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摘要：2016年5月1日起，房地产行业开始全面实施营改增。房地产业关联上下游行业较多，业务形态丰富并且与人民生活关联密切，该行业税制改革的实施将对我国未来的经济发展、税收趋势以及税制改革的未来走向具有深远影响。本文在探讨营改增为房地产行业带来利好举措的同时，也分析了房地产企业将面临的问题，并提出了对房地产行业营改增的相关建议。
关键词：营改增；房地产行业；税负
一、房地产行业实行营改增意义
税改前，房地产行业负担11种税费，总体税负普遍高于其他行业。在众多税费中，尤以营业税、企业所得税及土地增值税的税负最重。根据之前的《营业税暂行条例》，房地产企业销售不动产应按销售收入全额缴纳5%的营业税；根据《企业所得税法》，房企以所得额为计税依据，依25%的税率缴纳企业所得税；根据《土地增值税暂行条例》，房企适用税率为30%-60%。因此，通过税制改革降低房地产行业税负对其来说是利好举措，能够促进我国房地产行业的健康可持续发展。
实行营改增这一税改措施，其重要意义在于完善国家财税体制、科学管理国家税收、促进服务行业健康发展。首先，增值税的核心优势在于税款抵扣机制。这一特征既可以帮助一般纳税人有效避免营业税存在的重复征税的问题，降低税负，也能够形成抵扣链条促进房地产业与上下游行业之间的良性互动，激发房地产行业的发展潜力。其次，营改增的实施规范了财务税收管理，由原来粗放式的营业税申报改为更科学细致的增值税申报方式，有利于提高房企自身经营管理水平，并营造公平竞争的行业环境。再次，一些地方政府一度依赖于房地产行业带动整个地区的经济发展，营改增后，房地产业营业收入将从地方回归中央集中管理，这将促进地方政府更注重房地产行业长期的健康发展。
二、实施营改增为房地产行业带来的利好政策
（一）土地出让金可从销售额中扣减
房地产行业实施营改增前，最重要的问题就是在开发成本中占比较高（40%-50%）的土地出让金是否可以从销售额中扣减。若不能扣减，根据增值税的计税原理，房地产业改征增值税后，税负将有所上升，进而直接影响房价。而根据营改增具体方案，上面明确规定将以扣除土地出让金后的余额作为销售额，该政策的出台将为房地产业减少税负。例如，某市楼盘的销售价格为每平米4万元，土地出让金为每平米2万元，则增值税销项税额为（4-2）×11%=0.22万元，税负约占销售额的5%，与征收营业税时税负持平。如若再抵扣一部分进项，将使税负有所降低。
（二）降低房地产企业资金压力，利好现金流
税改前，房企按预收款的5%预先缴付营业税。而税改后，房企则按预收款的3%预缴增值税。此政策的推行，将减少房企在项目筹备开发阶段缴纳的税款，从而减轻企业前期资金压力，有利于房企对资金进行合理利用与配置。
房地产项目通常开发周期较长，因此在税改前后存在很多跨期的开发项目。其中，老项目在税改前发生的进项税额已无法抵扣税改后产生的销项税额。因此，营改增试点政策中允许老项目采用简易的征收方法，即按照5%的征收率计算缴纳增值税。同时，该优惠政策具有选择权。房企可根据工程的具体情况选择最优的处理方案，从而利好企业现金流。
三、实施营改增后，房地产行业仍将面临的问题
（一）税率变化，抵扣困难
营改增后，房地产企业由按5%征收营业税改为按11%征收增值税，税率大幅度上涨。但营业税是价内税，纳税人就其提供应税劳务获取的营业收入计算缴纳营业税；而增值税是价外税，纳税人就其提供劳动服务在各环节实现的增值额计算缴纳增值税，并实行税款抵扣制。因此，直接对比两者税率并无实际意义。从理论角度分析，由于增值税实行购进扣税法，因此在获得足够法定扣税凭证的情况下，即使税率上升仍可以实现房企税负降低。但在实际操作中，营改增尚未全面完成，房地产行业的上下游行业还未被完全纳入试点，无法形成增值税链条，继而出现了增值税进项税额难以抵扣的情况。例如，人工费用因无法开具增值税专用发票而难以抵扣，加重房企税负。
（二）上游行业税负转嫁，建造成本上升
市场经济中，房地产行业与其上下游行业紧密连接，其中尤与上游行业建筑业的联系最紧密。营改增后，建筑业面临的税负上升压力超过房企。据调查显示，建筑业实施营改增后，九成以上的企業税负将大幅上涨。依据税负嫁接的原理，建筑业将会把一部分税负上涨压力转嫁给下游的房地产业，造成房企建造成本上涨，挤压利润空间。总体来说，建造成本的上涨集中在材料成本与人工成本上。材料采购占建造成本的40%-50%，作为房企上游行业之一的建筑业，由于其行业自身特点，材料购入渠道较多。一般来说，水泥、钢筋等大宗材料较易获得专用发票，而石材、五金等辅助材料基本上从门市店、个体经营者或其余小规模纳税人处购入，难以获取专用发票，进项税额无法抵扣，造成材料入账成本上升。另外，人工成本占工程总造价三成左右，并由于物价上涨，用人成本持续上涨。并且，工程用工主要依赖于零散务工人员，人工费用无法获得合法的购进凭证来抵减销项税额，加重建筑企业的税负。而上游行业税负的增加，转嫁后将增加房企项目工程成本。
（三）账务处理难度增加
相较于营业税，增值税的纳税申报方式更为科学细致，因此营改增提高了对企业账务处理规范化的要求。同时，在改革过渡期，财务人员将面临税收政策的转变、财务核算的变化以及税务处理的改变等诸多难题。具体来说，税改后，房企需增加十多个会计科目，且多为明细科目，例如应交税费-应交增值税（转出未交增值税）、应交税费-应交增值税（待抵扣进项税额），很大程度地增加了会计核算难度。其次，增值税的税务处理程序比营
业税更繁杂严格，而且增值税专用发票较难管理，这就要求财务人员能够熟练应用开票系统、报税系统，并及时认证专用发票、申报纳税等。一旦未能够在规定时间内认证抵扣专用发票，将会给企业带来一定的经济损失。 四、房地产行业应对营改增措施
（一）调整供应商选择
增值税的优势主要在于抵扣机制，企业充分利用抵扣机制能够帮助其自身降低税负。因此，房地产企业应最大限度地获取可抵扣的进项发票，这就要求房企调整现有的采购安排以增加可抵扣税项。建议房企在签订大宗材料采购或工程合同时尽可能选择一般纳税人，从而取得增值税专用发票，一方面可实现进项税额的抵扣，另一方面可在源头处规范房企的纳税。另外，在采购砖瓦、石材等辅助材料时，可综合考虑价、税、质等方面，选择最适合的供应商。
（二）提升财务人员水平，加强专用发票管理
营改增加强了税务机关对企业的纳税监管，同时企业的会计核算、发票管理等财务工作均发生了很多变化，例如要灵活应用价税分离法分别核算每笔业务发生的成本、税费、收入。因此，为保证会计核算的质量与会计信息的准确性，企业应对财务人员进行相关税改政策的培訓，提高财务人员的财务水平，培养其严谨的工作态度。另外，企业应加强专用发票的管理。通过增设专门的税务岗位，由专员负责收集、核实、整理、认证发票。
（三）进行合理纳税筹划
房企各部门应保持实时沟通，将项目设计、供应商资格认定、采购招标、销售交易等环节融为一体进行统筹规划并制定最优节税方案，降低企业税负，节约资金成本。另外，营改增后增值税、土地增值税与企业所得税将成为房地产业主要税种，如何充分取得上游企业的增值税专用发票、平衡房价与成本费用的动态关系、内部筹划将决定着房企缴纳的税额。因此，房企应不断加强企业管理，尽早做好税收筹划工作，提升企业经济效益。
五、结束语
营改增是我国深化财税改革迈出的重大一步，一方面促进我国经济结构的调整，另一方面降低第三产业税负，支持企业可持续发展。虽然营改增带来了诸多利好影响，但它可能给房地产行业带来的进项税额抵扣难、成本上涨、账务处理难度加大等挑战也不容忽视。因此，相关部门应针对房地产行业的自身特点，逐步完善营改增的具体实施方案。除此之外，房地产企业自身也应积极面对，制定最优节税方案，提高自身竞争力，降低开发经营成本，从而增加经济效益，促进行业长远
发展。
参考文献：
[1]郭祥.营改增对房地产行业是“利好”吗？[J].财会月刊，2012（12）.
[2]黄玲，向文彬.论“营改增”对房地产企业的影响[J].财会月刊，2015（21）.
（作者单位：沈阳城市学院）
关键词：营改增；房地产行业；税负
一、房地产行业实行营改增意义
税改前，房地产行业负担11种税费，总体税负普遍高于其他行业。在众多税费中，尤以营业税、企业所得税及土地增值税的税负最重。根据之前的《营业税暂行条例》，房地产企业销售不动产应按销售收入全额缴纳5%的营业税；根据《企业所得税法》，房企以所得额为计税依据，依25%的税率缴纳企业所得税；根据《土地增值税暂行条例》，房企适用税率为30%-60%。因此，通过税制改革降低房地产行业税负对其来说是利好举措，能够促进我国房地产行业的健康可持续发展。
实行营改增这一税改措施，其重要意义在于完善国家财税体制、科学管理国家税收、促进服务行业健康发展。首先，增值税的核心优势在于税款抵扣机制。这一特征既可以帮助一般纳税人有效避免营业税存在的重复征税的问题，降低税负，也能够形成抵扣链条促进房地产业与上下游行业之间的良性互动，激发房地产行业的发展潜力。其次，营改增的实施规范了财务税收管理，由原来粗放式的营业税申报改为更科学细致的增值税申报方式，有利于提高房企自身经营管理水平，并营造公平竞争的行业环境。再次，一些地方政府一度依赖于房地产行业带动整个地区的经济发展，营改增后，房地产业营业收入将从地方回归中央集中管理，这将促进地方政府更注重房地产行业长期的健康发展。
二、实施营改增为房地产行业带来的利好政策
（一）土地出让金可从销售额中扣减
房地产行业实施营改增前，最重要的问题就是在开发成本中占比较高（40%-50%）的土地出让金是否可以从销售额中扣减。若不能扣减，根据增值税的计税原理，房地产业改征增值税后，税负将有所上升，进而直接影响房价。而根据营改增具体方案，上面明确规定将以扣除土地出让金后的余额作为销售额，该政策的出台将为房地产业减少税负。例如，某市楼盘的销售价格为每平米4万元，土地出让金为每平米2万元，则增值税销项税额为（4-2）×11%=0.22万元，税负约占销售额的5%，与征收营业税时税负持平。如若再抵扣一部分进项，将使税负有所降低。
（二）降低房地产企业资金压力，利好现金流
税改前，房企按预收款的5%预先缴付营业税。而税改后，房企则按预收款的3%预缴增值税。此政策的推行，将减少房企在项目筹备开发阶段缴纳的税款，从而减轻企业前期资金压力，有利于房企对资金进行合理利用与配置。
房地产项目通常开发周期较长，因此在税改前后存在很多跨期的开发项目。其中，老项目在税改前发生的进项税额已无法抵扣税改后产生的销项税额。因此，营改增试点政策中允许老项目采用简易的征收方法，即按照5%的征收率计算缴纳增值税。同时，该优惠政策具有选择权。房企可根据工程的具体情况选择最优的处理方案，从而利好企业现金流。
三、实施营改增后，房地产行业仍将面临的问题
（一）税率变化，抵扣困难
营改增后，房地产企业由按5%征收营业税改为按11%征收增值税，税率大幅度上涨。但营业税是价内税，纳税人就其提供应税劳务获取的营业收入计算缴纳营业税；而增值税是价外税，纳税人就其提供劳动服务在各环节实现的增值额计算缴纳增值税，并实行税款抵扣制。因此，直接对比两者税率并无实际意义。从理论角度分析，由于增值税实行购进扣税法，因此在获得足够法定扣税凭证的情况下，即使税率上升仍可以实现房企税负降低。但在实际操作中，营改增尚未全面完成，房地产行业的上下游行业还未被完全纳入试点，无法形成增值税链条，继而出现了增值税进项税额难以抵扣的情况。例如，人工费用因无法开具增值税专用发票而难以抵扣，加重房企税负。
（二）上游行业税负转嫁，建造成本上升
市场经济中，房地产行业与其上下游行业紧密连接，其中尤与上游行业建筑业的联系最紧密。营改增后，建筑业面临的税负上升压力超过房企。据调查显示，建筑业实施营改增后，九成以上的企業税负将大幅上涨。依据税负嫁接的原理，建筑业将会把一部分税负上涨压力转嫁给下游的房地产业，造成房企建造成本上涨，挤压利润空间。总体来说，建造成本的上涨集中在材料成本与人工成本上。材料采购占建造成本的40%-50%，作为房企上游行业之一的建筑业，由于其行业自身特点，材料购入渠道较多。一般来说，水泥、钢筋等大宗材料较易获得专用发票，而石材、五金等辅助材料基本上从门市店、个体经营者或其余小规模纳税人处购入，难以获取专用发票，进项税额无法抵扣，造成材料入账成本上升。另外，人工成本占工程总造价三成左右，并由于物价上涨，用人成本持续上涨。并且，工程用工主要依赖于零散务工人员，人工费用无法获得合法的购进凭证来抵减销项税额，加重建筑企业的税负。而上游行业税负的增加，转嫁后将增加房企项目工程成本。
（三）账务处理难度增加
相较于营业税，增值税的纳税申报方式更为科学细致，因此营改增提高了对企业账务处理规范化的要求。同时，在改革过渡期，财务人员将面临税收政策的转变、财务核算的变化以及税务处理的改变等诸多难题。具体来说，税改后，房企需增加十多个会计科目，且多为明细科目，例如应交税费-应交增值税（转出未交增值税）、应交税费-应交增值税（待抵扣进项税额），很大程度地增加了会计核算难度。其次，增值税的税务处理程序比营
业税更繁杂严格，而且增值税专用发票较难管理，这就要求财务人员能够熟练应用开票系统、报税系统，并及时认证专用发票、申报纳税等。一旦未能够在规定时间内认证抵扣专用发票，将会给企业带来一定的经济损失。 四、房地产行业应对营改增措施
（一）调整供应商选择
增值税的优势主要在于抵扣机制，企业充分利用抵扣机制能够帮助其自身降低税负。因此，房地产企业应最大限度地获取可抵扣的进项发票，这就要求房企调整现有的采购安排以增加可抵扣税项。建议房企在签订大宗材料采购或工程合同时尽可能选择一般纳税人，从而取得增值税专用发票，一方面可实现进项税额的抵扣，另一方面可在源头处规范房企的纳税。另外，在采购砖瓦、石材等辅助材料时，可综合考虑价、税、质等方面，选择最适合的供应商。
（二）提升财务人员水平，加强专用发票管理
营改增加强了税务机关对企业的纳税监管，同时企业的会计核算、发票管理等财务工作均发生了很多变化，例如要灵活应用价税分离法分别核算每笔业务发生的成本、税费、收入。因此，为保证会计核算的质量与会计信息的准确性，企业应对财务人员进行相关税改政策的培訓，提高财务人员的财务水平，培养其严谨的工作态度。另外，企业应加强专用发票的管理。通过增设专门的税务岗位，由专员负责收集、核实、整理、认证发票。
（三）进行合理纳税筹划
房企各部门应保持实时沟通，将项目设计、供应商资格认定、采购招标、销售交易等环节融为一体进行统筹规划并制定最优节税方案，降低企业税负，节约资金成本。另外，营改增后增值税、土地增值税与企业所得税将成为房地产业主要税种，如何充分取得上游企业的增值税专用发票、平衡房价与成本费用的动态关系、内部筹划将决定着房企缴纳的税额。因此，房企应不断加强企业管理，尽早做好税收筹划工作，提升企业经济效益。
五、结束语
营改增是我国深化财税改革迈出的重大一步，一方面促进我国经济结构的调整，另一方面降低第三产业税负，支持企业可持续发展。虽然营改增带来了诸多利好影响，但它可能给房地产行业带来的进项税额抵扣难、成本上涨、账务处理难度加大等挑战也不容忽视。因此，相关部门应针对房地产行业的自身特点，逐步完善营改增的具体实施方案。除此之外，房地产企业自身也应积极面对，制定最优节税方案，提高自身竞争力，降低开发经营成本，从而增加经济效益，促进行业长远
发展。
参考文献：
[1]郭祥.营改增对房地产行业是“利好”吗？[J].财会月刊，2012（12）.
[2]黄玲，向文彬.论“营改增”对房地产企业的影响[J].财会月刊，2015（21）.
（作者单位：沈阳城市学院）