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摘要：作者通过大量的市场调查和科学的研究分析，对某住宅小区的作出技术经济分析，协助房地产开发商做好楼盘的定位和投资决策。本文为作者几年前的报告实例总结（文中数据仅供参考），旨在探讨房地产开发项目的策划和技术经济分析方法，希望起到抛砖引玉的作用。
关键词：房地产开发项目策划技术经济分析
前言:近年来，佛山的房地产市场经历了巨大的变化，从商铺销售的火爆到现今的经营困难，从中高档楼盘的旺销到最近的折价竞争，我们不得不面对这样一个现实，佛山的房地产市场已经由卖方市场转变为买方市场了。
1住宅小区的地理位置特点及周边部分楼盘情况简析
项目位置：住宅小区总用地面积1.5万平方米，净用地面积1.3万平方米，位于主干路西侧，毗邻公园。
项目特点：该项目最大特点是毗邻公园，地理位置优越，属于城区周边配套齐全、交通便利的成熟宗地，项目定位应突出这一得天独厚的自然优势，不足之处是占地面积较小，又受到已形成大环境的周边新楼盘的冲击，但是适宜走精品路线并可扬长避短。
住宅小区以北为已建成的城区，以南为正在崛起的新区，新区住宅楼盘为主流，二房二厅、三房二厅、建筑面积100-160平方米居多，每套售价约为60万元，部分楼盘内有极少量称之为楼王的住宅，面积一般为200余平方米。这些楼盘实质都是在同档次定位上开展竞争，在这个前提框定下，开发商仅仅在小区环境、户型布局等方面各下功夫以提高竞争力，近期或稍后推出的楼盘预计也跳不出这个圈子。
新开楼盘在楼盘的质素上没有质的提高的飞跃，同档次楼盘未来的价格之争必将日趋激烈和白热化，周边楼盘特别是大盘对楼市价格回落也有相当大的影响，如果新开楼盘单价定价在4000元以上，则风险大于机遇。
由此，预计今后一段时期，佛山房地产市场还将出现以下走势：
高档价位楼盘在营造高品质的同时，主要卖点将由前段时期以智能化为主要目标转为通过提高服务水平以增加楼盘的附加值。
中档次价位楼盘在追求大型化、提供优质环境的同时，亦会向精品楼盘方向发展，2800-3500元/m2的中档次价位楼盘将会在今后占领主要市场份额。
由于资源的稀缺性和不可再生性，拥有自然景观和大型人造景观的楼盘将以其强劲的竞争力成为市场的热点。
2 住宅小区的开发因素剖析和定位
该项目开发因素和优劣勢剖析：
2.1项目有利因素
第一，广佛地铁的建设对房地产开发而言可谓行业性利好。第二，佛山市城市中心南移和扩大的脚步加快。第三，周边仍缺乏上档次的豪宅。
2.2项目不利因素
第一，福利分房结束后市民基本解决居住问题，二、三次置业人士持币观望严重。第二，楼盘单价有下降趋势，楼盘本身的竞争以及大市合并后与周边楼盘的竞争必将更为激烈。第三，由于住宅用地来源多样化，造成不公平竞争。
2.3项目优势分析
项目区域形象好，置业已是市民置业首选。
项目既有毗邻园的大型人造景观优势，又可营造园景，具备“双景住宅”的潜质可供挖掘。
项目周边配套完善，有利于营造高品位休闲生活概念，增强项目附加值。
交通四通八达，非常方便。
项目的这些优势，再结合尊贵地位、高品质生活的主题营造，可形成楼盘较强的卖点。
2.4项目劣势分析及因素分解
2.4.1该项目紧临主干道路，对楼宇易于造成噪音污染，对整体休闲气氛的营造有所削弱。
解决方案：通过项目规划设计，减少沿街住宅数量，沿街窗作防噪音设计，销售时强调“双景住宅一概念。
2.4.2该项目规模不大
解决方案：通过规划设计的调整，营造精品楼盘。
现在楼盘销售讲求非常鲜明的特色、市场定位准确及推广非常独到，“独特"本身就是销售最具威力的卖点，住宅小区如何在创造“独特”上下功夫将是房地产公司走向的关键。通过以上对该项目的开发因素剖析，作者建议该项目要充分发挥毗邻园的堪称地王的优势，创品牌、出精品、走豪宅路线是必然趋势。
由于该项目地价过高、用地面积小，因而不能搞别墅，中档楼盘中也不乏200多平方米的大户型住宅，但目前主力户型销售并不畅顺，经过分析，我们认为这部分住宅仅占整个楼盘的极少数。正是该项目位置的特殊性，才有条件、够资格走富豪路线，营造纯住宅小区加富豪的理念，这样的定位才可称“独特”，并完全跳出了中档楼盘的思路，另辟蹊径，同时该项目规模较小，总户数约为100余套，做成精品楼盘，市场有潜力挖掘，也迎合了富豪阶层的需要。
针对目前的竞争对手，住宅小区的定位是：既有郊外的悠闲又是生活型豪宅，倡导豪宅就在城内、就在身边，目标客户锁定那些希望在成熟社区、生活购物便利、又能享受绿化环境的城区置业的富豪阶层，把想在城区范围内寻觅别墅而又找不到满意住所的富豪吸引到该项目上来。
3 住宅小区定位的具体实施方略
明确了住宅小区走纯住宅、富豪的概念，在规划设计和销售推介方面就应全力贯彻落实功能好、质量优、环境美的主旨，在设计方面我们认为应重点把握环境、户型、面积的确定以及小区配套设施、建筑风格，整体思路是讲求时代性与实用性的有机结合，注重精雕细琢，提高楼宇微环境，美化景观系统和生态环境系统。
3.1关于适宜的建筑层数
由于该项目地价高企的影响和豪宅、非住宅必须设置电梯的发展趋势以及降低建筑密度营造小区环境的客观要求，兴建高层住宅是必然之路。根据佛山目前已建成销售和正在兴建的高层楼盘的情况，层数超二十、一梯多户、总户数多、朝向差的楼盘销售困难较大，而且与住宅小区豪宅定位也绝不相宜。在众多的高层楼盘中，小高层能被市场所认同，考虑到纯豪宅小区总户数不宜过多，建议建筑层数控制在16层或以下为宜。
3.2关于户型面积的选择
关于户型面积的选择问题，我们认为应从以下两个方面加以分析：
(1)根据楼房总体价格。现在市场上中档楼盘中大户型住宅面积一般为160～250平方米，每套售价在70～100万元之间，住宅小区应将注意力集中在吸引有能力购买100万元左右住宅的消费群，即把想购买中档楼盘中称为楼王的消费者吸引到该项目上来。
(2)依据功能配置要求。每套房屋面积不宜小于200平方米。由于豪宅室内必须功能配置完善，户型面积需300平方米或稍多方能做到，每套售价100万元左右起，如此既可摆脱普通消费群，体现豪宅小区的宗旨，又能吸引到想购买楼王的客户。
综上所述，我们认为主力户型应定位在300～350平方米，部分200平方米左右，顶层可考虑复式、面积可超过500平方米，数量一、二套为宜，以照顾到更具实力的买家。
4 规划设计建议
受不利条件所局限和禁锢，同时为了突出豪宅概念，这就要求我们在整体规划设计时注意：
4.1注重主体绿化效果，通过绿化的软性来弱化建筑本身的硬性，尽可能规避高层住宅群带来的压迫感。
4.2明朗平面设计结合总体策划理念，住宅尽量以景观为中心，做到户户有景，同时保证住户生活的隐蔽性。
4.3设置会所，会所主旨要明确为业主服务，提供高质服务。
4.4关注细部设计，因为它能带给住户真正的实惠与方便，如公用洗手间须将洗手区和如厕区适当分开，避免相互干扰：预留洗衣机位置，与洗手区或阳台综合考虑：厨房门尽量靠近入户门，避免穿越客厅；设小玄关，方便住户换鞋、整理衣冠。
4.5考虑到首层住宅位于视平线以上，又面向小区道路，私隐性相对减少，不易销售，为避免此缺点，建议首层住宅带私家花园，通过园林绿化手法排除人为干扰，同时抬高地面标高，这样也解决了地下车库通风采光问题。
4.6主人房要开阔，其座向应朝向景观的一面，应设置独立卫生间并有蒸汽室位置、独立衣貌间、书房。
4.7设置储物室，随着人们物质生活的丰富，家庭配置了不同季节的各种用具，在空间合理布局的条件下，增加一个几平方米的储物室，无需采光，以供放置多余物件。
4.8层高，建议采用3.6米～4米，以增大豪宅空间感觉。
4.9阳台设计，应按双阳台最好三阳台设计，厅出阳台考虑面向景观，应加大阳台面积，犹如空中花园，而生活阳台应尽量邻近厨、厕位置。
4.10车位配置应尽可能配套较多的车位，以符合本项目的市场定位以及未来汽车的消费热潮，在促销时可考虑适当提高住宅总价、配备送车位的方式进行促销。
4.11装修标准建议，由于豪宅注重个性化的展示，室內装修由业主自行负责，而公共位置装修标准考虑到与豪宅定位相匹配，应适当提高。
4.12设备设施智能化水平，建议采用一卡通智能IC系统、红外线保安监控网络，小区实行全天候管理，确保住户安全。
4.13铺设光纤宽频到户，引入网络技术，设立社区网络平台，使业主与业主之间、与物业管理之间的交流更加密切，而且使物业服务的内容更加快捷和完善。
5 项目营销实操建议
突出“双景住宅”概念，配合整个项目的定位中心以生态、休闲为主题，将项目定位为一个和谐舒适的尊贵生活典范，以此作为整个项目的销售卖点吸引富豪阶层入市。
针对项目定位，在全程营销策划主导下，将双景环境的发挥、优秀的物业质量、完善的社区配套、酒店式管理服务等因素形成的整和优势，把项目成功地包装成“佛山豪宅精品”，做到人无我有、人有我优，势必能在楼市中突围而出。
强调住户身份，择邻而居。由于豪宅销售对象的购房心理比较特殊，买房除了楼盘综合质素达到标准之外，还要买身份地位，在楼盘的规划设计时，就一定要考虑这一阶层人士的生活特征。
现在各个楼盘总的建造成本在竞争平台上基本是平等的，价格已不再是楼盘竞争的唯一手段，今后会着重集中在企业品牌形象的建立上，品牌给楼盘带来的附加值不容忽视。因而应在提高品牌上下工夫，注重做好以下几个方面工作：①提高楼盘内、外质量；②营造豪宅概念：③提高优质服务，铸造品牌：④提高楼盘的文化品位和内涵。
6 项目经济分析
6.1初步的规划设计方案主要经济指标
净用地面积:12557m2
总建筑面积:50000 m2
其中：住宅 40000 m2，地下室 8500 m2，会所100m2，铺位 400 m2
建筑密度：29%
容积率：3.3
建筑高度：控高60米
地下室停车数：220辆
总户数：160户
6.2开发成本
6.2.1土地成本
已支付土地出让款约2580万元
完善土地出让各项手续尚需支付土地出让金约800万元
合计：土地成本3380万元
6.2.2建造成本
报建费120元/m2
勘察设计费60元/m2
土建1300元/m2
电梯108元/m2
供电安装150元/m2
给水、消防80元/m2
配套设置100元/m2
园林绿化40元/m2
市政50元/m2
物业管理基金 45元/m2
人防设备35元/m2
小计：2088元/m2
合计50000 m2×2088元/m2=10440万元
6.2.3开发成本合计：13820万元
每平方米开发成本：2764元/m2
6.3商品房销售额
6.3.1住宅销售额；住宅销售均价3600元/m2
40000 m2×3600元/m2=14400万元
6.3.2车位销售额
220个×15万价=3300万元
6.3.3商铺销售额
400m2×15000元/m2=600万元
销售额合计1 8300万元
6.4销售费用、税金、财务费用
6.4.1广告、宣传：18300×2.5%=458万元
6.4.2样板房、售楼部建造：250万元
6.4.3中介费：18300×2%=366万元
6.4.4工作人员薪金：280万元
6.4.5业务费用(含参观学习费)：18300×0.8%=145万元
6.4.6财务费用(利息)：13820×30%×5%=207万元
6.4.7税收：18300×6%=1110万元
合计：2816万元
6.5商品房销售利润
6.5.1商品房销售利润：销售额-开发成本-销售费
18300万元-13820万元-2816万元=1664万元
6.5.2商品房销售利润率
净利率：10%
6.6商品房销售价格变化、利润情况
住宅销售单价 利润 毛利率 净利率
3300元/m2 438万元 3.3% 2.8%
3400元/m2 909万元 6.8% 5.5%
3500元/m2 1380万元 10.3% 8.2%
3600元/m2 1851万元 13.8% 10.9%
3700元/m2 2322万元 17.3% 13.7%
3800元/m2 2793万元 20.8% 16.4%
3900元/m2 3264万元 24.3% 19.1%
4000元/m2 3735万元 27.8% 21.8%
结论：住宅销售价格建议在3400～3800元/m2之间，均价3600元/m2，则净利率可达到10%以上，实现项目开发目标。
结束语：广佛同城和周边楼盘的大盘化，带来了房地产开发新的理念，消费者置业更趋理性，房地产竞争的主旋律已完全衍变为创新和实力的竞争和比拼，优胜劣汰是每个房地产企业必须面对的现实。只有通过详细的市场调查和科学的研究分析方法，才能对开发项目前期的策划和技术经济分析作出准确的判断，才能更好的协助房地产开发商做好楼盘的定位和投资决策。
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。
关键词：房地产开发项目策划技术经济分析
前言:近年来，佛山的房地产市场经历了巨大的变化，从商铺销售的火爆到现今的经营困难，从中高档楼盘的旺销到最近的折价竞争，我们不得不面对这样一个现实，佛山的房地产市场已经由卖方市场转变为买方市场了。
1住宅小区的地理位置特点及周边部分楼盘情况简析
项目位置：住宅小区总用地面积1.5万平方米，净用地面积1.3万平方米，位于主干路西侧，毗邻公园。
项目特点：该项目最大特点是毗邻公园，地理位置优越，属于城区周边配套齐全、交通便利的成熟宗地，项目定位应突出这一得天独厚的自然优势，不足之处是占地面积较小，又受到已形成大环境的周边新楼盘的冲击，但是适宜走精品路线并可扬长避短。
住宅小区以北为已建成的城区，以南为正在崛起的新区，新区住宅楼盘为主流，二房二厅、三房二厅、建筑面积100-160平方米居多，每套售价约为60万元，部分楼盘内有极少量称之为楼王的住宅，面积一般为200余平方米。这些楼盘实质都是在同档次定位上开展竞争，在这个前提框定下，开发商仅仅在小区环境、户型布局等方面各下功夫以提高竞争力，近期或稍后推出的楼盘预计也跳不出这个圈子。
新开楼盘在楼盘的质素上没有质的提高的飞跃，同档次楼盘未来的价格之争必将日趋激烈和白热化，周边楼盘特别是大盘对楼市价格回落也有相当大的影响，如果新开楼盘单价定价在4000元以上，则风险大于机遇。
由此，预计今后一段时期，佛山房地产市场还将出现以下走势：
高档价位楼盘在营造高品质的同时，主要卖点将由前段时期以智能化为主要目标转为通过提高服务水平以增加楼盘的附加值。
中档次价位楼盘在追求大型化、提供优质环境的同时，亦会向精品楼盘方向发展，2800-3500元/m2的中档次价位楼盘将会在今后占领主要市场份额。
由于资源的稀缺性和不可再生性，拥有自然景观和大型人造景观的楼盘将以其强劲的竞争力成为市场的热点。
2 住宅小区的开发因素剖析和定位
该项目开发因素和优劣勢剖析：
2.1项目有利因素
第一，广佛地铁的建设对房地产开发而言可谓行业性利好。第二，佛山市城市中心南移和扩大的脚步加快。第三，周边仍缺乏上档次的豪宅。
2.2项目不利因素
第一，福利分房结束后市民基本解决居住问题，二、三次置业人士持币观望严重。第二，楼盘单价有下降趋势，楼盘本身的竞争以及大市合并后与周边楼盘的竞争必将更为激烈。第三，由于住宅用地来源多样化，造成不公平竞争。
2.3项目优势分析
项目区域形象好，置业已是市民置业首选。
项目既有毗邻园的大型人造景观优势，又可营造园景，具备“双景住宅”的潜质可供挖掘。
项目周边配套完善，有利于营造高品位休闲生活概念，增强项目附加值。
交通四通八达，非常方便。
项目的这些优势，再结合尊贵地位、高品质生活的主题营造，可形成楼盘较强的卖点。
2.4项目劣势分析及因素分解
2.4.1该项目紧临主干道路，对楼宇易于造成噪音污染，对整体休闲气氛的营造有所削弱。
解决方案：通过项目规划设计，减少沿街住宅数量，沿街窗作防噪音设计，销售时强调“双景住宅一概念。
2.4.2该项目规模不大
解决方案：通过规划设计的调整，营造精品楼盘。
现在楼盘销售讲求非常鲜明的特色、市场定位准确及推广非常独到，“独特"本身就是销售最具威力的卖点，住宅小区如何在创造“独特”上下功夫将是房地产公司走向的关键。通过以上对该项目的开发因素剖析，作者建议该项目要充分发挥毗邻园的堪称地王的优势，创品牌、出精品、走豪宅路线是必然趋势。
由于该项目地价过高、用地面积小，因而不能搞别墅，中档楼盘中也不乏200多平方米的大户型住宅，但目前主力户型销售并不畅顺，经过分析，我们认为这部分住宅仅占整个楼盘的极少数。正是该项目位置的特殊性，才有条件、够资格走富豪路线，营造纯住宅小区加富豪的理念，这样的定位才可称“独特”，并完全跳出了中档楼盘的思路，另辟蹊径，同时该项目规模较小，总户数约为100余套，做成精品楼盘，市场有潜力挖掘，也迎合了富豪阶层的需要。
针对目前的竞争对手，住宅小区的定位是：既有郊外的悠闲又是生活型豪宅，倡导豪宅就在城内、就在身边，目标客户锁定那些希望在成熟社区、生活购物便利、又能享受绿化环境的城区置业的富豪阶层，把想在城区范围内寻觅别墅而又找不到满意住所的富豪吸引到该项目上来。
3 住宅小区定位的具体实施方略
明确了住宅小区走纯住宅、富豪的概念，在规划设计和销售推介方面就应全力贯彻落实功能好、质量优、环境美的主旨，在设计方面我们认为应重点把握环境、户型、面积的确定以及小区配套设施、建筑风格，整体思路是讲求时代性与实用性的有机结合，注重精雕细琢，提高楼宇微环境，美化景观系统和生态环境系统。
3.1关于适宜的建筑层数
由于该项目地价高企的影响和豪宅、非住宅必须设置电梯的发展趋势以及降低建筑密度营造小区环境的客观要求，兴建高层住宅是必然之路。根据佛山目前已建成销售和正在兴建的高层楼盘的情况，层数超二十、一梯多户、总户数多、朝向差的楼盘销售困难较大，而且与住宅小区豪宅定位也绝不相宜。在众多的高层楼盘中，小高层能被市场所认同，考虑到纯豪宅小区总户数不宜过多，建议建筑层数控制在16层或以下为宜。
3.2关于户型面积的选择
关于户型面积的选择问题，我们认为应从以下两个方面加以分析：
(1)根据楼房总体价格。现在市场上中档楼盘中大户型住宅面积一般为160～250平方米，每套售价在70～100万元之间，住宅小区应将注意力集中在吸引有能力购买100万元左右住宅的消费群，即把想购买中档楼盘中称为楼王的消费者吸引到该项目上来。
(2)依据功能配置要求。每套房屋面积不宜小于200平方米。由于豪宅室内必须功能配置完善，户型面积需300平方米或稍多方能做到，每套售价100万元左右起，如此既可摆脱普通消费群，体现豪宅小区的宗旨，又能吸引到想购买楼王的客户。
综上所述，我们认为主力户型应定位在300～350平方米，部分200平方米左右，顶层可考虑复式、面积可超过500平方米，数量一、二套为宜，以照顾到更具实力的买家。
4 规划设计建议
受不利条件所局限和禁锢，同时为了突出豪宅概念，这就要求我们在整体规划设计时注意：
4.1注重主体绿化效果，通过绿化的软性来弱化建筑本身的硬性，尽可能规避高层住宅群带来的压迫感。
4.2明朗平面设计结合总体策划理念，住宅尽量以景观为中心，做到户户有景，同时保证住户生活的隐蔽性。
4.3设置会所，会所主旨要明确为业主服务，提供高质服务。
4.4关注细部设计，因为它能带给住户真正的实惠与方便，如公用洗手间须将洗手区和如厕区适当分开，避免相互干扰：预留洗衣机位置，与洗手区或阳台综合考虑：厨房门尽量靠近入户门，避免穿越客厅；设小玄关，方便住户换鞋、整理衣冠。
4.5考虑到首层住宅位于视平线以上，又面向小区道路，私隐性相对减少，不易销售，为避免此缺点，建议首层住宅带私家花园，通过园林绿化手法排除人为干扰，同时抬高地面标高，这样也解决了地下车库通风采光问题。
4.6主人房要开阔，其座向应朝向景观的一面，应设置独立卫生间并有蒸汽室位置、独立衣貌间、书房。
4.7设置储物室，随着人们物质生活的丰富，家庭配置了不同季节的各种用具，在空间合理布局的条件下，增加一个几平方米的储物室，无需采光，以供放置多余物件。
4.8层高，建议采用3.6米～4米，以增大豪宅空间感觉。
4.9阳台设计，应按双阳台最好三阳台设计，厅出阳台考虑面向景观，应加大阳台面积，犹如空中花园，而生活阳台应尽量邻近厨、厕位置。
4.10车位配置应尽可能配套较多的车位，以符合本项目的市场定位以及未来汽车的消费热潮，在促销时可考虑适当提高住宅总价、配备送车位的方式进行促销。
4.11装修标准建议，由于豪宅注重个性化的展示，室內装修由业主自行负责，而公共位置装修标准考虑到与豪宅定位相匹配，应适当提高。
4.12设备设施智能化水平，建议采用一卡通智能IC系统、红外线保安监控网络，小区实行全天候管理，确保住户安全。
4.13铺设光纤宽频到户，引入网络技术，设立社区网络平台，使业主与业主之间、与物业管理之间的交流更加密切，而且使物业服务的内容更加快捷和完善。
5 项目营销实操建议
突出“双景住宅”概念，配合整个项目的定位中心以生态、休闲为主题，将项目定位为一个和谐舒适的尊贵生活典范，以此作为整个项目的销售卖点吸引富豪阶层入市。
针对项目定位，在全程营销策划主导下，将双景环境的发挥、优秀的物业质量、完善的社区配套、酒店式管理服务等因素形成的整和优势，把项目成功地包装成“佛山豪宅精品”，做到人无我有、人有我优，势必能在楼市中突围而出。
强调住户身份，择邻而居。由于豪宅销售对象的购房心理比较特殊，买房除了楼盘综合质素达到标准之外，还要买身份地位，在楼盘的规划设计时，就一定要考虑这一阶层人士的生活特征。
现在各个楼盘总的建造成本在竞争平台上基本是平等的，价格已不再是楼盘竞争的唯一手段，今后会着重集中在企业品牌形象的建立上，品牌给楼盘带来的附加值不容忽视。因而应在提高品牌上下工夫，注重做好以下几个方面工作：①提高楼盘内、外质量；②营造豪宅概念：③提高优质服务，铸造品牌：④提高楼盘的文化品位和内涵。
6 项目经济分析
6.1初步的规划设计方案主要经济指标
净用地面积:12557m2
总建筑面积:50000 m2
其中：住宅 40000 m2，地下室 8500 m2，会所100m2，铺位 400 m2
建筑密度：29%
容积率：3.3
建筑高度：控高60米
地下室停车数：220辆
总户数：160户
6.2开发成本
6.2.1土地成本
已支付土地出让款约2580万元
完善土地出让各项手续尚需支付土地出让金约800万元
合计：土地成本3380万元
6.2.2建造成本
报建费120元/m2
勘察设计费60元/m2
土建1300元/m2
电梯108元/m2
供电安装150元/m2
给水、消防80元/m2
配套设置100元/m2
园林绿化40元/m2
市政50元/m2
物业管理基金 45元/m2
人防设备35元/m2
小计：2088元/m2
合计50000 m2×2088元/m2=10440万元
6.2.3开发成本合计：13820万元
每平方米开发成本：2764元/m2
6.3商品房销售额
6.3.1住宅销售额；住宅销售均价3600元/m2
40000 m2×3600元/m2=14400万元
6.3.2车位销售额
220个×15万价=3300万元
6.3.3商铺销售额
400m2×15000元/m2=600万元
销售额合计1 8300万元
6.4销售费用、税金、财务费用
6.4.1广告、宣传：18300×2.5%=458万元
6.4.2样板房、售楼部建造：250万元
6.4.3中介费：18300×2%=366万元
6.4.4工作人员薪金：280万元
6.4.5业务费用(含参观学习费)：18300×0.8%=145万元
6.4.6财务费用(利息)：13820×30%×5%=207万元
6.4.7税收：18300×6%=1110万元
合计：2816万元
6.5商品房销售利润
6.5.1商品房销售利润：销售额-开发成本-销售费
18300万元-13820万元-2816万元=1664万元
6.5.2商品房销售利润率
净利率：10%
6.6商品房销售价格变化、利润情况
住宅销售单价 利润 毛利率 净利率
3300元/m2 438万元 3.3% 2.8%
3400元/m2 909万元 6.8% 5.5%
3500元/m2 1380万元 10.3% 8.2%
3600元/m2 1851万元 13.8% 10.9%
3700元/m2 2322万元 17.3% 13.7%
3800元/m2 2793万元 20.8% 16.4%
3900元/m2 3264万元 24.3% 19.1%
4000元/m2 3735万元 27.8% 21.8%
结论：住宅销售价格建议在3400～3800元/m2之间，均价3600元/m2，则净利率可达到10%以上，实现项目开发目标。
结束语：广佛同城和周边楼盘的大盘化，带来了房地产开发新的理念，消费者置业更趋理性，房地产竞争的主旋律已完全衍变为创新和实力的竞争和比拼，优胜劣汰是每个房地产企业必须面对的现实。只有通过详细的市场调查和科学的研究分析方法，才能对开发项目前期的策划和技术经济分析作出准确的判断，才能更好的协助房地产开发商做好楼盘的定位和投资决策。
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