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【摘要】随着去库存和供给侧改革的不断深入，商业银行房地产信贷业务遇到了前所未有的挑战。本文从城市之间走势明显分化的房地产市场现状出发，分析了商业银行房地产信贷业务现状，总结了房地产调控因城施策背景下商业银行房地产信贷面临的政策风险、市场风险、信用风险及操作风险，归纳了房地产市场风险的特征。在此基础上，提出了商业银行应对房地产信贷风险的对策建议。
【关键词】商业银行 房地产信贷 风险 因城施策
一、引言：房地产“去库存”的提出以及政策演变
房地产去库存是供给侧改革的重要部分，2015年12月，中央经济工作会议提出“三去一降一补”，其中之一就是要化解房地产库存。为了实现去库存目标，中央、地方从供需两端入手密集出台去库存政策。在需求端，中央多轮降准降息、降首付，减免税费政策的出台，降低了购房成本，推动需求入市。在供给端，控制土地供应规模、调整土地供应结构，加大保障性住房货币化安置，改善市场环境等，以多种手段扩大有效供给，优化供给结构。一系列去库存政策收到了明显的效果，2017年6月末，全国商品房待售面积64577万平方米，同比下降9.6%。
随着房地产市场调控政策的不断实施，房地产市场的供求关系出现变化，房地产市场走势在城市间的分化日益显著。一二线热点城市房价涨幅较高，大部分三四线城市仍然面临去库存压力。在上述背景下，房地产调控政策更加强调因城施策，各地地方政府出台的一系列政策随市场效果显著分化，多为灵活的政策调整，如限购、限贷、限售、提高首付款比例、还对商品房项目备案、土地供给、竣工监督、交易等做出明确要求。
二、现状：陕西省房地产市场及房地产信贷业务概括
（一）陕西省房地产市场现状
1.商品房销售持续好转。2017年上半年，陕西省商品房销售面积1648.21万平方米，比2016年提高18.5个百分点。其中住宅销售面积1491.57万平方米，比2016年提高13.7个百分点。商品房销售额1081.12亿元，比2016年提高43.6个百分点；其中，住宅销售额935.37亿元，增长49.1%，比2016年提高34.3个百分点。6月末，全省商品房待售面积956.14万平方米，增速比一季度回落2.6个百分点，总量减少3.71万平方米，去化周期21个月。
2.西安市房价涨幅较高。在国内一线城市量价齐升，周边城市房价趋高的环境下，西安市商品房价格涨幅不断扩大。2017年6月西安市新建商品住宅价格环比上涨1.7%，涨幅居于全国70个大中城市前列，同比价格上涨14.3%，二手住宅价格环比上涨1.6%。2017年上半年，西安市房地产投资1054.74亿元，占全省房地产投资的比重为77.4%，西安市商品房销售面积1138.80万平方米，占全省销售面积的69.1%，西安市主导地位明显。2017年上半年受土地市场火热及各种“去库存”的相关政策刺激下，西安市商品住宅“去库存”效果显著，去化周期持续缩短，商品住宅库存面积768万平米，去化周期4.8个月，库存创新底。
（二）陕西省房地产市场信贷业务现状
近年来，在陕西自贸区挂牌和“大西安”建设提速等多重利好政策刺激下，陕西省房地产贷款继续保持高速增长，个人住房贷款持续增长，房地产开发投资持续走高。截至2017年6月末，全省房地产贷款余额6，408.18亿元，同比增长23%，高出全省各项贷款增速11.4个百分点。
1.房地产开发贷款较快增长，房产开发贷款高速增长。截至2017年6月末，全省房地产开发贷款余额2287.66亿元，同比增长25.78%，增速较上年同期大幅上升16.18个百分点。地产方面，受土地储备贷款到期收回不再新发政策影响，6月末政府土地储备机构贷款余额为177.23亿元，同比下降39.8%，地产开发贷款181.22亿元，同比下降36.73%。房产方面，6月末全省房产开发贷款余额为2，106.43亿元，较去年同期增长37.46%，增速创年内新高，在西安房价明显上涨刺激下，西安市房产开发贷款余额为1914.45亿元，同比增长35.42%，占到全省总额的90.9%。从趋势变化分析，2017年上半年全省金融机构发放的房产类开发贷款增速震荡企稳，主要是年初市场销售升温较快，对房地产开发资金需求较大，但随着银行业信贷资金额度逐步收紧，开发贷款增速将会随之放缓。
2.个人住房贷款增速同比加快，环比增速出现下降。2017年6月末，全省金融机构购房贷款余额4，099.42亿元，增速较去年同期上升1.18个百分点，较年初新增413.27亿元。其中：个人住房贷款余额3，821.72 亿元，增速较去年同期上升1.14个百分点，较年初新增395.57亿元，余额分别占购房贷款和房地产贷款的93.22%和59.64%。从趋势分析，西安市“628”新政将西安市限购区域范围内的新房及二手房交易年限拉长，同时外地人在西安的购房门槛提高，西安市政府通过抑制需求端，增加供应端，市场监管力度不减，可以预见，下半年的西安市场将会回归理性，个人住房贷款增速将会出现逐步放缓趋势。
3.保障性住房贷款较快增长，不同地区房地产贷款增速分化明显。陕西省继续抓好以棚户区改造为重点的保障性安居工程工作，提高棚戶区改造货币化安置率。截至2017年二季度末，全省保障性住房开发贷款余额为1，532.32亿元，，增速较去年同期提高6.1个百分点，高于房地产贷款增速近40个百分点，占房地产开发贷款的比重持续增长。分区域看，陕西省个人住房贷款增速呈现明显分化。截至2017年6月末，西安房地产贷款余额为5073.97亿元，较去年同期上升8.93个百分点，个人住房贷款余额为2779.49亿元，较去年同期上升8.06个百分点，而陕北地区的榆林市房地产贷款余额仅为106亿元，同比仅增长3.24%，关中地区的铜川市、陕南地区的商洛市房地产贷款分别仅为24.46、26.51亿元，同比分别增长5.6%、7.5%。 三、对策：商业银行应对房地产信贷风险管理建议
（一）加强宏观经济形势分析
关注国家及地方宏观调控、行业政策、税收政策对房地产市场的影响，提高对市场及项目所在区域价格及需求的预判能力。加强对陕西省整体以及各地市（区、县）房地产市场的分析能力，关注项目所在区域房地产市场的真实需求，区域去化能力，周边项目销售情况，项目周边配套情况。准确把握房地产行业的发展前景、市场空间和市场容量，加强对房地产行业授信总量研究与控制，建立有效应对经济周期波动和经营环境变动的反应机制，提升房地产信贷经营水平和经营效益。
（二）充分挖掘市场调整周期中的业务机会
商业银行要顺应房地产行业供给侧结构性改革方向，及时关注业务变化趋势，把握行业兼并重组，强者恒强的结构性机会。对大型优质集团及区域龙头客户采取积极的发展策略，紧紧抓住房企融资渠道收紧的重要机遇期，提升大型优质房地产客户的贡献度。重点支持一线城市和经济发达区域集聚效应明显的二线城市，对供需比不合理的三四线城市从严控制。对商品房库存去化周期超过18个月、土地和商品房市场管理混乱、产业搬迁或区域规划调整导致需求塌陷的高风险区域；现有项目销售迟缓、杠杆偏高、存在民间借贷的高风险客户以及土地成本过高、当前市场售价计算的销售毛利率为负的高风险项目实行回避原则。
（三）慎重选择合作企业，把好准入关口
一是建立房地产开发企业的名单制管理机制，在建立客户关系时即进行初选，把好客户选择的“入口关”。在此基础上，针对不同业务产品和城市类型，给予差异化的客户准入政策，实现客户、区域、产品等精准定位和管理。二是将主业突出，有战略性发展规划、资金实力强、杠杆控制合理、集团整体流动性强、盈利可持续性的全国性或区域性大型优质房地产企业或龙头房地产企业作为优先选择合作和支持的对象，充分利用房企融资渠道收紧、房开贷款需求上升的重要机遇期，在信贷资金方面给予大力支持，依托大型客户抗风险能力较强的特征规避行业周期性风险。三是审慎选择中小型房企，主要支持具有特定土地资源优势（位于城市主城核心区、土地价格占销售成本30%以下）的客户，仅支持其住宅类项目。利用政策利好和销售回暖，督促企业加快去化。尽快退出其中管理水平不高、财务恶化、涉诉和涉及民间借贷的中小开发商。对经营效益低、成长空间有限的小型房地产企业，严格限制信贷资金进入。四是关注房地产客户及所属集团，房地产开发能力、土地储备能力以及战略发展和转型能力，对于跨业经营、主业不明、高价拿地的房地产客户应审慎介入。
（四）因城施策、分类管理
当前一二线城市与三四线城市房地产市场差异已比较显著，预计未来房地产市场分化格局将更加复杂。针对城市之间“冷热不均”的差异情况，商业银行应合理进行区域市场布局，分类管理，因城施策。从陕西情况看，对西安市应重点支持品牌开发商的刚需和改善型住宅项目，主城区核心地段销售型商业项目；择优支持旧城改造项目；选择支持以快速开发销售为主要模式的高端住宅项目。审慎支持社区型、体验式商业地产，积极关注并选择支持物流地产、园区地产、文化旅游地产、养老地产等产业地产。对土地购置价格较高的新增住房开发项目要从严控制，防范“泡沫”风险。
（五）充分发挥利率和首付款杠杆的调控作用
紧紧围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，大力支持居民自住购房贷款需求。对一二线房价上涨幅度较高的热点城市，商业银行可以通过利率工具来调节货币供应量和需求量；对三、四线城市，如果新建商品住房价格或二手住宅价格连续若干个月同比或环比下降一定幅度以上，去化周期提高到一定水平以后，可以降低个人住房按揭贷款比例和贷款利率。对购买多套住房的个人通过提高首付款及贷款利率方式对投资需求进行严格控制。对常住人口购买多套住房不予贷款，限制过度炒房以降低信贷风险。对非自用住房和二套房贷款大幅提高首付款比例和贷款利率，对投资性购房进行信贷限制，并保持投資性购房较高的信贷成本。
参考文献
[1]陈婕.商业银行信贷风险控制研究[J].中国市场，2016（7）.
[2]刘亚光.“去库存”政策环境下我国房贷风险研究[J].科技经济导刊，2016（10）.
[3]魏学坤.“去库存”形势下商业银行房地产贷款管理新策[J].中国.
作者简介：陈大勇（1968-），女，现供职于建设银行陕西省分行，本科，主要研究方向：商业银行经营管理。
【关键词】商业银行 房地产信贷 风险 因城施策
一、引言：房地产“去库存”的提出以及政策演变
房地产去库存是供给侧改革的重要部分，2015年12月，中央经济工作会议提出“三去一降一补”，其中之一就是要化解房地产库存。为了实现去库存目标，中央、地方从供需两端入手密集出台去库存政策。在需求端，中央多轮降准降息、降首付，减免税费政策的出台，降低了购房成本，推动需求入市。在供给端，控制土地供应规模、调整土地供应结构，加大保障性住房货币化安置，改善市场环境等，以多种手段扩大有效供给，优化供给结构。一系列去库存政策收到了明显的效果，2017年6月末，全国商品房待售面积64577万平方米，同比下降9.6%。
随着房地产市场调控政策的不断实施，房地产市场的供求关系出现变化，房地产市场走势在城市间的分化日益显著。一二线热点城市房价涨幅较高，大部分三四线城市仍然面临去库存压力。在上述背景下，房地产调控政策更加强调因城施策，各地地方政府出台的一系列政策随市场效果显著分化，多为灵活的政策调整，如限购、限贷、限售、提高首付款比例、还对商品房项目备案、土地供给、竣工监督、交易等做出明确要求。
二、现状：陕西省房地产市场及房地产信贷业务概括
（一）陕西省房地产市场现状
1.商品房销售持续好转。2017年上半年，陕西省商品房销售面积1648.21万平方米，比2016年提高18.5个百分点。其中住宅销售面积1491.57万平方米，比2016年提高13.7个百分点。商品房销售额1081.12亿元，比2016年提高43.6个百分点；其中，住宅销售额935.37亿元，增长49.1%，比2016年提高34.3个百分点。6月末，全省商品房待售面积956.14万平方米，增速比一季度回落2.6个百分点，总量减少3.71万平方米，去化周期21个月。
2.西安市房价涨幅较高。在国内一线城市量价齐升，周边城市房价趋高的环境下，西安市商品房价格涨幅不断扩大。2017年6月西安市新建商品住宅价格环比上涨1.7%，涨幅居于全国70个大中城市前列，同比价格上涨14.3%，二手住宅价格环比上涨1.6%。2017年上半年，西安市房地产投资1054.74亿元，占全省房地产投资的比重为77.4%，西安市商品房销售面积1138.80万平方米，占全省销售面积的69.1%，西安市主导地位明显。2017年上半年受土地市场火热及各种“去库存”的相关政策刺激下，西安市商品住宅“去库存”效果显著，去化周期持续缩短，商品住宅库存面积768万平米，去化周期4.8个月，库存创新底。
（二）陕西省房地产市场信贷业务现状
近年来，在陕西自贸区挂牌和“大西安”建设提速等多重利好政策刺激下，陕西省房地产贷款继续保持高速增长，个人住房贷款持续增长，房地产开发投资持续走高。截至2017年6月末，全省房地产贷款余额6，408.18亿元，同比增长23%，高出全省各项贷款增速11.4个百分点。
1.房地产开发贷款较快增长，房产开发贷款高速增长。截至2017年6月末，全省房地产开发贷款余额2287.66亿元，同比增长25.78%，增速较上年同期大幅上升16.18个百分点。地产方面，受土地储备贷款到期收回不再新发政策影响，6月末政府土地储备机构贷款余额为177.23亿元，同比下降39.8%，地产开发贷款181.22亿元，同比下降36.73%。房产方面，6月末全省房产开发贷款余额为2，106.43亿元，较去年同期增长37.46%，增速创年内新高，在西安房价明显上涨刺激下，西安市房产开发贷款余额为1914.45亿元，同比增长35.42%，占到全省总额的90.9%。从趋势变化分析，2017年上半年全省金融机构发放的房产类开发贷款增速震荡企稳，主要是年初市场销售升温较快，对房地产开发资金需求较大，但随着银行业信贷资金额度逐步收紧，开发贷款增速将会随之放缓。
2.个人住房贷款增速同比加快，环比增速出现下降。2017年6月末，全省金融机构购房贷款余额4，099.42亿元，增速较去年同期上升1.18个百分点，较年初新增413.27亿元。其中：个人住房贷款余额3，821.72 亿元，增速较去年同期上升1.14个百分点，较年初新增395.57亿元，余额分别占购房贷款和房地产贷款的93.22%和59.64%。从趋势分析，西安市“628”新政将西安市限购区域范围内的新房及二手房交易年限拉长，同时外地人在西安的购房门槛提高，西安市政府通过抑制需求端，增加供应端，市场监管力度不减，可以预见，下半年的西安市场将会回归理性，个人住房贷款增速将会出现逐步放缓趋势。
3.保障性住房贷款较快增长，不同地区房地产贷款增速分化明显。陕西省继续抓好以棚户区改造为重点的保障性安居工程工作，提高棚戶区改造货币化安置率。截至2017年二季度末，全省保障性住房开发贷款余额为1，532.32亿元，，增速较去年同期提高6.1个百分点，高于房地产贷款增速近40个百分点，占房地产开发贷款的比重持续增长。分区域看，陕西省个人住房贷款增速呈现明显分化。截至2017年6月末，西安房地产贷款余额为5073.97亿元，较去年同期上升8.93个百分点，个人住房贷款余额为2779.49亿元，较去年同期上升8.06个百分点，而陕北地区的榆林市房地产贷款余额仅为106亿元，同比仅增长3.24%，关中地区的铜川市、陕南地区的商洛市房地产贷款分别仅为24.46、26.51亿元，同比分别增长5.6%、7.5%。 三、对策：商业银行应对房地产信贷风险管理建议
（一）加强宏观经济形势分析
关注国家及地方宏观调控、行业政策、税收政策对房地产市场的影响，提高对市场及项目所在区域价格及需求的预判能力。加强对陕西省整体以及各地市（区、县）房地产市场的分析能力，关注项目所在区域房地产市场的真实需求，区域去化能力，周边项目销售情况，项目周边配套情况。准确把握房地产行业的发展前景、市场空间和市场容量，加强对房地产行业授信总量研究与控制，建立有效应对经济周期波动和经营环境变动的反应机制，提升房地产信贷经营水平和经营效益。
（二）充分挖掘市场调整周期中的业务机会
商业银行要顺应房地产行业供给侧结构性改革方向，及时关注业务变化趋势，把握行业兼并重组，强者恒强的结构性机会。对大型优质集团及区域龙头客户采取积极的发展策略，紧紧抓住房企融资渠道收紧的重要机遇期，提升大型优质房地产客户的贡献度。重点支持一线城市和经济发达区域集聚效应明显的二线城市，对供需比不合理的三四线城市从严控制。对商品房库存去化周期超过18个月、土地和商品房市场管理混乱、产业搬迁或区域规划调整导致需求塌陷的高风险区域；现有项目销售迟缓、杠杆偏高、存在民间借贷的高风险客户以及土地成本过高、当前市场售价计算的销售毛利率为负的高风险项目实行回避原则。
（三）慎重选择合作企业，把好准入关口
一是建立房地产开发企业的名单制管理机制，在建立客户关系时即进行初选，把好客户选择的“入口关”。在此基础上，针对不同业务产品和城市类型，给予差异化的客户准入政策，实现客户、区域、产品等精准定位和管理。二是将主业突出，有战略性发展规划、资金实力强、杠杆控制合理、集团整体流动性强、盈利可持续性的全国性或区域性大型优质房地产企业或龙头房地产企业作为优先选择合作和支持的对象，充分利用房企融资渠道收紧、房开贷款需求上升的重要机遇期，在信贷资金方面给予大力支持，依托大型客户抗风险能力较强的特征规避行业周期性风险。三是审慎选择中小型房企，主要支持具有特定土地资源优势（位于城市主城核心区、土地价格占销售成本30%以下）的客户，仅支持其住宅类项目。利用政策利好和销售回暖，督促企业加快去化。尽快退出其中管理水平不高、财务恶化、涉诉和涉及民间借贷的中小开发商。对经营效益低、成长空间有限的小型房地产企业，严格限制信贷资金进入。四是关注房地产客户及所属集团，房地产开发能力、土地储备能力以及战略发展和转型能力，对于跨业经营、主业不明、高价拿地的房地产客户应审慎介入。
（四）因城施策、分类管理
当前一二线城市与三四线城市房地产市场差异已比较显著，预计未来房地产市场分化格局将更加复杂。针对城市之间“冷热不均”的差异情况，商业银行应合理进行区域市场布局，分类管理，因城施策。从陕西情况看，对西安市应重点支持品牌开发商的刚需和改善型住宅项目，主城区核心地段销售型商业项目；择优支持旧城改造项目；选择支持以快速开发销售为主要模式的高端住宅项目。审慎支持社区型、体验式商业地产，积极关注并选择支持物流地产、园区地产、文化旅游地产、养老地产等产业地产。对土地购置价格较高的新增住房开发项目要从严控制，防范“泡沫”风险。
（五）充分发挥利率和首付款杠杆的调控作用
紧紧围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，大力支持居民自住购房贷款需求。对一二线房价上涨幅度较高的热点城市，商业银行可以通过利率工具来调节货币供应量和需求量；对三、四线城市，如果新建商品住房价格或二手住宅价格连续若干个月同比或环比下降一定幅度以上，去化周期提高到一定水平以后，可以降低个人住房按揭贷款比例和贷款利率。对购买多套住房的个人通过提高首付款及贷款利率方式对投资需求进行严格控制。对常住人口购买多套住房不予贷款，限制过度炒房以降低信贷风险。对非自用住房和二套房贷款大幅提高首付款比例和贷款利率，对投资性购房进行信贷限制，并保持投資性购房较高的信贷成本。
参考文献
[1]陈婕.商业银行信贷风险控制研究[J].中国市场，2016（7）.
[2]刘亚光.“去库存”政策环境下我国房贷风险研究[J].科技经济导刊，2016（10）.
[3]魏学坤.“去库存”形势下商业银行房地产贷款管理新策[J].中国.
作者简介：陈大勇（1968-），女，现供职于建设银行陕西省分行，本科，主要研究方向：商业银行经营管理。