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【摘要】2014年以来，中国房地产市场分化明显，一二线城市房地产持续上扬，而三四线城市大多房地产库存高企。2015年底，宜春市库存面积达850.03万平方米，商品房库存去化时间21.7个月。2016年，为有效化解商品房库存，在中央的号召下，宜春市结合实际，因城施策，采取了购房奖励、税收优惠、棚户区改造货币化安置等一系列化解房地产库存的有效措施，使房地产去库存工作取得明显成效。
【关键词】宜春市；商品房去库存举措；影响
1、引言
房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业。在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展。房地产作为国家经济社会的支柱产业，国家向来对房地产行业的健康发展重点关注，房地产行业更是关系人民安居所在，与每个人生活息息相关。2014年以来，中国房地产市场分化明显，一二线城市由于市场需求旺盛，房地产走势持续上扬，而人口吸附能力较弱的三四线城市的房地产则库存高企。作为赣西最大的城市宜春，2015年底，宜春市商品房库存面积达850.03万平方米，商品房库存去化时间2117个月，面临着严峻的房地产去库存形势。
2、存在的问题
2.1房地产市场供应量大
一是已经出让目前还没有开发的用地库存较大。2008年国家出台“国十条”以来，房地产市场迅速升温，开发企业信息大增，拿地热情空前，导致至今仍有大量的库存用地。二是拆迁安置多。2009年至2015年全市进行了大量的城市棚户区改造及各类拆迁，特别是近几年各地在推进城中村棚改过程中，采取产权调换模式进行安置，出现了很多拆一栋补多套的现象，对房地产市场造成一定的冲击。三是市场存量多。通过规划审批并取得预售的楼盘多，可售面积大。
2.2人口红利少，拉动消费难
房地产市场的发展与当地人口红利密切关联。一线城市“北上广”的房子尽管价格高，但购买力旺盛。究其原因，就是城市的人口规模大，而且流动人口多，每年吸收的高端人才、高校毕业生和到大城市谋生的人很多，人口源源不断地涌入这些城市，市场永远处于“饥饿”状态。所以，这些城市的商品房需求量大，去库存的压力相对较小。而宜春作为三、四线中小城市，情况就大不一样。以中心城区为例，近些年的人口增加明显减速，自2012年至今，中心城区的人口规模基本没有太大变化，始终徘徊在60万以内。这反映出新增户籍人口规模小、流动人口也有限的实际。在需求量有限的情况下，市场的总体购买力就相对较弱，在这种情况下，如果继续扩大供给，需求端在短期内无法消化，必然导致库存量的增加。
3、去库存采取的主要措施及作用
3.1党委政府高度重视，认真落实主体责任
为认真落实中央经济工作会议“化解房地产库存”工作任务，宜春市各级党委政府及时召开去库存专题会议，结合实际，因城施策，及时出台了化解房地产库存的各项举措。2016年3月份，市政府与各县（市）政府签订了去库存工作目标责任书。明确了政府一把手负总责、職能部门具体抓、相关单位相互协调、密切配合的工作机制。通过供给侧和需求侧双向调节，使房地产去库存工作切实落到实处。
3.2突出财税优惠刺激，保障去库存取得成效
实行房地产税费优惠。全面落实中央、省、市房地产交易税、营业税优惠政策，及时调整契税税率。自2015年6月16日，根据省政府公告，对单位或个人以购买、赠与等形式取得住房的，契税基准税率调整为3%；自2016年2月22日，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。及时调整二手房交易基准价格。宜春中心城区（含袁州区、经开区）、宜丰县、丰城市、靖安县、樟树市分别对存量房核定系统的计税价格进行了调整，平均下调幅度为10%。及时下调土地增值税预征，减免房地产开发企业的税收。全市2016年清算的开发项目中，有3个项目退抵普通住宅预征的土地增值税75.73万元；下调土地增值税预征率，累计少预征企业土地增值税26081.54万元；下调土地增值税清算核定征收率，累计核定清算少征242.07万元土地增值税。
3.3大力实施实行购房补贴，有效刺激购房需求
2016年6月，宜春市政府出台了《关于化解中心城区房地产库存的实施意见》的政策文件，各县市区根据当地实际情况，都出台了购房补贴政策，补贴金额至少100元，平方米。奉新县春节前夕举办房展会，政府给予0.6万至1.6万元一套的奖励，销售住房956套；樟树市利用端午小长假举办房展会，将非住宅一并列入参展补贴，仅7天时间，销售商品房21.5万平方米，2176套，销售金额9.75亿元；中心城区利用1月27日至2月25日春节前夕和6月1日至6月30日端午期间举办房展会，采取每销售1套120㎡以下奖1万元，120㎡以上奖1万2千元的措施，销售商品房4311套。2016年，在各项调控措施政策的作用下，各地销售面积均创出历史新高，其中，高安市、上高县、铜鼓县、奉新县销售面积翻番。2017年，全市共销售商品房129.54万平方米（10986套），同比上涨54.16%（41.92%），销售商品住宅销售115.01万平方米（9131套），同比上涨56.49%（40.87%）。
各地为鼓励农民工、农民进城购房，分别出台了优惠措施。对农民工进城购房还推出了在就业、就学、社保等方面享受城市居民同等待遇的优惠政策。农民工购房占比超过40%。
3.4多渠道去库存，提振房地产市场消费信心 一是棚户区改造货币化安置，打通商品房去库存通道。为解决保障房建设和商品房去库存双向矛盾，2016年6月，市政府专门下发了《关于宜春市中心城区在棚户区改造中鼓励货币化安置实施意见》。2016年，全市棚户区改造货币化安置率达到82.6%，其中，丰城市、高安市、宜丰县、靖安县棚户区改造货币化安置率达到100%。二是公租房货币发放应补尽补。2016年全市公租房分配入住12709套，全市发放租赁补贴10998户，实现应补尽补。三是降首付、降准金融机构支持个贷。一方面，在各银行机构的緊密配合下，放宽个人住房贷款条件，降低准货门槛，调低首付比例，推行农民购房安家贷。201 6年，银行机构新增个人住房按揭贷款75.23亿元.同比增长51.98%。另一方面，大力发挥住房公积金作用，2016年以来，我市住房公积金部门，采取提高住房公积金额度，延长公积金贷款年限、降低公积金贷款首付比例、按月提取公积金偿还等一系列优惠政策，有力地促进了房地产的消费，到12月底，个人住房公积金共贷款20.27亿元，个贷率达到87.86%。四是延缓报建规费缴费期限，增强开发企业市场信心。房地产开发项目报建规费延缓到办理预售许可证前按实际预售面积缴交；暂停征收房地产价格调节基金；将教育费附加、水利建设基金的免征范围由月销售额或营业额不超过3万元的缴纳义务人，扩大到不超过10万元。
3.5控制供应源头，科学投放保持市场稳定
一是拧紧土地供应阀门。对土地供应采取有保有压的供应方式，对库存超过12个月的地区，减少土地供应，甚至不供地。对库存在6个月以下的地区，适当增加土地供应。2016年，全市出让住宅用地127宗，面积244.76公顷，同比下降53.73%。二是严格控制房地产开发性贷款，收紧资金控制供应量。2016年，全市新增房地产开发性贷款0.16亿元，较2015年新增贷款3.51亿元下降3.35亿元。三是提高预售门槛，减少市场供应。作为全省商品住房库存排名靠前的设区市，为减缓市场供应速度，中心城区一方面要求预售商品房的工程进度，多层必须封顶，高层须建至80%，方可申请办理预售许可。另一方面，建立商品房预售房源监督管理制度，即：开发企业办理商品房预售时，将占预售房屋总销售额的8%的房屋，作为监管房源，暂不销售。在项目取得《建筑工程竣工验收备案表》，并办理不动产登记后，凭竣工验收备案表和登记证明申请解除监管房源的不予销售状态，准予销售。2016年，全市商品房、商品住宅批准预售面积分别为557.54万平方米、410.77万平方米，同比分别下降14.59%、22.77%。
4、总结与体会
房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业。房地产及其产业链已经成为国民经济命脉中不可缺少的部分，房地产经济的发展将直接关系到国家经济的发展情况。2016年，中央把房地产去库存作为“三去一降一补”的重点任务之一，鼓励各地因城施策，宜春市通过上述措施在2016年底使宜春商品住房去库存控制在12个月以内。但当地的调控政策具备一定时效，因此对房地产市场的影响有限，只能作为市场的催化剂，要使房地产市场持续发展，必须要有更为长效的管理机制来促进房地产市场的持续健康发展。
【关键词】宜春市；商品房去库存举措；影响
1、引言
房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业。在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展。房地产作为国家经济社会的支柱产业，国家向来对房地产行业的健康发展重点关注，房地产行业更是关系人民安居所在，与每个人生活息息相关。2014年以来，中国房地产市场分化明显，一二线城市由于市场需求旺盛，房地产走势持续上扬，而人口吸附能力较弱的三四线城市的房地产则库存高企。作为赣西最大的城市宜春，2015年底，宜春市商品房库存面积达850.03万平方米，商品房库存去化时间2117个月，面临着严峻的房地产去库存形势。
2、存在的问题
2.1房地产市场供应量大
一是已经出让目前还没有开发的用地库存较大。2008年国家出台“国十条”以来，房地产市场迅速升温，开发企业信息大增，拿地热情空前，导致至今仍有大量的库存用地。二是拆迁安置多。2009年至2015年全市进行了大量的城市棚户区改造及各类拆迁，特别是近几年各地在推进城中村棚改过程中，采取产权调换模式进行安置，出现了很多拆一栋补多套的现象，对房地产市场造成一定的冲击。三是市场存量多。通过规划审批并取得预售的楼盘多，可售面积大。
2.2人口红利少，拉动消费难
房地产市场的发展与当地人口红利密切关联。一线城市“北上广”的房子尽管价格高，但购买力旺盛。究其原因，就是城市的人口规模大，而且流动人口多，每年吸收的高端人才、高校毕业生和到大城市谋生的人很多，人口源源不断地涌入这些城市，市场永远处于“饥饿”状态。所以，这些城市的商品房需求量大，去库存的压力相对较小。而宜春作为三、四线中小城市，情况就大不一样。以中心城区为例，近些年的人口增加明显减速，自2012年至今，中心城区的人口规模基本没有太大变化，始终徘徊在60万以内。这反映出新增户籍人口规模小、流动人口也有限的实际。在需求量有限的情况下，市场的总体购买力就相对较弱，在这种情况下，如果继续扩大供给，需求端在短期内无法消化，必然导致库存量的增加。
3、去库存采取的主要措施及作用
3.1党委政府高度重视，认真落实主体责任
为认真落实中央经济工作会议“化解房地产库存”工作任务，宜春市各级党委政府及时召开去库存专题会议，结合实际，因城施策，及时出台了化解房地产库存的各项举措。2016年3月份，市政府与各县（市）政府签订了去库存工作目标责任书。明确了政府一把手负总责、職能部门具体抓、相关单位相互协调、密切配合的工作机制。通过供给侧和需求侧双向调节，使房地产去库存工作切实落到实处。
3.2突出财税优惠刺激，保障去库存取得成效
实行房地产税费优惠。全面落实中央、省、市房地产交易税、营业税优惠政策，及时调整契税税率。自2015年6月16日，根据省政府公告，对单位或个人以购买、赠与等形式取得住房的，契税基准税率调整为3%；自2016年2月22日，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。及时调整二手房交易基准价格。宜春中心城区（含袁州区、经开区）、宜丰县、丰城市、靖安县、樟树市分别对存量房核定系统的计税价格进行了调整，平均下调幅度为10%。及时下调土地增值税预征，减免房地产开发企业的税收。全市2016年清算的开发项目中，有3个项目退抵普通住宅预征的土地增值税75.73万元；下调土地增值税预征率，累计少预征企业土地增值税26081.54万元；下调土地增值税清算核定征收率，累计核定清算少征242.07万元土地增值税。
3.3大力实施实行购房补贴，有效刺激购房需求
2016年6月，宜春市政府出台了《关于化解中心城区房地产库存的实施意见》的政策文件，各县市区根据当地实际情况，都出台了购房补贴政策，补贴金额至少100元，平方米。奉新县春节前夕举办房展会，政府给予0.6万至1.6万元一套的奖励，销售住房956套；樟树市利用端午小长假举办房展会，将非住宅一并列入参展补贴，仅7天时间，销售商品房21.5万平方米，2176套，销售金额9.75亿元；中心城区利用1月27日至2月25日春节前夕和6月1日至6月30日端午期间举办房展会，采取每销售1套120㎡以下奖1万元，120㎡以上奖1万2千元的措施，销售商品房4311套。2016年，在各项调控措施政策的作用下，各地销售面积均创出历史新高，其中，高安市、上高县、铜鼓县、奉新县销售面积翻番。2017年，全市共销售商品房129.54万平方米（10986套），同比上涨54.16%（41.92%），销售商品住宅销售115.01万平方米（9131套），同比上涨56.49%（40.87%）。
各地为鼓励农民工、农民进城购房，分别出台了优惠措施。对农民工进城购房还推出了在就业、就学、社保等方面享受城市居民同等待遇的优惠政策。农民工购房占比超过40%。
3.4多渠道去库存，提振房地产市场消费信心 一是棚户区改造货币化安置，打通商品房去库存通道。为解决保障房建设和商品房去库存双向矛盾，2016年6月，市政府专门下发了《关于宜春市中心城区在棚户区改造中鼓励货币化安置实施意见》。2016年，全市棚户区改造货币化安置率达到82.6%，其中，丰城市、高安市、宜丰县、靖安县棚户区改造货币化安置率达到100%。二是公租房货币发放应补尽补。2016年全市公租房分配入住12709套，全市发放租赁补贴10998户，实现应补尽补。三是降首付、降准金融机构支持个贷。一方面，在各银行机构的緊密配合下，放宽个人住房贷款条件，降低准货门槛，调低首付比例，推行农民购房安家贷。201 6年，银行机构新增个人住房按揭贷款75.23亿元.同比增长51.98%。另一方面，大力发挥住房公积金作用，2016年以来，我市住房公积金部门，采取提高住房公积金额度，延长公积金贷款年限、降低公积金贷款首付比例、按月提取公积金偿还等一系列优惠政策，有力地促进了房地产的消费，到12月底，个人住房公积金共贷款20.27亿元，个贷率达到87.86%。四是延缓报建规费缴费期限，增强开发企业市场信心。房地产开发项目报建规费延缓到办理预售许可证前按实际预售面积缴交；暂停征收房地产价格调节基金；将教育费附加、水利建设基金的免征范围由月销售额或营业额不超过3万元的缴纳义务人，扩大到不超过10万元。
3.5控制供应源头，科学投放保持市场稳定
一是拧紧土地供应阀门。对土地供应采取有保有压的供应方式，对库存超过12个月的地区，减少土地供应，甚至不供地。对库存在6个月以下的地区，适当增加土地供应。2016年，全市出让住宅用地127宗，面积244.76公顷，同比下降53.73%。二是严格控制房地产开发性贷款，收紧资金控制供应量。2016年，全市新增房地产开发性贷款0.16亿元，较2015年新增贷款3.51亿元下降3.35亿元。三是提高预售门槛，减少市场供应。作为全省商品住房库存排名靠前的设区市，为减缓市场供应速度，中心城区一方面要求预售商品房的工程进度，多层必须封顶，高层须建至80%，方可申请办理预售许可。另一方面，建立商品房预售房源监督管理制度，即：开发企业办理商品房预售时，将占预售房屋总销售额的8%的房屋，作为监管房源，暂不销售。在项目取得《建筑工程竣工验收备案表》，并办理不动产登记后，凭竣工验收备案表和登记证明申请解除监管房源的不予销售状态，准予销售。2016年，全市商品房、商品住宅批准预售面积分别为557.54万平方米、410.77万平方米，同比分别下降14.59%、22.77%。
4、总结与体会
房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业。房地产及其产业链已经成为国民经济命脉中不可缺少的部分，房地产经济的发展将直接关系到国家经济的发展情况。2016年，中央把房地产去库存作为“三去一降一补”的重点任务之一，鼓励各地因城施策，宜春市通过上述措施在2016年底使宜春商品住房去库存控制在12个月以内。但当地的调控政策具备一定时效，因此对房地产市场的影响有限，只能作为市场的催化剂，要使房地产市场持续发展，必须要有更为长效的管理机制来促进房地产市场的持续健康发展。