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摘 要：中国（大陆）不动产估价机构大多是在近十年实现了快速发展。机构的规模壮大了，营业收入增长了，社会影响力也得到大幅提高。然而，在经历爆发式增长高峰之后，越来越多的机构管理者开始思索企业的成长之道。不动产估价机构如何进一步壮大？如何与国际上知名机构一较高低？如何在世界经济一体化的浪潮中扬帆远航？本文作者根据长期的学习和探索，认识到只有联合与横向发展才是不动产估价机构在现状基础上实现进一步飞跃的关键，是不动产估价机构壮大的必由之路。
关键词：估价机构 联合 横向发展 壮大
1.不动产估价机构发展轨迹
1.1发展现状
中国的不动产估价机构多成立于上世纪九十年代初，是房地产市场化的产物。大多数的不动产估价机构始于事业单位编制，从属于建设、房产、土地等政府管理系统，实质上是行政服务体系的一部分。
据不完全统计，大陆地区目前共有各类不动产估价机构约6000家，相关从业人员超过30万人。其中，相当一批不动产估价机构的从业人员在百人以上，更是诞生了少数年营业收入超5000万元的优秀企业。良好的市场环境、先进的行业管理、高素质的人才队伍等因素，都为不动产估价机构的发展提供了优质土壤。
1.2面临问题
1.2.1机构间发展不平衡
不动产估价机构间的发展不平衡体现在如下三个方面：
第一，区域间发展不平衡。一方面，估价机构过多的集中于北京、上海等经济发达城市，仅北京市的各类不动产估价机构超过200家，而地方省份的三线城市，特别是中西部地区，大多只有级别较低的2-3家估价机构运营。另一方面，估价机构基本集中在各个城市的中心区域，远郊的区县和各个县级市域内鲜有估价机构分布。
第二，机构规模不平衡。一些规模较大的不动产估价机构人员多在百人以上，年营业收入数千万元，深圳世联等规模特大的估价机构在全国各地均设有分公司，实现了规模化的运营。而更多的是一些规模较小的估价机构，特别是在一些中小型城市，估价机构往往只有十几个人，甚至几个人，年營业收入仅有几十万元。
第三，业务发展不平衡。估价机构规模与业务是息息相关的。综合实力较强的估价机构多集土地估价、房地产估价及其他相关资质和业务于一身。而综合实力较弱的估价机构多资质单一资质级别相对较低，。
1.2.2业务来源渠道狭窄
第一，传统业务比重较大。出让、抵押、司法鉴定、国有资产转让、拆迁等传统业务仍是估价机构的主要业务来源，大多数估价机构将全部精力集中在传统业务上，难有突破。
第二，业务来源市场化程度低。大多数的估价机构业务拓展仍是以历史积累的各种行政色彩严重的社会关系为主，真正的凭借技术实力去到市场上获取业务的机构并不在多见。
2.不动产估价机构发展方向
2.1规模化
在经济一体化的背景下，不动产估价机构只有通过扩大规模才能满足社会不断增长的估价服务需求，只有扩大规模才能应对日趋复杂的估价技术要求，只有扩大规模才能提升自身抗击风险的能力，也只有扩大规模才能迎接第一太平、仲量行这样同行业国际巨头的市场威胁，打造中国自己的不动产估价咨询服务品牌。
2.2专业化
估价机构要赢得市场竞争的胜利，就要提供比对手更为专业的服务，就要打造一支技术领先、服务优良的专业团队。
2.3现代化
。估价机构的现代化关键是管理的现代化，一个现代化的内部行政体制、现代化的文化制度、现代化的运营机制和一系列现代化的管理手段对机构的发展和壮大尤为重要。
3.不动产估价机构的联合
3.1 联合是不动产估价行业健康发展的需要
一方面，机构的联合将有利于促进机构内部管理的升级，打造一批具有一定竞争力和社会影响力专业估价团队，提升估价行业的整体水平；另一方面，机构的联合将消除局部市场日趋严重的恶性竞争，为估价行业的发展提供良好的市场秩序。
3.2联合是不动产估价机构规模化的捷径
联合可以为估价机构短期内提供稳定的新增市场、合格且有经验的专业人员。联合无需大量的资本投入就可以使估价机构具备资质晋升等条件，有利于促进资源的互补，机构的影响力和品牌价值也将因规模效应进一步提升。
3.3联合为不动产估价机构专业化提供了条件
联合后的估价机构业务领域将进一步拓宽，相关业务领域技术的融合将碰撞出新的火花。同时，人力资源将得到更优化的配置，有利于促进专业研究机制形成和技术研究力量的分离，促进机构专业化水平的提升。
3.4联合为不动产估价机构现代化提供了动力
联合一方面有利于促进业务和技术实现跨越式发展，另一方面也为机构现代化管理机制的建立提供物质基础、人力基础。联合后的不动产估价机构必须通过管理的现代化来促进庞大机构的健康运行，将促使估价机构更加重视文化制度建设，打造现代化的企业运营机制。
4.不动产估价机构的横向发展
不动产估价服务质量决定于信息来源的广度和技术的深度。纵观国内外同类成功机构，戴德梁行的业务领域覆盖物业管理、房地产营销等，深圳世联的业务领域覆盖房地产经济、可行性研究、不动产估价等相关领域，这些机构无一例外的通过多元化、相关性的经营来促进自身的发展。
4.1横向发展是支撑规模运营的需要
为规避单一业务风险，不动产估价机构适度发展相关业务领域，拓展机构的业务渠道是必要的。
4.2横向发展是追求联动效应的需要
不动产估价的相关业务领域，如资产评估、财务审计、工程咨询、房地产投资咨询、房地产经纪、造价等等，与不动产估价业务有着密切的联系。不动产估价机构在相关业务领域横向发展，有利于为客户提供更为完整的咨询服务，拓展了市场信息，形成良好的联动效应。
4.3横向发展是形成市场优势的需要
能够为客户提供“一站式服务”的机构将更加容易获取市场的认可，赢得“不动产咨询专家”、“估价专家”的美誉。横向发展容易挖掘出空白市场，形成先入为主的市场优势，为机构的发展创造更广阔的空间，
5.联合与横向发展的建议
5.1 打造专业的不动产咨询服务机构
以不动产为中心的专业服务在国际上已经有许多成功经验，我们通常所说的不动产咨询“五大行”，都是以不动产为中心的专业服务机构。
以不动产为中心的专业服务对机构的信息积累、专业能力和实践经验有着较高的要求，该业务领域具有市场容量大、社会认可度高、经济收益客观等优点。同时，受不动产市场波动的影响，以不动产为中心的专业服务市场也往往受到较大的冲击，对机构的运营管理和抵御风险能力有着较高的要求。
5.2打造专业的评估咨询服务机构
另一种发展思路是联合各类评估、会计审计、造价咨询、招投标代理、工程监理、价格鉴定等中介咨询行业，打造综合性的评估咨询服务机构。与不动产咨询服务不同的是，评估咨询服务大多需要严格的行业准入，评估咨询机构要想在市场竞争中获得优势，不仅需要提升资深的业务操作能力，更重要是树立公正、专业的社会形象。
6.结论
综上所述，尽管我国的不动产估价机构的发展面临着诸多问题和挑战，与国际上的优秀企业存在着较大的差距。但是值得庆幸的是，许多不动产估价机构的管理者已经开始探索并实践机构的跨越发展之路。面对着经济一体化的大趋势，不动产估价机构只有朝着规模化、专业化和现代化的方向前进才能生存，而联合与横向发展则无疑是机构实现跨越的有力武器。
当然，在联合与横向发展的道路上，我们需要克服来自法律、市场、管理等各方面的障碍，但只要我们沿着这条光明的道路坚持的走下去，中国的不动产估价机构的壮大之路不会遥远。
关键词：估价机构 联合 横向发展 壮大
1.不动产估价机构发展轨迹
1.1发展现状
中国的不动产估价机构多成立于上世纪九十年代初，是房地产市场化的产物。大多数的不动产估价机构始于事业单位编制，从属于建设、房产、土地等政府管理系统，实质上是行政服务体系的一部分。
据不完全统计，大陆地区目前共有各类不动产估价机构约6000家，相关从业人员超过30万人。其中，相当一批不动产估价机构的从业人员在百人以上，更是诞生了少数年营业收入超5000万元的优秀企业。良好的市场环境、先进的行业管理、高素质的人才队伍等因素，都为不动产估价机构的发展提供了优质土壤。
1.2面临问题
1.2.1机构间发展不平衡
不动产估价机构间的发展不平衡体现在如下三个方面：
第一，区域间发展不平衡。一方面，估价机构过多的集中于北京、上海等经济发达城市，仅北京市的各类不动产估价机构超过200家，而地方省份的三线城市，特别是中西部地区，大多只有级别较低的2-3家估价机构运营。另一方面，估价机构基本集中在各个城市的中心区域，远郊的区县和各个县级市域内鲜有估价机构分布。
第二，机构规模不平衡。一些规模较大的不动产估价机构人员多在百人以上，年营业收入数千万元，深圳世联等规模特大的估价机构在全国各地均设有分公司，实现了规模化的运营。而更多的是一些规模较小的估价机构，特别是在一些中小型城市，估价机构往往只有十几个人，甚至几个人，年營业收入仅有几十万元。
第三，业务发展不平衡。估价机构规模与业务是息息相关的。综合实力较强的估价机构多集土地估价、房地产估价及其他相关资质和业务于一身。而综合实力较弱的估价机构多资质单一资质级别相对较低，。
1.2.2业务来源渠道狭窄
第一，传统业务比重较大。出让、抵押、司法鉴定、国有资产转让、拆迁等传统业务仍是估价机构的主要业务来源，大多数估价机构将全部精力集中在传统业务上，难有突破。
第二，业务来源市场化程度低。大多数的估价机构业务拓展仍是以历史积累的各种行政色彩严重的社会关系为主，真正的凭借技术实力去到市场上获取业务的机构并不在多见。
2.不动产估价机构发展方向
2.1规模化
在经济一体化的背景下，不动产估价机构只有通过扩大规模才能满足社会不断增长的估价服务需求，只有扩大规模才能应对日趋复杂的估价技术要求，只有扩大规模才能提升自身抗击风险的能力，也只有扩大规模才能迎接第一太平、仲量行这样同行业国际巨头的市场威胁，打造中国自己的不动产估价咨询服务品牌。
2.2专业化
估价机构要赢得市场竞争的胜利，就要提供比对手更为专业的服务，就要打造一支技术领先、服务优良的专业团队。
2.3现代化
。估价机构的现代化关键是管理的现代化，一个现代化的内部行政体制、现代化的文化制度、现代化的运营机制和一系列现代化的管理手段对机构的发展和壮大尤为重要。
3.不动产估价机构的联合
3.1 联合是不动产估价行业健康发展的需要
一方面，机构的联合将有利于促进机构内部管理的升级，打造一批具有一定竞争力和社会影响力专业估价团队，提升估价行业的整体水平；另一方面，机构的联合将消除局部市场日趋严重的恶性竞争，为估价行业的发展提供良好的市场秩序。
3.2联合是不动产估价机构规模化的捷径
联合可以为估价机构短期内提供稳定的新增市场、合格且有经验的专业人员。联合无需大量的资本投入就可以使估价机构具备资质晋升等条件，有利于促进资源的互补，机构的影响力和品牌价值也将因规模效应进一步提升。
3.3联合为不动产估价机构专业化提供了条件
联合后的估价机构业务领域将进一步拓宽，相关业务领域技术的融合将碰撞出新的火花。同时，人力资源将得到更优化的配置，有利于促进专业研究机制形成和技术研究力量的分离，促进机构专业化水平的提升。
3.4联合为不动产估价机构现代化提供了动力
联合一方面有利于促进业务和技术实现跨越式发展，另一方面也为机构现代化管理机制的建立提供物质基础、人力基础。联合后的不动产估价机构必须通过管理的现代化来促进庞大机构的健康运行，将促使估价机构更加重视文化制度建设，打造现代化的企业运营机制。
4.不动产估价机构的横向发展
不动产估价服务质量决定于信息来源的广度和技术的深度。纵观国内外同类成功机构，戴德梁行的业务领域覆盖物业管理、房地产营销等，深圳世联的业务领域覆盖房地产经济、可行性研究、不动产估价等相关领域，这些机构无一例外的通过多元化、相关性的经营来促进自身的发展。
4.1横向发展是支撑规模运营的需要
为规避单一业务风险，不动产估价机构适度发展相关业务领域，拓展机构的业务渠道是必要的。
4.2横向发展是追求联动效应的需要
不动产估价的相关业务领域，如资产评估、财务审计、工程咨询、房地产投资咨询、房地产经纪、造价等等，与不动产估价业务有着密切的联系。不动产估价机构在相关业务领域横向发展，有利于为客户提供更为完整的咨询服务，拓展了市场信息，形成良好的联动效应。
4.3横向发展是形成市场优势的需要
能够为客户提供“一站式服务”的机构将更加容易获取市场的认可，赢得“不动产咨询专家”、“估价专家”的美誉。横向发展容易挖掘出空白市场，形成先入为主的市场优势，为机构的发展创造更广阔的空间，
5.联合与横向发展的建议
5.1 打造专业的不动产咨询服务机构
以不动产为中心的专业服务在国际上已经有许多成功经验，我们通常所说的不动产咨询“五大行”，都是以不动产为中心的专业服务机构。
以不动产为中心的专业服务对机构的信息积累、专业能力和实践经验有着较高的要求，该业务领域具有市场容量大、社会认可度高、经济收益客观等优点。同时，受不动产市场波动的影响，以不动产为中心的专业服务市场也往往受到较大的冲击，对机构的运营管理和抵御风险能力有着较高的要求。
5.2打造专业的评估咨询服务机构
另一种发展思路是联合各类评估、会计审计、造价咨询、招投标代理、工程监理、价格鉴定等中介咨询行业，打造综合性的评估咨询服务机构。与不动产咨询服务不同的是，评估咨询服务大多需要严格的行业准入，评估咨询机构要想在市场竞争中获得优势，不仅需要提升资深的业务操作能力，更重要是树立公正、专业的社会形象。
6.结论
综上所述，尽管我国的不动产估价机构的发展面临着诸多问题和挑战，与国际上的优秀企业存在着较大的差距。但是值得庆幸的是，许多不动产估价机构的管理者已经开始探索并实践机构的跨越发展之路。面对着经济一体化的大趋势，不动产估价机构只有朝着规模化、专业化和现代化的方向前进才能生存，而联合与横向发展则无疑是机构实现跨越的有力武器。
当然，在联合与横向发展的道路上，我们需要克服来自法律、市场、管理等各方面的障碍，但只要我们沿着这条光明的道路坚持的走下去，中国的不动产估价机构的壮大之路不会遥远。