障房申请对象的收入、资产审核难度大。居民收入和财产信息广泛分布在银行、证券、住房、民政、社保、工商、税务、公安等部门，大部分城市还没有做到各部门信息的互联互通，要全面获得和汇总保障对象经济信息非常困难。审核存款、证券等金融资产尤其困难。根据调研掌握的情况，除上海市外，我国其他城市的保障房资格审查平台都没有纳入银行、证券等部门，造成了经济信息审核不完整。
二是保障房使用效率有待提高。从调研情况看，部分城市的保障房存在转租、出租、出借、空置等现象。目前国家还没有出台具有操作意义的保障房违规使用处罚办法，也没有明确主管部门的执法资格，使得有关部门难以对保障房违规使用行为进行有效处理。有的城市出台了地方性法规，但处罚较轻。如广州市对于骗取住房保障和违规出租、出借保障性住房的行为，只能作出收回房屋、追缴租金，以及5年内不得申请住房保障的处理。处罚力度小，违规使用利益大，保障房违规使用现象屡禁不止。
三是部分地方保障房建设面积偏大。保障房面积过大，中低收入群体会觉得住在这样的房子里也是可以接受的，努力工作以改善居住条件的意愿会降低，最终导致经济社会发展动力减弱，容易患上社会福利病。
四是保障房退出难，资源难以循环使用。各地经常出现已不符合保障标准的保障对象拒不退出保障房的现象，有关部门即使申请法院强制执行也很难执行到位。根据《民事诉讼法》以及最高人民法院有关解释，法院在执行中需要“保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品”。因此，通过司法途径实现保障对象退出非常困难。退出难的另一个原因是现有住房保障存在“悬崖效应”，保障对象退出保障房后生活水平会大幅下降，导致其想尽办法拖延退出。
五是保障房物业管理问题突出。现有的《物业管理条例》是针对个人拥有完全产权的商品房管理问题而作出的规范，对保障房中政府的产权如何体现没有明确规定，不能完全适应保障房小区物业管理的需要。在集中建设的保障房小区内，低收入人群大量集聚，给物业管理及其他社会管理部门带来了巨大的挑战。配套建设的保障房也存在物业管理难题。如果按照商品房标准向配套建设的保障房住户收取物业费，低收入家庭承担不起，以至于部分城市出现将配建保障房单独隔离出来、不提供物业服务的现象。
三、关于农民工住房保障问题
人口计生委的《中国流动人口发展报告》显示，53.4%的流动人口家庭人均居住面积不足10平方米，64.4%的流动人口现住房内没有独立洗澡设施，50.7%没有独立厨房，45.4%没有独立卫生间，28.9%没有独立管道自来水。从统筹城乡发展、建设和谐社会、促进社会公平的角度看，改善农民工居住条件、扩大农民工住房保障覆盖面势在必行。
前边提到2015年的25%住房保障覆盖率，分母是城镇常住人口家庭，也就是说2015年建成的保障房套数占届时城镇常住人口家庭的25%。但是，从调研情况看，几乎所有城市保障房供应都有严格的户籍限制，绝大部分保障房只供应给本地非农户籍家庭。这可能导致“十二五”末农民工住房保障覆盖率基本为零，而非农户籍家庭住房保障覆盖率约为32.6%，大大高于政府的目标覆盖率20%。根据目前的农民工住房政策，“十二五”末农民工住房保障覆盖率达到10%将是一个非常了不起的成就，即便如此，届时非农户籍家庭住房保障覆盖率也将接近30%。对于一个处于社会主义初级阶段的国家，30%的住房保障覆盖率是否过高，城镇户籍中低收入住房困难家庭是否有30%那么多。 目前已有不少城市出现了保障房结构性供大于求的苗头。比如成都市2010年城市居民人均可支配收入为20835元，三口之家年均可支配收入为6.25万元。而成都市中心城区廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和公共租赁住房保障家庭的年收入准入线标准分别为2.8万、5万、7万和10万元。经济适用住房收入准入线相当于平均收入的80%，公共租赁住房的收入准入线高达平均收入的1.6倍。同时，成都各类住房保障家庭的住房面积准入标准均为16平方米/人。可见，无论是收入标准，还是面积标准，成都住房保障准入条件基本没有继续放宽的余地了。如果不调整准入条件中的户籍要求，成都保障房将面临供过于求的情形。许多其他城市也存在类似问题。
综上所述，降低农民工的住房保障门槛，既有紧迫性，也有可行性。但将农民工纳入城镇住房保障也面临诸多问题。一是我国城乡差距、区域差距大，如果不加限制地、不加区别地放宽住房保障户籍要求，部分明星城市的保障房供应可能永远满足不了需求，城市规模会无限膨胀。二是大多数农民工就业稳定性差，工作地点流动性强，选择永久性居住地的过程较长。保障房供给与其需求匹配有一定难度。三是为农民工提供多大程度的住房保障，与一个城市的存量住房状况、财政支付能力紧密相关。住房供应充足的城市，可以为农民工提供更多的保障房。住房供应紧张的城市，为农民工提供保障房就需要有相当的财政实力。四是享受城镇住房保障的家庭在农村宅基地处置问题。如何既改善农民工在城市的居住条件，又不浪费宝贵土地资源，需要进一步研究。
四、加强保障房管理的几点建议
首先，充分利用现代信息技术手段，加强保障性住房准入、使用管理。应重点总结上海市在收入、资产核对方面，成都市、广州市在保障房使用管理方面的成功经验。建立统一的居民经济状况核查系统，直接审查申请家庭的住房、收入、存款、股市、社保、纳税、公积金等方面的情况，从而全面了解申请家庭的实际经济状况。建立住房保障与水、电、燃气等公用事业部门以及物业管理公司的信息共享机制，及时掌握保障房的使用状况，避免出现保障房空置现象。加紧开发保障对象身份识别系统，如在保障房小区安装指纹识别门禁卡系统，坚决杜绝保障房转租、出租、出借和空置等违规使用行为。
其次，严格控制保障房建设面积标准。人口众多、资源相对不足是我国的基本国情，尤其是我国耕地资源紧缺，这对住房建设与消费产生了极大的约束。严格控制保障房建设面积，是引导合理住房消费、建立符合国情的住房消费模式的基本要求。小户型保障房，不仅节省了土地、保护了耕地，还有助于引导中高收入群体的商品房消费向小户型靠拢。同时，小户型保障房也可激励中低收入群众努力工作，通过提高收入改善居住条件，为经济社会发展提供不竭动力。
第三，探索创新租金补贴方式，根据保障对象家庭收入不同给予差别化补贴，避免出现“悬崖效应”。按照“市场租金、租补分离、分层补贴”的原则，政府先对租住保障房的家庭收取市场化租金，然后再根据家庭收入不同给予不同程度的补贴。可以设定一个合理的住房消费收入比（即家庭住房消费支出占家庭可支配收入的比重，在西方发达国家通常为30%），租住保障房的家庭，住房消费支出超过家庭可支配收入30%的部分，由政府进行补贴。随着保障对象收入的提高，政府给予的补贴逐步减少。当其收入提高到一定水平，住房消费支出低于可支配收入的30%时，政府也就不再给予补贴，该家庭自然就退出了政府的住房保障。
第四，加强和改善保障房物业管理。调整政府住房保障资金投入方向，从重点支持开工建设，再到建设与管理并重，最后逐步转移到以维修、养护和管理为主，确保保障房后续使用管理的资金需求。积极研究探讨在保障房物业管理中体现政府产权人角色的方式和方法。保障房物业管理既要满足保障对象的合理要求，也要体现政府的意愿，确保保障房得到合理使用。比如，政府有权委托物业公司定期入户调查保障房使用情况、拒绝非保障对象入住保障房等。
第五，稳步、有序、差别化地放宽农民工住房保障的准入条件。坚持因地制宜、分步推进的原则，逐步把有稳定劳动关系并在城镇居住一定年限的农民工及其家属纳入城镇住房保障体系。大中小城市要有所区别，大中城市要合理控制住房保障准入条件放宽的节奏，中小城市和小城镇要根据实际加快放宽准入条件，切实让城镇住房保障体系惠及所有的常住人口家庭。要做好农村宅基地处置工作。农村集体土地变性为城镇国有土地并对外转让时，应按照市场规律进行交易，所得收益原则上全部归原土地使用人所有。继续完善城乡建设用地增减挂钩和占补平衡试点工作，加快推进农村宅基地整理复垦，做好复垦评估和监督工作，切实增加耕地数量，提高耕地质量，避免土地资源闲置浪费。
五、管好用好保障房的长远考虑
实施住房限购措施，对于遏制不合理住房需求、控制房价过高过快上涨，具有积极意义。但从长远来看，应当允许一个家庭购买多套住房，但是一个家庭不能同时使用多套住房，或者说同时使用多套住房的成本很高。居民购买房产后必须保证这些房子有人住，不能空置。如果空置，政府就要收很高的房屋空置税。空置房屋既占用了宝贵的土地资源，又吸纳了大量的社会资金，却没有改善居民的居住条件，因此征收某种形式的房屋空置税在道义上是讲得通的。在征收房屋空置税的基础上，只要竣工与家庭户数相匹配的住宅数，无论房屋产权归谁所有，最终都能实现住有所居。征收房屋空置税是保障房管理长远政策设计的政策基础。有研究显示，“十二五”末，我国城镇住房整体上将达到供需平衡，即至少户均一套成套住宅。同时，保障性住房覆盖面达到25%左右，保障房供应充足。这是保障房管理长远政策设计的前提和物质基础。
在上述两个基础之上，保障房管理只要把握住两点就行，一是保障房面积要小，二是保障房只能用于自住。保障房准入、退出门槛可以放得很宽。从极端情况看，即使年收入超过千万、拥有多套住房的家庭，也可以允许其租住保障房。主要原因有：一是保障房面积小，严格控制在60平方米以内，从整个社会角度看，高收入群体租住保障房，实际上是节约了土地资源。二是保障房实行“分层补贴”，高收入人群租住保障房需缴纳市场租金，且保障房只能用于自住，不能出借、出租、转租和空置，这就堵住了部分人通过保障房牟利的口子。三是由于普遍征收房屋空置税，租住保障房的富人家庭的原有住房也会对外出租，满足其他家庭的居住需求，不至于浪费。所以说，在城镇住房供需平衡和普遍征收房屋空置税的前提下，如果保障房的建筑面积严格控制在60平方米以内，则保障房管理的核心在于怎么用，而不是谁在用。只要确保保障房用于自住，就没有必要对保障房的准入、退出施加限制。
〔国家自然科学基金项目（项目编号：70573007）和国家社科基金重大招标项目（项目编号：06&ZD037）资助〕
（马庆林，1979年生，河北保定人，住房和城乡建设部住房改革与发展司，北京大学博士后流动站）
一、我国在加强保障房管理方面的积极探索
各地在保障房管理方面积极探索实践，涌现了很多值得推广的经验。比如上海市通过建立科学、高效的信息化收入核对机制，较好解决了保障对象经济状况核对问题。2009年7月，上海市出台了《居民经济状况核对办法》，据此建立了居民经济状况“电子比对专线”，共涵盖14个部门和单位。2010年底，上海市经济适用住房两个试点区共有2418户家庭进入“电子比对专线”程序，通过核对发现有220户家庭不符合申请条件，检出率约9.1%。值得一提的是，上海市与主要中资银行和中国证券登记结算有限公司上海分公司签订合作协议，使“电子比对专线”具备了银行存款及沪市股票的信息查询功能。在2010年底的试点审核中，发现了个别家庭拥有大额银行存款或股票财富，存在瞒报存款账户、证券账户等行为，“电子比对专线”的财产核对效果非常明显。上海市在银行存款和证券收入核对两大难点问题上取得的经验，值得其它城市借鉴。
成都市对保障对象实施动态监管。成都市住房保障管理信息系统通过与房屋权属登记系统及商品房网上签约系统联动，对保障对象的房产情况进行实时跟踪，保障对象的住房情况一旦发生变化，系统将自动预警，提示对保障对象的保障资格进行复核，从而真正实现了保障准入退出的动态监管。成都市还通过强化物业管理严把“使用关”，成立了由政府投资的物业管理公司，所有保障房小区全部由该公司管理，对保障对象入住后实施动态监管，确保政府关于保障房合理使用的有关规定得到严格执行。在收取物业管理费、水电费、燃气费时，物业管理人员会通过比对缴费人与保障对象家庭成员预留的照片，及时发现出借、出租、转租、空置等现象，纠正违规使用的现象，提高保障房使用效率。广州市中心6区已经实现住房保障管理系统市、区、街三级联网，覆盖全市约90%以上的登记在册低收入住房困难家庭，该系统也从对人、对房的管理延伸到物业管理，可实时掌握小区住户的家庭情况和房屋使用情况。广州市还采用面面通、PDA、视频监控等科技手段，确保保障房资源规范使用。
二、当前保障房管理中存在的问题
一是保障房申请对象的收入、资产审核难度大。居民收入和财产信息广泛分布在银行、证券、住房、民政、社保、工商、税务、公安等部门，大部分城市还没有做到各部门信息的互联互通，要全面获得和汇总保障对象经济信息非常困难。审核存款、证券等金融资产尤其困难。根据调研掌握的情况，除上海市外，我国其他城市的保障房资格审查平台都没有纳入银行、证券等部门，造成了经济信息审核不完整。
二是保障房使用效率有待提高。从调研情况看，部分城市的保障房存在转租、出租、出借、空置等现象。目前国家还没有出台具有操作意义的保障房违规使用处罚办法，也没有明确主管部门的执法资格，使得有关部门难以对保障房违规使用行为进行有效处理。有的城市出台了地方性法规，但处罚较轻。如广州市对于骗取住房保障和违规出租、出借保障性住房的行为，只能作出收回房屋、追缴租金，以及5年内不得申请住房保障的处理。处罚力度小，违规使用利益大，保障房违规使用现象屡禁不止。
三是部分地方保障房建设面积偏大。保障房面积过大，中低收入群体会觉得住在这样的房子里也是可以接受的，努力工作以改善居住条件的意愿会降低，最终导致经济社会发展动力减弱，容易患上社会福利病。
四是保障房退出难，资源难以循环使用。各地经常出现已不符合保障标准的保障对象拒不退出保障房的现象，有关部门即使申请法院强制执行也很难执行到位。根据《民事诉讼法》以及最高人民法院有关解释，法院在执行中需要“保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品”。因此，通过司法途径实现保障对象退出非常困难。退出难的另一个原因是现有住房保障存在“悬崖效应”，保障对象退出保障房后生活水平会大幅下降，导致其想尽办法拖延退出。
五是保障房物业管理问题突出。现有的《物业管理条例》是针对个人拥有完全产权的商品房管理问题而作出的规范，对保障房中政府的产权如何体现没有明确规定，不能完全适应保障房小区物业管理的需要。在集中建设的保障房小区内，低收入人群大量集聚，给物业管理及其他社会管理部门带来了巨大的挑战。配套建设的保障房也存在物业管理难题。如果按照商品房标准向配套建设的保障房住户收取物业费，低收入家庭承担不起，以至于部分城市出现将配建保障房单独隔离出来、不提供物业服务的现象。
三、关于农民工住房保障问题
人口计生委的《中国流动人口发展报告》显示，53.4%的流动人口家庭人均居住面积不足10平方米，64.4%的流动人口现住房内没有独立洗澡设施，50.7%没有独立厨房，45.4%没有独立卫生间，28.9%没有独立管道自来水。从统筹城乡发展、建设和谐社会、促进社会公平的角度看，改善农民工居住条件、扩大农民工住房保障覆盖面势在必行。
前边提到2015年的25%住房保障覆盖率，分母是城镇常住人口家庭，也就是说2015年建成的保障房套数占届时城镇常住人口家庭的25%。但是，从调研情况看，几乎所有城市保障房供应都有严格的户籍限制，绝大部分保障房只供应给本地非农户籍家庭。这可能导致“十二五”末农民工住房保障覆盖率基本为零，而非农户籍家庭住房保障覆盖率约为32.6%，大大高于政府的目标覆盖率20%。根据目前的农民工住房政策，“十二五”末农民工住房保障覆盖率达到10%将是一个非常了不起的成就，即便如此，届时非农户籍家庭住房保障覆盖率也将接近30%。对于一个处于社会主义初级阶段的国家，30%的住房保障覆盖率是否过高，城镇户籍中低收入住房困难家庭是否有30%那么多。 目前已有不少城市出现了保障房结构性供大于求的苗头。比如成都市2010年城市居民人均可支配收入为20835元，三口之家年均可支配收入为6.25万元。而成都市中心城区廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和公共租赁住房保障家庭的年收入准入线标准分别为2.8万、5万、7万和10万元。经济适用住房收入准入线相当于平均收入的80%，公共租赁住房的收入准入线高达平均收入的1.6倍。同时，成都各类住房保障家庭的住房面积准入标准均为16平方米/人。可见，无论是收入标准，还是面积标准，成都住房保障准入条件基本没有继续放宽的余地了。如果不调整准入条件中的户籍要求，成都保障房将面临供过于求的情形。许多其他城市也存在类似问题。
综上所述，降低农民工的住房保障门槛，既有紧迫性，也有可行性。但将农民工纳入城镇住房保障也面临诸多问题。一是我国城乡差距、区域差距大，如果不加限制地、不加区别地放宽住房保障户籍要求，部分明星城市的保障房供应可能永远满足不了需求，城市规模会无限膨胀。二是大多数农民工就业稳定性差，工作地点流动性强，选择永久性居住地的过程较长。保障房供给与其需求匹配有一定难度。三是为农民工提供多大程度的住房保障，与一个城市的存量住房状况、财政支付能力紧密相关。住房供应充足的城市，可以为农民工提供更多的保障房。住房供应紧张的城市，为农民工提供保障房就需要有相当的财政实力。四是享受城镇住房保障的家庭在农村宅基地处置问题。如何既改善农民工在城市的居住条件，又不浪费宝贵土地资源，需要进一步研究。
四、加强保障房管理的几点建议
首先，充分利用现代信息技术手段，加强保障性住房准入、使用管理。应重点总结上海市在收入、资产核对方面，成都市、广州市在保障房使用管理方面的成功经验。建立统一的居民经济状况核查系统，直接审查申请家庭的住房、收入、存款、股市、社保、纳税、公积金等方面的情况，从而全面了解申请家庭的实际经济状况。建立住房保障与水、电、燃气等公用事业部门以及物业管理公司的信息共享机制，及时掌握保障房的使用状况，避免出现保障房空置现象。加紧开发保障对象身份识别系统，如在保障房小区安装指纹识别门禁卡系统，坚决杜绝保障房转租、出租、出借和空置等违规使用行为。
其次，严格控制保障房建设面积标准。人口众多、资源相对不足是我国的基本国情，尤其是我国耕地资源紧缺，这对住房建设与消费产生了极大的约束。严格控制保障房建设面积，是引导合理住房消费、建立符合国情的住房消费模式的基本要求。小户型保障房，不仅节省了土地、保护了耕地，还有助于引导中高收入群体的商品房消费向小户型靠拢。同时，小户型保障房也可激励中低收入群众努力工作，通过提高收入改善居住条件，为经济社会发展提供不竭动力。
第三，探索创新租金补贴方式，根据保障对象家庭收入不同给予差别化补贴，避免出现“悬崖效应”。按照“市场租金、租补分离、分层补贴”的原则，政府先对租住保障房的家庭收取市场化租金，然后再根据家庭收入不同给予不同程度的补贴。可以设定一个合理的住房消费收入比（即家庭住房消费支出占家庭可支配收入的比重，在西方发达国家通常为30%），租住保障房的家庭，住房消费支出超过家庭可支配收入30%的部分，由政府进行补贴。随着保障对象收入的提高，政府给予的补贴逐步减少。当其收入提高到一定水平，住房消费支出低于可支配收入的30%时，政府也就不再给予补贴，该家庭自然就退出了政府的住房保障。
第四，加强和改善保障房物业管理。调整政府住房保障资金投入方向，从重点支持开工建设，再到建设与管理并重，最后逐步转移到以维修、养护和管理为主，确保保障房后续使用管理的资金需求。积极研究探讨在保障房物业管理中体现政府产权人角色的方式和方法。保障房物业管理既要满足保障对象的合理要求，也要体现政府的意愿，确保保障房得到合理使用。比如，政府有权委托物业公司定期入户调查保障房使用情况、拒绝非保障对象入住保障房等。
第五，稳步、有序、差别化地放宽农民工住房保障的准入条件。坚持因地制宜、分步推进的原则，逐步把有稳定劳动关系并在城镇居住一定年限的农民工及其家属纳入城镇住房保障体系。大中小城市要有所区别，大中城市要合理控制住房保障准入条件放宽的节奏，中小城市和小城镇要根据实际加快放宽准入条件，切实让城镇住房保障体系惠及所有的常住人口家庭。要做好农村宅基地处置工作。农村集体土地变性为城镇国有土地并对外转让时，应按照市场规律进行交易，所得收益原则上全部归原土地使用人所有。继续完善城乡建设用地增减挂钩和占补平衡试点工作，加快推进农村宅基地整理复垦，做好复垦评估和监督工作，切实增加耕地数量，提高耕地质量，避免土地资源闲置浪费。
五、管好用好保障房的长远考虑
实施住房限购措施，对于遏制不合理住房需求、控制房价过高过快上涨，具有积极意义。但从长远来看，应当允许一个家庭购买多套住房，但是一个家庭不能同时使用多套住房，或者说同时使用多套住房的成本很高。居民购买房产后必须保证这些房子有人住，不能空置。如果空置，政府就要收很高的房屋空置税。空置房屋既占用了宝贵的土地资源，又吸纳了大量的社会资金，却没有改善居民的居住条件，因此征收某种形式的房屋空置税在道义上是讲得通的。在征收房屋空置税的基础上，只要竣工与家庭户数相匹配的住宅数，无论房屋产权归谁所有，最终都能实现住有所居。征收房屋空置税是保障房管理长远政策设计的政策基础。有研究显示，“十二五”末，我国城镇住房整体上将达到供需平衡，即至少户均一套成套住宅。同时，保障性住房覆盖面达到25%左右，保障房供应充足。这是保障房管理长远政策设计的前提和物质基础。
在上述两个基础之上，保障房管理只要把握住两点就行，一是保障房面积要小，二是保障房只能用于自住。保障房准入、退出门槛可以放得很宽。从极端情况看，即使年收入超过千万、拥有多套住房的家庭，也可以允许其租住保障房。主要原因有：一是保障房面积小，严格控制在60平方米以内，从整个社会角度看，高收入群体租住保障房，实际上是节约了土地资源。二是保障房实行“分层补贴”，高收入人群租住保障房需缴纳市场租金，且保障房只能用于自住，不能出借、出租、转租和空置，这就堵住了部分人通过保障房牟利的口子。三是由于普遍征收房屋空置税，租住保障房的富人家庭的原有住房也会对外出租，满足其他家庭的居住需求，不至于浪费。所以说，在城镇住房供需平衡和普遍征收房屋空置税的前提下，如果保障房的建筑面积严格控制在60平方米以内，则保障房管理的核心在于怎么用，而不是谁在用。只要确保保障房用于自住，就没有必要对保障房的准入、退出施加限制。
〔国家自然科学基金项目（项目编号：70573007）和国家社科基金重大招标项目（项目编号：06&ZD037）资助〕
（马庆林，1979年生，河北保定人，住房和城乡建设部住房改革与发展司，北京大学博士后流动站）