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近年来，随着人民生活水平的提高，人们对住宅质量提出更高的要求，在此前提下，我国各地涌现出了一些运用现代的计算机、控制与通信技术的智能化住宅小区。但是许多智能化住宅小区都存在搭好了平台却没有智能化的软件在上面运行的情况，或者说缺少现代化的管理手段。智能化住宅小区开始建设的同时应该遵循“管理是保障”的原则，没有高质量的住宅小区智能化管理，就不可能充分发挥住宅小区智能化的功能效果。科学高效的管理是智能化的真正内涵，简单的硬件拼凑对于智能小区的实际应用是缺少实际意义的。为此，作为智能化住宅小区的实际管理者—物业管理公司应该运用现代化的计算机管理手段，使物业的硬件管理结合软件管理，为物业管理走向现代化、制度化与规范化创造条件。
物业管软件的设计从低到高有三个层次：第一个层次为单项数据处理，模仿手工管理方式，多用于简单的事物性工作，这是目前国内大多数物业管理公司计算机应用水平；第二个层次是数据综合处理，此时计算机应用呈现网络化和实时处理特点，已经具备部分提高物业管理效率的特点；第三个层次则是管理信息系统，此时信息论、控制论、系统工程等优化理论在软件程序中得以运用，计算机网络和数据库的建立，使计算机有管理某个单一系统发展成全面的管理系统。系统集成能力的高低和决策分析功能成为衡量此阶段物业管理软件水平的依据。本文讨论的物业管理软件的设计就是第三个层次的软件设计。
一、软件开发环境
一个好的物业管理软件，应构建在一个好的网络、数据库、程序语言和操作系统平台上。本物业管理系统的架构采用了流行的微软.NET框架—ASP.NET，程序开发语言选用Visual C#.NET，在Windows XP,.NET Framework以及Visual Studio.NET2003和IE6.0的开发环境中，后台数据库采用SQL Server2000，报表的设计则采用非常流行的报表控件—水晶报表（Crystal Reports），它完全支持ASP.NET，与各种开发语言能够很好的结合，对物业管理信息系统进行了实际的开发。Microsoft Visual Studio.NET是基于.NET框架的集成开发环境，它集源程序编辑、编译、链接及项目管理和程序发布等于一体，其功能十分强大。Microsoft Visual Studio.NET的2003版本包括Visual Basic.NET、Visual C++.NET、Visual C#.NET和Visual J#.NET四种语言，可以开发Windows应用程序和ASP.NET Web应用程序。采用Visual Studio.NET开发ASP.NET页面，可以做到程序代码文件（.cs文件）与网页文件（.aspx文件）的分离，更有利于提高开发的效率。
二、软件功能设计
软件具体功能包括房产资料、住户管理、收费管理、人事行政管理、车辆管理、投诉管理、安防管理、仓库管理、保洁管理、维修管理、装修管理、设备管理、绿化管理、今日工作、报表管理、领导程序、合同管理、控制面板等模块。
（一）房产资料
本模块功能完成对物业所管辖的房产基本资料的管理，如楼盘、楼阁、单元资料的新增设计规划，验收，查询，增删，修改等操作。并能新增、删除各单元的业主和住户（租户）的基本资料，亦可查阅有关物业公司，发展商，代理商资料。
（二）住户管理
完成住户/租户入住档案登记，归档，查询，以及退住处理等日常操作。主要包括住户基本资料、住户家庭成员资料、住户入伙资料、住户的兴趣爱好，职业状况，收入状况等资料的新增，修改和删除。
（三）收费管理
1、收费项目。设置收费项目的名称、计算公式、单价、币种、滞纳率、计费起止日期和计算周期等属性。能对每个单元的每一种收费项目设置折扣的起止日期和折扣率，自动进行折扣的计算。能对每个单元的每一种收费项目的单价设置成为能按用量和时间自动变化。能对不同单元的不同费项设置不同的滞纳率。2、费用浏览。综合多种筛选条件，成批查看多种费用。快速统计各收费期间的应收、实收金额以及收缴率。生成汇总表。
（四）行政及人事管理
部门和员工的基本信息管理。办公用品管理。考勤管理模块，自动生成考勤月报，预留与IC卡考勤系统的接口；员工奖惩记录。工资计算模块，能自动和考勤挂钩。业主委员会和业主大会信息管理。记录各届业主委员会成员的基本情况，包括职务、联系电话、任期、个人简历等，以及记录业主大会召开的情况，包括会议主题、召开地点、时间、会议纪要等。
（五）车辆管理
对小区内的车辆、固定车位进行管理，主要包括管理客户的车辆档案及车辆事件，了解与业主相关的附属信息，为业主提供更周全的服务。
（六）投诉管理
录入住户/业户投诉内容，包括主题，类别，投诉方式，投诉人等。录入处理投诉意见时包括处理负责人，处理意见，处理方法，立项与否，立项人具体经办事务的记录。对立项的投诉需进行销项。能按投诉单的状态（是否处理）或单元对投诉单进行查看，并且还可按投诉类别，投诉时间，投诉主题进行统计。
（七）安防管理
定义保安值勤的班次，时段，人员，地段等详情。按任意时段输入保安值班安排，实现系统自动排班。登记辖区范围内发生的治安事件及其处理情况，系统自动保存并进行多条件组合查询。记录各警械的资料及领用情况。能记录各消防设施资料，以及消防演习和培训记录。
（八）仓库管理
软件此项功能使用户可以对物业公司的物流进行有效的动态控制，并可以按任意条件进行查询统计。主要包括仓库资料、入仓单与出仓单、库存统计等。
（九）控制面版
1、桌面设置。顾客化的设置桌面颜色，桌面图案。2、用户管理。设置用户组，用户的权限。本系统分为系统管理员和操作员两个权限，由系统管理员来为各操作员分配不同的权限。各位操作员只有在自己的权限范围内进行操作。3、数据清理。当数据过大时可清理历史数据。4、数据备份。定期对数据库备份。5、使用单位信息。保存用户的使用单位信息。
三、数据访问技术
NET框架提供了ADO.NET，利用它就可以方便的存取数据库。ADO.NET对象模型中有五个主要的对象，分别是Connection、Command、DataAdapter、DataReader以及DataSet对象。Connection对象用来连接数据库，Command对象用来执行SQL语句，DataReader对象用于读取数据库，DataAdapter对象用于执行SQL语句同时打开数据表格（DataTable），DataSet对象用于存取数据库。
讀取数据库的两种方式：一种是利用Connetction、Command和DataReader对象，这种方式只能读取数据库，也就是说不能修改记录。另一种是利用Connection、Command、DataAdapter和DataSet对象，这种方式更灵活，可以对数据库进行各种操作。
对于.NET的两种数据提供者：SQL Server.NET提供者和OLE DB.NET提供者，每组数据提供者内都有Connection对象、Command对象、DataAdapter对象及DataReader对象。对于不同的数据提供者，对应上述四种对象的类的真正名称是不同的。
虽然这两组数据操作类针对的数据源不一样，但是它们的架构都是一样的。例如对于OleDbConnection和SqlConnection，虽然一个是针对OLE DB数据源，而另一个是针对SQL Server数据源，但是这它们都拥有一样的属性、方法及事件，所以使用起来并不会造成困扰。只要针对所要建立的数据源种类来选择OLE DB数据操作对象或是SQL数据操作对象就可以了。
Visual C#.net和Visual Basic.NET支持ADO.NET数据访问，它是.NET平台内用于访问数据源的一组类，专门为Web设计的，并且考虑了伸缩性。使用DataSet,DataReader来获取数据，DataCommand来设置读或者写或者修改刷新等操作。允许发送指令并处理结果，仅仅通过连接字符的不同，就可以加载不同的数据库，实现数据的透明访问和信息共享。并由于ADO.NET利用XML传输数据，所以数据可以通过大多数防火墙。
与数据库相连，ADO.NET提供了如下三种方式：通过ODBC相连；通过OLEDB相连；直接与SQL Server相连。三种方式由于应用层次的差异，使得效率由低到高，独立性由高到低。对于相连数据库的数据处理，也有二种方式，一种是通过DataSet来隔离异构的数据源，另一种是以流方式从数据源读取(DataReader方式)。
传统的应用程序是通过先建立到数据库的连接，在程序的整个运行过程中维护连接的方式来设计的。ASP.NET采取了断开连接方式的数据结构。当浏览器向Web服务器请求网页时，服务器处理这个请求，并将所请求的网页发送给浏览器，然后连接就被断开，直到浏览器发出下一个请求。
ADO.NET的另一个创新是引入了数据集(Dataset)。一个数据集是内存中提供数据关系图的高速缓冲区。数据集对数据源一无所知，它们可以由程序或通过从数据仓库中调入数据而被生成、填充。不论数据从何处获取，数据集都是通过使用同样的程序模板而被操作的，并且它使用相同的潜在的数据缓冲区。
四、数据访问部分代码
（一）数据库连接的代码
NET平台提供了统一的WEB开发平台，在物业管理系统解决方案（weallwygl.snl）创建时会自动生成一个Web.config文件，它是应用程序配置文件，是一个包含ASP.NET资源的配置信息的基于XML的文件。其中包含应用程序特定的设置，如：公共语言运行库读取的配置设置（如程序集绑定策略、远程处理对象等等），以及应用程序可以读取的设置等。
（二）打开数据库连接的代码
publicOleDbConnection weallConn－ection;
public void DBOpen()
{// get Connection string from Config.web
string wConnectionStr=System.Confi－guration.ConfigurationSettings.AppSettings["Weallconstr"];
// open DB Connection via OleDb
weallConnection = new OleDbConn－ection(wConnectionStr);
weallConnection.Open();
}
（三）关闭数据库连接的代码
public void DBClose(){
weallConnection.Close();
}
（四）查询数据库的代码
public int wselectInt(string wtable, string wfield, string wsWhere)
{
string wSQL = "SELECT"+wfield + "FROM"+ wtable + "WHERE"+ wsWhere;
OleDbCommand wcommand=new Ole-DbCommand(wSQL, Weallconnection);
OleDbDataReader wreader=wcommand.ExecuteReader(CommandBehavior.Single-Row);
int iReturn = -1;
if (wreader.Read()) {
iReturn = wreader.GetInt32(0);
}
wreader.Close();
return iReturn;
}
（五）从数据库中读取记录填充ListBox控件的代码
（六）填充DataSet
（七）从DataRow中取某字段的值
（八）执行SQL语句
五、结束语
物业管理系統的使用能够简化物业管理工作流程，提高工作效率和服务质量，实现物业办公的自动化；系统在业务处理方面充分考虑用户业务发展的需求，提供丰富的用户自定义功能。在物业管理系统的开发过程中，运用了现代管理信息技术和软件工程方法，使系统的质量和功能得到保证。物业管理系统对于形成一个高效、便捷的体系来协调小区居民、物业管理人员、物业服务人员三者之间的关系具有积极的意义。
（作者单位：刘红芳，浙江经济职业技术学院；徐伟，杭州伟奥科技有限公司）
物业管软件的设计从低到高有三个层次：第一个层次为单项数据处理，模仿手工管理方式，多用于简单的事物性工作，这是目前国内大多数物业管理公司计算机应用水平；第二个层次是数据综合处理，此时计算机应用呈现网络化和实时处理特点，已经具备部分提高物业管理效率的特点；第三个层次则是管理信息系统，此时信息论、控制论、系统工程等优化理论在软件程序中得以运用，计算机网络和数据库的建立，使计算机有管理某个单一系统发展成全面的管理系统。系统集成能力的高低和决策分析功能成为衡量此阶段物业管理软件水平的依据。本文讨论的物业管理软件的设计就是第三个层次的软件设计。
一、软件开发环境
一个好的物业管理软件，应构建在一个好的网络、数据库、程序语言和操作系统平台上。本物业管理系统的架构采用了流行的微软.NET框架—ASP.NET，程序开发语言选用Visual C#.NET，在Windows XP,.NET Framework以及Visual Studio.NET2003和IE6.0的开发环境中，后台数据库采用SQL Server2000，报表的设计则采用非常流行的报表控件—水晶报表（Crystal Reports），它完全支持ASP.NET，与各种开发语言能够很好的结合，对物业管理信息系统进行了实际的开发。Microsoft Visual Studio.NET是基于.NET框架的集成开发环境，它集源程序编辑、编译、链接及项目管理和程序发布等于一体，其功能十分强大。Microsoft Visual Studio.NET的2003版本包括Visual Basic.NET、Visual C++.NET、Visual C#.NET和Visual J#.NET四种语言，可以开发Windows应用程序和ASP.NET Web应用程序。采用Visual Studio.NET开发ASP.NET页面，可以做到程序代码文件（.cs文件）与网页文件（.aspx文件）的分离，更有利于提高开发的效率。
二、软件功能设计
软件具体功能包括房产资料、住户管理、收费管理、人事行政管理、车辆管理、投诉管理、安防管理、仓库管理、保洁管理、维修管理、装修管理、设备管理、绿化管理、今日工作、报表管理、领导程序、合同管理、控制面板等模块。
（一）房产资料
本模块功能完成对物业所管辖的房产基本资料的管理，如楼盘、楼阁、单元资料的新增设计规划，验收，查询，增删，修改等操作。并能新增、删除各单元的业主和住户（租户）的基本资料，亦可查阅有关物业公司，发展商，代理商资料。
（二）住户管理
完成住户/租户入住档案登记，归档，查询，以及退住处理等日常操作。主要包括住户基本资料、住户家庭成员资料、住户入伙资料、住户的兴趣爱好，职业状况，收入状况等资料的新增，修改和删除。
（三）收费管理
1、收费项目。设置收费项目的名称、计算公式、单价、币种、滞纳率、计费起止日期和计算周期等属性。能对每个单元的每一种收费项目设置折扣的起止日期和折扣率，自动进行折扣的计算。能对每个单元的每一种收费项目的单价设置成为能按用量和时间自动变化。能对不同单元的不同费项设置不同的滞纳率。2、费用浏览。综合多种筛选条件，成批查看多种费用。快速统计各收费期间的应收、实收金额以及收缴率。生成汇总表。
（四）行政及人事管理
部门和员工的基本信息管理。办公用品管理。考勤管理模块，自动生成考勤月报，预留与IC卡考勤系统的接口；员工奖惩记录。工资计算模块，能自动和考勤挂钩。业主委员会和业主大会信息管理。记录各届业主委员会成员的基本情况，包括职务、联系电话、任期、个人简历等，以及记录业主大会召开的情况，包括会议主题、召开地点、时间、会议纪要等。
（五）车辆管理
对小区内的车辆、固定车位进行管理，主要包括管理客户的车辆档案及车辆事件，了解与业主相关的附属信息，为业主提供更周全的服务。
（六）投诉管理
录入住户/业户投诉内容，包括主题，类别，投诉方式，投诉人等。录入处理投诉意见时包括处理负责人，处理意见，处理方法，立项与否，立项人具体经办事务的记录。对立项的投诉需进行销项。能按投诉单的状态（是否处理）或单元对投诉单进行查看，并且还可按投诉类别，投诉时间，投诉主题进行统计。
（七）安防管理
定义保安值勤的班次，时段，人员，地段等详情。按任意时段输入保安值班安排，实现系统自动排班。登记辖区范围内发生的治安事件及其处理情况，系统自动保存并进行多条件组合查询。记录各警械的资料及领用情况。能记录各消防设施资料，以及消防演习和培训记录。
（八）仓库管理
软件此项功能使用户可以对物业公司的物流进行有效的动态控制，并可以按任意条件进行查询统计。主要包括仓库资料、入仓单与出仓单、库存统计等。
（九）控制面版
1、桌面设置。顾客化的设置桌面颜色，桌面图案。2、用户管理。设置用户组，用户的权限。本系统分为系统管理员和操作员两个权限，由系统管理员来为各操作员分配不同的权限。各位操作员只有在自己的权限范围内进行操作。3、数据清理。当数据过大时可清理历史数据。4、数据备份。定期对数据库备份。5、使用单位信息。保存用户的使用单位信息。
三、数据访问技术
NET框架提供了ADO.NET，利用它就可以方便的存取数据库。ADO.NET对象模型中有五个主要的对象，分别是Connection、Command、DataAdapter、DataReader以及DataSet对象。Connection对象用来连接数据库，Command对象用来执行SQL语句，DataReader对象用于读取数据库，DataAdapter对象用于执行SQL语句同时打开数据表格（DataTable），DataSet对象用于存取数据库。
讀取数据库的两种方式：一种是利用Connetction、Command和DataReader对象，这种方式只能读取数据库，也就是说不能修改记录。另一种是利用Connection、Command、DataAdapter和DataSet对象，这种方式更灵活，可以对数据库进行各种操作。
对于.NET的两种数据提供者：SQL Server.NET提供者和OLE DB.NET提供者，每组数据提供者内都有Connection对象、Command对象、DataAdapter对象及DataReader对象。对于不同的数据提供者，对应上述四种对象的类的真正名称是不同的。
虽然这两组数据操作类针对的数据源不一样，但是它们的架构都是一样的。例如对于OleDbConnection和SqlConnection，虽然一个是针对OLE DB数据源，而另一个是针对SQL Server数据源，但是这它们都拥有一样的属性、方法及事件，所以使用起来并不会造成困扰。只要针对所要建立的数据源种类来选择OLE DB数据操作对象或是SQL数据操作对象就可以了。
Visual C#.net和Visual Basic.NET支持ADO.NET数据访问，它是.NET平台内用于访问数据源的一组类，专门为Web设计的，并且考虑了伸缩性。使用DataSet,DataReader来获取数据，DataCommand来设置读或者写或者修改刷新等操作。允许发送指令并处理结果，仅仅通过连接字符的不同，就可以加载不同的数据库，实现数据的透明访问和信息共享。并由于ADO.NET利用XML传输数据，所以数据可以通过大多数防火墙。
与数据库相连，ADO.NET提供了如下三种方式：通过ODBC相连；通过OLEDB相连；直接与SQL Server相连。三种方式由于应用层次的差异，使得效率由低到高，独立性由高到低。对于相连数据库的数据处理，也有二种方式，一种是通过DataSet来隔离异构的数据源，另一种是以流方式从数据源读取(DataReader方式)。
传统的应用程序是通过先建立到数据库的连接，在程序的整个运行过程中维护连接的方式来设计的。ASP.NET采取了断开连接方式的数据结构。当浏览器向Web服务器请求网页时，服务器处理这个请求，并将所请求的网页发送给浏览器，然后连接就被断开，直到浏览器发出下一个请求。
ADO.NET的另一个创新是引入了数据集(Dataset)。一个数据集是内存中提供数据关系图的高速缓冲区。数据集对数据源一无所知，它们可以由程序或通过从数据仓库中调入数据而被生成、填充。不论数据从何处获取，数据集都是通过使用同样的程序模板而被操作的，并且它使用相同的潜在的数据缓冲区。
四、数据访问部分代码
（一）数据库连接的代码
NET平台提供了统一的WEB开发平台，在物业管理系统解决方案（weallwygl.snl）创建时会自动生成一个Web.config文件，它是应用程序配置文件，是一个包含ASP.NET资源的配置信息的基于XML的文件。其中包含应用程序特定的设置，如：公共语言运行库读取的配置设置（如程序集绑定策略、远程处理对象等等），以及应用程序可以读取的设置等。
（二）打开数据库连接的代码
publicOleDbConnection weallConn－ection;
public void DBOpen()
{// get Connection string from Config.web
string wConnectionStr=System.Confi－guration.ConfigurationSettings.AppSettings["Weallconstr"];
// open DB Connection via OleDb
weallConnection = new OleDbConn－ection(wConnectionStr);
weallConnection.Open();
}
（三）关闭数据库连接的代码
public void DBClose(){
weallConnection.Close();
}
（四）查询数据库的代码
public int wselectInt(string wtable, string wfield, string wsWhere)
{
string wSQL = "SELECT"+wfield + "FROM"+ wtable + "WHERE"+ wsWhere;
OleDbCommand wcommand=new Ole-DbCommand(wSQL, Weallconnection);
OleDbDataReader wreader=wcommand.ExecuteReader(CommandBehavior.Single-Row);
int iReturn = -1;
if (wreader.Read()) {
iReturn = wreader.GetInt32(0);
}
wreader.Close();
return iReturn;
}
（五）从数据库中读取记录填充ListBox控件的代码
（六）填充DataSet
（七）从DataRow中取某字段的值
（八）执行SQL语句
五、结束语
物业管理系統的使用能够简化物业管理工作流程，提高工作效率和服务质量，实现物业办公的自动化；系统在业务处理方面充分考虑用户业务发展的需求，提供丰富的用户自定义功能。在物业管理系统的开发过程中，运用了现代管理信息技术和软件工程方法，使系统的质量和功能得到保证。物业管理系统对于形成一个高效、便捷的体系来协调小区居民、物业管理人员、物业服务人员三者之间的关系具有积极的意义。
（作者单位：刘红芳，浙江经济职业技术学院；徐伟，杭州伟奥科技有限公司）