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建设和销售经济适用房是我国住房供应体系的重要一环，是我国进行住房体制改革的产物，同时具有社会福利房和商品房的性质。随着房改的深入，经济适用房存在的一些问题逐渐暴露，其去留也颇受争议。
所谓的经济适用房，一要经济：要满足中低收入群体的购房需求，价格上就要有一定的优势；二要适用：造价可以不高，户型可以不豪华，但在建设标准及住房适用效果上不能降低。从目前的情况来看，经济适用房越来越偏离了这两个标准。笔者认为，作为过渡性产物的经济适用房已基本完成使命，应逐步取消经济适用房制度，同时加快完善住房保障体系。
一、放开经济适用房价格，纳入普通商品房体系。
要解决当前经济适用房在定位上的尴尬局面，应正视和解决经济适用房的身份问题。笔者认为，从符合市场经济运作的角度来看，政府应该放开对经济适用房的价格约束，寻找另外的补贴途径，避免出现经济适用房和普通商品房二轨运行的复杂局面。将商品房的市场细分交给开发商，由他们通过对市场购买群体的划分来确定市场定价。换句话说，政府通过市场来鼓励和培养开发商零售房产的理念，根据不同消费层的要求，在规划设计户型时寻找目标市场。另外，参照国外的方式，政府可以要求开发商在建造某个商品房项目时，按一定的比例，如10%提供小户型、中低档商品房，市场运作与普通商品房一样。从一定程度上能缓解放开经济适用房初期带来的商品房市场结构不合理的状况，而且也能解决单独建造经济适用房可能引起郊区化、配套不齐全的一系列问题。将中低收入和高收入人群合理分配在同一个空间居住也有助于融洽不同收入人群间的关系。
二、将人头补贴作为主要的补贴方式，进行动态管理。
首先，取消经济适用房对开发商的直接优惠，使经济适用房与普通商品房一样，在获得土地审批与支付行政费用上保持一致。国家将这一部分的财政收入纳入中低收入居民的社会保障体系中，按人头补贴一定的金额，并进行动态管理。
在补贴的方法上，有学者提出将减免物业税作为政府补贴中低收入者的方法，但由于目前税收部门还未提出关于征收物业税的具体方案，这种方法还不具有可实践基础。笔者认为，结合社保体系的建设，在确认的中低收入者账户下每年划入一定补贴金额，大约为当年可购得的普通商品房每平米最低价，鼓励中低收入者用每年的补贴进行租赁商品房或购买存量旧商品房。
在动态管理上建议：一方面要控制补贴的用途，使这部分补贴作为房产福利落实到解决中低收入群体的住房问题上；另一方面要每隔一段时间对受补贴人群进行状况调查，一旦收入水平超过了当地中低收入标准的，要停止补贴。
其次，在开始改革的一段时间内，给予那些愿意开发小户型、中低档住房的开发商一定税费的减免，可以参照美国在1986年的税费改革中的做法：政府在10年内返还占整个工程造价4%的税费，减免额在10年内分期返还。与减免土地转让费不同的是，税费的减免涉及到开发商从前期开发到后期销售的一长段时间，一旦发现开发商销售的户型超标，就从当年起停止返还对其的税收减免，这种方法能有效地鼓励和制约开发商。
三、完善住房保障体系，确保低收入群体的住房需求。
根据上面取消经济适用房的思路，将缩小目前意义下的经济适用房保障范围，因而需要重新对供房体系做出调整。目前对最低收入群体的住房供应是租赁廉租房，通过租金补贴和实物配租的形式给予补助，由于受补对象较少，操作起来比较顺利。笔者认为，可以将廉租房、二手或较旧的商品房（包含了原先的可上市经济适用房）以及中低价商品房作为整个住房保障体系的供应房源。最低收入者如“五保户”、“孤寡老人”租赁政府的廉租房，低收入者在相应补贴下购买（或租赁）二手或较旧商品房，中等偏下的收入群体则可以购买（或租赁）中低价商品房。
四、改变房屋“只售不租”的观念，发展房屋租赁市场。
在租赁或买卖房屋的问题上，笔者认为有必要改良观念。一是针对消费者过于重视拥有产权的观念改良：对于中低偏下收入者来说，不应过度强调住房产权的拥有。住房的需求和支付能力会随着家庭结构、家庭成员的社会地位变化，某一时期的中低收入者可能在下一时期完全能够支付起购房的费用，因此在早期采用租赁住房的方式更有助于提高家庭住房消费的效用，同时也有利于住房保障体系的动态管理。另一是针对房地产商过于强调出售房屋的观念改良：提倡开发商在不同商品房项目上提供不同比例的现房，只租不售。因为不管是中低收入者，或是高收入者，对租赁房屋都存在一定的需求。随着经济适用房商品化，政府必然要进一步促进房地产租赁市场和二级市场的发展，对房地产商来说，提前在租赁市场上分一杯羹，何乐而不为。
为了鼓励租赁商品房，笔者认为可以模仿企业融资租赁的方式。以某一套新的100平米的商品房为例，中低收入者向房地产商承租该房，租赁时间为10年左右，每个月支付租金，到期后中低收入者可以选择以低价购入该商品房，获得产权；同时房地产商在出租年份不必对房子的维修提供支出，减少了现金流出。
五、加强普通商品房存量市场和二级市场的管理。
经济适用房进入商品房体系后，现存的经济适用房与商品房之间的产权差异不复存在，按照市场化、商品化原则，原先的经济适用房房产再交易不会受到限制，因而可以有效地促进存量与二级市场发展。
具体的做法有：（1）要科学整合当前房屋市场结构：目前我国房屋销售以新建住宅为主，现房销售与二手房销售仅占30%。狭小的二级市场限制了选择房屋类型的空间，特别不利于中低收入群体的滚动式住房解困。（2）取消经济适用房住户出售房屋的限制，但原经济适用房住户在五年内出售经济适用房的要缴纳一定税费，并且出售后该住户不允许再获得相应补贴。（3）在每年的政府补贴下，结合金融贷款制度创新，鼓励中低收入者在房屋二级市场上购入二手商品房。
六、发展住房信贷制度。
目前我国的商业银行对中低收入群体的房贷政策持消极态度，原因之一是银行不能有效转移信贷风险。中低收入者可能因失业、劳动能力丧失等原因进一步降低还款能力，当其所提供的抵押房屋重置价值低于贷款余额时，他们可能放弃还款，这就给银行带来潜在的风险。因此，我们可以效仿美国的购房信贷保险制度，由政府充当购房担保的角色。当购房家庭不能提供相应的抵押品时，可向当地政府管理机构提出申请，审核无误后发放保证书，购房者再持保证书到银行办理贷款手续。若购房者在若干年后无力偿还贷款，则由开具了保证书的政府管理机构负责偿还。这样就降低了银行可能存在坏帐的风险，也为中低收入购房者提供方便。
七、尽快建立个人财产审核制度。
高中低收入群体的划分必须要建立在科学完整的个人财产审核制度之上。这项制度可以伴随我国公民个人所得税征收制度的完善而相应健全。日前国家税务总局公布了《个人所得税管理办法》，明确提出了要“建立个人收入档案制度”和“逐步实现全员全额管理”。这就说明了在未来，不管你的收入多少，来源类型有何不同，都要进入个人收入档案中。这就为建立个人财产审核制度提供前提，也能够合理的区分不同收入群体，为建立公平有效的中低收入住房保障体系提供依据。
经济适用房是我国住房体制改革的重要环节，在改革初期起到过渡的作用。但从目前的现状来看，经济适用房已经不适应我国整体住房体制未来的发展方向，因此有必要对其进行改革。将经济适用房纳入商品房体系，由市场选择不同层次商品房的供应量，同时加快发展住房保障体系，采用人头补贴方式将住房福利纳入社会保障体系，进一步完善房屋租赁市场和旧房二级市场，最终实现“居者有其屋”的社会供房体系。(作者单位：厦门大学经济学院)
所谓的经济适用房，一要经济：要满足中低收入群体的购房需求，价格上就要有一定的优势；二要适用：造价可以不高，户型可以不豪华，但在建设标准及住房适用效果上不能降低。从目前的情况来看，经济适用房越来越偏离了这两个标准。笔者认为，作为过渡性产物的经济适用房已基本完成使命，应逐步取消经济适用房制度，同时加快完善住房保障体系。
一、放开经济适用房价格，纳入普通商品房体系。
要解决当前经济适用房在定位上的尴尬局面，应正视和解决经济适用房的身份问题。笔者认为，从符合市场经济运作的角度来看，政府应该放开对经济适用房的价格约束，寻找另外的补贴途径，避免出现经济适用房和普通商品房二轨运行的复杂局面。将商品房的市场细分交给开发商，由他们通过对市场购买群体的划分来确定市场定价。换句话说，政府通过市场来鼓励和培养开发商零售房产的理念，根据不同消费层的要求，在规划设计户型时寻找目标市场。另外，参照国外的方式，政府可以要求开发商在建造某个商品房项目时，按一定的比例，如10%提供小户型、中低档商品房，市场运作与普通商品房一样。从一定程度上能缓解放开经济适用房初期带来的商品房市场结构不合理的状况，而且也能解决单独建造经济适用房可能引起郊区化、配套不齐全的一系列问题。将中低收入和高收入人群合理分配在同一个空间居住也有助于融洽不同收入人群间的关系。
二、将人头补贴作为主要的补贴方式，进行动态管理。
首先，取消经济适用房对开发商的直接优惠，使经济适用房与普通商品房一样，在获得土地审批与支付行政费用上保持一致。国家将这一部分的财政收入纳入中低收入居民的社会保障体系中，按人头补贴一定的金额，并进行动态管理。
在补贴的方法上，有学者提出将减免物业税作为政府补贴中低收入者的方法，但由于目前税收部门还未提出关于征收物业税的具体方案，这种方法还不具有可实践基础。笔者认为，结合社保体系的建设，在确认的中低收入者账户下每年划入一定补贴金额，大约为当年可购得的普通商品房每平米最低价，鼓励中低收入者用每年的补贴进行租赁商品房或购买存量旧商品房。
在动态管理上建议：一方面要控制补贴的用途，使这部分补贴作为房产福利落实到解决中低收入群体的住房问题上；另一方面要每隔一段时间对受补贴人群进行状况调查，一旦收入水平超过了当地中低收入标准的，要停止补贴。
其次，在开始改革的一段时间内，给予那些愿意开发小户型、中低档住房的开发商一定税费的减免，可以参照美国在1986年的税费改革中的做法：政府在10年内返还占整个工程造价4%的税费，减免额在10年内分期返还。与减免土地转让费不同的是，税费的减免涉及到开发商从前期开发到后期销售的一长段时间，一旦发现开发商销售的户型超标，就从当年起停止返还对其的税收减免，这种方法能有效地鼓励和制约开发商。
三、完善住房保障体系，确保低收入群体的住房需求。
根据上面取消经济适用房的思路，将缩小目前意义下的经济适用房保障范围，因而需要重新对供房体系做出调整。目前对最低收入群体的住房供应是租赁廉租房，通过租金补贴和实物配租的形式给予补助，由于受补对象较少，操作起来比较顺利。笔者认为，可以将廉租房、二手或较旧的商品房（包含了原先的可上市经济适用房）以及中低价商品房作为整个住房保障体系的供应房源。最低收入者如“五保户”、“孤寡老人”租赁政府的廉租房，低收入者在相应补贴下购买（或租赁）二手或较旧商品房，中等偏下的收入群体则可以购买（或租赁）中低价商品房。
四、改变房屋“只售不租”的观念，发展房屋租赁市场。
在租赁或买卖房屋的问题上，笔者认为有必要改良观念。一是针对消费者过于重视拥有产权的观念改良：对于中低偏下收入者来说，不应过度强调住房产权的拥有。住房的需求和支付能力会随着家庭结构、家庭成员的社会地位变化，某一时期的中低收入者可能在下一时期完全能够支付起购房的费用，因此在早期采用租赁住房的方式更有助于提高家庭住房消费的效用，同时也有利于住房保障体系的动态管理。另一是针对房地产商过于强调出售房屋的观念改良：提倡开发商在不同商品房项目上提供不同比例的现房，只租不售。因为不管是中低收入者，或是高收入者，对租赁房屋都存在一定的需求。随着经济适用房商品化，政府必然要进一步促进房地产租赁市场和二级市场的发展，对房地产商来说，提前在租赁市场上分一杯羹，何乐而不为。
为了鼓励租赁商品房，笔者认为可以模仿企业融资租赁的方式。以某一套新的100平米的商品房为例，中低收入者向房地产商承租该房，租赁时间为10年左右，每个月支付租金，到期后中低收入者可以选择以低价购入该商品房，获得产权；同时房地产商在出租年份不必对房子的维修提供支出，减少了现金流出。
五、加强普通商品房存量市场和二级市场的管理。
经济适用房进入商品房体系后，现存的经济适用房与商品房之间的产权差异不复存在，按照市场化、商品化原则，原先的经济适用房房产再交易不会受到限制，因而可以有效地促进存量与二级市场发展。
具体的做法有：（1）要科学整合当前房屋市场结构：目前我国房屋销售以新建住宅为主，现房销售与二手房销售仅占30%。狭小的二级市场限制了选择房屋类型的空间，特别不利于中低收入群体的滚动式住房解困。（2）取消经济适用房住户出售房屋的限制，但原经济适用房住户在五年内出售经济适用房的要缴纳一定税费，并且出售后该住户不允许再获得相应补贴。（3）在每年的政府补贴下，结合金融贷款制度创新，鼓励中低收入者在房屋二级市场上购入二手商品房。
六、发展住房信贷制度。
目前我国的商业银行对中低收入群体的房贷政策持消极态度，原因之一是银行不能有效转移信贷风险。中低收入者可能因失业、劳动能力丧失等原因进一步降低还款能力，当其所提供的抵押房屋重置价值低于贷款余额时，他们可能放弃还款，这就给银行带来潜在的风险。因此，我们可以效仿美国的购房信贷保险制度，由政府充当购房担保的角色。当购房家庭不能提供相应的抵押品时，可向当地政府管理机构提出申请，审核无误后发放保证书，购房者再持保证书到银行办理贷款手续。若购房者在若干年后无力偿还贷款，则由开具了保证书的政府管理机构负责偿还。这样就降低了银行可能存在坏帐的风险，也为中低收入购房者提供方便。
七、尽快建立个人财产审核制度。
高中低收入群体的划分必须要建立在科学完整的个人财产审核制度之上。这项制度可以伴随我国公民个人所得税征收制度的完善而相应健全。日前国家税务总局公布了《个人所得税管理办法》，明确提出了要“建立个人收入档案制度”和“逐步实现全员全额管理”。这就说明了在未来，不管你的收入多少，来源类型有何不同，都要进入个人收入档案中。这就为建立个人财产审核制度提供前提，也能够合理的区分不同收入群体，为建立公平有效的中低收入住房保障体系提供依据。
经济适用房是我国住房体制改革的重要环节，在改革初期起到过渡的作用。但从目前的现状来看，经济适用房已经不适应我国整体住房体制未来的发展方向，因此有必要对其进行改革。将经济适用房纳入商品房体系，由市场选择不同层次商品房的供应量，同时加快发展住房保障体系，采用人头补贴方式将住房福利纳入社会保障体系，进一步完善房屋租赁市场和旧房二级市场，最终实现“居者有其屋”的社会供房体系。(作者单位：厦门大学经济学院)