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【摘要】PPP模式成功运用到公租房建设中，通过运作反馈来的信息，不难发现，其扮演了重要的角色。文章主要分析了PPP模式在公租房的运作及扮演的重要角色。文章最后提到当前PPP模式运用在公租房建设中还需注意一些事项，毕竟这种模式在我国还不算成熟。
【关键词】PPP模式；融资；租赁；角色；运行
从整体上看，PPP模式在我国的发展是顺利的。私营企业参与公共项目为我国的运营减轻了压力，同时也提升了政府的工作效率，促进了我国民营经济的发展。不得不承认，PPP模式在我国还处于发展阶段，融资环境尚未成熟。政府和企業之间的合作并不多。此种模式同时存在优势与风险，偶尔也会出现失败的案例。从已有的研究发现，国外学者多重视PPP模式的管理职能，却忽视了其融资职能的介绍；针对PPP模式的研究趋于宏观宽泛，并没有重视到其在公租房建设的特殊性。本文探究并分析了PPP模式吸纳私营资本并成功运用到我国公租房建设融资中，有效发挥了自身的角色。
一、PPP模式简介
（一）PPP融资模式与运作流程
PPP模式源于欧美国家，上个世纪经济危机导致了美国财政短缺，但是，一些特殊行动项目是无法由私营部门来完成的，政府与私营部门合营的方式就产生了。随着改革开放我国经济的发展，各种领域如交通部门与水电部门等开始出现了混合融资的形式。传统的我国融资模式多是BOT模式，使用该模式让政府与企业都承担了较大的风险，在随后的发展中，逐渐使用了PPP模式。
政府与社会资本合作的PPP模式也即是政府为了提高供给效率，加强公共产品与服务供应能力，通过多种方式，如股权合作、特许经营与购买服务等，和社会资本构建长期合作关系，共享利益，分担风险。 广义的PPP通常指的是通过“政府和社会资本合作”，完成各种模式，如基础设施投融资、建设与运营等，是一种总称，不只包含了TOT、BOO 与BOT等。狭义的PPP通常情况下不涵盖较为确定的融资模式，如TOT、BOO 与BOT等合作条件，主要重视政府部分投资，具有灵活的政府与社会资本合作条件，所以，要想确切表达其内涵并不是一件简单的事情，要根据不同的案例进行确定。PPP模式可以提升运行效率与服务质量，运用有效的管理理念与治理结构，通过适度竞争，使市场信息透明化，减轻政府的财政压力，确保资金具有较高的使用效率，使公私双方相互合作，共同获利，发挥各自优势，将公共项目融资风险有效转移并分担，转变政府职能，促进投融资体制改革的实现。PPP融资模式运作流程涵盖了诸多环节，如项目确立、建设与移交等。政府借助框架招标，授权投资建设合作人具有项目建设与资源开发构建合作的特别权利，并共同签订《投资建设合作协议》。拓宽融资渠道，多样化融资模式就显得尤为重要[1]。
（二）PPP投融资模式实施实例
项目投资建设使用的PPP模式为合作+施工总承包+固定回报，由中国交建与青岛地铁集团共同合资建设，双发出资比例为70： 30。在总投资中，公司资本金比例为30%，余下的70%的投资由青岛地铁集团负通过贷款的形式进行筹资。中国交建担负项目的实施，项目建设之后并投入运营后，由青岛地铁集团分期回购中国交建中所持有的70%的股权，在三年的时间内，分4次回购股权，回购比例为2∶3∶3∶2。
合同总价包含两个部分：施工总承包价款与股权转让金。
（三）PPP投融资模式实施实例之案例总结
PPP投融资模式转换职能，缓解政府财政压力。PPP投资模式有效转变了政府的职能，改变了政府原有的基础设施公共服务中的提供者角色，形成了监督管理者的角色，明确了政府职责，显得十分清晰。PPP投融资模式存在获利空间，能较好地发挥社会资本的积极性。PPP项目从开始到解决要经过六七个环节，所以，具有诸多的获利空间。PPP融资模式使公司合营提升了服务质量。PPP投资模式向后延伸了政府项目周期，使企业朝向项目的前期延伸，有效凸显了政府公共机构与民营机构的长处，在项目设计、施工与运营管理中相互补充，共同进步，实现了产品成本控制与产品供应质量提高等的最终目的。PPP融资模式共担风险，实现风险的合理分配。PPP投融资模式在项目公司刚开始时，依照政府与社会资本的投资比例，将两者要承担的风险划分的非常清楚，为政府与企业的单方风险的降低提供了便利。此外，由政府分担一部分风险，也使项目融资不再那样困难，使项目融资提高了成功的可能性。
二、PPP模式下公租房建设探讨
（一）PPP融资模式运用在租赁住房建设中的可行性
来自国家统计局的数据显示，我国城乡居民收入呈现上升趋势，居民手中持有的证券、保险等也越来越多，这表明我国公民的的私人资产增长最快。公司合营已经在我国一些地区公共租赁房屋中出现。这种措施进一步缓解了财政压力，还为投资方带来了一定的收益，从中看出，PPP融资模式将成为我国以后公共房屋建设未来主要的发展方向。
（二）国内外PPP丰富的成功经验
PPP模式受到了世界各个国家的重视，并且广泛应用于各种领域。自从PPP模式被英国政府引进来之后，并成功运用到伦敦地铁项目的建设中。这种模式也运用都我国公共基础项目的建设上，如深圳地区的棚户区、北京鸟巢体育馆等，都使用了这种融资模式，并且取得非常好的效果。PPP模式在我国已经研究的非常全面，这些都为PPP模式运用到公共房屋租赁与建设中打下了坚实的基础。
（三）政府的大力支撑
从我国的国情出发，将PPP模式运用到公共房屋的建设与开发上，分析我国公共租赁房屋的发展历程与现状不难发现，我国拥有足够的资金，同时具有了公共基础设施的先进经验，此外，政府也对公共租赁房屋的建设提供了大力的支撑。政府大力推进保障性住房的建设，以使其成为解决我国中低收入群体住房困难的有效途径[2]。所以，PPP模式运用到公共租赁房屋中具有可行性。 （四）公租房PPP融资项目的阶段划分
公租房PPP融资项目依照时间顺序分成四个阶段：项目准备、建设、运营与移交，从刚开始的政府部门立项研究，到最终的特许期届满后PPP项目公司移交于政府部分，这是一个完整的周期。在项目准备阶段，政府有关部门针对公租房建设工程开展立项论证，有“中介机构”担负专业性工作完成与评估，同时为构建PPP项目公司提供顾问服务。在项目建设阶段，当PPP项目公司建立后，针对公租房工程项目，进行招标，首先选择合格的施工单位；其次，选择合适的供应商等。招标工作要严格依照国家法律法规，遵照招程序，如投标、开标与评标等开展。此外，因为PPP项目的建设面临非常多的风险，这就需要保险公司的参与，确保风险建设具有风险保障。运营管理阶段：当公共租赁房项目竣工后，利用有关部门的验收，步入运营管理阶段。PPP项目公司依据特许经营权协议，担负公租房的运营与管理，然而，政府部门相关协议与有感法律法规监督和规范运营。项目移交阶段：当特许期满后，PPP项目公司依照特许权协中的要求，把公租房项目移转交给当地政府。
三、PPP公租房建设需要注意的事项
PPP融资模式在我国的发展还处于不成熟阶段，既存在机会，也存在风险。我国政府与民营机构要通过以下几点措施来规避风险，实施风险管理：政府部门与民营机构要事先做好调查，有效预测市场。民营机构不能一味地接受政府的承诺，重视实际市场需求，公司合营中也会产生政府的信誉风险。政府部门要有效调查市场，不能只是单方面的接收民营机构做出的调查结果，否则将会影响到政府的决策性。政府部门了解PPP模式要透彻，只有在此基础上，方能为PPP模式提供一个良好的环境，包括健全法律法规建设与决策机制等。一旦政府没有PPP模式专业研究人员，就需要及时地聘请专业顾问。民营机构参与投标前，专业分析了PPP模式，但是，不代表政府部门能够做到这些，针对这种情况，部分民营机构可能通过专业优势，基于特许经营权协议，签订一些不合理的条约，如果在后续的建设与经营中产生了问题，有可能给政府带来信誉风险。要注意的是，民营企业贿赂政府官员这种事不是不可能发生，此种行为不仅会扰乱官场风气，同时也为项目工程带来了较高风险，要杜绝。合作双方的利益冲突一直受到关注，构建有效的风险分担制度能从根本上将问题解决掉。民营机构主要职责是市场运营，在运营中，针对市场风险与金融风险等，要经过民营机构来应对；政府部门具有身份的特殊性，完全控制了项目，针对政治政策风险与法律风险等，要承担相应的责任。不可否认，在项目建设与运营期间也会出现一些无法抗拒的风险，如自然灾害使得财产受到损害，这就要求政府与企业来共同分担这部分责任。
结束语：
我国公租房建设在较大程度上出现了资金缺口，然而，因为公租房项目具有较低的资金回报率低，同时回收周期也非常长，固有的融资方法不能充分吸引私營资本。创新融资模式，拓宽融资渠道，为保障性住房的建设提供稳定的可持续的资金来源，成为当前面临的重要现实问题[3]。文章探讨了PPP模式在公租房建设中的角色与运营，依照公租房项目建设的特点，分析了 PPP模式在我国公租房建设项目中还要注意的事项。
参考文献：
[1]王旭.基于PPP模式的我国保障性住房融资模式研究[D].南京林业大学，2013.
[2]胡佳琦.基于PPP视角的保障性住房融资模式研究[D].上海交通大学，2014.
[3]彭加枚.我国保障性住房融资模式研究[D].湖南师范大学，2013.
[4]鞠顺利.直管公房管理面临的问题及解决思路[J].中国房地产业.2015，（7）.
作者简介：
郭寒冰，1983年3月，女，山东省潍坊市，博士后研究员，研究方向：融资租赁。
【关键词】PPP模式；融资；租赁；角色；运行
从整体上看，PPP模式在我国的发展是顺利的。私营企业参与公共项目为我国的运营减轻了压力，同时也提升了政府的工作效率，促进了我国民营经济的发展。不得不承认，PPP模式在我国还处于发展阶段，融资环境尚未成熟。政府和企業之间的合作并不多。此种模式同时存在优势与风险，偶尔也会出现失败的案例。从已有的研究发现，国外学者多重视PPP模式的管理职能，却忽视了其融资职能的介绍；针对PPP模式的研究趋于宏观宽泛，并没有重视到其在公租房建设的特殊性。本文探究并分析了PPP模式吸纳私营资本并成功运用到我国公租房建设融资中，有效发挥了自身的角色。
一、PPP模式简介
（一）PPP融资模式与运作流程
PPP模式源于欧美国家，上个世纪经济危机导致了美国财政短缺，但是，一些特殊行动项目是无法由私营部门来完成的，政府与私营部门合营的方式就产生了。随着改革开放我国经济的发展，各种领域如交通部门与水电部门等开始出现了混合融资的形式。传统的我国融资模式多是BOT模式，使用该模式让政府与企业都承担了较大的风险，在随后的发展中，逐渐使用了PPP模式。
政府与社会资本合作的PPP模式也即是政府为了提高供给效率，加强公共产品与服务供应能力，通过多种方式，如股权合作、特许经营与购买服务等，和社会资本构建长期合作关系，共享利益，分担风险。 广义的PPP通常指的是通过“政府和社会资本合作”，完成各种模式，如基础设施投融资、建设与运营等，是一种总称，不只包含了TOT、BOO 与BOT等。狭义的PPP通常情况下不涵盖较为确定的融资模式，如TOT、BOO 与BOT等合作条件，主要重视政府部分投资，具有灵活的政府与社会资本合作条件，所以，要想确切表达其内涵并不是一件简单的事情，要根据不同的案例进行确定。PPP模式可以提升运行效率与服务质量，运用有效的管理理念与治理结构，通过适度竞争，使市场信息透明化，减轻政府的财政压力，确保资金具有较高的使用效率，使公私双方相互合作，共同获利，发挥各自优势，将公共项目融资风险有效转移并分担，转变政府职能，促进投融资体制改革的实现。PPP融资模式运作流程涵盖了诸多环节，如项目确立、建设与移交等。政府借助框架招标，授权投资建设合作人具有项目建设与资源开发构建合作的特别权利，并共同签订《投资建设合作协议》。拓宽融资渠道，多样化融资模式就显得尤为重要[1]。
（二）PPP投融资模式实施实例
项目投资建设使用的PPP模式为合作+施工总承包+固定回报，由中国交建与青岛地铁集团共同合资建设，双发出资比例为70： 30。在总投资中，公司资本金比例为30%，余下的70%的投资由青岛地铁集团负通过贷款的形式进行筹资。中国交建担负项目的实施，项目建设之后并投入运营后，由青岛地铁集团分期回购中国交建中所持有的70%的股权，在三年的时间内，分4次回购股权，回购比例为2∶3∶3∶2。
合同总价包含两个部分：施工总承包价款与股权转让金。
（三）PPP投融资模式实施实例之案例总结
PPP投融资模式转换职能，缓解政府财政压力。PPP投资模式有效转变了政府的职能，改变了政府原有的基础设施公共服务中的提供者角色，形成了监督管理者的角色，明确了政府职责，显得十分清晰。PPP投融资模式存在获利空间，能较好地发挥社会资本的积极性。PPP项目从开始到解决要经过六七个环节，所以，具有诸多的获利空间。PPP融资模式使公司合营提升了服务质量。PPP投资模式向后延伸了政府项目周期，使企业朝向项目的前期延伸，有效凸显了政府公共机构与民营机构的长处，在项目设计、施工与运营管理中相互补充，共同进步，实现了产品成本控制与产品供应质量提高等的最终目的。PPP融资模式共担风险，实现风险的合理分配。PPP投融资模式在项目公司刚开始时，依照政府与社会资本的投资比例，将两者要承担的风险划分的非常清楚，为政府与企业的单方风险的降低提供了便利。此外，由政府分担一部分风险，也使项目融资不再那样困难，使项目融资提高了成功的可能性。
二、PPP模式下公租房建设探讨
（一）PPP融资模式运用在租赁住房建设中的可行性
来自国家统计局的数据显示，我国城乡居民收入呈现上升趋势，居民手中持有的证券、保险等也越来越多，这表明我国公民的的私人资产增长最快。公司合营已经在我国一些地区公共租赁房屋中出现。这种措施进一步缓解了财政压力，还为投资方带来了一定的收益，从中看出，PPP融资模式将成为我国以后公共房屋建设未来主要的发展方向。
（二）国内外PPP丰富的成功经验
PPP模式受到了世界各个国家的重视，并且广泛应用于各种领域。自从PPP模式被英国政府引进来之后，并成功运用到伦敦地铁项目的建设中。这种模式也运用都我国公共基础项目的建设上，如深圳地区的棚户区、北京鸟巢体育馆等，都使用了这种融资模式，并且取得非常好的效果。PPP模式在我国已经研究的非常全面，这些都为PPP模式运用到公共房屋租赁与建设中打下了坚实的基础。
（三）政府的大力支撑
从我国的国情出发，将PPP模式运用到公共房屋的建设与开发上，分析我国公共租赁房屋的发展历程与现状不难发现，我国拥有足够的资金，同时具有了公共基础设施的先进经验，此外，政府也对公共租赁房屋的建设提供了大力的支撑。政府大力推进保障性住房的建设，以使其成为解决我国中低收入群体住房困难的有效途径[2]。所以，PPP模式运用到公共租赁房屋中具有可行性。 （四）公租房PPP融资项目的阶段划分
公租房PPP融资项目依照时间顺序分成四个阶段：项目准备、建设、运营与移交，从刚开始的政府部门立项研究，到最终的特许期届满后PPP项目公司移交于政府部分，这是一个完整的周期。在项目准备阶段，政府有关部门针对公租房建设工程开展立项论证，有“中介机构”担负专业性工作完成与评估，同时为构建PPP项目公司提供顾问服务。在项目建设阶段，当PPP项目公司建立后，针对公租房工程项目，进行招标，首先选择合格的施工单位；其次，选择合适的供应商等。招标工作要严格依照国家法律法规，遵照招程序，如投标、开标与评标等开展。此外，因为PPP项目的建设面临非常多的风险，这就需要保险公司的参与，确保风险建设具有风险保障。运营管理阶段：当公共租赁房项目竣工后，利用有关部门的验收，步入运营管理阶段。PPP项目公司依据特许经营权协议，担负公租房的运营与管理，然而，政府部门相关协议与有感法律法规监督和规范运营。项目移交阶段：当特许期满后，PPP项目公司依照特许权协中的要求，把公租房项目移转交给当地政府。
三、PPP公租房建设需要注意的事项
PPP融资模式在我国的发展还处于不成熟阶段，既存在机会，也存在风险。我国政府与民营机构要通过以下几点措施来规避风险，实施风险管理：政府部门与民营机构要事先做好调查，有效预测市场。民营机构不能一味地接受政府的承诺，重视实际市场需求，公司合营中也会产生政府的信誉风险。政府部门要有效调查市场，不能只是单方面的接收民营机构做出的调查结果，否则将会影响到政府的决策性。政府部门了解PPP模式要透彻，只有在此基础上，方能为PPP模式提供一个良好的环境，包括健全法律法规建设与决策机制等。一旦政府没有PPP模式专业研究人员，就需要及时地聘请专业顾问。民营机构参与投标前，专业分析了PPP模式，但是，不代表政府部门能够做到这些，针对这种情况，部分民营机构可能通过专业优势，基于特许经营权协议，签订一些不合理的条约，如果在后续的建设与经营中产生了问题，有可能给政府带来信誉风险。要注意的是，民营企业贿赂政府官员这种事不是不可能发生，此种行为不仅会扰乱官场风气，同时也为项目工程带来了较高风险，要杜绝。合作双方的利益冲突一直受到关注，构建有效的风险分担制度能从根本上将问题解决掉。民营机构主要职责是市场运营，在运营中，针对市场风险与金融风险等，要经过民营机构来应对；政府部门具有身份的特殊性，完全控制了项目，针对政治政策风险与法律风险等，要承担相应的责任。不可否认，在项目建设与运营期间也会出现一些无法抗拒的风险，如自然灾害使得财产受到损害，这就要求政府与企业来共同分担这部分责任。
结束语：
我国公租房建设在较大程度上出现了资金缺口，然而，因为公租房项目具有较低的资金回报率低，同时回收周期也非常长，固有的融资方法不能充分吸引私營资本。创新融资模式，拓宽融资渠道，为保障性住房的建设提供稳定的可持续的资金来源，成为当前面临的重要现实问题[3]。文章探讨了PPP模式在公租房建设中的角色与运营，依照公租房项目建设的特点，分析了 PPP模式在我国公租房建设项目中还要注意的事项。
参考文献：
[1]王旭.基于PPP模式的我国保障性住房融资模式研究[D].南京林业大学，2013.
[2]胡佳琦.基于PPP视角的保障性住房融资模式研究[D].上海交通大学，2014.
[3]彭加枚.我国保障性住房融资模式研究[D].湖南师范大学，2013.
[4]鞠顺利.直管公房管理面临的问题及解决思路[J].中国房地产业.2015，（7）.
作者简介：
郭寒冰，1983年3月，女，山东省潍坊市，博士后研究员，研究方向：融资租赁。