郭 士英
　　方正商学院副院长。中国人民大学经济学硕士。曾任北京物资学院副教授,招商证券、东海证券投行部总助,太平洋证券研发部总经理、首席研究员。具有证券、期货、基金及独立董事资格。
　　
　　我前两个月就提出来,住房市场短期的任务是要给市场和政府一个交待,未来中国的房地产市场只能是软着陆,不能硬着陆。原因就是它是中国经济的命脉,短期之内中国还不可能找到第二个行业来代替房地产在经济方面的拉动作用。
　　另外,房地产的产业链根深蒂固,城市化的进程我们现在是47%,西方发达国家是70%。即使每年以1.5%的速度在增长,我们也要到2018年或2020年才能够实现基本的城市化。所以在这个过程中,长期前景不容怀疑,甚至长期来看房价上涨的前景也不用去怀疑。
　　从现在来看,主要大城市的房地产价格短期空间已经不大了,但是长期仍然是有空间的,就算是未来一两年房价会跌的话,一线城市仍然有空间。因为,一线城市代表着最豪华的公共服务,最现代化的理念,也就是区位和地段优势永远是一线城市房地产和居民所能够享受的。就算中国在三四线城市和城镇化实现以后,这些人作为人生和财富的一种追求,也永远是向上走,最有钱的那部分人永远都是告别小城市而走向中等城市,告别中等城市而走向大城市,所以我觉得一线房地产的空间是相当巨大的,起码十年之内还有巨大的升值空间。
　　这次调控,我个人认为是对过快上涨的市场自身自发的一种调整,当然我们恰逢了政策要打压的需要。我觉得,这次的市场下调是应该的,必须要给政治一个交待。刘淇曾经接受《每日经济新闻》的采访,他说“这个国家是人民的,还是总理说了算,不是总经理说了算”。不知道这句话是否引起了大家的注意,看到这儿,我感觉房地产市场要开始调整了,现在北京通州和广州的房价已经开始下降了。
　　从短线操作来讲,投资者可以套现一部分房产,但是从长期来看,作为家庭理财和财富的主要存在形式,我仍然相信十年之内,房产会以数倍于其他投资的增长幅度增长你的家庭财富。只有到2018年或2020年,出现几个系统的不利因素叠加以后,才会使得中国房地产的高速增长面临威胁。
　　城市化到2018年或2020年是60%,目前的人口红利到2018年正式进入老龄社会,届时65岁以上年纪的人口有可能占到10%到15%,已经是人口负债期了。这两个因素叠加,我觉得只有到那一年,你才考虑说我没有卖出房子有可能铸成大错,而今年不是大问题。
　　今年要不要卖掉一批房子?我觉得最主要的不是去看官方的这些数据,这里面可信的成份,至少不如自己感受自己的房价来得更实在一些。把我们房价在一年半之内增值的价值量与我们实际的劳动收入做个对比,例如一套房产可能一年升值200万元,自己要想想,我和我的家庭如果用工资收入挣这笔钱要花多长时间,就知道这笔财富值不值得套现。
　　我认为,本轮房地产的调整如果从四五月份就开始的话,可能持续一年到两年的时间,一线城市平均下降20%左右是正常的。但是从长期来看,2011年年底甚至2012年还是做资产非常好的机会,资产价格还会再度上涨。
　　*孙晓宇根据郭士英在2010投资与理财年会上的演讲整理。