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摘 要：营业税改征增值税是我国财税体制的一项重大改革，“营改增”之后，增值税征税范围将扩大到之前未涉及的营业税的征收行业。在此分析以保利地产为代表的房地产行业的税负，阐述保利地产在“营改增”前后的总税负及利润的变动原因，并分析房地产行业在“营改增”后所受的影响，并提供参考意见。
关键词：营改增；房地产业；税负
中图分类号：D9文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2017.31.065
1 引言
近年来，我国的经济快速发展，房地产行业作为我国支柱产业之一，持续稳定健康的发展是一个重要的问题。 全面推进“營改增”改革，就是为了适应行业的经济发展，改善重复征税问题，促进产业结构合理化。而房地产业被纳入“营改增”后，作为国民经济的支柱产业，其税负肯定会发生重大的变化，从长远的角度来看，房地产业的运行成本会有所降低，从而将给企业带来更多的利润。由此可见，房地产业实行“营改增”势在必行。当然，政府推出的这一税制改革，不仅为房地产业推波助澜，还使其上、下游的行业从中获利。
2 “营改增”政策的背景
2.1 “营改增”的内涵
“营改增”是指将以前缴纳营业税的应税项目改为缴纳增值税，增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。这一重要决策旨在加快财税体制的改革、进一步减轻企业税负，促进我国产业结构合理发展，深化供给侧结构性改革。
在房地产行业要实行营业税改征增值税的改革。一般计税法是改革后的增值税计税方法，计算公式为：应纳税额=销项税额-进项税额。其中，适用11%的增值税税率的为经营业务为转让固定资产；适用6%的增值税税率的为经营业务为租赁服务业。
2.2 “营改增”的原因
2.2.1 税制本身的问题需要“营改增”
“营改增”前，实行营业税的房地产行业，无法纳入到增值税的抵扣项目中，增值税纳税人购入劳务的进项税额无法抵扣，从而导致增值税的进项税额抵扣项目中存在中断和重复征税的问题。因此，将房地产行业纳入到“营改增”范围将有助于解决抵扣链条中断的问题，从而有效避免房地产业与上游企业之间的重复征税问题，有助于减轻企业的税收负担。
2.2.2 经济交易的调整需要“营改增”
“营改增”之前，企业会因为其进项税额无法抵扣，而出现重复征税的问题。而“营改增”的核心是避免交易往来中的重复征税现象、打通二三产业的抵扣链条，有利于企业由简单的制造业转变为制造与服务并重的大企业，促进结构优化，带动了上下游的发展，从而带来新的利润增长点，更好地实现结构调整。
3 “营改增”后房地产业的变化
3.1 “营改增”对房地产企业的税负转嫁
作为国民经济的支柱产业之一，房地产行业所涉及的上下游行业非常广泛，影响程度很深，包括有直接联系和间接联系的上下游行业共计50多个。其中，上游行业主要有建筑材料、机械、化工、银行和工程承包等行业，下游行业主要包括建材、家居、营销、装修、家电以及配套物业管理公司进行的售后管理与服务等。
实行“营改增”对于房地产行业来说最大的好处就是销售不动产可以抵扣进项税额，而房地产开发企业取得的增值税进项税额来自于其上游企业即供应商。为了减轻房地产企业所承担的税负，房地产开发企业应在其购进项目时尽量大限度地增加进项税额，必须注意的一点有，房地产开发企业从供应商购进商品及应税劳务时，必须取得增值税专用发票才可以进行进项税额抵扣，按照规定，若取得的是普通发票则其进项税额不得抵扣。
当房地产企业在销售房产时向一般纳税人的客户开具增值税专用发票时，顾客的成本会降低，因为其进项税额可以抵扣，但为了平衡彼此的利润，很多房地产企业会在原来的价格上适当地提高销售价格，增值税则转移到顾客身上，因此，房地产开发企业的税负也会随着市场运作而实现最终转嫁。
3.2 “营改增”对企业管理的影响
随着“营改增”的不断推进，纳税人主动适应新税收政策的改革，纷纷进行企业经营调整，不断加强各种涉税管理，尤其是我国对增值税发票进行了链条式管理，逼着纳税人养成规范使用发票的好习惯，为了可以实现增值税进项税额的抵扣，企业更愿意在财务管理上下功夫，从而达到规避税务风险、降低管理费用、提高管理水平的目的。
4 “营改增”后的税负分析—以保利地产为例
4.1 保利地产的基本情况介绍
保利房地产股份有限公司（简称：保利地产，证券代码：600048）成立于1992年，总部位于广州。是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业。十几年来，保利地产进入规模化发展阶段，形成了十八个城市的全国战略布局，拥有44家控股公司。公司坚持诚信经营稳健务实的作风，以产品和服务创造价值，使公司的市场竞争力得到提高，通过创新保持自己的领先地位。稳健风格赢得了消费者的赞誉与信赖。
根据保利地产的财务信息了解公司涉及多个税种，主要包括增值税、企业所得税、土地增值税、营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、房产税以及其他小税种。保利地产是专业化的房地产开发企业，商品住宅是其主要产品。“营改增”之前保利地产销售不动产和提供现代服务业均适用5%的营业税税率。而“营改增”后，根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，保利地产销售不动产适用11%的增值税税率，提供物业管理则适用6%的增值税税率。
4.2 “营改增”对房地产企业的影响分析
4.2.1 净利润影响分析
“营改增”后由于缴纳的税种的变化，保利房地产股份有限公司的利润将产生一定的影响。 （1）所得税前扣除额发生变化。
营业税属于价内税，企业缴纳营业税可以在所得税前扣除。“营改增”后由于增值税属于价外税，企业缴纳增值税不能在所得税前扣除。这将对应纳税所得额产生一定的影响。
（2）流转税发生变化。
营业税根据取得收入计提，一般无抵扣项，存在重复纳税的问题。“营改增”后由于增值税的特性，一般纳税人可以抵扣进项税额，企业承担的流转税负将得到一定的降低。
（3）收入的確认发生变化。
由于营业税属于价内税、增值税属于价外税，“营改增”后，企业收到的将是含税收入，计算增值税及所得税时应换算为不含税收入，所以“营改增”后收入的确认将发生一定的变化。
4.2.2 可抵扣成本的分析
“营改增”后房地产企业税负的高低很大的因素是土地增值税的进项税额能不能有所抵扣，可抵扣的进项税额越多，说明缴纳的增值税越少。房地产企业大多的都是通过招标、拍卖的方式来进行土地的购置，这种方式占据了企业很大的成本，而且通过这种方式购置土地，国家是不开具增值税专用发票的。所以导致了进项税额不能抵扣，这种直接影响了房产企业需要缴纳的增值税额及税负。
5 房地产业应对“营改增”的建议
5.1 针对房地产企业收入项目优化的建议
房地产开发企业的收入包括主营业务收入和其他业务收入，其中，主营业务收入指企业对外销售房地产所取得的收入。主要适用税率是11%的增值税税率（假设企业是一般纳税人，下同）。其他业务收入则主要包括物业管理服务、销售建筑材料、转让无形资产和出租固定资产等所取得的收入。主要适用6%、11%的增值税税率。
根据相关法律规定：“纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务，应当分别核算不同税率货物或者应税劳务的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。”因此，企业应加强财务部门记账工作的管理，按照各收入项目的明细进行清楚的划分，分别核算不同税率的销售额，对不同税率的项目分别交税，从而避免多缴纳税款的风险。
5.2 “营改增”在房地产行业推进过程的建议
目前，我国大量房地产企业都存在库存积压的问题，而存货既不能进行抵扣，又占用着大量资金，针对这个问题，在“营改增”推进过程中，政府可以制定相关的过渡性政策，根据房地产企业的资产周转率，逐年按照一定比例对现有的存量房进行抵扣，这样将有利于均衡房地产企业不同年份的税负水平，减小房地产企业前几年由于存货过多所带来的压力。
“营改增”后，地方财政收入的主体由营业税替换为增值税和所得税，针对地方财政收缩问题，有必要对中央与地方的财政关系进行合理调整，重新对中央和地方的财权进行合理划分，重新设定中央税、地方税及中央地方共享税，统筹考虑各个税种，不仅仅是增值税，所得税也应当包括在内，从而降低地方政府财政收入收缩的严重程度，减小地方财政压力，这样也有利于提高房地产企业获得地方政府补贴的保障。
6 结束语
“营改增”实施后，房地产企业在新的税制下进行合法的纳税筹划，最大限度地提高企业的经济效益，从而达到税负最小化的目的。
根据在前面对保利地产2016年年报数据的测算，“营改增”后实行11%的增值税税率对保利地产的税负影响不大，税负的变动影响着企业的净利润。总之，从目前的税收政策和数据分析来看，实行“营改增”，对于房地产企业来说是利大于弊的，“营改增”给房地产企业带来正面效应的可能性比较高。
参考文献
[1]中国注册会计师协会编写组.税法[M].北京：经济科学出版社，2015：37-55.
[2]李芳.我国现行增值税存在的问题及对策浅析[J].现代经济信息，2014（24）：304-304.
[3]李英.探究“营改增”对房地产行业的影响[J].财会学习，2016（06）：180-181.
[4]谢尧.房地产业“营改增”后流转税税负变化的研究[D].北京：中国社会科学院研究生院，2015：8-10.
关键词：营改增；房地产业；税负
中图分类号：D9文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2017.31.065
1 引言
近年来，我国的经济快速发展，房地产行业作为我国支柱产业之一，持续稳定健康的发展是一个重要的问题。 全面推进“營改增”改革，就是为了适应行业的经济发展，改善重复征税问题，促进产业结构合理化。而房地产业被纳入“营改增”后，作为国民经济的支柱产业，其税负肯定会发生重大的变化，从长远的角度来看，房地产业的运行成本会有所降低，从而将给企业带来更多的利润。由此可见，房地产业实行“营改增”势在必行。当然，政府推出的这一税制改革，不仅为房地产业推波助澜，还使其上、下游的行业从中获利。
2 “营改增”政策的背景
2.1 “营改增”的内涵
“营改增”是指将以前缴纳营业税的应税项目改为缴纳增值税，增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。这一重要决策旨在加快财税体制的改革、进一步减轻企业税负，促进我国产业结构合理发展，深化供给侧结构性改革。
在房地产行业要实行营业税改征增值税的改革。一般计税法是改革后的增值税计税方法，计算公式为：应纳税额=销项税额-进项税额。其中，适用11%的增值税税率的为经营业务为转让固定资产；适用6%的增值税税率的为经营业务为租赁服务业。
2.2 “营改增”的原因
2.2.1 税制本身的问题需要“营改增”
“营改增”前，实行营业税的房地产行业，无法纳入到增值税的抵扣项目中，增值税纳税人购入劳务的进项税额无法抵扣，从而导致增值税的进项税额抵扣项目中存在中断和重复征税的问题。因此，将房地产行业纳入到“营改增”范围将有助于解决抵扣链条中断的问题，从而有效避免房地产业与上游企业之间的重复征税问题，有助于减轻企业的税收负担。
2.2.2 经济交易的调整需要“营改增”
“营改增”之前，企业会因为其进项税额无法抵扣，而出现重复征税的问题。而“营改增”的核心是避免交易往来中的重复征税现象、打通二三产业的抵扣链条，有利于企业由简单的制造业转变为制造与服务并重的大企业，促进结构优化，带动了上下游的发展，从而带来新的利润增长点，更好地实现结构调整。
3 “营改增”后房地产业的变化
3.1 “营改增”对房地产企业的税负转嫁
作为国民经济的支柱产业之一，房地产行业所涉及的上下游行业非常广泛，影响程度很深，包括有直接联系和间接联系的上下游行业共计50多个。其中，上游行业主要有建筑材料、机械、化工、银行和工程承包等行业，下游行业主要包括建材、家居、营销、装修、家电以及配套物业管理公司进行的售后管理与服务等。
实行“营改增”对于房地产行业来说最大的好处就是销售不动产可以抵扣进项税额，而房地产开发企业取得的增值税进项税额来自于其上游企业即供应商。为了减轻房地产企业所承担的税负，房地产开发企业应在其购进项目时尽量大限度地增加进项税额，必须注意的一点有，房地产开发企业从供应商购进商品及应税劳务时，必须取得增值税专用发票才可以进行进项税额抵扣，按照规定，若取得的是普通发票则其进项税额不得抵扣。
当房地产企业在销售房产时向一般纳税人的客户开具增值税专用发票时，顾客的成本会降低，因为其进项税额可以抵扣，但为了平衡彼此的利润，很多房地产企业会在原来的价格上适当地提高销售价格，增值税则转移到顾客身上，因此，房地产开发企业的税负也会随着市场运作而实现最终转嫁。
3.2 “营改增”对企业管理的影响
随着“营改增”的不断推进，纳税人主动适应新税收政策的改革，纷纷进行企业经营调整，不断加强各种涉税管理，尤其是我国对增值税发票进行了链条式管理，逼着纳税人养成规范使用发票的好习惯，为了可以实现增值税进项税额的抵扣，企业更愿意在财务管理上下功夫，从而达到规避税务风险、降低管理费用、提高管理水平的目的。
4 “营改增”后的税负分析—以保利地产为例
4.1 保利地产的基本情况介绍
保利房地产股份有限公司（简称：保利地产，证券代码：600048）成立于1992年，总部位于广州。是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业。十几年来，保利地产进入规模化发展阶段，形成了十八个城市的全国战略布局，拥有44家控股公司。公司坚持诚信经营稳健务实的作风，以产品和服务创造价值，使公司的市场竞争力得到提高，通过创新保持自己的领先地位。稳健风格赢得了消费者的赞誉与信赖。
根据保利地产的财务信息了解公司涉及多个税种，主要包括增值税、企业所得税、土地增值税、营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、房产税以及其他小税种。保利地产是专业化的房地产开发企业，商品住宅是其主要产品。“营改增”之前保利地产销售不动产和提供现代服务业均适用5%的营业税税率。而“营改增”后，根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，保利地产销售不动产适用11%的增值税税率，提供物业管理则适用6%的增值税税率。
4.2 “营改增”对房地产企业的影响分析
4.2.1 净利润影响分析
“营改增”后由于缴纳的税种的变化，保利房地产股份有限公司的利润将产生一定的影响。 （1）所得税前扣除额发生变化。
营业税属于价内税，企业缴纳营业税可以在所得税前扣除。“营改增”后由于增值税属于价外税，企业缴纳增值税不能在所得税前扣除。这将对应纳税所得额产生一定的影响。
（2）流转税发生变化。
营业税根据取得收入计提，一般无抵扣项，存在重复纳税的问题。“营改增”后由于增值税的特性，一般纳税人可以抵扣进项税额，企业承担的流转税负将得到一定的降低。
（3）收入的確认发生变化。
由于营业税属于价内税、增值税属于价外税，“营改增”后，企业收到的将是含税收入，计算增值税及所得税时应换算为不含税收入，所以“营改增”后收入的确认将发生一定的变化。
4.2.2 可抵扣成本的分析
“营改增”后房地产企业税负的高低很大的因素是土地增值税的进项税额能不能有所抵扣，可抵扣的进项税额越多，说明缴纳的增值税越少。房地产企业大多的都是通过招标、拍卖的方式来进行土地的购置，这种方式占据了企业很大的成本，而且通过这种方式购置土地，国家是不开具增值税专用发票的。所以导致了进项税额不能抵扣，这种直接影响了房产企业需要缴纳的增值税额及税负。
5 房地产业应对“营改增”的建议
5.1 针对房地产企业收入项目优化的建议
房地产开发企业的收入包括主营业务收入和其他业务收入，其中，主营业务收入指企业对外销售房地产所取得的收入。主要适用税率是11%的增值税税率（假设企业是一般纳税人，下同）。其他业务收入则主要包括物业管理服务、销售建筑材料、转让无形资产和出租固定资产等所取得的收入。主要适用6%、11%的增值税税率。
根据相关法律规定：“纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务，应当分别核算不同税率货物或者应税劳务的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。”因此，企业应加强财务部门记账工作的管理，按照各收入项目的明细进行清楚的划分，分别核算不同税率的销售额，对不同税率的项目分别交税，从而避免多缴纳税款的风险。
5.2 “营改增”在房地产行业推进过程的建议
目前，我国大量房地产企业都存在库存积压的问题，而存货既不能进行抵扣，又占用着大量资金，针对这个问题，在“营改增”推进过程中，政府可以制定相关的过渡性政策，根据房地产企业的资产周转率，逐年按照一定比例对现有的存量房进行抵扣，这样将有利于均衡房地产企业不同年份的税负水平，减小房地产企业前几年由于存货过多所带来的压力。
“营改增”后，地方财政收入的主体由营业税替换为增值税和所得税，针对地方财政收缩问题，有必要对中央与地方的财政关系进行合理调整，重新对中央和地方的财权进行合理划分，重新设定中央税、地方税及中央地方共享税，统筹考虑各个税种，不仅仅是增值税，所得税也应当包括在内，从而降低地方政府财政收入收缩的严重程度，减小地方财政压力，这样也有利于提高房地产企业获得地方政府补贴的保障。
6 结束语
“营改增”实施后，房地产企业在新的税制下进行合法的纳税筹划，最大限度地提高企业的经济效益，从而达到税负最小化的目的。
根据在前面对保利地产2016年年报数据的测算，“营改增”后实行11%的增值税税率对保利地产的税负影响不大，税负的变动影响着企业的净利润。总之，从目前的税收政策和数据分析来看，实行“营改增”，对于房地产企业来说是利大于弊的，“营改增”给房地产企业带来正面效应的可能性比较高。
参考文献
[1]中国注册会计师协会编写组.税法[M].北京：经济科学出版社，2015：37-55.
[2]李芳.我国现行增值税存在的问题及对策浅析[J].现代经济信息，2014（24）：304-304.
[3]李英.探究“营改增”对房地产行业的影响[J].财会学习，2016（06）：180-181.
[4]谢尧.房地产业“营改增”后流转税税负变化的研究[D].北京：中国社会科学院研究生院，2015：8-10.