论文部分内容阅读
张明莉 译
编者按：作为金融体系重要的组成部分，墨西哥近年来房贷市场发展迅速，从而对整个国民经济乃至社会福利的增长产生了积极的影响。本文为本刊美国特约编辑杰姆斯•巴茨（James Barth）博士的荐稿。作者为达拉斯联邦储备银行国际金融分析师。
发达的金融市场是现代经济不可缺少的一部分。很难想象，如果没有联结存款人和贷款人的金融产品和工具来促进投资和提高效率，美国及其他发达经济体将如何运行。经济欠发达以及金融市场效率不高的国家，目前正面临着增长和竞争力的障碍。的确，高水平的金融服务的可得性通常是与较低的贫困率成正比的，因为信贷能促进发展，信贷越多，贫困越少（图1）。
过去几年，与发达经济体相比，墨西哥打造世界级金融体系的各类举措还不为人注目。但其悄悄进行的一系列改革，表明该国正在发生“金融大爆炸”。一个典型的例子是证券化。证券化被认为是金融创新的极致。通过把过去流动性很差的资产打包，把其未来的现金流卖给投资人，证券化创造了价值，推动了资本自由流动，分散了风险，从而使消费者和企业重新获得了贷款。2003年12月，墨西哥发行了第一笔1.78亿美元的抵押贷款证券化产品，从那以后，发行额每年以15亿美元的速度增长，预计2007年增长速度会翻番，2008年则再翻一番。
抵押贷款证券化市场的快速发展是墨西哥金融市场发展的一个缩影。不久以前，购房贷款还鲜为人知，通常需要支付50%的首付，或者利率相对不固定，而今，相当多的人都能够按照竞争性的利率贷到固定利率的贷款了。而通过鼓励高质量地建房，增加储蓄和创造更多的财富，墨西哥房贷市场的蓬勃发展刺激了经济的发展。同时，买房和卖房的更加容易也提高了房屋的流动性，这是促使劳动力资源从低增长地区向更有活力的地区转移的关键因素。
支撑房贷市场发展的改革
近几年，墨西哥三类贷款增长很快（图2）。过去六年，消费信贷从低起点起步，增长迅速；商业贷款1994年起几乎就没有了，2004年开始恢复，呈现加速增长态势；但最为显著的是始于2005年的房屋抵押贷款，呈现跳跃式增长态势。自1999年以来，墨西哥银行与非银行机构发放了大量房贷，极大地刺激了墨西哥房地产业的发展（图3）。
与20世纪90年代早期高增长环境下的情况不同，现在的贷款风险能更好地考量与监控。这主要得益于会计准则更加先进，制定了资本充足标准，要求有贷款分类及审计，以及风险管理程序更加完善等等，所有这一切都能符合或者超过国际标准。这种结构性的进步主要体现在信用考察、还款保障以及资金获得等方面。
信用考察。墨西哥已经花了很大的力气去收集借款人信用信息。技术进步以及征信机构的发展，对管好信息及加快放款速度贡献很大，发放贷款的成本也随之下降。
2002年1月，墨西哥制定了一项新的法规来监管征信机构的运作。该法规与银行监管法律法规一道，增强了征信机构中潜在借款人信用信息的时效性，强化了隐私保护，并促使放款人使用这些信息。部分是由于这项法规的实施，目前墨西哥借款人信息的深度和质量堪能与同类国家和地区、甚至发达国家相媲美。
在2005年6月Círculo de Crédito成立之前，El Buró de Crédito是墨西哥最为著名的、也是惟一的一家征信机构。目前这两家私人机构收集的数据非常广泛，覆盖了4000万个人及160万家公司、企业，大约能占墨西哥全国潜在借款人的70%。成立时间不过才10年，就能达到这样的覆盖面，的确令人称奇。和在美国一样，这些家庭和企业每年能得到一份免费的信用报告。
还款保障。即使有足够多的借款人信息，也很难说就能足额还款，特别是对于一笔长期贷款来说。因此，贷款保障通常被用来减少预期违约风险。
第一种保障手段涉及抵押贷款购买物本身。房屋通常被认为是升值资产，用来当抵押物，以减少违约风险，增强贷款的可得性以及降低贷款成本。墨西哥在鼓励房屋作为抵押物方面取得了长足的进步。2000年，破产改革通过明确程序等改进了合同执行，保障了放款人对抵押财产的复得。2003年，抵押条款被进一步强化。
目前，墨西哥整个国家都在使用通用的破产规则，而此前每个地区的规则都有很大的差异。更值得一提的是，改革建立了一个超法律管辖范围的关于获取抵押资产和执行破产决议的机制，以减少放款人对低效的、与现行法律不一致的地方和州司法裁决的需要。有了抵押房屋，放款人放贷就更有信心。
另一个贷款保障手段是贷款保险。假如抵押物不能完全抵偿未付贷款余额的话，保险可以为放款人提供有限的保护。从2005年7月起，一家政府机构开始开展此项业务，2006年3月份的改革开始允许私人机构从事这项业务了。
贷款保险为更多的人打开了市场，并使利率和首付得以降低，推动了贷款数额的大幅增加。此外，为墨西哥日益增长的证券化市场提供了重要的信用增级。最后，保险能使贷款人得到最高的贷款/价值比率，该比率是用来衡量风险贷款的成本的。
资金获得。一旦放款人得到足够的保护，抵押贷款市场很明显就只剩放贷资金的问题了。墨西哥通过证券化使得贷款发起人将这些贷款从账面上去除，为新发贷款腾出资金，从而增加了房贷市场的资金流。
证券化也能降低放款人的资金成本。在决定融资方式的时候，放款人可在两种方式中选择其一，要么是以自身偿付为基础、按照自己的信用评级发债，要么是以特定贷款包括未来现金流为支持发行资产支持证券。而后者通常要比前者的成本低。
墨西哥首个抵押贷款证券化产品，出现于相关信息体系改进后的2003年12月，其他支持证券化的结构方面的变化包括统一承销标准，保持贷款/房屋价值比率的一致性标准，以及事前披露的透明等。通过这些努力，墨西哥目前的资产证券化市场的发展与其他同类国家的不分伯仲（见表）。
墨西哥投资者，特别是机构投资者对证券化产品的需求胃口不小。随着市场化改革，墨西哥养老金市场呈现爆炸式增长，基金经理除了购买政府债券以外，需要將投资多元化，那些能够达到投资级的资产支持证券，就成为他们追逐的新目标。
然而，除了部分美国对冲基金以外，目前该市场上还鲜见外国机构投资者。主要是因为同发达市场相比，墨西哥此类产品的发行规模还比较小，还引不起国际投资人的兴趣。准确预测现金流问题是另一个阻碍因素。缺乏历史数据增加了预测提前偿付速度、违约率及拖欠率的难度，而获得这类长期数据又需要时间。
打造全新的房贷市场
在进行结构性改革以支持房贷市场发展的同时，墨西哥也在积极培育购房支持机构。由政府经营的两家全国最大的贷款机构分别是
Institutodel Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (简称Infonavit) 和 Sociedad Hipotecaria Federal(简称SHF)。
Infonavit成立于1972年，是联邦政府用来管理工人住房基金及维护其住房权利的自治机构。其贷款资金来源于对工人薪水5%的强制性的扣除，这些资金也用来支持其他的社会公益项目。截至2006年6月30日，该机构贷款余额是401亿美元，在拉美地区为最大。
2004年，Infonavit发行了首个抵押贷款支持证券，即金额为6820万的债券，期限是12年。接着又发行了一系列为低收入购房者提供贷款的支持债券，期限为20年，这些收益稳定、投资级的长期证券为墨西哥机构投资者所青睐。
支持Infonavit证券的贷款偿付是从工人工资中自动扣除的，从而降低了违约率。违约率在2%的上下水平浮动，这与满足机构投资者对投资级品种需求的保守的贷款发起标准相一致。
SHF创立于2001年，目的是通过提供信用担保和创立一个关于反映借款人、贷款情况以及资产证券化情况的中央数据库，来促进二级抵押贷款市场的发展。
通过部分担保，SHF承担了证券化贷款池中的很大一部分信用风险，降低了发行人的交易成本，也减少了对满足特定评级标准的信用增级的需要。反过来，墨西哥政府则对SHF的债务提供担保，担保期限直到2009年。
除了发起贷款以外，SHF也是墨西哥房贷公司的主要资金供应商，这些公司在西班牙文中简称Sofoles.Sofoles的资金有35%是来源于政府的。
尽管Infonavit和SHF是墨西哥证券化市场上最为活跃的两家机构，保持绝对领先地位，但近年来其市场份额却在下降，而同期整个行业则处于上升态势（图4）。按金额计，2002年公立机构贷款发起份额为90%，其中Infonavit占2／3，而到了2006年6月，这一比例下降到63%。图4显示，政府机构失去的市场份额被Sofoles和银行占去，增长率比较看，私人机构上升很快。
这种趋势仍将会持续下去。SHF正在逐步淡出贷款发起和为Sofoles的融资业务，并计划到2009年停止从事这两项业务。为帮助Sofoles调整，SHF仍将继续提供部分担保，而要想获得担保的贷款必须满足物业类型与价值、债务/收入比率、贷款/房屋价值比率等特定标准。这种标准化的过程也促使了承销程序的统一，而这也是开展证券化的另一个必备因素。除了部分担保业务外，SHF将更加积极地从事贷款保险业务。
墨西哥房地产繁荣
在2000年12月上台伊始，墨西哥总统文森特•福克斯•克萨达许下诺言，在其任职期结束的2006年，墨西哥每年建房数将从25万套增加到75万套。有分析预测，2006年是80万套，而2005年是60万套。总体来看，从2001年到2006年，墨西哥总共新建了300万套住房。
尽管如此，墨西哥仍有500万套的房屋短缺，这主要是20世纪80年代、90年代建筑业停滞不前造成的。由于需求旺盛，墨西哥新建房估计会继续较快增长，每年大约新建100万套。
旺盛的需求来自于几个方面。官方统计说墨西哥的住宅拥有率达90%，但这个数字有误导。超过60%的房子都是居民自建的，质量达不到标准，使得许多住户都希望能有新房住。人口结构变化也是一个重要因素。2000年，墨西哥20～40岁的人口有3100万，到2020年预计增长到4600万，从而带动了住房需求。同时，墨西哥的中产阶级人群在扩大。目前，家庭年收入在4100美元至1.1万美元的中低收入家庭占45%，比2001年增长了25%。过去十年中，工资上涨超过了通货膨胀率；出生率下降，妇女大量外出工作等等，所以这些都提高了人们的购房能力。
与大量住房都坐落在经济欠发达地区相对应，墨西哥劳动力需求高的地区正经历着“房荒”。工人都来自于相对较远的地区，由于就近房子少，成群的工人只能挤在单身公寓中。这些工人不少人又是户主，现有住房可能离工作地点几百公里远，因此，他们有可能卖掉这些房子，去买那些离上班地点近点的房子。家庭成员也会随之迁到这些经济增长快、就业机会多的地区来。
最后一个因素就是贷款成本的大幅下降。十年经济的稳定增长，通货膨胀率下降，金融市场改革以及银行业的竞争，在很大程度上增加了放款人提供长期、合理价格贷款的能力。2006年9月，银行20年期固定利率贷款的利率大约是9%，首付要求是10%；而在两年前，同样的贷款利率要18%，首付要35%。
迈向现代化的金融市场
除个人住房融资的蓬勃发展外，墨西哥近年也在积极恢复企业融资的信心。早在1998年，墨西哥还没有企业债，对私人部门的贷款下降到1994年的一半以下，而目前，墨西哥企业每年的债券融资额超过100亿美元，银行贷款也增长很快。
2006年1月，墨西哥颁布了证券评级机构的公司治理准则。新规则包含了行业行为准则以及保护财务信息及其他敏感信息的强有力的措施。这些改革使墨西哥向国际标准靠拢，增强了投资人对评级机构观点及其投资建议的信心，增强了债券市场的流动性。
这一年通过的其他法规还推动了房地产信托（REITs）市场的发展，增加了房地产开放商的资金来源。新法规改变了税法，希望藉此增强流动性和投资多元化，以刺激房地产投资。墨西哥第一個REITs是2006年3月发行的。
现代金融市场的创立对国民经济产生了广泛的影响。资金的自由流动、降低借贷成本以及金融体系的深化，促进了墨西哥房贷市场的兴起，提高了居民住房的质量和数量。另一个长久的影响涉及那些大量游离于官方监管之外的“灰色经济”。在墨西哥，符合政府贷款的从事“阳光经济”家庭月收入是420美元（图5），这也是税收起征点。有机会获得房贷可能对报告个人收入及交付社会保障税有潜在的刺激作用，随着时间的推移，这一过程将导致“阳光经济”的扩大，以及中产阶层的继续扩大。
快速增长的房贷市场能够在许多方面提高墨西哥的社会经济福利。盖房是大部分墨西哥家庭储蓄的基本考虑。过去，由于很难获得贷款，惟一的办法只能是一点一点地攒钱，等到好多年以后才盖得起。而现在，通过贷款，大量的家庭能够能买得起现成的房子，逐步还款，老百姓在安居乐业的同时，社会公平也逐步得以实现。
而在更多的人买得起房的同时，那些希望卖房的人也发现容易得多了。过去人们在当地积累了些财富，从而捆住了手脚，只有户主能够去那些工作机会多的地方居住。而现在则能够在经济发达的地区重新安家，并进一步提高了收入水平。通过打造更有流动性的住宅市场，墨西哥不断增长的房贷市场也打破了劳动力市场的僵化，为经济增长带来了持续的动力。
编者按：作为金融体系重要的组成部分，墨西哥近年来房贷市场发展迅速，从而对整个国民经济乃至社会福利的增长产生了积极的影响。本文为本刊美国特约编辑杰姆斯•巴茨（James Barth）博士的荐稿。作者为达拉斯联邦储备银行国际金融分析师。
发达的金融市场是现代经济不可缺少的一部分。很难想象，如果没有联结存款人和贷款人的金融产品和工具来促进投资和提高效率，美国及其他发达经济体将如何运行。经济欠发达以及金融市场效率不高的国家，目前正面临着增长和竞争力的障碍。的确，高水平的金融服务的可得性通常是与较低的贫困率成正比的，因为信贷能促进发展，信贷越多，贫困越少（图1）。
过去几年，与发达经济体相比，墨西哥打造世界级金融体系的各类举措还不为人注目。但其悄悄进行的一系列改革，表明该国正在发生“金融大爆炸”。一个典型的例子是证券化。证券化被认为是金融创新的极致。通过把过去流动性很差的资产打包，把其未来的现金流卖给投资人，证券化创造了价值，推动了资本自由流动，分散了风险，从而使消费者和企业重新获得了贷款。2003年12月，墨西哥发行了第一笔1.78亿美元的抵押贷款证券化产品，从那以后，发行额每年以15亿美元的速度增长，预计2007年增长速度会翻番，2008年则再翻一番。
抵押贷款证券化市场的快速发展是墨西哥金融市场发展的一个缩影。不久以前，购房贷款还鲜为人知，通常需要支付50%的首付，或者利率相对不固定，而今，相当多的人都能够按照竞争性的利率贷到固定利率的贷款了。而通过鼓励高质量地建房，增加储蓄和创造更多的财富，墨西哥房贷市场的蓬勃发展刺激了经济的发展。同时，买房和卖房的更加容易也提高了房屋的流动性，这是促使劳动力资源从低增长地区向更有活力的地区转移的关键因素。
支撑房贷市场发展的改革
近几年，墨西哥三类贷款增长很快（图2）。过去六年，消费信贷从低起点起步，增长迅速；商业贷款1994年起几乎就没有了，2004年开始恢复，呈现加速增长态势；但最为显著的是始于2005年的房屋抵押贷款，呈现跳跃式增长态势。自1999年以来，墨西哥银行与非银行机构发放了大量房贷，极大地刺激了墨西哥房地产业的发展（图3）。
与20世纪90年代早期高增长环境下的情况不同，现在的贷款风险能更好地考量与监控。这主要得益于会计准则更加先进，制定了资本充足标准，要求有贷款分类及审计，以及风险管理程序更加完善等等，所有这一切都能符合或者超过国际标准。这种结构性的进步主要体现在信用考察、还款保障以及资金获得等方面。
信用考察。墨西哥已经花了很大的力气去收集借款人信用信息。技术进步以及征信机构的发展，对管好信息及加快放款速度贡献很大，发放贷款的成本也随之下降。
2002年1月，墨西哥制定了一项新的法规来监管征信机构的运作。该法规与银行监管法律法规一道，增强了征信机构中潜在借款人信用信息的时效性，强化了隐私保护，并促使放款人使用这些信息。部分是由于这项法规的实施，目前墨西哥借款人信息的深度和质量堪能与同类国家和地区、甚至发达国家相媲美。
在2005年6月Círculo de Crédito成立之前，El Buró de Crédito是墨西哥最为著名的、也是惟一的一家征信机构。目前这两家私人机构收集的数据非常广泛，覆盖了4000万个人及160万家公司、企业，大约能占墨西哥全国潜在借款人的70%。成立时间不过才10年，就能达到这样的覆盖面，的确令人称奇。和在美国一样，这些家庭和企业每年能得到一份免费的信用报告。
还款保障。即使有足够多的借款人信息，也很难说就能足额还款，特别是对于一笔长期贷款来说。因此，贷款保障通常被用来减少预期违约风险。
第一种保障手段涉及抵押贷款购买物本身。房屋通常被认为是升值资产，用来当抵押物，以减少违约风险，增强贷款的可得性以及降低贷款成本。墨西哥在鼓励房屋作为抵押物方面取得了长足的进步。2000年，破产改革通过明确程序等改进了合同执行，保障了放款人对抵押财产的复得。2003年，抵押条款被进一步强化。
目前，墨西哥整个国家都在使用通用的破产规则，而此前每个地区的规则都有很大的差异。更值得一提的是，改革建立了一个超法律管辖范围的关于获取抵押资产和执行破产决议的机制，以减少放款人对低效的、与现行法律不一致的地方和州司法裁决的需要。有了抵押房屋，放款人放贷就更有信心。
另一个贷款保障手段是贷款保险。假如抵押物不能完全抵偿未付贷款余额的话，保险可以为放款人提供有限的保护。从2005年7月起，一家政府机构开始开展此项业务，2006年3月份的改革开始允许私人机构从事这项业务了。
贷款保险为更多的人打开了市场，并使利率和首付得以降低，推动了贷款数额的大幅增加。此外，为墨西哥日益增长的证券化市场提供了重要的信用增级。最后，保险能使贷款人得到最高的贷款/价值比率，该比率是用来衡量风险贷款的成本的。
资金获得。一旦放款人得到足够的保护，抵押贷款市场很明显就只剩放贷资金的问题了。墨西哥通过证券化使得贷款发起人将这些贷款从账面上去除，为新发贷款腾出资金，从而增加了房贷市场的资金流。
证券化也能降低放款人的资金成本。在决定融资方式的时候，放款人可在两种方式中选择其一，要么是以自身偿付为基础、按照自己的信用评级发债，要么是以特定贷款包括未来现金流为支持发行资产支持证券。而后者通常要比前者的成本低。
墨西哥首个抵押贷款证券化产品，出现于相关信息体系改进后的2003年12月，其他支持证券化的结构方面的变化包括统一承销标准，保持贷款/房屋价值比率的一致性标准，以及事前披露的透明等。通过这些努力，墨西哥目前的资产证券化市场的发展与其他同类国家的不分伯仲（见表）。
墨西哥投资者，特别是机构投资者对证券化产品的需求胃口不小。随着市场化改革，墨西哥养老金市场呈现爆炸式增长，基金经理除了购买政府债券以外，需要將投资多元化，那些能够达到投资级的资产支持证券，就成为他们追逐的新目标。
然而，除了部分美国对冲基金以外，目前该市场上还鲜见外国机构投资者。主要是因为同发达市场相比，墨西哥此类产品的发行规模还比较小，还引不起国际投资人的兴趣。准确预测现金流问题是另一个阻碍因素。缺乏历史数据增加了预测提前偿付速度、违约率及拖欠率的难度，而获得这类长期数据又需要时间。
打造全新的房贷市场
在进行结构性改革以支持房贷市场发展的同时，墨西哥也在积极培育购房支持机构。由政府经营的两家全国最大的贷款机构分别是
Institutodel Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (简称Infonavit) 和 Sociedad Hipotecaria Federal(简称SHF)。
Infonavit成立于1972年，是联邦政府用来管理工人住房基金及维护其住房权利的自治机构。其贷款资金来源于对工人薪水5%的强制性的扣除，这些资金也用来支持其他的社会公益项目。截至2006年6月30日，该机构贷款余额是401亿美元，在拉美地区为最大。
2004年，Infonavit发行了首个抵押贷款支持证券，即金额为6820万的债券，期限是12年。接着又发行了一系列为低收入购房者提供贷款的支持债券，期限为20年，这些收益稳定、投资级的长期证券为墨西哥机构投资者所青睐。
支持Infonavit证券的贷款偿付是从工人工资中自动扣除的，从而降低了违约率。违约率在2%的上下水平浮动，这与满足机构投资者对投资级品种需求的保守的贷款发起标准相一致。
SHF创立于2001年，目的是通过提供信用担保和创立一个关于反映借款人、贷款情况以及资产证券化情况的中央数据库，来促进二级抵押贷款市场的发展。
通过部分担保，SHF承担了证券化贷款池中的很大一部分信用风险，降低了发行人的交易成本，也减少了对满足特定评级标准的信用增级的需要。反过来，墨西哥政府则对SHF的债务提供担保，担保期限直到2009年。
除了发起贷款以外，SHF也是墨西哥房贷公司的主要资金供应商，这些公司在西班牙文中简称Sofoles.Sofoles的资金有35%是来源于政府的。
尽管Infonavit和SHF是墨西哥证券化市场上最为活跃的两家机构，保持绝对领先地位，但近年来其市场份额却在下降，而同期整个行业则处于上升态势（图4）。按金额计，2002年公立机构贷款发起份额为90%，其中Infonavit占2／3，而到了2006年6月，这一比例下降到63%。图4显示，政府机构失去的市场份额被Sofoles和银行占去，增长率比较看，私人机构上升很快。
这种趋势仍将会持续下去。SHF正在逐步淡出贷款发起和为Sofoles的融资业务，并计划到2009年停止从事这两项业务。为帮助Sofoles调整，SHF仍将继续提供部分担保，而要想获得担保的贷款必须满足物业类型与价值、债务/收入比率、贷款/房屋价值比率等特定标准。这种标准化的过程也促使了承销程序的统一，而这也是开展证券化的另一个必备因素。除了部分担保业务外，SHF将更加积极地从事贷款保险业务。
墨西哥房地产繁荣
在2000年12月上台伊始，墨西哥总统文森特•福克斯•克萨达许下诺言，在其任职期结束的2006年，墨西哥每年建房数将从25万套增加到75万套。有分析预测，2006年是80万套，而2005年是60万套。总体来看，从2001年到2006年，墨西哥总共新建了300万套住房。
尽管如此，墨西哥仍有500万套的房屋短缺，这主要是20世纪80年代、90年代建筑业停滞不前造成的。由于需求旺盛，墨西哥新建房估计会继续较快增长，每年大约新建100万套。
旺盛的需求来自于几个方面。官方统计说墨西哥的住宅拥有率达90%，但这个数字有误导。超过60%的房子都是居民自建的，质量达不到标准，使得许多住户都希望能有新房住。人口结构变化也是一个重要因素。2000年，墨西哥20～40岁的人口有3100万，到2020年预计增长到4600万，从而带动了住房需求。同时，墨西哥的中产阶级人群在扩大。目前，家庭年收入在4100美元至1.1万美元的中低收入家庭占45%，比2001年增长了25%。过去十年中，工资上涨超过了通货膨胀率；出生率下降，妇女大量外出工作等等，所以这些都提高了人们的购房能力。
与大量住房都坐落在经济欠发达地区相对应，墨西哥劳动力需求高的地区正经历着“房荒”。工人都来自于相对较远的地区，由于就近房子少，成群的工人只能挤在单身公寓中。这些工人不少人又是户主，现有住房可能离工作地点几百公里远，因此，他们有可能卖掉这些房子，去买那些离上班地点近点的房子。家庭成员也会随之迁到这些经济增长快、就业机会多的地区来。
最后一个因素就是贷款成本的大幅下降。十年经济的稳定增长，通货膨胀率下降，金融市场改革以及银行业的竞争，在很大程度上增加了放款人提供长期、合理价格贷款的能力。2006年9月，银行20年期固定利率贷款的利率大约是9%，首付要求是10%；而在两年前，同样的贷款利率要18%，首付要35%。
迈向现代化的金融市场
除个人住房融资的蓬勃发展外，墨西哥近年也在积极恢复企业融资的信心。早在1998年，墨西哥还没有企业债，对私人部门的贷款下降到1994年的一半以下，而目前，墨西哥企业每年的债券融资额超过100亿美元，银行贷款也增长很快。
2006年1月，墨西哥颁布了证券评级机构的公司治理准则。新规则包含了行业行为准则以及保护财务信息及其他敏感信息的强有力的措施。这些改革使墨西哥向国际标准靠拢，增强了投资人对评级机构观点及其投资建议的信心，增强了债券市场的流动性。
这一年通过的其他法规还推动了房地产信托（REITs）市场的发展，增加了房地产开放商的资金来源。新法规改变了税法，希望藉此增强流动性和投资多元化，以刺激房地产投资。墨西哥第一個REITs是2006年3月发行的。
现代金融市场的创立对国民经济产生了广泛的影响。资金的自由流动、降低借贷成本以及金融体系的深化，促进了墨西哥房贷市场的兴起，提高了居民住房的质量和数量。另一个长久的影响涉及那些大量游离于官方监管之外的“灰色经济”。在墨西哥，符合政府贷款的从事“阳光经济”家庭月收入是420美元（图5），这也是税收起征点。有机会获得房贷可能对报告个人收入及交付社会保障税有潜在的刺激作用，随着时间的推移，这一过程将导致“阳光经济”的扩大，以及中产阶层的继续扩大。
快速增长的房贷市场能够在许多方面提高墨西哥的社会经济福利。盖房是大部分墨西哥家庭储蓄的基本考虑。过去，由于很难获得贷款，惟一的办法只能是一点一点地攒钱，等到好多年以后才盖得起。而现在，通过贷款，大量的家庭能够能买得起现成的房子，逐步还款，老百姓在安居乐业的同时，社会公平也逐步得以实现。
而在更多的人买得起房的同时，那些希望卖房的人也发现容易得多了。过去人们在当地积累了些财富，从而捆住了手脚，只有户主能够去那些工作机会多的地方居住。而现在则能够在经济发达的地区重新安家，并进一步提高了收入水平。通过打造更有流动性的住宅市场，墨西哥不断增长的房贷市场也打破了劳动力市场的僵化，为经济增长带来了持续的动力。