矛盾二
　　“数据”说房价降了老百姓却感觉房价升了
　　其实，房价涨还是跌的数据一直以来都缺乏统一说法。
　　国家统计局在今年1月下旬举行的第一次“年度经济形势发布会”上的统计数据显示，2006年“全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5％，涨幅比上年回落2.1个百分点”；尽管有这样的数据支撑，但新任国家统计局局长在会上对媒体承认，“房价涨幅仍然偏高。”
　　一面是官方发布的“涨幅回落”的数据，而另一边，是居住在这70个大中城市的市民仍然感觉到房价在“上窜”。
　　为什么官方的房价统计数据，会和绝大多数公众（包括官员自己）的“切身感受”相差的如此之大呢？是统计部门的数据失真，还是公众的实际感受“错误”？
　　首先必须承认，不少媒体在解读此次发布会上统计局的房价5.5％的涨幅的时候，都存在一个“误读”，把它当作这70个大中城市商品住房、甚至是新建商品住房房价的涨幅。但如果要严格的“抠字眼”就会发现，国家统计局资料并没有下这样的“定义”。它只是说“全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨5.5%”，对此并未多加解释。
　　据了解，在国家统计局的“房屋”概念中，不仅有居民住房，还有大量的“非住房”。这其中，既有办公用房，也有商业和营业用房，更有工业厂房用房（包括厂房和仓库）等等。据不完全统计，这些“非住房”占到每年“房屋销售”的30％左右。
　　众所周知，在中国城市的房地产市场中，炒的最热、房价涨幅最快的，就是新建的居民商品住房。如果把那些“半温不热”、甚至长年价格不动（如对客商优惠的工业厂房）的“非住房”也“加权”到房价的涨幅的数据之中去，居民最关心的住房的房价涨幅会被拉下多少就可想而知了。
　　除此以外，就是在“销售的住房”中，国家统计局的数据不仅包括了新建的商品住房，而且也包含了二手房。现在的大多数城市中，二手房价的涨幅一般低于新建商品住房房价的涨幅。把它并在住房的房价涨幅中，就进一步拉低了房价涨幅的水平。
　　除了这些“统计口径”差别外，在房价统计上的“特别”，也造成了住房房价涨幅数据统计上的“失真”。据了解，虽然统计调查部门在统计房价时，对外声称要求“同质可比”（及用同一地段、同一楼盘、同一楼层、甚至同一朝向房屋在一定时间内的价格变化作为房价涨跌的依据），但具体的价格是多少，涨跌如何变化，表格都是由开发商来“填空”的。而开发商在“做帐”上的“能耐”人所共知。
　　业内人士透露说，一个房地产公司有多套账本在业内早已不是什么秘密。特别是当房价和利润的高低，可能直接关系到纳税多少的时候，要想叫开发商规规矩矩的添上真实的房价数据，就等于让开发商自己给自己套上“上吊”的绳索。尤其是在国家重申要征收土地增值税之时，要开发商把真实的房价水平和涨幅自己填报到统计局的表格中，就相当于要他们自己为国家税收多掏更多的“真金白银”。这些显然是某些“习惯于”偷税漏税、甚至在个人所得税上也要“赖”上一把的开发商所“难以接受的”的。
　　
　　一些开发商在自己填报的统计局的有关房地产调查的表格上作价之所以“多有得逞”，在某些方面还要“依赖”于统计方面的有关规定。根据有关统计规定，统计部门对被统计对象提供的资料要尽到“保密”的职责。而这点和国家要求的开发商必须公开商品房成交价的规定正好相反。有了这样的“保护伞”， 一些开发商就可以更加“肆无忌惮”在房价上按照利益所需进行“编造”。
　　实际上，除了房价的涨幅因为“掌握”在一些开发商的手里而使其难以保证不“失真”以外，在统计房价时“加权扩大化”也使得房价涨幅的真实水平被打了一个大大的折扣。
　　据介绍，其他一些国家在统计一个城市或地方的房价时，很多都是用市中心的半径地段或传统城市区域来做统计比较的。有一位国内开发商“大佬”自己就承认，“东京在公布房价的时候，就公布东京都15公里、20公里、30公里范围内的房价”。而在中国，一些城市虽然也根据离市中心的远近划分为多级地段，但在公布房价的时候，从来都是以一个城市为单位进行统计。众所周知，在大中城市中，随着市区（主城区）可供开发住房的土地越来越少，大部分新建的商品住房都是建在新城区（也就是过去的郊区县）。有的大城市主城区内一年新建的商品住房，甚至连该市全年供应的新建商品住房的10％都不到。由于主城区内的新建的商品住房呈现年年递减之势，所以不仅一个城市的房价越来越像该市的“新城区”房价，而且“全市的房价涨幅”也因为是“加权在一起”，自然也就被“拉下”了许多。
　　比如，北京的二环地段内的房价可能一年涨了30％，但由于北京的房价是全部“加权统计”在一起的，而新建的商品住房不仅绝大部分在二环以外，而且其所占的市场比例也一年比一年大。如此的不可同比性“加权”在一起，就造成当地房价的真实的涨幅被“统计方法”压低。
　　
　　但公众是生活在现实中，而不是“统计数据”里。来自北京市房地产交易所的消息显示，2006年仅北京住宅平均销售价格达8050元/平米，均价同比去年上涨了20%；此外从民间研究机构也传出消息，2006年北京市中高档二手商品房成交均价也上升到每平方米7387元，与上年每平方米5804元的成交均价相比上涨1583元，涨幅达27%。
　　不仅北京如此，全国各地不少大中城市的房价涨幅也都远远数倍于国家统计局的“数据”。在广州，广州市国土房管局发布的“市场分析”显示：2006年，“广州全年住房均价每平米上涨1927元，涨幅达37%”。正是由于房价上涨过快的问题在各地的普遍继续存在，国家发改委在不久前发布的一份调查报告中称，由于“部分城市房价仍然偏高，且上涨较快”等原因，“稳定房价调整结构效果不明显”。
　　一边是“权威”统计出来的“健康数据”，一边又是上下一致公认要“加强调控”的市场。国家统计局局长所遇到的问题，同样也成为中国数亿城市居民迫切想搞清的问题：中国城镇的房价，究竟涨了多少？
　　分析人士认为，如果中国城市房价的涨幅真的如国家统计局所公布的那样，控制在5％的上下，那么，不管是从全球房地产市场发展的经验来看，还是我国自身的经济发展历史来说，这“5.5%的房价涨幅”，算不上什么“问题”。从某些方面来说，它甚至还是一种“房地产市场健康”的标志。
　　首先，从世界上各国房地产市场的发展来看，5%左右的房价涨幅实在不能划归于“不健康”、甚至“非正常”的房地产市场所为。据媒体报道，从上世纪90年代中期以来，伴随着经济发展的持续繁荣，美国的房屋价格出现了范围最广、持续时间最长的上涨时期。尤其是近5年多来，美国房价的累计涨幅更是达到了50％以上；在房价疯涨的俄罗斯，房产专家预测2006年全俄各地平均房价将上涨25%~30%，莫斯科甚至会超过50%。统计数据显示，莫斯科的平均房价在一周内上涨50多美元是一件“很平常的事”；此外，在一些房价涨幅“还算正常”的欧洲城市，比如比利时的布鲁塞尔，从2001至2005年这5年时间房价的年均涨幅也在10%上下，房价上涨最快的英国、爱尔兰和西班牙房价的涨幅都要比这高得多。
　　这些国家和中国相比，不仅房屋的绝对价格要比中国高得多，而且他们的经济增长水平也比中国要低得多。在这样的背景下，如果中国城市居民住房的房价涨幅真的只有人家平均水平（10％左右）的一半（5％左右），那么政府部门在抑制房价增长上出台一系列调控的“组合拳”，似乎是“杞人忧天”。
　　其次用中国经济发展的“数据”来做进一步的“论证”，人们更会感到“5%左右的房价涨幅”对中国的经济和百姓的生活实在是“算不了什么”。根据国家统计局公布的材料，2006年中国“全年国内生产总值209407亿元，按可比价格计算，比上年增长10.7%，加快0.3个百分点”；在城乡居民收入上中国的增长速度就更快。按照国家统计局公布的数据，全国城镇2006年“全年城镇居民人均可支配收入11759元，比上年增长12.1%，扣除价格因素，实际增长10.4%，加快0.8个百分点”。
　　既然全国的GDP都增长了10.7%，而且涨幅还提高了0.3个百分点，既然全国城镇的人均可支配收入也增长了12.1%（实际增长10.4%），涨幅也高了0.8个百分点”，那么，中国城市的房价“只涨了”5.5％又有什么“不健康”？更何况房价的涨幅比上一年还低了2.1个百分点。在这样情况下，如果说中国城市居民住房的房价涨幅真的只有5.5％，那么，中国的房地产市场可谓是地地道道的“健康市场”。在这样“统计数据”下的房地产市场，还有什么“调控”的必要呢？
　　
　　但事实上，中国近六亿的城镇居民，真真切切的生活在房价飞涨的“水深火热”之中。在2007年全国“两会”上，政府工作报告也不再回避，把“居民住房”加到了“解决得不够好”、“群众不满意”的“涉及群众利益的突出问题”条款之中。
　　面对房地产出现这种“健康的房价数据”和“病态的真实市场”之间的自相矛盾，大多数人都不会认为是老百姓的“感觉”出了问题，也没人会以为中央在房地产上采取的一系列调控政策是不对的。既然对“病态的市场”的“诊断”没有问题，那么人们就不得不对统计部门提供的“健康的房价数据”打上一个大大的问号：这些统计数据究竟能在多大程度上反映中国房地产市场的真实一面？对于规范发展中国的房地产市场，这些“健康数据”又能提供什么样的指导作用？
　　
　　中国房价的一个案例
　　★《中国经济周刊》特约撰稿人 沈晓杰
　　
　　有人或许认为，中国房地产市场、特别是有关房价涨幅上的“数据失真”，只是一种“理论推测”，在现实中并不一定存在。
　　“那就看看南京的房价吧。”有人这么说。
　　南京，在房地产方面属于经常在全国“出新闻”的“典型城市”，也是国家统计局统计的70个城市中的“重点城市”之一。
　　根据国家发改委和统计局最近发布的《2007年 3月份70个大中城市房屋销售价格指数报告》显示，今年3月份，南京市房屋销售价格只比去年同期增长了6.1%，其中“新建商品住房”也只上涨6.8 %。
　　
　　2小时房价上涨1200
　　据南京当地媒体报道：“从年初（注：指今年年初）到现在，南京房价芝麻开花节节高”，“不太精确的统计就是，半年时间房价又涨了近千元每平方米”（注：按照官方统计的南京市商品住房平均房价计算，也就是说该市仅半年的涨幅就已高达25%左右）。甚至在南京“新城区”江宁的一个楼盘，上午的价格还是3900元/平方米，到了下午就提到5100元/平方米，“创造”了2小时每平方米房价暴涨1200元的“神奇记录”。据媒体报道，在不久前举行的南京市房产春交会上，“参展的近40个楼盘，均价大多在7000元/平方米以上，均价在4000元/平方米以内的已不超过5家”。而就是在今年初，南京市有关部门公布的该市平均房价还只是4000多元。
　　面对南京房价的如此暴涨，曾经有媒体用“南京房价涨成‘传奇’”来形容。连该市房管部门的负责人在看了国家发改委和统计局公布的南京房价涨幅的数据后也不得不说：“国家发改委的数据具有一定的滞后性。”尽管这位“局内人”只承认“南京房价已经出现加速上涨的势头”，并未给出具体的涨幅，但南京当地房地产的业内外人士都知道，在南京重点区域“销售火爆的主流楼盘”，“半年以来的价格上涨幅度，几乎都高于30%”。
　　实际上，房价数据“打架”并不是今天才有，而是存在已久的老问题。南京这几年房价走势情况，也可以为此佐证。
　　根据南京市统计局的一份报告，在“十五”期间（2001到2005年），南京市5年住宅商品房销售价格“累计上涨44.7％，年平均增长7.7％”。据媒体报道，该市房管局官员称，这几年南京房价年均涨幅3%左右。
　　根据《南京日报》在2003年5月的报道，当时，该市“每平方米均价，城中（指南京市的老城区）逼近5000元”。 到了2006年10月，该市一家有着南京市房产局背景的房地产研究机构对外公布了截止到9月份的南京市“城中板块”房地产市场报告，其中商品住宅的“销售均价已经达到9631元/平方米”。实际上，由于“城中”的概念在不断扩大，2003年所指的“城中”区域现在的房价，现在基本上都“跑”到每平方米1.1－1.2万元。这不仅意味着，南京的普通家庭要在老城区买上一套小康标准（人均35平方米）的普通住宅，至少要花上百万元的巨资，房价收入比高达20以上（根据该市统计数据推算，南京市城市家庭年收入的中位数为5万元左右。百万巨资相当于这些家庭不吃不喝不用20多年的家庭全部所得），而且也真实地表明，在南京传统的市区内，3年多的时间内，房地产市场的商品住房的房价就涨了一倍，年涨幅高达30％左右。
　　2006年十月下旬，南京市建委、房产局等5部门联合举办的“南京房产新政政策解读会”上，南京市房管局长表示：“前5年内，南京房屋平均价格年均涨幅3%左右，比较平稳”。在10月底，江苏省建设厅又根据南京市提供了资料对外公布，1～9月份南京市市区商品房（注：不含政策性商品房）平均成交价格为每平方米4255元。
　　
　　“市区面积”让房价下跌
　　那么，为什么市场上随处可见每平方米上万元高房价的同时，一些职能部门的官员却称房屋均价为4000多元呢？关键是不断扩大统计口径上的“市区面积”。
　　房价增长统计及纵向比较是否准确的一个基本前提，就是相同区域的住房相比。但随着这几年城乡区划的调整，行政辖区概念上的市区也已调整得越来越大。因此有人认为这正好为某些官员在房价涨幅上的“数字游戏”提供了“舞台”。
　　在南京市，仅在2002年的南京江北行政区划调整中，南京市区面积就由当时的2598平方公里扩大到4737公里。一次调整就把市区的面积扩大了近1倍。而那些过去还属郊区县的“江北新市区”，当时的商品房价每平方米仅1000多元，只有当时“正宗市区”每平方米四五千元房价的几分之一。这样一来，扩大后的“市区房价”自然而然的就“大幅下降”，房价的涨幅也就“水到渠成”的被大大压缩。
　　除了直接把过去的郊县通过新的行政区划调整为“市区”外，在现在“新市区”的规划调整扩充中，把房价及涨幅“做下去”常用的另外一种做法就是把原来的郊区县重新划并到老城区中。这样使得老城区的房价也被“综合平衡”了下来。如在“南京市网上房地产”上，鼓楼、玄武、白下、秦淮、建业和下关这六个主城区的房价，分别只有5900－8400元之间，这和南京市民“切身感受”相差甚远。其原因就在于这些挂在“老城区”名下的新建商品住房，绝大多数都是建在居民习惯中的“郊区郊县”上。此外，在南京的市区房价统计表上，过去统计全市“平均房价”时，“非主城区”的“五县四郊”只有2－3个区的房价统计在“市区房价”中。现在经过一系列的“调整”后，南京市仅仅还剩下两个高淳、溧水这两个边远的郊县商品房没有被统计在“市区平均房价”中。这样一来，不仅南京市区高房价被过去还属郊区县的低房价大大“稀释”，全市的“平均房价”达到了超乎普通市民想象 “出奇的低水平”，而且房价的涨幅也被“控制”在极低的幅度之下。
　　“新市区”拉低房价指数的“最大贡献”的直接原因，就是全市新建的居民商品住房，绝大多数都是建在“新市区”。据媒体报道，南京市某房地产研究机构的市场分析表明，在南京市2006年预计新增的878万平方米商品房中，作为“新市区”的江宁、江北就占五成以上，作为新建城区的河西也占到新增量的17％左右。仅这三者相加就占了全市新增商品房的七成。加上老城区的“新增边缘市区”，整个南京市新建商品住房的90％以上都是建在“非传统城区”。据南京日报报道，2006年一季度南京市“城中住宅上市2万多平方米，占全市住宅上市量的不到2％”。
　　
　　期待统计科学性
　　正是由于南京市的新建商品住房绝大多数都是在新市区，也正是由于新建商品住房在新老城区的比例差别是如此之大，因此，可以得出如下判断：官方统计口径中的“南京市区新建商品住房”，基本上就是南京市“新市区”的新建商品住房；南京市的“新建商品住房平均房价”，基本上就等于南京市“新市区”（也就是过去的郊区县）“新建商品住房平均房价”。由于这些“新市区”住房所占比例的越来越大，不仅使统计报表上的南京市平均房价能够“低”到每平方米4200多元的“惊人地步”，而且也使得南京房价的涨幅也被“控制”在“健康”的水平。
　　但这样的“官方统计”虽然“拉低”了全市的房价水平和涨幅，但它不仅无法掩盖老城区房价的涨幅，同样也掩盖不住“新市区”房价的暴涨。就拿南京的江北市区来说，3—4年以前，这里的房价每平米还只有1000多元，但现在这里房价已经高涨到3000-4000元左右；同样是在南京的仙林新区，房价也由前几年的2000元左右，一下子暴涨到现在的5000－6000元，甚至更高。在这些占据“市区”新建商品住房绝对主力的“新市区”，房价的涨幅显然也不是每年增加百分之几。
　　其实，南京的情况在全国各大中城市都极为普遍。在现在的政策下，不管是原来的老城区，还是刚建的新市区，就同一区域的居民来说，这几年房价的涨幅度，已经到了让普通百姓越发难以承受的“惊人地步”。从市民的切身感受来说，各自居住区域的房价的真实涨幅，远远超过了官方统计数据中的百分之几的水平。其实，不仅是买房者，即使是开发商和房屋中介，也无法把官方的“平均房价”和“房价的平均涨幅”当作经营依据。如果真的拿“官方的数据”当作买房的“参照系”的话，人们可能永远也买不到房。
　　也正是因为如此，所以当媒体要求广东省统计局副局长解释为什么统计局和房地局的房价数据会出现“打架”时，这位“官方统计”的“发言人”不得不承认，由于我国房地产“一直没有形成规范的价格表达方式，没有价格统计体系来产生平均价格”。
　　房价数据的“打架”，使得统计局的官员不得不说出了“实话”。公众在“数据打架”中终于明白，中国房地产市场“房价”及其“涨幅”的各种“统计数据”，之所以与公众感受不同，甚至难以被公众认可，是因为既有统计口径的不一致，也有统计本身的不科学；而对于国家发改委和国家统计局等职能部门来说，如何提高和规范统计的科学性，已成当务之急，因为他们发布的统计数据，不仅事关百姓的购房选择和导向，同时，更是学者、专家和决策层制定宏观调控的依据。
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