论文部分内容阅读
摘 要:廉租房是我国住房保障体系的重要组成部分。目前,我国内地城市廉租房建设与管理存在一些突出问题。一是廉租房规划建设采取集中建设的布局模式,在实施中出现公共服务设施不配套等一些不尽如人意的地方;二是廉租房住户退出难问题日益凸显,成为困扰政府主管部门的最大难点;三是廉租房建设在管理体制创新等方面需要进一步完善。因此,有必要整合现阶段我国有关廉租房的政策法规,借鉴香港、广州、上海等地推行廉租房的实践经验,使我国内地城市廉租房建设与管理真正走上健康发展轨道。
关键词:我国内地城市;廉租房;建设与管理
中图分类号:F287.8文献标识码:A
文章编号:1003—0751(2009)06—0123—04
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低收入且住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房。廉租房的分配方式以租金补贴为主,实物配租和租金减免为辅。近年来,随着我国内地城市房价的居高不下,为广大低收入困难家庭提供廉租住房工作引起各级政府的高度重视和社会各界的广泛关注。在这种形势下,我国城市廉租房的建设与管理也成为社会热点问题之一。本文将依据现阶段国家廉租房的政策法规,在汲取香港、上海和广州等地推行廉租房实践经验的基础上,对我国内地城市廉租房建设与管理的若干问题进行分析,以期引发政府和社会各界的深入思考。
一、我国内地城市廉租房规划建设的布局模式
廉租房规划建设是廉租房工作的重要组成部分,它是一项复杂的系统工程,其规划建设布局模式对城市的发展有着深远影响。从我国城市廉租房规划建设的布局模式看,大体有三种情况:一是廉租房住宅小区建设,二是与商业住宅楼盘组合建设,三是回购城市的分散型住房。目前我国大多数城市廉租房规划建设采取集中建设的布局模式。2004年,北京建成第一个廉租房项目——广渠门北里廉租房小区,安置约300户低收入家庭租户。目前郑州市在建的金水区“康苑居”廉租房小区项目是河南省廉租房集中建设的最大项目,建成后将提供1200套廉租房用于实物配租。
各地廉租房住宅小区的集中建设对于解决当前大批城市低收入家庭的租住困难问题起到重要的作用。但是,近年来这种集中布局的模式在实施中也出现一些不尽如人意的地方。第一,在规划布局上,一些地方将廉租房集中建在城市远郊,公交、医院、学校等公共服务设施均不配套,这给住户的工作、生活和学习带来诸多不便,因此许多符合条件的低收入困难家庭不愿意申请上述地区的廉租房。据2008年4月9日《新快报》的报道,2008年4月1日,广州市3148户分得廉租房的双特困户中,有900多户没有搬入新社区。①一般来说,租住廉租房的贫困家庭是对社会公共设施依赖度最高的人群,如果廉租房规划建设集中在城市远郊,公共服务设施再不配套,实际上加重了他们的生活负担。第二,目前集中建设的廉租房住宅区有可能演变成新的“贫民窟”。这是一些学者担心的问题。因为廉租房住宅区面向的是我国城市社会最低收入群体,廉租房住户多为下岗职工、无业人员和城市贫民,让这些人集中居住在一起,无异于人为制造“城中村”和“贫民窟”,难免会引发一系列社会问题。从实践的情况看,这种担心不无道理,有的城市廉租房住宅区已出现住户拒不交纳房租、水电费、物业管理费的现象,有些入住廉租房小区的居民及子女经常遭受周边居民的地域歧视。
鉴于此,除加强必要的管理外,城市应当采取更加多样的规划建设布局模式,其中一种是在商品房住宅区配建廉租房。这种规划建设布局模式将不仅带来一种贫富混居的新型居住模式,而且让那些低收入的廉租房入住家庭能够分享城市的公共福利设施。实践证明,这种廉租房住宅区的布局模式受到更多低收入困难家庭的欢迎。目前,广州市已经在“金沙洲”廉租房住宅区规划建设中,确立了“廉租房—经济适用房—限价房—商品房”这种多元化产品并存的市场供应格局,形成了“廉租房—经济适用房—限价房—普通商品房—豪宅”阶梯式的住房供应模式。同时广州市还在金沙洲社区规划建设大型商场、超市、银行、证券、保险、电信、邮政等,兴建文化活动中心、青少年活动中心、老年活动中心、电影院等,同时提供包括卫生防疫、妇幼保健、福利院功能服务的综合医院以及若干中小学和幼儿园,为社区居民提供良好的、方便居民生活的环境。从近些年香港的情况来看,绝大多数公共屋邨(廉租房社区)的规划建设都采取上述布局模式。可以预料,未来若干年内,在商品房住宅区配建廉租房的模式将会成为更多城市的主导模式。在各地的实践探索中,廉租房规划建设的布局模式还会有更多创新。目前上海一些老城区尝试以“旧改新建”模式规划建设廉租房。据2008年3月27日《上海商报》的报道,2008年3月,上海市在闸北彭浦新村地区的彭三小区开展试点,将在拆旧后新造的三栋小高层中,拿出其中增量部分的房源用于廉租房实物配租,解决了数百户低收入家庭的住房困难。②这些廉租房布局模式的探索都是很好的尝试。
二、我国内地城市廉租房的退出机制
近年来我国内地城市廉租房住户退出难的问题日益凸显,已成为困扰政府主管部门的最大难点,危及我国各地廉租房制度的运转。突出表现在一些廉租房住户,当其家庭收入有所提高后,仍将原有的廉租房视为私有财产,出租或转给他人居住。为什么在香港、新加坡等地管理有序、流转良好的公屋(廉租房)制度,在我国内地城市会遭遇如此困难和尴尬的局面呢?究其原因主要在于:第一,当前我国内地城市廉租房住户收入动态变化难以监测,退出机制难以发挥作用。由于现阶段我国内地社会信用体系建设滞后,个人信息分散化,廉租房主管部门无法准确掌握廉租房住户的收入变化。第二,“退房后无房可住”现状也使一些城市的廉租房住户在达到廉租房退出标准时难以退出。现阶段我国内地城市经济适用房和廉租房的数量较少,远不能满足低收入家庭的需求,那些收入略高于廉租房入住标准的住户,退房之后,仍为城市社会低收入群体,他们因无力购房或租房而陷入无房可住的困境,即便拥有廉租补贴的家庭,也往往找不到合适的住房。第三,对租赁者拒退或转租等违规行为,廉租房主管机构很难诉诸法律。目前我国内地城市廉租房管理,包括廉租房在内的现代意义上的住房保障,至今还没有建立一套完整的法律体系。从2007年国务院下发的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》到建设部等九部委联合发布的《廉租住房保障办法》,各地廉租房分配和管理上执行的法律依据均为行政法规,远不适应新形势下的工作要求。
因此,解决廉租房住户退出难的问题,关键要建立和健全廉租房合理有序的退出机制。目前我国许多城市对此进行了许多有益的探索,归结起来有以下几个方面。
1.建立健全城市收入核对系统和征信系统,为廉租房住户退出提供可靠的信息平台和信用平台
在取得个人同意、保护个人隐私的前提下,对申请人的各项收入信息进行比对和汇总,以掌握廉租房住户全面真实的收入信息。核对系统的报告中若发现失信行为,将报送城市征信系统和有关职能部门,以备参考。
2.完善市场经济体制下的利益调节机制,加强政府对城市廉租房的实际支配能力,推动廉租房住户的有序退出
租赁者将原有廉租房出租或挪作他用,主要是因为在市场经济条件下有利可图。针对这种情况,正确的思路是应通过租金等多种形式调整租赁者的经济利益,让不符合条件的租赁者因有廉租房而面临蒙受重大损失的风险,增强政府主管部门对已分配廉租房的实际支配和调控能力,形成廉租房住房自行退出的利益机制。
3.城市住房保障必须系统规划、妥善安排,确保廉租房住户退出后有房可住
在我国内地城市,廉租房住户退出难的问题并不是孤立的,它与当地公共住房供给数量和商品房价格有着密切关系。一旦城市公共住房数量短缺和商品房房价失控上涨,低收入和中等收入家庭在住房方面将面临很大困难,在有能力购买商品房和符合入住廉租房标准的人群之间必将形成一个日益扩大的群体,在公共住房数量远不能覆盖所有无力购房的低收入家庭的情况下,廉租房退出将非常困难。因此,作为城市政府,必须规划和提供足够数量的廉租房和经济适用房并抑制当地高房价,使处于廉租房和商品房之间的夹层群体,即那些收入稍高于廉租房门槛的人群有房可住,这样才能为廉租房住户的有序退出创造适宜外部条件。
4.加快推进公共住房立法,建立健全与城市住房保障相配套的完善法律体系
我国是一个法治国家,只有有法可依,有法必依,才能使廉租房住户退出难问题得到根本解决。因此,应以法律的形式规定政府部门和廉租对象的权利、义务和责任,促进廉租住房退出机制的建立和完善。
在现阶段,我国内地城市从根本上解决廉租房住户退出难的问题,建立和健全廉租房退出机制,不仅需要政府各个部门相互联动,还需要采取行政管理、市场引导、法律保障和加大房源供给总量相配套的综合治理手段。
三、我国内地城市廉租房的管理
廉租房管理是廉租房工作的重要组成部分。加强我国内地城市廉租房的管理,不仅需要建立富有成效的管理体制,还需要强化廉租房的租约管理和物业管理以及相关服务。
1.廉租房管理体制的创新
为了提高廉租房的管理水平,当前我国内地城市需要确立新的廉租房管理体制。在廉租房工作起始阶段,由于廉租房补贴或实物配租的范围小,许多城市通常在政府房管部门下设立廉租房办公室负责此项工作,民政部门同时参与其中。随着近年来国家对城市廉租房工程建设的日益重视,享受廉租房补贴或实物配租的城市低收入家庭大幅增多,廉租房工作量和管理难度大大增加,原有廉租房管理机构和人员已难以适应新形势的需要,因此,迫切需要增加人员编制和更新管理体制。
在这方面,香港公屋(廉租房)管理体制的成熟做法值得借鉴。目前香港公屋(廉租房)的管理由香港房屋委员会负责,其管理体制自上而下分为三大部分:一是在香港房屋委员会物业事务管理机构的统一领导下,在全港公共出租屋邨(社区)设立管理组织,负责物业日常工作。二是公屋的租约事务管理组织,在全港设立31个分区租约管理办事处,由公职人员提供服务并负责执行房屋政策及租约条文。三是在每一个公共屋邨(廉租房社区)成立由居民代表、物业经理、公职人员等各方人士参加的管理委员会。此外,在廉租房管理方面,目前广州市推行市、区和街道三级联动机构的管理体制,也颇有成效。
结合香港、广州等地的经验,在确立新的廉租房管理体制方面,我国内地城市有较大的创新空间。如成立由市、区领导牵头的廉租房管理领导小组,由房管局、民政局、统计局及相关部门和办事处作为成员单位;充实市、区廉租房办公室的力量,根据廉租房租约管理和物业管理的需要,内设若干科室;在廉租房住宅区,尽快成立廉租房住宅区管理委员会等。
2.廉租房的租约管理
廉租房是政府掌握的社会公共福利产品,通过协议的形式并按照有关政策规定租给城市低收入家庭,当这些低收入家庭收入有了一定提高后,政府主管部门将终止上述协议并要求退房,以便安置新的低收入困难家庭入住廉租住房。在这个过程中,廉租房的租约管理发挥着重要的作用。廉租房的租约管理主要是执行政府制定的廉租房有关政策规定,定时审查廉租房入住户的资产变化和各项收入,确保廉租房资源始终处于公平分配、公正使用的状态,同时严格执行廉租房政策和定期审核租赁协议条文的执行情况,处理廉租房欠租和退房难的问题,并负责廉租房日常的租约事务。由于现阶段我国许多城市廉租房补贴和实物配租的范围很小,廉租房租约管理的工作量尚不大。但今后随着廉租房规模的扩大,廉租房的租约管理将成为整个工作的重头戏,且工作难度相当大。为此,各地应抓紧成立廉租房租约管理的专门机构,并制定具体实施细则。
3.廉租房的物业管理
廉租房住宅区的物业管理是廉租房管理的重要环节。在这方面,香港有一整套成熟的经验。目前香港公共屋邨(廉租房社区)均设立物业管理小组,由社区工作人员履行管理职责,同时引进物业服务代理,由私人物业管理公司负责小区物业管理。香港公屋(廉租房社区)物业管理常见的问题主要涉及保安、防火、空调机滴水、高空掷物、清洁及环境卫生和维修保养。为了强化物业管理,2003年8月,香港各个公共屋邨(廉租房住宅小区)开始普遍推行“公共屋邨管理扣分制”,将入住居民可能发生的违规事项分为4类27种。如在公众地方晾晒衣物,扣3分;乱抛垃圾、噪音滋扰、在屋邨公共场所吸烟或携带燃着的香烟等,均扣5分;高空掷物影响环境卫生、随地吐痰、拒绝房屋署职员入屋进行维修工程、在室内堆积垃圾引发卫生问题等,均扣7分等。凡在2年内扣满16分的住户将被终止租约并退出住房。上述规定的主要目的是帮助租房户戒除有损个人及公众卫生的不良习惯,建立持久健康的居住环境。
当前我国内地城市有必要借鉴香港公屋物业管理经验,加紧研究并出台廉租房物业管理条例及其实施细则。
4.廉租房住宅区的社区服务
从我国内地城市廉租房住宅区的情况看,其社区服务面临着新的挑战。由于廉租房住宅区集中居住大批城市低收入困难家庭,其中孤寡老弱病残者居多,给社区服务带来新的难题。据施芸2008年6月28日在《浙江在线》上的文章《翠苑18幢住进26户困难家庭,廉租房凸显管理难题》指出,杭州市翠苑一区社区18幢,2007年7月开始成为杭州市廉租房,入住困难家庭有26户,其中19户独居户,无劳保、无收入、无子女的有7人,目前已有数位老人身患癌症、白血病、糖尿病或脑梗塞,均需派人照料并垫付大笔住院费用,以至于当地社区工作人员疲于奔命,仍无法应付。类似情况在各地新建廉租房小区均不同程度存在。
由此可见,我国内地廉租房住宅区迫切需要当地政府提供完善的配套服务。如为入住的孤寡老弱者划拨专项的应急费用和出行费用,并给予个人一定资助;建立街道社区专门服务队伍,为孤寡廉租户提供生活、医疗、照料等各项服务。对于那些不宜居住廉租房的孤寡老人,应由民政部门统一安置到养老院给以照顾。
注释
①参见何姗、陈文、陈显玲:《特困户无奈弃住金沙州》,《新快报》2008年4月3日。
②参见张靖欣:《以“旧改新建”方式上海成熟区尝试建廉租房》,《上海商报》2008年3月27日。
责任编辑:随 园
关键词:我国内地城市;廉租房;建设与管理
中图分类号:F287.8文献标识码:A
文章编号:1003—0751(2009)06—0123—04
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低收入且住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房。廉租房的分配方式以租金补贴为主,实物配租和租金减免为辅。近年来,随着我国内地城市房价的居高不下,为广大低收入困难家庭提供廉租住房工作引起各级政府的高度重视和社会各界的广泛关注。在这种形势下,我国城市廉租房的建设与管理也成为社会热点问题之一。本文将依据现阶段国家廉租房的政策法规,在汲取香港、上海和广州等地推行廉租房实践经验的基础上,对我国内地城市廉租房建设与管理的若干问题进行分析,以期引发政府和社会各界的深入思考。
一、我国内地城市廉租房规划建设的布局模式
廉租房规划建设是廉租房工作的重要组成部分,它是一项复杂的系统工程,其规划建设布局模式对城市的发展有着深远影响。从我国城市廉租房规划建设的布局模式看,大体有三种情况:一是廉租房住宅小区建设,二是与商业住宅楼盘组合建设,三是回购城市的分散型住房。目前我国大多数城市廉租房规划建设采取集中建设的布局模式。2004年,北京建成第一个廉租房项目——广渠门北里廉租房小区,安置约300户低收入家庭租户。目前郑州市在建的金水区“康苑居”廉租房小区项目是河南省廉租房集中建设的最大项目,建成后将提供1200套廉租房用于实物配租。
各地廉租房住宅小区的集中建设对于解决当前大批城市低收入家庭的租住困难问题起到重要的作用。但是,近年来这种集中布局的模式在实施中也出现一些不尽如人意的地方。第一,在规划布局上,一些地方将廉租房集中建在城市远郊,公交、医院、学校等公共服务设施均不配套,这给住户的工作、生活和学习带来诸多不便,因此许多符合条件的低收入困难家庭不愿意申请上述地区的廉租房。据2008年4月9日《新快报》的报道,2008年4月1日,广州市3148户分得廉租房的双特困户中,有900多户没有搬入新社区。①一般来说,租住廉租房的贫困家庭是对社会公共设施依赖度最高的人群,如果廉租房规划建设集中在城市远郊,公共服务设施再不配套,实际上加重了他们的生活负担。第二,目前集中建设的廉租房住宅区有可能演变成新的“贫民窟”。这是一些学者担心的问题。因为廉租房住宅区面向的是我国城市社会最低收入群体,廉租房住户多为下岗职工、无业人员和城市贫民,让这些人集中居住在一起,无异于人为制造“城中村”和“贫民窟”,难免会引发一系列社会问题。从实践的情况看,这种担心不无道理,有的城市廉租房住宅区已出现住户拒不交纳房租、水电费、物业管理费的现象,有些入住廉租房小区的居民及子女经常遭受周边居民的地域歧视。
鉴于此,除加强必要的管理外,城市应当采取更加多样的规划建设布局模式,其中一种是在商品房住宅区配建廉租房。这种规划建设布局模式将不仅带来一种贫富混居的新型居住模式,而且让那些低收入的廉租房入住家庭能够分享城市的公共福利设施。实践证明,这种廉租房住宅区的布局模式受到更多低收入困难家庭的欢迎。目前,广州市已经在“金沙洲”廉租房住宅区规划建设中,确立了“廉租房—经济适用房—限价房—商品房”这种多元化产品并存的市场供应格局,形成了“廉租房—经济适用房—限价房—普通商品房—豪宅”阶梯式的住房供应模式。同时广州市还在金沙洲社区规划建设大型商场、超市、银行、证券、保险、电信、邮政等,兴建文化活动中心、青少年活动中心、老年活动中心、电影院等,同时提供包括卫生防疫、妇幼保健、福利院功能服务的综合医院以及若干中小学和幼儿园,为社区居民提供良好的、方便居民生活的环境。从近些年香港的情况来看,绝大多数公共屋邨(廉租房社区)的规划建设都采取上述布局模式。可以预料,未来若干年内,在商品房住宅区配建廉租房的模式将会成为更多城市的主导模式。在各地的实践探索中,廉租房规划建设的布局模式还会有更多创新。目前上海一些老城区尝试以“旧改新建”模式规划建设廉租房。据2008年3月27日《上海商报》的报道,2008年3月,上海市在闸北彭浦新村地区的彭三小区开展试点,将在拆旧后新造的三栋小高层中,拿出其中增量部分的房源用于廉租房实物配租,解决了数百户低收入家庭的住房困难。②这些廉租房布局模式的探索都是很好的尝试。
二、我国内地城市廉租房的退出机制
近年来我国内地城市廉租房住户退出难的问题日益凸显,已成为困扰政府主管部门的最大难点,危及我国各地廉租房制度的运转。突出表现在一些廉租房住户,当其家庭收入有所提高后,仍将原有的廉租房视为私有财产,出租或转给他人居住。为什么在香港、新加坡等地管理有序、流转良好的公屋(廉租房)制度,在我国内地城市会遭遇如此困难和尴尬的局面呢?究其原因主要在于:第一,当前我国内地城市廉租房住户收入动态变化难以监测,退出机制难以发挥作用。由于现阶段我国内地社会信用体系建设滞后,个人信息分散化,廉租房主管部门无法准确掌握廉租房住户的收入变化。第二,“退房后无房可住”现状也使一些城市的廉租房住户在达到廉租房退出标准时难以退出。现阶段我国内地城市经济适用房和廉租房的数量较少,远不能满足低收入家庭的需求,那些收入略高于廉租房入住标准的住户,退房之后,仍为城市社会低收入群体,他们因无力购房或租房而陷入无房可住的困境,即便拥有廉租补贴的家庭,也往往找不到合适的住房。第三,对租赁者拒退或转租等违规行为,廉租房主管机构很难诉诸法律。目前我国内地城市廉租房管理,包括廉租房在内的现代意义上的住房保障,至今还没有建立一套完整的法律体系。从2007年国务院下发的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》到建设部等九部委联合发布的《廉租住房保障办法》,各地廉租房分配和管理上执行的法律依据均为行政法规,远不适应新形势下的工作要求。
因此,解决廉租房住户退出难的问题,关键要建立和健全廉租房合理有序的退出机制。目前我国许多城市对此进行了许多有益的探索,归结起来有以下几个方面。
1.建立健全城市收入核对系统和征信系统,为廉租房住户退出提供可靠的信息平台和信用平台
在取得个人同意、保护个人隐私的前提下,对申请人的各项收入信息进行比对和汇总,以掌握廉租房住户全面真实的收入信息。核对系统的报告中若发现失信行为,将报送城市征信系统和有关职能部门,以备参考。
2.完善市场经济体制下的利益调节机制,加强政府对城市廉租房的实际支配能力,推动廉租房住户的有序退出
租赁者将原有廉租房出租或挪作他用,主要是因为在市场经济条件下有利可图。针对这种情况,正确的思路是应通过租金等多种形式调整租赁者的经济利益,让不符合条件的租赁者因有廉租房而面临蒙受重大损失的风险,增强政府主管部门对已分配廉租房的实际支配和调控能力,形成廉租房住房自行退出的利益机制。
3.城市住房保障必须系统规划、妥善安排,确保廉租房住户退出后有房可住
在我国内地城市,廉租房住户退出难的问题并不是孤立的,它与当地公共住房供给数量和商品房价格有着密切关系。一旦城市公共住房数量短缺和商品房房价失控上涨,低收入和中等收入家庭在住房方面将面临很大困难,在有能力购买商品房和符合入住廉租房标准的人群之间必将形成一个日益扩大的群体,在公共住房数量远不能覆盖所有无力购房的低收入家庭的情况下,廉租房退出将非常困难。因此,作为城市政府,必须规划和提供足够数量的廉租房和经济适用房并抑制当地高房价,使处于廉租房和商品房之间的夹层群体,即那些收入稍高于廉租房门槛的人群有房可住,这样才能为廉租房住户的有序退出创造适宜外部条件。
4.加快推进公共住房立法,建立健全与城市住房保障相配套的完善法律体系
我国是一个法治国家,只有有法可依,有法必依,才能使廉租房住户退出难问题得到根本解决。因此,应以法律的形式规定政府部门和廉租对象的权利、义务和责任,促进廉租住房退出机制的建立和完善。
在现阶段,我国内地城市从根本上解决廉租房住户退出难的问题,建立和健全廉租房退出机制,不仅需要政府各个部门相互联动,还需要采取行政管理、市场引导、法律保障和加大房源供给总量相配套的综合治理手段。
三、我国内地城市廉租房的管理
廉租房管理是廉租房工作的重要组成部分。加强我国内地城市廉租房的管理,不仅需要建立富有成效的管理体制,还需要强化廉租房的租约管理和物业管理以及相关服务。
1.廉租房管理体制的创新
为了提高廉租房的管理水平,当前我国内地城市需要确立新的廉租房管理体制。在廉租房工作起始阶段,由于廉租房补贴或实物配租的范围小,许多城市通常在政府房管部门下设立廉租房办公室负责此项工作,民政部门同时参与其中。随着近年来国家对城市廉租房工程建设的日益重视,享受廉租房补贴或实物配租的城市低收入家庭大幅增多,廉租房工作量和管理难度大大增加,原有廉租房管理机构和人员已难以适应新形势的需要,因此,迫切需要增加人员编制和更新管理体制。
在这方面,香港公屋(廉租房)管理体制的成熟做法值得借鉴。目前香港公屋(廉租房)的管理由香港房屋委员会负责,其管理体制自上而下分为三大部分:一是在香港房屋委员会物业事务管理机构的统一领导下,在全港公共出租屋邨(社区)设立管理组织,负责物业日常工作。二是公屋的租约事务管理组织,在全港设立31个分区租约管理办事处,由公职人员提供服务并负责执行房屋政策及租约条文。三是在每一个公共屋邨(廉租房社区)成立由居民代表、物业经理、公职人员等各方人士参加的管理委员会。此外,在廉租房管理方面,目前广州市推行市、区和街道三级联动机构的管理体制,也颇有成效。
结合香港、广州等地的经验,在确立新的廉租房管理体制方面,我国内地城市有较大的创新空间。如成立由市、区领导牵头的廉租房管理领导小组,由房管局、民政局、统计局及相关部门和办事处作为成员单位;充实市、区廉租房办公室的力量,根据廉租房租约管理和物业管理的需要,内设若干科室;在廉租房住宅区,尽快成立廉租房住宅区管理委员会等。
2.廉租房的租约管理
廉租房是政府掌握的社会公共福利产品,通过协议的形式并按照有关政策规定租给城市低收入家庭,当这些低收入家庭收入有了一定提高后,政府主管部门将终止上述协议并要求退房,以便安置新的低收入困难家庭入住廉租住房。在这个过程中,廉租房的租约管理发挥着重要的作用。廉租房的租约管理主要是执行政府制定的廉租房有关政策规定,定时审查廉租房入住户的资产变化和各项收入,确保廉租房资源始终处于公平分配、公正使用的状态,同时严格执行廉租房政策和定期审核租赁协议条文的执行情况,处理廉租房欠租和退房难的问题,并负责廉租房日常的租约事务。由于现阶段我国许多城市廉租房补贴和实物配租的范围很小,廉租房租约管理的工作量尚不大。但今后随着廉租房规模的扩大,廉租房的租约管理将成为整个工作的重头戏,且工作难度相当大。为此,各地应抓紧成立廉租房租约管理的专门机构,并制定具体实施细则。
3.廉租房的物业管理
廉租房住宅区的物业管理是廉租房管理的重要环节。在这方面,香港有一整套成熟的经验。目前香港公共屋邨(廉租房社区)均设立物业管理小组,由社区工作人员履行管理职责,同时引进物业服务代理,由私人物业管理公司负责小区物业管理。香港公屋(廉租房社区)物业管理常见的问题主要涉及保安、防火、空调机滴水、高空掷物、清洁及环境卫生和维修保养。为了强化物业管理,2003年8月,香港各个公共屋邨(廉租房住宅小区)开始普遍推行“公共屋邨管理扣分制”,将入住居民可能发生的违规事项分为4类27种。如在公众地方晾晒衣物,扣3分;乱抛垃圾、噪音滋扰、在屋邨公共场所吸烟或携带燃着的香烟等,均扣5分;高空掷物影响环境卫生、随地吐痰、拒绝房屋署职员入屋进行维修工程、在室内堆积垃圾引发卫生问题等,均扣7分等。凡在2年内扣满16分的住户将被终止租约并退出住房。上述规定的主要目的是帮助租房户戒除有损个人及公众卫生的不良习惯,建立持久健康的居住环境。
当前我国内地城市有必要借鉴香港公屋物业管理经验,加紧研究并出台廉租房物业管理条例及其实施细则。
4.廉租房住宅区的社区服务
从我国内地城市廉租房住宅区的情况看,其社区服务面临着新的挑战。由于廉租房住宅区集中居住大批城市低收入困难家庭,其中孤寡老弱病残者居多,给社区服务带来新的难题。据施芸2008年6月28日在《浙江在线》上的文章《翠苑18幢住进26户困难家庭,廉租房凸显管理难题》指出,杭州市翠苑一区社区18幢,2007年7月开始成为杭州市廉租房,入住困难家庭有26户,其中19户独居户,无劳保、无收入、无子女的有7人,目前已有数位老人身患癌症、白血病、糖尿病或脑梗塞,均需派人照料并垫付大笔住院费用,以至于当地社区工作人员疲于奔命,仍无法应付。类似情况在各地新建廉租房小区均不同程度存在。
由此可见,我国内地廉租房住宅区迫切需要当地政府提供完善的配套服务。如为入住的孤寡老弱者划拨专项的应急费用和出行费用,并给予个人一定资助;建立街道社区专门服务队伍,为孤寡廉租户提供生活、医疗、照料等各项服务。对于那些不宜居住廉租房的孤寡老人,应由民政部门统一安置到养老院给以照顾。
注释
①参见何姗、陈文、陈显玲:《特困户无奈弃住金沙州》,《新快报》2008年4月3日。
②参见张靖欣:《以“旧改新建”方式上海成熟区尝试建廉租房》,《上海商报》2008年3月27日。
责任编辑:随 园