“云淡风轻的日子里，当你站在湖的彼岸远眺自己的被夕阳染成蜜黄色的城堡，或在法国国王路易十六睡过的房间里做了一个酣甜的美梦，那会是什么样的感觉？我想知道那种感觉。”在2012 “北京国际高端房地产展会”上，一位打算在法国购置城堡的企业家感慨道。
　　上世纪八九十年代，曾经有一群来自日本、印度和俄罗斯的财富大亨在欧洲展开“圈地运动”，欧洲古堡成为了他们眼中的投资热地。“现在轮到中国人了。满欧洲都是寻觅待售古堡的中国人。”意大利一家房地产中介公司的负责人Mario向《私人飞机》杂志发出惊叹。
　　居住、投资两相宜
　　近年来，很多中国投资者开始将目光投向相对成熟稳定的欧洲高端房地产市场。而自然风光宜人、文化底蕴丰厚、社会保障体系良好，且高端房地产在世界豪华地产领域占有重要地位的法国成了很多国人的首选地。“购买古堡可以是为了发展商业活动，比如：宾馆客房、酒店、水疗中心，或是不同种类的健身俱乐部，比如包括高尔夫、马术、狩猎俱乐部等，并结合酒店服务一起提供。如果是一座拥有葡萄园的古堡，通过对葡萄园的适当投资可能大大提高它的增值空间。利用古堡的可居住性加以商业运作可能是优化其投资回报率的最佳方法。”法国世尊律师事务所首席律师孙为民向本刊解释近几年国人投资城堡热的原因。
　　法国大部分出售的城堡都在阿拉斯——奥尔良——蒙比利埃一线以西，这以东的城堡基本被频发的战乱所毁，只剩下断壁残垣了。大巴黎地区的城堡是价格最高昂的，其次是法国各大城市的周边地区；另外，滨海地区和勃艮第葡萄酒产区的城堡也价格不菲。除此以外的其他地区，城堡的售价就相对稳定了。
　　法国世尊律师事务所向本刊提供的资料显示，2010 年中国人首次成为在巴黎置业的第二大国际买家 （占外国投资者的6.1%） ，仅次于意大利人（24.7%），超越英国 （5.5%） 和美国 （5.2%）。而2008年以来，法国已有近20处城堡及酒庄被中国投资者收购。其中，城堡作为由古代防御工程和土木工程演化成的高端房产，受到中国新富阶层一种别样的青睐。在欧洲拥有一座数百年来象征王侯身份的城堡，与欧洲王室、影视明星或体育冠军比邻而居，想着能体会到不同国度的优越与尊贵，这着实让中国人怦然心动。想象一下，在一座依山傍水的18世纪的法国城堡里，抛弃所有的商务琐事，在草地上品着咖啡做日光浴，不远处的园丁正在私家花园中修剪着枝蔓，而厨房里，私人厨师正准备着晚餐用的鹅肝和鱼子酱。这种惬意和宁静的生活，正是一些购买城堡的人所看重的。
　　数百年来，法国人建造了大量用于防御或居住的城堡，其中大约有4万座被保留下来成为国家遗产。不过，时间、天气、战争、掠夺、家族财产更替、遗产分割以及日益上升的高额维护费用让城堡维护工程变得十分艰难。近年出台的法国《地方分权法》更是让城堡的维修局面雪上加霜，原本属于中央政府负担部分资金修复的很多古建筑和雕塑都分权给了地方政府，地方政府将资金压力层层下放，最后到了那些没落贵族的身上，由于无力承担维修费用，很多过去的王室成员都不得不将家传城堡卖掉。在法国博卡德地区，那些犹如在童话世界里高耸巍峨的城堡尽露破败之相——优雅而狭长的窗户上没有了窗玻璃；护城桥已经坍塌；瓦片从屋顶上掉落。走进城堡，地板竟被厚厚的鸽子和其他动物的排泄物覆盖。
　　为了鼓励外国人投资，刺激法国经济，以及不至于让那些具有人文历史和建筑艺术的城堡因缺失维护而坍塌，法国政府修订了房产政策，保障外国人可以在法国自由买卖房地产的权利，享有同法国公民同等待遇。法国的土地和房屋所有权采用永久产权制度，没有期限制约，可转让给子女、配偶或其他人。而且在波尔多地区，有城堡股份者，同时可在当地申请2～3人在法国居留。对于想移民法国的中国人来说，这也有利于申请获得法国长期居留许可证。
　　一个在法国居住的中国家庭可以享受法国优越的公立和私立医疗体系下的福利，法国的社会医疗保险制度世界闻名。孩子可以享受小学、中学和大学的良好教育。法国的工程师学校和高等商业院校在跨国公司之间享有盛誉。此外，法国具有其他优势，比如，以古堡可以作为见证的、优越的自然环境，深厚的文化底蕴，良好的生活质量，以及让人流连忘返的、与其丰富多彩的葡萄酒文化相映生辉的美食文化。
　　“城堡本身就是稀缺资源，有很高的升值空间。中国富豪的商业生意要想在欧洲长期存在下去，不仅仅只是简单的贸易涉及，还需要个人财富的融合。城堡主人一词在欧洲主流社会也意味着一种身份认同。”一家面向国内代理西班牙高端房地产业务的经纪人表示。
　　卖家对买家很挑剔
　　专业人士表示，购买城堡的预热过程非常重要，不建议盲目购买。购买者一旦决定购买目标之后，在房产经纪公司的帮助下，顺利的话，往往可以在3～6个月内完成城堡购买的法律程序。不顺利的话，这个流程持续一年以上也有可能，并且中间有可能会遭遇邻居城堡主或者城堡主的家族成员的抵制等意外情况。这种情况在中国买家争相抢购波尔多酒庄的风潮中时常出现。
　　最终的结果有三种可能：一、最好的结果是卖家搞定；二、最坏的结果是此事因为抵制而失败；三、最普遍的结果就是买家花了比最初预计多得多的钱来搞定。虽然法国政府目前的政策并没有控制外国人购买城堡，但是城堡前主人的认可和审核这一关却并不好过。很多世袭贵族都希望城堡的新主人能将其文化传统继承下来，毕竟很多城堡都是联合国教科文组织评定的世界文化遗产，故购买者往往要通过城堡前任主人的文化测试，有的出售者对买家资格认定甚至到了挑剔的地步。
　　如果你看好一个城堡，除了去房地产中介公司咨询，还有一个绝妙的办法，就是向当地人打听。比如你在餐厅或酒吧和当地人品酒攀谈的时候，葡萄酒就可以成为你最好的开门石。专业人士建议，若想购买城堡，最好投入一年的时间，在任何能抽出空的假期来到法国，去拜访一些私家城堡，和城堡的家庭聊聊天，亲身感受一下这种生活。当生活在一个城堡中已经不仅仅是一个梦想，而是非常现实的概念，这样才谈得上做一个合格的城堡主人。 　　买家这时可以委托当地的经纪商向政府递交申请，进行城堡价值评估，仔细阅读合同内容并进行谈判，达成一致后再进行签约付款。注意合同规范和规定的双方的义务和权利以及法方出售的是只有城堡还是连同城堡的地皮。正常情况下，收购之后应该是完全所有，也就是拥有城堡的所有权利，比如继承权。购买城堡中遇到文化培训、谈判价格、税务处理等问题，可以交给专业的中介公司完成。但是城堡主人的“文化修养”审核是购买者必须亲自完成的。
　　城堡维护花费不小
　　即使有个17世纪的城堡让你着迷，你也要努力保持头脑冷静，是否注意到那至少需要花120欧元/每平米去修复的残破墙垣？“法国法律有规定：城堡属于文物，它的私人拥有者必须定期对其进行修缮以保持其完整。而且城堡的外观也不允许堡主私自改变，要改造城堡，也只能是内部的装修、陈设做一些改变。”法国世尊律师事务所驻北京负责人滕艳告诉本刊。
　　就位于法国南部的古堡而言，翻修或维护所需的工程成本可以通过使用意大利或西班牙公司进行节省，因为这些工程公司的劳动力成本比法国公司低。另一方面，如果购买古堡是为了商业用途，装修和维护费用将体现在公司的资产负债表中。
　　即便是状态良好的城堡，每年维修保养的费用也会非常高。为了减少使用城堡的开支，很多人试图为城堡申请“历史文化遗产”，这样就可以获得税务减免和国家补贴了。但是“历史文化遗产”可不是那么容易被评选上的，所以很多人选择将他们的城堡“登记在册”（inscription）为“历史文化遗产”。法国10%的建筑都可以进行这种登记入册，2年左右就可以获得资格。“登记在册”后，城堡的维修和保养费用（包括保险费、花匠的工资等等）就可以减免50%。
　　就税种而言，法国的房产税包括居住税和土地税两种。居住税由实际使用房产的人缴纳；土地税由房产所有人缴纳。简单讲：要是房主常年把房产出租出去，就不缴纳居住税，而仅缴纳土地税，由房客缴纳居住税。如果城堡周边是农业用地，每年需要额外支付的房产和土地的地价税，相对也会比较便宜。若开放城堡供人参观（至少每年开放52天），收门票的话，可以在申报个人所得税时，把收入的75%算作城堡维修开支而提出减免税收；如果免费开放城堡供人参观，那么申报个人收入所得税时，就可以提出收入的100%用于城堡维护，而免除税收。
　　为了平衡收支，不少城堡的法国主人都选择让城堡自身来赢利。比如把城堡分成了两个部分，一部分用于自己居住，另一部分作为度假出租房。还有人把自己的城堡出租，供人开办讲座和宴会。