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摘要：随着我国市场经济的不断发展，不动产交易市场日趋活跃，由此产生的不动产登记错误及相关赔偿问题也逐年增多。针对这一问题，如何在此情况下向权利人提供最为充分、高效的救济则成为理论界与实务界共同关注的热点。本文立足于不动产登记错误的民事性基础之上，结合我国不动产登记错误的立法与实践现状，通过构建不动产登记错误赔偿制度及相关配套制度，以促进相关立法之完善。
关键词：不动产登记；登记错误；赔偿责任
中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1009-0118（2013）02-0117-02
一、不动产登记错误的概述
（一）不动产登记错误相关概念的界定
1、不动产登记的概念
在学界中，关于不动产登记的概念，不同学者虽在表述中略显不同，但含义却大体相同，即是指把土地及其定着物的所有权和他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于专职机关所掌管的专门的登记簿册上。[1]不动产登记具有公开性、官方性、和持久性的特征。其中，公开性是指登记的内容能为他人所查阅；官方性是指不动产登记作为由法律授权的相关国家机关的行为，登记的主体决定了记载事项的权威性；持久性是指不动产登记簿作为不动产登记内容的载体由登记机关长期持续地保存，不可由任何机关或个人毁损。
不动产登记作为物权法中的一个重要制度，是为创设私权而设立，具有确权性，包含了物权的取得和变动。而在此基础上形成的有关不动产登记的申请、审查、审查机关以及公示效力等制度都统称为不动产登记制度。该项制度的确立，是国家行政权力机关通过法律手段对不动产物权进行合理干预的依据，可以更好的厘清各类不动产物权，对不动产交易的安全和不动产权利人的合法权益都能起到保障作用。
2、不动产登记错误的概念
关于不动产登记错误概念的界定，在学界中有以下三种学说：第一种是狭义说，即是指登记内容与登记原因证明文件所记载的内容不符，如我国的台湾地区；第二种是广义说，即是指登记簿记载事项与权利事实状态不一致，包括原始登记簿与之后的登记簿，如德国；第三种则是折中说，即包括登记内容与登记原因证明文件所记载的内容不符和登记原因瑕疵而所导致的登记错误，如瑞士。
我国对于不动产采取的登记生效主义，因而因登记完毕后的物权变动造成登记权利与现状不一致的状态，不被我国《物权法》所包括。且根据我国《物权法》第19条、第21条及异议登记制度的相关规定可知，我国《物权法》中所称的“登记错误”采取的是折中说，即登记内容与登记原因证明文件所记载的内容不符和登记原因瑕疵而所导致的登记错误。
（二）不动产登记错误的性质分析
1、不动产登记的性质
关于登记行为的性质，学界中一直存在争议，主要分为行政法学者倾向的公法性质说与、民法学者倾向的私法行为说以及避开公、私法性质的证明行为说。其中，公法行为说认为，从登记行为上看，不动产登记在我国具体是表现为由不动产登记机构依据法律所赋予的职权而实施的行政行为。[2]私法行为说认为，不动产登记请求权本身是一种私权，申请登记则是一种私法行为，那么登记所产生的效果自然也是私法上的效果，且不动产登记的救济程序也是一种私法行为的表现。[3]证明行为说认为，不动产登记机关的职责仅是对双方进行形式审查，并不审查不动产买卖合同本身，因而，不动产登记本身仅是对履行合同结果的确认。[4]
不可否认，上述观点都具有和合理性，然综合考量，笔者认为，不动产登记行为的性质更为符合私法性质说。理由如下：首先，不动产登记行为不是公法行为，不可因其涉及到行政主体而以此确定其性质，且实行不动产登记管理是为创立私权而设；其次，证明行为说对不动产登记行为的准确定性采取了回避的态度，这将使登记错误产生的责任性质认定与承担上难以定性，因此，其不甚明确的态度难以称之为合理；最后，不动产登记行为自产生以来一直是围绕着私法自治而展开，其作为登记机关维护公信力的一种确认行为，通过当事人及登记机关双方行为来创设私权，以公示为目的，保障当事人权益。
2、不动产登记错误赔偿责任的性质及其归责原则
介于前文中已将不动产登记行为的性质界定为民事行为，则不动产登记错误赔偿责任的性质也应认定为民事责任。且我国《物权法》中已有针对不动产登记错误赔偿责任的相关规定，《物权法》作为民法的一部分，其调整的法律关系自是民事法律关系，因而，其责任更应该适用于民事责任。
关于赔偿责任的归责原则，不同学者分别从《国家赔偿法》、《房屋登记办法》、《城市房地产权属登记办法》、《物权法》出发，提出以下观点：行为违法原则[5]、行为违规原则、过错责任原则[6]、无过错责任原则[7]。然而前文中已经将不动产登记错误赔偿责任定性为民事责任，其归责原则便只能从过错责任原则与无过错责任原则之间选择。若是选择适用无过错责任原则，对当事人的合法权益的保护可谓是发挥到极致，但它保护的方式却是通过不适当加重不动产登记机关的责任，以牺牲国家利益为代价，一定程度上可能助长虚假登记的产生，不利于市场稳定和相关人的利益。且过错责任原则作为侵权责任的最主要归责原则，适用于一般侵权行为，法律需对无过错责任原则或者过错推定责任原则做特别规定，方能适用。介于我国《物权法》对此并未作出特别规定，故应当认为一般侵权行为，适用过错责任原则。
二、不动产登记错误赔偿的现状
（一）不动产登记错误赔偿的立法现状
我国尚未制定有关于不动产登记的专门性规范性文件，而针对不动产登记的规定则主要集中在《物权法》第17条、第19条和第21条。其中第17条规定了不动产登记簿的效力，第19条规定了登记错误后的更正登记和异议等级制度，第21条则规定了登记错误的赔偿责任。以上规定相较《物权法》出台前已经使得不动产登记制度得到了极大的完善，但其仍存在以下缺陷： 1、有关不动产登记错误及其赔偿的规定尚未统一。《物权法》中虽对不动产登记做了专门规定，但仍较为模糊，不具有可操作性。且不动产登记错误及其赔偿规定分散于众多相关法规和部门规章，《物权法》虽然效力比较高，由于缺少程序性和可操作性，造成许多地方仍依据其之前法律，造成同案不同判。因此，制定统一的不动产登记法的立法价值不容置疑。
2、有关不动产登记错误赔偿责任的规定过于模糊，缺乏操作性。《物权法》第21条中并未明确说明不动产登记错误赔偿的性质、归责原则、责任范围等等，致使该条在实践中难以适用，流于表面，难以保障蒙受极大损失的受害人的合法权益。
3、有关不动产登记错误的预防机制的规定过于粗略。《物权法》中虽规定了预告登记制度，在一定程度上具有预防功效，但其相关内容过于粗略，细节性问题多未涉及。而不动产登记错误的预防是一个系统的工程，不是一个制度就可以完全完成了的，需要一系列的制度，既有实体方面的，也有程序方面的，相互配合，互相补充才能做得更好。
4、有关不动产登记错误的救济机制的规定不完善。《物权法》中虽规定了更正登记和异议登记制度，但仅仅凭借这两个制度来给相关利害关系人予以救济还是不足的，且这两个制度仅作出了原则性规定，仍有需要进一步明确的地方。
（二）不动产登记错误赔偿的实践现状
1、有关不动产登记机关的赔偿范围并未明确。不动产登记错误产生的直接损失与间接损失可分为直接导致的财产减损和可得利益的损失。针对前者，登记机关应当予以赔偿；但针对于间接损失，如不动产的升值部分，是否应当赔偿呢？若是赔偿，谁来为此买单？买单的主体是仅仅包括不动产登记机关还是亦包括导致这一过错的直接经手人？若是不赔，这一错误仅有当事人自认倒霉，是否过于苛刻？
2、有关不动产登记错误赔偿金的规定仍属立法空白。《物权法》第21条规定了不动产登记错误时，登记机关应当赔偿，但针对赔偿金的来源以及赔偿金如何管理等都属于立法空白。法条中仅仅规定了可追偿，但对于追偿对象及方式并未做出具体规定，若贸然对所有经手的不动产登记机关的工作人员全部追偿，则会造成相关人员工作中极大的压力，长久下去，容易导致工作人员的消极怠工，反而不利于当事人合法权益的保护。
三、不动产登记错误赔偿制度的法律完善
（一）构建不动产登记错误赔偿制度
1、制定统一的《不动产登记法》，统一不动产登记机构和相关文书。我国可以通过制定专门的《不动产登记法》，将不同种类的不动产进行统一登记设立专门的不动产登记机构，统一权属文书和不动产物权登记薄，以此完善不动产登记错误救济。笔者认为，设立一个独立的不动产登记局，虽然会涉及编制、经费、办公场所等许多问题，且不动产登记权的收归必然导致相关部门重大利益格局调整，但是考虑到不动产登记对维护市场交易安全的特殊意义，且目前已有地方已经实现了房地产登记机关的统一，有关部门可以再在充分考察论证的基础上予以借鉴，并逐步推广于全国。而统一的权属文书和不动产登记簿不进可以防止在不动产物权产生的各个环节产生不必要的冲突，还可为不动产登记错误赔偿提供最为直接、明确、有力的证明。
2、建构合理救济制度体系。在建构不动产登记错误救济制度时，应具体问题具体分析，方可达到效率与公正的统一。内容如下：第一，针对因物权客体丧失或被抛弃而造成的登记错误，应建立涂销登记制度，赋予利害关系人以请求办理涂销登记的权利；第二，针对因嗣后原因导致的登记事项错误，则可效仿日本建立恢复登记制度；第三，在登记机关有充足的证据证明登记确有错误或确实由于登记机关自己本身之过错造成登记瑕疵时，而且没有当事人的申请更正的情况下，登记机关可以依据职权进行更正登记。
（二）构建不动产登记错误赔偿的相关配套制度
1、不动产登记的公证前置制度。为降低登记机关风险，笔者认为，可以借鉴国外有关不动产登记审查前置程序——公证审查制度，以此达到转移不动产登记错误赔偿责任的负担的目的。公证机关作为国家专门机关，体制相对独立，监督机制完善，具有极强的证明力，可以化解交易成本增加的忧虑；且其具有较高专业素养的公证人员更加有利于效率的提高。
2、不动产登记错误后的赔偿基金制度。世界多数国家对此都作了专门规定，如美国设立不动产产权保险制度，或如瑞士设立登记赔偿基金。笔者认为借鉴瑞士的做法最为合乎我国当前的国情。首先，基金本身是为保障受害者而建，有益于降低受害者一力承担的负担；其次，通过设立基金可以减轻政府在公益方面的财政负担；最后参考英美法系的做法，将追偿所得和一定比例的登记费纳入基金，这样很大程度加重登记机关及相关工作人员的责任感。
3、完善登记机关赔偿之后的追偿制度。为分担不动产登记机关赔偿责任，同时强化登记机关工作人员责任意识，确实保障不动产登记机关的追偿权，应建立不动产登记机关的追偿机制。然而追偿对象也是需要严格界定的，针对不动产登记机关内部人员的应仅限于有故意或重大过失的，同时对于提供虚假登记材料的恶意登记申请人也应列入追偿对象的范围。
参考文献：
[1]梁慧星，陈华彬.物权法[M].法律出版社，2007，（6）：92.
[2]崔建远.中国房地产法研究[M].中国法制出版社，1995：238.
[3]尹田.论物权的公示和公信原则[J].载梁慧星，民商法论从（第26卷）.香港金桥文化出版社，2002：275.
[4]刘武元.房地产交易法律问题研究[M].法律出版社，2002：32.
[5]张步洪.行政侵权归责原则初论[J].行政法学研究，1999，（1）.
[6]周汉华.论国家赔偿的过错责任原则[J].法学研究，1996，（3）：142.
[7]王利明.民法新论[M].中国政法大学出版社，1988：540.
[8]张新宝.中国侵权行为法[M].中国社会科学出版社，1995：288-291.
关键词：不动产登记；登记错误；赔偿责任
中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1009-0118（2013）02-0117-02
一、不动产登记错误的概述
（一）不动产登记错误相关概念的界定
1、不动产登记的概念
在学界中，关于不动产登记的概念，不同学者虽在表述中略显不同，但含义却大体相同，即是指把土地及其定着物的所有权和他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于专职机关所掌管的专门的登记簿册上。[1]不动产登记具有公开性、官方性、和持久性的特征。其中，公开性是指登记的内容能为他人所查阅；官方性是指不动产登记作为由法律授权的相关国家机关的行为，登记的主体决定了记载事项的权威性；持久性是指不动产登记簿作为不动产登记内容的载体由登记机关长期持续地保存，不可由任何机关或个人毁损。
不动产登记作为物权法中的一个重要制度，是为创设私权而设立，具有确权性，包含了物权的取得和变动。而在此基础上形成的有关不动产登记的申请、审查、审查机关以及公示效力等制度都统称为不动产登记制度。该项制度的确立，是国家行政权力机关通过法律手段对不动产物权进行合理干预的依据，可以更好的厘清各类不动产物权，对不动产交易的安全和不动产权利人的合法权益都能起到保障作用。
2、不动产登记错误的概念
关于不动产登记错误概念的界定，在学界中有以下三种学说：第一种是狭义说，即是指登记内容与登记原因证明文件所记载的内容不符，如我国的台湾地区；第二种是广义说，即是指登记簿记载事项与权利事实状态不一致，包括原始登记簿与之后的登记簿，如德国；第三种则是折中说，即包括登记内容与登记原因证明文件所记载的内容不符和登记原因瑕疵而所导致的登记错误，如瑞士。
我国对于不动产采取的登记生效主义，因而因登记完毕后的物权变动造成登记权利与现状不一致的状态，不被我国《物权法》所包括。且根据我国《物权法》第19条、第21条及异议登记制度的相关规定可知，我国《物权法》中所称的“登记错误”采取的是折中说，即登记内容与登记原因证明文件所记载的内容不符和登记原因瑕疵而所导致的登记错误。
（二）不动产登记错误的性质分析
1、不动产登记的性质
关于登记行为的性质，学界中一直存在争议，主要分为行政法学者倾向的公法性质说与、民法学者倾向的私法行为说以及避开公、私法性质的证明行为说。其中，公法行为说认为，从登记行为上看，不动产登记在我国具体是表现为由不动产登记机构依据法律所赋予的职权而实施的行政行为。[2]私法行为说认为，不动产登记请求权本身是一种私权，申请登记则是一种私法行为，那么登记所产生的效果自然也是私法上的效果，且不动产登记的救济程序也是一种私法行为的表现。[3]证明行为说认为，不动产登记机关的职责仅是对双方进行形式审查，并不审查不动产买卖合同本身，因而，不动产登记本身仅是对履行合同结果的确认。[4]
不可否认，上述观点都具有和合理性，然综合考量，笔者认为，不动产登记行为的性质更为符合私法性质说。理由如下：首先，不动产登记行为不是公法行为，不可因其涉及到行政主体而以此确定其性质，且实行不动产登记管理是为创立私权而设；其次，证明行为说对不动产登记行为的准确定性采取了回避的态度，这将使登记错误产生的责任性质认定与承担上难以定性，因此，其不甚明确的态度难以称之为合理；最后，不动产登记行为自产生以来一直是围绕着私法自治而展开，其作为登记机关维护公信力的一种确认行为，通过当事人及登记机关双方行为来创设私权，以公示为目的，保障当事人权益。
2、不动产登记错误赔偿责任的性质及其归责原则
介于前文中已将不动产登记行为的性质界定为民事行为，则不动产登记错误赔偿责任的性质也应认定为民事责任。且我国《物权法》中已有针对不动产登记错误赔偿责任的相关规定，《物权法》作为民法的一部分，其调整的法律关系自是民事法律关系，因而，其责任更应该适用于民事责任。
关于赔偿责任的归责原则，不同学者分别从《国家赔偿法》、《房屋登记办法》、《城市房地产权属登记办法》、《物权法》出发，提出以下观点：行为违法原则[5]、行为违规原则、过错责任原则[6]、无过错责任原则[7]。然而前文中已经将不动产登记错误赔偿责任定性为民事责任，其归责原则便只能从过错责任原则与无过错责任原则之间选择。若是选择适用无过错责任原则，对当事人的合法权益的保护可谓是发挥到极致，但它保护的方式却是通过不适当加重不动产登记机关的责任，以牺牲国家利益为代价，一定程度上可能助长虚假登记的产生，不利于市场稳定和相关人的利益。且过错责任原则作为侵权责任的最主要归责原则，适用于一般侵权行为，法律需对无过错责任原则或者过错推定责任原则做特别规定，方能适用。介于我国《物权法》对此并未作出特别规定，故应当认为一般侵权行为，适用过错责任原则。
二、不动产登记错误赔偿的现状
（一）不动产登记错误赔偿的立法现状
我国尚未制定有关于不动产登记的专门性规范性文件，而针对不动产登记的规定则主要集中在《物权法》第17条、第19条和第21条。其中第17条规定了不动产登记簿的效力，第19条规定了登记错误后的更正登记和异议等级制度，第21条则规定了登记错误的赔偿责任。以上规定相较《物权法》出台前已经使得不动产登记制度得到了极大的完善，但其仍存在以下缺陷： 1、有关不动产登记错误及其赔偿的规定尚未统一。《物权法》中虽对不动产登记做了专门规定，但仍较为模糊，不具有可操作性。且不动产登记错误及其赔偿规定分散于众多相关法规和部门规章，《物权法》虽然效力比较高，由于缺少程序性和可操作性，造成许多地方仍依据其之前法律，造成同案不同判。因此，制定统一的不动产登记法的立法价值不容置疑。
2、有关不动产登记错误赔偿责任的规定过于模糊，缺乏操作性。《物权法》第21条中并未明确说明不动产登记错误赔偿的性质、归责原则、责任范围等等，致使该条在实践中难以适用，流于表面，难以保障蒙受极大损失的受害人的合法权益。
3、有关不动产登记错误的预防机制的规定过于粗略。《物权法》中虽规定了预告登记制度，在一定程度上具有预防功效，但其相关内容过于粗略，细节性问题多未涉及。而不动产登记错误的预防是一个系统的工程，不是一个制度就可以完全完成了的，需要一系列的制度，既有实体方面的，也有程序方面的，相互配合，互相补充才能做得更好。
4、有关不动产登记错误的救济机制的规定不完善。《物权法》中虽规定了更正登记和异议登记制度，但仅仅凭借这两个制度来给相关利害关系人予以救济还是不足的，且这两个制度仅作出了原则性规定，仍有需要进一步明确的地方。
（二）不动产登记错误赔偿的实践现状
1、有关不动产登记机关的赔偿范围并未明确。不动产登记错误产生的直接损失与间接损失可分为直接导致的财产减损和可得利益的损失。针对前者，登记机关应当予以赔偿；但针对于间接损失，如不动产的升值部分，是否应当赔偿呢？若是赔偿，谁来为此买单？买单的主体是仅仅包括不动产登记机关还是亦包括导致这一过错的直接经手人？若是不赔，这一错误仅有当事人自认倒霉，是否过于苛刻？
2、有关不动产登记错误赔偿金的规定仍属立法空白。《物权法》第21条规定了不动产登记错误时，登记机关应当赔偿，但针对赔偿金的来源以及赔偿金如何管理等都属于立法空白。法条中仅仅规定了可追偿，但对于追偿对象及方式并未做出具体规定，若贸然对所有经手的不动产登记机关的工作人员全部追偿，则会造成相关人员工作中极大的压力，长久下去，容易导致工作人员的消极怠工，反而不利于当事人合法权益的保护。
三、不动产登记错误赔偿制度的法律完善
（一）构建不动产登记错误赔偿制度
1、制定统一的《不动产登记法》，统一不动产登记机构和相关文书。我国可以通过制定专门的《不动产登记法》，将不同种类的不动产进行统一登记设立专门的不动产登记机构，统一权属文书和不动产物权登记薄，以此完善不动产登记错误救济。笔者认为，设立一个独立的不动产登记局，虽然会涉及编制、经费、办公场所等许多问题，且不动产登记权的收归必然导致相关部门重大利益格局调整，但是考虑到不动产登记对维护市场交易安全的特殊意义，且目前已有地方已经实现了房地产登记机关的统一，有关部门可以再在充分考察论证的基础上予以借鉴，并逐步推广于全国。而统一的权属文书和不动产登记簿不进可以防止在不动产物权产生的各个环节产生不必要的冲突，还可为不动产登记错误赔偿提供最为直接、明确、有力的证明。
2、建构合理救济制度体系。在建构不动产登记错误救济制度时，应具体问题具体分析，方可达到效率与公正的统一。内容如下：第一，针对因物权客体丧失或被抛弃而造成的登记错误，应建立涂销登记制度，赋予利害关系人以请求办理涂销登记的权利；第二，针对因嗣后原因导致的登记事项错误，则可效仿日本建立恢复登记制度；第三，在登记机关有充足的证据证明登记确有错误或确实由于登记机关自己本身之过错造成登记瑕疵时，而且没有当事人的申请更正的情况下，登记机关可以依据职权进行更正登记。
（二）构建不动产登记错误赔偿的相关配套制度
1、不动产登记的公证前置制度。为降低登记机关风险，笔者认为，可以借鉴国外有关不动产登记审查前置程序——公证审查制度，以此达到转移不动产登记错误赔偿责任的负担的目的。公证机关作为国家专门机关，体制相对独立，监督机制完善，具有极强的证明力，可以化解交易成本增加的忧虑；且其具有较高专业素养的公证人员更加有利于效率的提高。
2、不动产登记错误后的赔偿基金制度。世界多数国家对此都作了专门规定，如美国设立不动产产权保险制度，或如瑞士设立登记赔偿基金。笔者认为借鉴瑞士的做法最为合乎我国当前的国情。首先，基金本身是为保障受害者而建，有益于降低受害者一力承担的负担；其次，通过设立基金可以减轻政府在公益方面的财政负担；最后参考英美法系的做法，将追偿所得和一定比例的登记费纳入基金，这样很大程度加重登记机关及相关工作人员的责任感。
3、完善登记机关赔偿之后的追偿制度。为分担不动产登记机关赔偿责任，同时强化登记机关工作人员责任意识，确实保障不动产登记机关的追偿权，应建立不动产登记机关的追偿机制。然而追偿对象也是需要严格界定的，针对不动产登记机关内部人员的应仅限于有故意或重大过失的，同时对于提供虚假登记材料的恶意登记申请人也应列入追偿对象的范围。
参考文献：
[1]梁慧星，陈华彬.物权法[M].法律出版社，2007，（6）：92.
[2]崔建远.中国房地产法研究[M].中国法制出版社，1995：238.
[3]尹田.论物权的公示和公信原则[J].载梁慧星，民商法论从（第26卷）.香港金桥文化出版社，2002：275.
[4]刘武元.房地产交易法律问题研究[M].法律出版社，2002：32.
[5]张步洪.行政侵权归责原则初论[J].行政法学研究，1999，（1）.
[6]周汉华.论国家赔偿的过错责任原则[J].法学研究，1996，（3）：142.
[7]王利明.民法新论[M].中国政法大学出版社，1988：540.
[8]张新宝.中国侵权行为法[M].中国社会科学出版社，1995：288-291.