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摘要 随着改革开放的深化，城市化进程加快，房地产企业将会发挥更加重要作用，通过分析工程建设投资特点，结合其目标、任务。有效把握投资难度、重点，从而促使房地产企业投资管理良性循环，具有重要意义。
（关键词）房地产 投资管理 重点、任务
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
前言
工程建设投资管理，就是房地产企业投资某项工程建设花费的全部费用。或者叫总投资。
作为房地产企业来讲，非生产性建设工程总投资一般包括：设备工器具费、建筑安装工程费、工程建设其他费用、预报费建设期利息等组成。
随着党的十八大胜利闭幕，我国将加快城镇化建设的步伐。房地产市场改革将不断得到深化，这就要求房地产企业不断顺应市场变化，努力做到稳中求变、变中求进、进中求存。在工程建设领域，工程建设动态管理将会变得复杂多样。给房地产企业经理人，灵活运用市场经济杠杆，促使其善谋快决，不断适应房地产市场的变化。正确运用建设资金作大作强企业。因此，加强建设工程投资控制管理，合理确定和有效控制工程投资既是市场经济迫切需要，也是房地产企业经理人所面临的主要课题。
房地产企业应该明确建设工程的投资特点
建设工程不同于一般消费品。其投资花费数额巨大，还涉及到机械，钢铁、木材等众多行业。由于每个建设工程需有特定的用途、功能和相应的规模。建设工程投资往往进行单个计算。每个建设工程都有专门的用途。其结构面积、造型和装饰也不尽相同。即使用途相同的建设工程，技术水平，建筑等级，建筑标准也有差异。
建设工程的投资确定关系复杂 在不同的建设阶段有不同的确定依据，且互为基础和指导，相互影响等。建设工程确定的层次繁多 如在初步设计阶段制定概算指标，又要受到项目投资估算的控制。
建设工程投资需要动态管理 工程从立项到建成竣工，其建设周期性漫长。这个时期。不可预见的变化因素多，对建设工程投资会产生一定影响。
房地产项目投资管理重点
项目投资管理过程在初步设计阶段，经有关方面分析论证，影响项目投资的可能性占74.5%--95%，在技术设计阶段，影响项目投资可能性占35%--74.5%，在施工圖设计阶段，影响投资的可能性仅为5%--35%.。由此，得出项目投资管理重点，在项目施工以前的投资决策和初步设计阶段。
设计费用虽然占项目建设投资费用1%以下，但是这个占全部建设投资微不足道的1%以下费用，却决定着项目建设投资后续费用。这个后续费用，就是建设工程全寿命费用，涵盖了建设工程项目投资和工程竣工交付业主使用后的有关费用。设计阶段的投资控制真是起着四两拨千斤的作用。设计师笔下绘制的蓝图，真是笔下一条线，投资千千万。蓝图方案决定着开发企业能否实现经济效益的关键。房地产项目投资管理涉及的范围多，面广。需要投资人协调、管理各方面关系。
房地产建设项目投资管理的目标、任务
在对建设项目投资的特点以及建设项目投资难点、重点把握后，接下来就是要树立建设项目投资管理目标和任务。
建设项目投资管理目标
只有确定了建设项目投资目标后，才能做到有的放矢，知难而进。目标就是方向，就是前进的动力。作为房地产企业经理人，在做好市场调查研究分析和研究有关项目可行性研究报告后，大胆决策，适时决策，将资金人力，资源投入到建设项目上去。比如选择（竞拍）土地时，对投资项目进行可行性研究分析后，编制投资估算。在此基础上再对市场进行反反复复调查研究，对投资项目进行推敲论证。然后进行编制设计概算，以招投标的方式，进行设计方案竞赛。择优选出设计单位、设计方案。设计方案确定以后，同样以招投标的方式，择优选择施工单位。在招投标工程中，注意标的的编制，审查、保密工作。作为房地产单位，确立建设项目投资目标要把握好尺度。目标既不能定的过高，也不能太低。过高了，目标难以实现，最终将成为一纸空文。过低的目标，将会造成资金、人力、资源的浪费，企业也达不到预期的目的。因此，要坚持实事求是，以求真务实的精神，科学合理的态度制订建设项目投资目标。看来就是项目投资目标是一步一步制定和实施的，任何一蹴而就的盲目思想要不得。
项目投资管理任务
为了有效控制建设工程项目投资成本，必须加强建设工程投资管理。首先抓好项目投资各个环节。由于建设项目投资涉及面多投资周期长等特点，要抓好项目前期可行性研究报告的编制工作。做好项目管理人员分工，明确其任务。对可行性研究报告的编制单位、人员资质审查以及其对市场是否有良好的预测能力，对于可行性研究的真实性、可靠性是至关重要的。建设单位在此基础上，也要做好市场调研工作，经过反复分析、论证在取得一致意见后，作出及时决策。及时向建设行政主管部门报送相关建设报批文件，在取得建设行政主管部门的有关批文后，以招投标的方式确定勘察、设计、监理单位和施工企业。委托勘察单位完成建设项目地质勘察任务。设计单位根据地质勘察单位提供的工程地质勘察报告，完成项目施工图设计任务。施工单位根据施工图，按照招投标文件的要求，编制投标文件等。建设单位协调有关单位按照与其签订的委托合同，完成各自相应工作。建设单位在这个期间，主要任务是要求设计单位按照设计概算，设计好施工蓝图。组织编制招标文件，发布招标通告。初审参加施工投标的施工单位资质情况，参加招标委员会参与招标，与中标单位签订施工合同等等。在项目施工过程中，按照施工合同要求审查进度款的支付，项目竣工后，及时完成竣工决算，以及竣工决算支付等。在项目施工到项目竣工过程中，也要要求监理单位按照委托监理合同的要求，对工程项目施工投资严格把关。
尽可能避免或减少项目投资过程中的签证
建设工程项目在施工中，往往由于设计方面考虑不周，工程施工合同签订后，追加工程项目、变更工程事项。或者由于前期对市场需求调研不够充分、或者施工单位技术人员业务生疏、监理单位监理人员责任心缺乏、事业心不强，等其他原因，从而引起工程项目施工建设过程中出现签证问题。少量的签证问题往往在项目施工实施过程中是很难避免的，也是客观存在的现实。但是，对于大量的、超乎项目投资人预料，超出项目总投资10%的签证，项目成本控制单位，项目投资人往往难以承受。须要在签订合同时双方明确约定合同价在超出10%时的取费调整范围等等。以有效的规避投资风险。建设单位项目管理部门，在施工过程对于出现的新情况，新问题，要及时协调设计单位、施工单位、监理单位在确保工程质量，施工安全的前期下，与项目成本控制部门密切协作，征得设计单位同意后，严格控制成本。要求监理单位监理工程师把好工程质量关，对施工单位项目部人员资质严格进行核查。使得建设工程在施工中，少出现差错，避免工程质量缺陷，降低事故率。从而，减少不必要的投资。虽然施工单位、监理单位对施工质量问题负有合同连带责任，在经济上会受到相应处罚。但是质量问题、质量事故出现后，对建设工程项目的负面影响是很大的，由此而引起的对建设单位造成的经济损失是无法挽回和弥补的。尽管通过反索赔，投资上给予相应的赔偿，但是其企业信誉方面将会在不同程度上受到损害。
结束语
加强房地产建设工程项目投资，对于房地产企业，是一项长期系统工程。不得有一丝一毫的差错。特别是在市场经济条件下，要根据建设工程特点、建设工程投资重点难点，以及企业自身实际情况，企业经理人必须合理、科学制定企业发展的目标任务。加强企业自身文化培养、造就、提高企业自身员工素质，不断提升管理队伍水平，使得企业管理者、面对市场经济大潮勇于探索，敢于决策，带领企业团队才能站在市场前列，在经济竞争中立于不败。
穆锐博，男，工程师，西安市房地产开发总公司职工 ，长期从事房地产工程建设管理工作，
（关键词）房地产 投资管理 重点、任务
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
前言
工程建设投资管理，就是房地产企业投资某项工程建设花费的全部费用。或者叫总投资。
作为房地产企业来讲，非生产性建设工程总投资一般包括：设备工器具费、建筑安装工程费、工程建设其他费用、预报费建设期利息等组成。
随着党的十八大胜利闭幕，我国将加快城镇化建设的步伐。房地产市场改革将不断得到深化，这就要求房地产企业不断顺应市场变化，努力做到稳中求变、变中求进、进中求存。在工程建设领域，工程建设动态管理将会变得复杂多样。给房地产企业经理人，灵活运用市场经济杠杆，促使其善谋快决，不断适应房地产市场的变化。正确运用建设资金作大作强企业。因此，加强建设工程投资控制管理，合理确定和有效控制工程投资既是市场经济迫切需要，也是房地产企业经理人所面临的主要课题。
房地产企业应该明确建设工程的投资特点
建设工程不同于一般消费品。其投资花费数额巨大，还涉及到机械，钢铁、木材等众多行业。由于每个建设工程需有特定的用途、功能和相应的规模。建设工程投资往往进行单个计算。每个建设工程都有专门的用途。其结构面积、造型和装饰也不尽相同。即使用途相同的建设工程，技术水平，建筑等级，建筑标准也有差异。
建设工程的投资确定关系复杂 在不同的建设阶段有不同的确定依据，且互为基础和指导，相互影响等。建设工程确定的层次繁多 如在初步设计阶段制定概算指标，又要受到项目投资估算的控制。
建设工程投资需要动态管理 工程从立项到建成竣工，其建设周期性漫长。这个时期。不可预见的变化因素多，对建设工程投资会产生一定影响。
房地产项目投资管理重点
项目投资管理过程在初步设计阶段，经有关方面分析论证，影响项目投资的可能性占74.5%--95%，在技术设计阶段，影响项目投资可能性占35%--74.5%，在施工圖设计阶段，影响投资的可能性仅为5%--35%.。由此，得出项目投资管理重点，在项目施工以前的投资决策和初步设计阶段。
设计费用虽然占项目建设投资费用1%以下，但是这个占全部建设投资微不足道的1%以下费用，却决定着项目建设投资后续费用。这个后续费用，就是建设工程全寿命费用，涵盖了建设工程项目投资和工程竣工交付业主使用后的有关费用。设计阶段的投资控制真是起着四两拨千斤的作用。设计师笔下绘制的蓝图，真是笔下一条线，投资千千万。蓝图方案决定着开发企业能否实现经济效益的关键。房地产项目投资管理涉及的范围多，面广。需要投资人协调、管理各方面关系。
房地产建设项目投资管理的目标、任务
在对建设项目投资的特点以及建设项目投资难点、重点把握后，接下来就是要树立建设项目投资管理目标和任务。
建设项目投资管理目标
只有确定了建设项目投资目标后，才能做到有的放矢，知难而进。目标就是方向，就是前进的动力。作为房地产企业经理人，在做好市场调查研究分析和研究有关项目可行性研究报告后，大胆决策，适时决策，将资金人力，资源投入到建设项目上去。比如选择（竞拍）土地时，对投资项目进行可行性研究分析后，编制投资估算。在此基础上再对市场进行反反复复调查研究，对投资项目进行推敲论证。然后进行编制设计概算，以招投标的方式，进行设计方案竞赛。择优选出设计单位、设计方案。设计方案确定以后，同样以招投标的方式，择优选择施工单位。在招投标工程中，注意标的的编制，审查、保密工作。作为房地产单位，确立建设项目投资目标要把握好尺度。目标既不能定的过高，也不能太低。过高了，目标难以实现，最终将成为一纸空文。过低的目标，将会造成资金、人力、资源的浪费，企业也达不到预期的目的。因此，要坚持实事求是，以求真务实的精神，科学合理的态度制订建设项目投资目标。看来就是项目投资目标是一步一步制定和实施的，任何一蹴而就的盲目思想要不得。
项目投资管理任务
为了有效控制建设工程项目投资成本，必须加强建设工程投资管理。首先抓好项目投资各个环节。由于建设项目投资涉及面多投资周期长等特点，要抓好项目前期可行性研究报告的编制工作。做好项目管理人员分工，明确其任务。对可行性研究报告的编制单位、人员资质审查以及其对市场是否有良好的预测能力，对于可行性研究的真实性、可靠性是至关重要的。建设单位在此基础上，也要做好市场调研工作，经过反复分析、论证在取得一致意见后，作出及时决策。及时向建设行政主管部门报送相关建设报批文件，在取得建设行政主管部门的有关批文后，以招投标的方式确定勘察、设计、监理单位和施工企业。委托勘察单位完成建设项目地质勘察任务。设计单位根据地质勘察单位提供的工程地质勘察报告，完成项目施工图设计任务。施工单位根据施工图，按照招投标文件的要求，编制投标文件等。建设单位协调有关单位按照与其签订的委托合同，完成各自相应工作。建设单位在这个期间，主要任务是要求设计单位按照设计概算，设计好施工蓝图。组织编制招标文件，发布招标通告。初审参加施工投标的施工单位资质情况，参加招标委员会参与招标，与中标单位签订施工合同等等。在项目施工过程中，按照施工合同要求审查进度款的支付，项目竣工后，及时完成竣工决算，以及竣工决算支付等。在项目施工到项目竣工过程中，也要要求监理单位按照委托监理合同的要求，对工程项目施工投资严格把关。
尽可能避免或减少项目投资过程中的签证
建设工程项目在施工中，往往由于设计方面考虑不周，工程施工合同签订后，追加工程项目、变更工程事项。或者由于前期对市场需求调研不够充分、或者施工单位技术人员业务生疏、监理单位监理人员责任心缺乏、事业心不强，等其他原因，从而引起工程项目施工建设过程中出现签证问题。少量的签证问题往往在项目施工实施过程中是很难避免的，也是客观存在的现实。但是，对于大量的、超乎项目投资人预料，超出项目总投资10%的签证，项目成本控制单位，项目投资人往往难以承受。须要在签订合同时双方明确约定合同价在超出10%时的取费调整范围等等。以有效的规避投资风险。建设单位项目管理部门，在施工过程对于出现的新情况，新问题，要及时协调设计单位、施工单位、监理单位在确保工程质量，施工安全的前期下，与项目成本控制部门密切协作，征得设计单位同意后，严格控制成本。要求监理单位监理工程师把好工程质量关，对施工单位项目部人员资质严格进行核查。使得建设工程在施工中，少出现差错，避免工程质量缺陷，降低事故率。从而，减少不必要的投资。虽然施工单位、监理单位对施工质量问题负有合同连带责任，在经济上会受到相应处罚。但是质量问题、质量事故出现后，对建设工程项目的负面影响是很大的，由此而引起的对建设单位造成的经济损失是无法挽回和弥补的。尽管通过反索赔，投资上给予相应的赔偿，但是其企业信誉方面将会在不同程度上受到损害。
结束语
加强房地产建设工程项目投资，对于房地产企业，是一项长期系统工程。不得有一丝一毫的差错。特别是在市场经济条件下，要根据建设工程特点、建设工程投资重点难点，以及企业自身实际情况，企业经理人必须合理、科学制定企业发展的目标任务。加强企业自身文化培养、造就、提高企业自身员工素质，不断提升管理队伍水平，使得企业管理者、面对市场经济大潮勇于探索，敢于决策，带领企业团队才能站在市场前列，在经济竞争中立于不败。
穆锐博，男，工程师，西安市房地产开发总公司职工 ，长期从事房地产工程建设管理工作，