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炒房的时代已经过去,从源头上投资房地产的时代已经来临。
2003年“121号文件”的出台对房地产企业的资金链形成压力,地产大佬们开始寻找新的融资模式,地产基金的概念被频频提及,海外资金恰逢其时地杀入了中国市场。来势汹汹的海外资本,在遭遇了我国实际依然宽松的银行信贷之后,罕有作为。
2008年金融危机则对外资地产基金产生了负面影响,美欧资金受本土房地产市场的羁绊而大规模被动撤出。国内私募机构已经意识到房地产基金是之前未开发的领域,内资地产基金也迎来了发展的时机。地产基金作为房地产行业在银行信贷、开发商自有资金之外的融资“第三通道”的作用不断凸显。又一轮政策调控让国内房地产企业陷入信贷紧缩局面,房地产企业逐渐“差钱”的情况成为地产基金发展的新契机。
地产基金试水
2010年3月,盛世神州房地产投资基金宣告成立,首期融资规模5亿元,规划未来三年的募集金额为50亿元。4月9日,金地集团宣布与瑞银(环球资产管理)合作发起的房地产基金第一期首次募集正式完成,募集资金1亿美元,五家投资者分别来自欧洲、中东和亚洲,这是中国大陆第一个由开发商成功发起和募集的外资房地产投资基金。100亿元,这是金地集团与投资伙伴对人民币房地产投资基金未来三年期望达成的规模。
“现在土地资源越来越稀缺,开发商投资成本越来越大,拿地成本普遍超过30%,在一线城市甚至接近50%,信贷的盘子已经满足不了房地产投资的快速增长。在这种背景及地产商的扩张需求下,房地产基金大有机会。”联华国际信托投资有限公司总裁李晓东表示。
除了房地产企业发起地产基金以外,来自风险投资机构的外部资金也向房地产企业伸出了橄榄枝。据悉,深圳市创新投资集团目前正积极筹备首期房地产投资基金,他们此次募集的地产基金优先考虑与大型房地产企业合作,首期规模将在5亿元以上。据了解,目前内资组建的房地产基金规模不超过100亿元,还处于初期发展阶段。
民间资本涌入
在住宅市场、股市、汇市等各种投资市场都遭遇“黑五月”的时候,山西游资却果断地掉转车头,把商业物业作为“避风港”,而组织性、专业性都更强的私募基金成为它们的首选。以往这些民间资本热衷的游击战术正向组织化和专业化程度更高的私募基金、投资公司演变;民间资本也不再满足于楼市销售环节的介入,正向上游的开发、建设环节挺进;受调控影响更小的商业、写字楼物业正成为它们的避险港湾。
5月中旬的山西太原,高和投资作为国内第一只专注投资商办物业的私募基金高调亮相,这只募集对象主要是山西煤老板的房地产基金,高调亮相的底气来自于数日前的成功交易:收购了紧邻北京使馆区东三环昆仑饭店的琨莎中心二期写字楼及商铺,并更名为中莎广场。高和投资作为北京方恒置业有限公司琨莎中心项目的战略投资方参与该项目,并同时提供资产管理服务。高和投资管理的基金收购这些商铺后,投入部分资金,对商铺进行统一的形象设计,再出租给星巴克等品质较高的租户,从而实现了较高的溢价。
“以前只是散户一样的购置房产,一是觉得房价还会不停疯涨,回报率有保障,二是觉得倒买倒卖操作方便、变现也快。但是,这轮调控闹得心里很没底,我感觉还是要投资一种更长期更稳健的投资品比较好。”一位山西煤老板如是说。山西煤老板虽然面临学历低、资金多的双重尴尬,但投资理念却相当稳健保守,“风险一定要小,收益一定要稳。”
“长期的煤炭生意使他们形成了财大气粗出手豪迈的性格,但实际操作起来又有点畏首畏尾,最怕承担风险。他们把真金白银交给专业的私募基金去做也是很需要勇气的。”一位知情人士告诉记者。不同于山西游资,习惯了在资源领域、楼市甚至股市打拼的温州民资,“最喜欢抱团、搭圈子,快进快出、利滚利,而不是整出机构”,让他们短时间内接受PE/VC等比较规范化的运作,是不太现实的。民间资本的专业化之路还有很长的探索,私募资金的管理及运营模式也不是千篇一律的,需要具体情况具体分析。
PE+REITs模式
REITs(房地产信托投资基金)起源于20世纪60年代的美国,是美国房地产企业的重要融资渠道,具有高流动性、专业化管理、持股灵活等特点。随着亚洲经济的兴起,新加坡、日本、韩国借鉴美国经验也推出了具有本国特色的房地产投资信托基金。新加坡房地产行业的PE+REITs模式在实践中颇具成效:初期的开发资金主要依靠私募基金,而后期的资金主要来源于REITs,PE与REITs分工清晰又相互支撑。
嘉德置业是新加坡地产市场的典型代表。公司成立时,就明确提出了要以地产基金为核心的发展战略,经过八年的发展,形成了有五只REITs和十七只私募基金的资金平台,管理资产总额达259亿新元。
嘉德的特征是公墓基金加私募基金的平台,彼此间的相互支持成为嘉德模式的关键。嘉德旗下的第一只REITs CMT,就是在新加坡上市并投资新加坡本土零售物业的REITs,它刚上市的时候,主要是吸收集团的物业资产,主要是郊区的零售物业,2007年又将旗下的地标性建筑加了进来。但是仅靠这些已经难以满足它的成长需求,因此发起成立了私募基金CRS(Capital Retail Singapore Fund,一只以新加坡本土零售物业为主的私募基金),这标志着嘉德置业PE+REITs模式的正式起步。
CRS从成立之初就定位于CMT的储备基金,因此在CRS的发展过程中也得到了CMT的大力支持,比如说2003年的时候,CMT就以5800万新元认购了CRS的次级债,该次级债是以CRS旗下准备置入CMT的零售物业资产为抵押的。到2007年的时候,CMT更是以7.11亿新元一次性整体收购了CRS。CRS向公募投资人募集资金,而CMT向私募投资人募集基金,同时在零售物业成熟之后,再逐步的植入CMT,这样使CMT提供稳定的分红,而在这个过程中,嘉德集团为CMT和CRS获得业绩提成。
在国内,目前大多数基金仍采用由房地产企业自主发起基金的形式。“PE与房地产企业共同合作发起基金,基金管理人负责募资,而项目的选择则由房地产企业和基金管理人共同选择。这也是国内地产基金对本土文化的一种融合。”清华大学经济管理学院博士、贝塔策略工作室合伙人杜丽虹表示,目前国内成立的地产基金也正在探索适合自身的商业模式。
目前国内如果能够出现具有行业威望、无论地产处于周期低谷还是高峰,都能获取稳定收益率的地产基金管理公司,才能够吸引更多的投资人进驻。“这需要非常长的时间来验证,因为房地产行业一个周期可能短的也要5年,长的需要几十年。”
2003年“121号文件”的出台对房地产企业的资金链形成压力,地产大佬们开始寻找新的融资模式,地产基金的概念被频频提及,海外资金恰逢其时地杀入了中国市场。来势汹汹的海外资本,在遭遇了我国实际依然宽松的银行信贷之后,罕有作为。
2008年金融危机则对外资地产基金产生了负面影响,美欧资金受本土房地产市场的羁绊而大规模被动撤出。国内私募机构已经意识到房地产基金是之前未开发的领域,内资地产基金也迎来了发展的时机。地产基金作为房地产行业在银行信贷、开发商自有资金之外的融资“第三通道”的作用不断凸显。又一轮政策调控让国内房地产企业陷入信贷紧缩局面,房地产企业逐渐“差钱”的情况成为地产基金发展的新契机。
地产基金试水
2010年3月,盛世神州房地产投资基金宣告成立,首期融资规模5亿元,规划未来三年的募集金额为50亿元。4月9日,金地集团宣布与瑞银(环球资产管理)合作发起的房地产基金第一期首次募集正式完成,募集资金1亿美元,五家投资者分别来自欧洲、中东和亚洲,这是中国大陆第一个由开发商成功发起和募集的外资房地产投资基金。100亿元,这是金地集团与投资伙伴对人民币房地产投资基金未来三年期望达成的规模。
“现在土地资源越来越稀缺,开发商投资成本越来越大,拿地成本普遍超过30%,在一线城市甚至接近50%,信贷的盘子已经满足不了房地产投资的快速增长。在这种背景及地产商的扩张需求下,房地产基金大有机会。”联华国际信托投资有限公司总裁李晓东表示。
除了房地产企业发起地产基金以外,来自风险投资机构的外部资金也向房地产企业伸出了橄榄枝。据悉,深圳市创新投资集团目前正积极筹备首期房地产投资基金,他们此次募集的地产基金优先考虑与大型房地产企业合作,首期规模将在5亿元以上。据了解,目前内资组建的房地产基金规模不超过100亿元,还处于初期发展阶段。
民间资本涌入
在住宅市场、股市、汇市等各种投资市场都遭遇“黑五月”的时候,山西游资却果断地掉转车头,把商业物业作为“避风港”,而组织性、专业性都更强的私募基金成为它们的首选。以往这些民间资本热衷的游击战术正向组织化和专业化程度更高的私募基金、投资公司演变;民间资本也不再满足于楼市销售环节的介入,正向上游的开发、建设环节挺进;受调控影响更小的商业、写字楼物业正成为它们的避险港湾。
5月中旬的山西太原,高和投资作为国内第一只专注投资商办物业的私募基金高调亮相,这只募集对象主要是山西煤老板的房地产基金,高调亮相的底气来自于数日前的成功交易:收购了紧邻北京使馆区东三环昆仑饭店的琨莎中心二期写字楼及商铺,并更名为中莎广场。高和投资作为北京方恒置业有限公司琨莎中心项目的战略投资方参与该项目,并同时提供资产管理服务。高和投资管理的基金收购这些商铺后,投入部分资金,对商铺进行统一的形象设计,再出租给星巴克等品质较高的租户,从而实现了较高的溢价。
“以前只是散户一样的购置房产,一是觉得房价还会不停疯涨,回报率有保障,二是觉得倒买倒卖操作方便、变现也快。但是,这轮调控闹得心里很没底,我感觉还是要投资一种更长期更稳健的投资品比较好。”一位山西煤老板如是说。山西煤老板虽然面临学历低、资金多的双重尴尬,但投资理念却相当稳健保守,“风险一定要小,收益一定要稳。”
“长期的煤炭生意使他们形成了财大气粗出手豪迈的性格,但实际操作起来又有点畏首畏尾,最怕承担风险。他们把真金白银交给专业的私募基金去做也是很需要勇气的。”一位知情人士告诉记者。不同于山西游资,习惯了在资源领域、楼市甚至股市打拼的温州民资,“最喜欢抱团、搭圈子,快进快出、利滚利,而不是整出机构”,让他们短时间内接受PE/VC等比较规范化的运作,是不太现实的。民间资本的专业化之路还有很长的探索,私募资金的管理及运营模式也不是千篇一律的,需要具体情况具体分析。
PE+REITs模式
REITs(房地产信托投资基金)起源于20世纪60年代的美国,是美国房地产企业的重要融资渠道,具有高流动性、专业化管理、持股灵活等特点。随着亚洲经济的兴起,新加坡、日本、韩国借鉴美国经验也推出了具有本国特色的房地产投资信托基金。新加坡房地产行业的PE+REITs模式在实践中颇具成效:初期的开发资金主要依靠私募基金,而后期的资金主要来源于REITs,PE与REITs分工清晰又相互支撑。
嘉德置业是新加坡地产市场的典型代表。公司成立时,就明确提出了要以地产基金为核心的发展战略,经过八年的发展,形成了有五只REITs和十七只私募基金的资金平台,管理资产总额达259亿新元。
嘉德的特征是公墓基金加私募基金的平台,彼此间的相互支持成为嘉德模式的关键。嘉德旗下的第一只REITs CMT,就是在新加坡上市并投资新加坡本土零售物业的REITs,它刚上市的时候,主要是吸收集团的物业资产,主要是郊区的零售物业,2007年又将旗下的地标性建筑加了进来。但是仅靠这些已经难以满足它的成长需求,因此发起成立了私募基金CRS(Capital Retail Singapore Fund,一只以新加坡本土零售物业为主的私募基金),这标志着嘉德置业PE+REITs模式的正式起步。
CRS从成立之初就定位于CMT的储备基金,因此在CRS的发展过程中也得到了CMT的大力支持,比如说2003年的时候,CMT就以5800万新元认购了CRS的次级债,该次级债是以CRS旗下准备置入CMT的零售物业资产为抵押的。到2007年的时候,CMT更是以7.11亿新元一次性整体收购了CRS。CRS向公募投资人募集资金,而CMT向私募投资人募集基金,同时在零售物业成熟之后,再逐步的植入CMT,这样使CMT提供稳定的分红,而在这个过程中,嘉德集团为CMT和CRS获得业绩提成。
在国内,目前大多数基金仍采用由房地产企业自主发起基金的形式。“PE与房地产企业共同合作发起基金,基金管理人负责募资,而项目的选择则由房地产企业和基金管理人共同选择。这也是国内地产基金对本土文化的一种融合。”清华大学经济管理学院博士、贝塔策略工作室合伙人杜丽虹表示,目前国内成立的地产基金也正在探索适合自身的商业模式。
目前国内如果能够出现具有行业威望、无论地产处于周期低谷还是高峰,都能获取稳定收益率的地产基金管理公司,才能够吸引更多的投资人进驻。“这需要非常长的时间来验证,因为房地产行业一个周期可能短的也要5年,长的需要几十年。”