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内容提要:本研究认为中国房地产市场仍为短缺经济,房地产新政没有改变促使房价快速上涨的基础因素,调控新政只能是权宜之计,如果宏观经济形势和政策发生变化,调控政策很可能会功亏一篑。文章建议要从根本上稳定房市,需改变各利益方的激励机制,特别是要建立地方政府稳定房价的激励机制,促使其自觉促稳房价,这需要深化税制改革,严惩腐败,抑制投机。
关键词:房地产市场 调控新政 双动力激励机制 改革税制
中图分类号:F832·33 文献标识码:A文章编号:1006-1770(2010)010-019-03
2010年出台的房地产新政被认为是迄今为止最严厉的一次房市调控政策,它表明了中央政府坚决遏制部分城市房价过快上涨的决心,它不仅影响到宏观经济的增长状况,更影响了许多民众的购房行为,人们观望气氛浓厚,一些重点城市房屋交易量大幅下滑,房价出现一定幅度的下降。但是,这种局面将持续多久?房地产价格是否将大幅下降?房地产市场能否持续走稳?此次调控政策能否真正见效?仍是值得探讨的问题。
一、房地产市场仍为短缺经济
如今一线城市房价过快上涨的势头已初步得到遏制,但是,这种强行遏制的行政措施却是一时之举,因为它可能受制于宏观经济形势以及货币政策变化等因素。况且,从中国城市化推进过程以及经济发展状况来看,目前我国城市化率刚刚超过45%的水平,预计到2020年,我国城镇化率将达到50%至55%,此期间对房地产的市场需求仍然很旺盛。截至目前,中国房地产市场仍没有摆脱短缺经济的局面,因而,政策压制只在短期内有效,特别在没有任何后续制度保证的情形下,只要政策稍有放松,被压低的房价很可能会出现强劲反弹。届时,政策努力实现稳定房价的目标最终将难以实现。如今,在市场僵持的条件下,开发商也放缓了开发节奏,许多项目延迟或取消原来的推盘计划,有的甚至减少了购地量,土地流拍现象时有发生,这种情形将不可避免地造成未来房屋供给量的锐减,如果政府保障性住房不能加以弥补,那么就将给未来房价大幅上升留下巨大空间,从而加大房市的波动性。因此,当前的这种“治标”不治本的政策,最终难以达到稳定房价的目的。
二、房地产价格依然存在强劲的上涨动力
目前,从房地产市场直接相关的利益主体来看,房地产商、银行、地方政府、房市投机者等都支持房价上涨,因为随着房价上涨,房地产商可以获得更多利润,地方政府可以以更高的价格出让土地,银行则可以从房贷中获取更多收益,房市投机者可以以更高的价格转卖房产从中获益。因此,要控制房价,关键是要改变相关利益各方的激励行为。
从银行方面看,在宽松的货币政策下,银行有强烈的放贷冲动,房地产按揭贷款作为银行的优质贷款,是银行积极争取、不愿放弃的业务。因此,房地产市场交易持续不活跃,就会极大地削减银行的利润,银行就将密切关注房地产市场的交易状况以及走势,在可能的范围内,为获得更多利润,银行有放宽贷款条件的动机,想方设法给予客户资金支持,以利于达成交易,实现银行自身利润的最大化。如何调整好这一关系,一方面取决于对银行信贷行为的监管状况;另一方面也取决于如何引导银行将信贷投放于赢利前景广阔的其他产业。
房地产企业是追求利益最大化的主体,在不完全垄断的市场环境下,房地产企业之间很难达成一致的利益同盟来抬高房价,因此,企业的定价能力有限,它最终要服从于市场需求,需求旺盛时涨价为必然,在短缺经济条件下投机性需求成为促使房价猛涨的关键因素之一。因此,控制投机性需求成为“治本”之策之一。
而如今,地方政府也没有较大动力控制房地产价格上涨,因为他们可以从房价上涨中获取较多收益。如下表所示,一些城市土地出让金收入甚至超过了财政一般预算收入。于是,如何设计一种机制让地方政府甘心情愿稳定房价,以保证市场稳定健康运行将成为调控政策的重中之重。
只有实施“治本”之策,削弱推动房地产价格上涨的动力,才能真正走出短期房市调控有效的怪圈,保证房地产市场的稳定运行。“治本”之策就是要建立一种能够保证房地产市场稳定发展的长期机制,从而保证房价不至于出现较大幅度的波动。那么,如何建立这种长期机制将是我们关注的焦点问题。
三、相关建议
(一)建立地方政府促进房价稳定的双动力激励机制 双考核标准
目前,中央政府考核地方官员政绩的唯一标准就是经济增长率(GDP)水平,这种单一考核标准使得地方政府盲目追求GDP增长,而对民生问题漠然视之,高房价、保障性住房严重不足等问题颇为突出,这不仅影响经济的稳定,更影响社会的稳定和谐。因此,在原有激励机制基础上,在房地产方面建立地方政府双动力激励机制显得尤为重要。
动力机制之一就是中央政府应把“稳定房价”作为政绩来考核地方官员。近年来,各地房价上涨较快,不能不说地方政府在其中起了推波助澜的作用。房价在需求的拉动下上涨,地价也随之水涨船高,地方政府可以从地价上涨中大获其益。于是,地方政府缺乏动力抑制房价上涨。只有将“稳定房价”作为考核地方官员政绩的一个标准,地方政府才有稳住房价的动力,各地房价才能真正得到控制。
动力机制之二就是将保障性住房建设情况作为考核地方官员的另一个标准。进行保障性住房建设要花费大量资金,地方建设动力严重不足,如果将保障性住房建设作为考核地方官员的标准,那么保障性住房将会有大幅度的增加。保障房增多,不仅能够满足人们的住房需求,从而保障民生,更能促进建筑业发展,拉动经济增长。
在中国官本位的社会背景下,地方官员利益最大化必然希望实现政绩卓著。在保证GDP考核标准不变的情况下,建立促使地方政府遏制房价以及大力兴建保障性住房的双动力机制是保持房地产价格平稳增长以及房地产市场稳定发展非常必要和关键的条件。
但是,这两个动力机制要能够充分发挥作用还必须解决其背后的两个关键问题,笔者对此提出第二个建议。
(二)启动双动力激励机制需要克服的两个关键障碍
第一,改革与完善分税制是促使地方政府控制房价并加快经济转型的关键。
地方经济发展,资金是关键问题。地方财政收入除了土地出让金收入以外,就是一般预算收入,其中绝大部分是税收收入。而目前最大的问题是,分税制中的不完善之处使地方政府可支配的税收收入非常有限,即使增加地产以外的其他产业,地方从中获得的税收收入也远远不及卖地所得。所以,地方政府将注意力转移到推高房价,热衷土地出让也就理所当然。
只有让地方政府能够更多地从实体经济发展中受益,才能真正解决其高度关注土地出让并支持房价上涨的问题。也就是说让地方政府从一般财政预算收入中获取更多,其注意力就会自然转向,就会从重点关注土地开发转向关注实体经济发展,这也是我们希望达到的目标。
而提高一般预算收入,一方面靠提高税率,扩大税源,另一方面就是在分税制中提高地方税收的比重。靠提高税率的办法显然得不偿失,扩大税源也有一定限制,更为可行的办法是在分税制中提高地方税收的比重,让地方更多地从实体产业发展中获得实惠,这样才能真正调动其积极性,推动房地产业之外其他包括新兴战略性产业等产业的快速发展,这也是促进经济较快转型的一个关键环节。因此,如何调节中央与地方的税收分成,完善分税制,成为控制房价过快上涨、实现经济较快转型的一个关键环节。
第二,坚决打击房地产领域官商勾结,严惩腐败。
近些年,各地“高官落马”与房地产方面有着千丝万缕的联系。正如2009年有媒体报道前全国人大官员称腐败可占据房地产成本3%的水平,可见,地产领域腐败问题绝非局部和个别。严格监管、打击官商勾结和腐败问题成为使地产业轻装上阵,阵摆脱种种非议的关键环节。
在惩治腐败的过程中,不仅要对受贿者严惩,更重要的是对行贿者也要严惩,决不能让这种风气盛行。特别是在土地出让环节,要建立严格监督机制。
只有扫清这两个障碍,地方政府的双动力激励机制才可能得以建立,并真正发挥其作用。
(三)坚决遏制投机炒房行为
投机性住房需求成为推高房价的一个重要因素,如何遏制住房投机行为成为调控的关键环节。如今的房贷新政正是为了遏制投机而设,但是由于行政政策受制于货币政策的变化,所以效果只能是短期的。只有从税收上下功夫才能真正起到调节作用。当前呼声很高的物业税尽管不能对投机行为产生致命打击,但是可以一定程度上遏制投机行为,增加市场住房的供给量,减少市场需求的虚假成分,缓解供不应求的局面,因此应及时出台,以此控制市场投机的局面。同时,房地产利得税也被提及,对买卖房地产中所获得的利润进行必要的征税,以利于打击投机炒房行为。
通过以上多方面措施,消除推高房价的实质性因素,才能在即使没有房地产新政存在的市场条件下,从制度上保证房地产价格稳定运行,遏制房价快速上涨的势头,从而使购房者回归理性,根据实际需求购买房产,促使房地产市场稳定健康发展,在经济增长中发挥其应有的作用。
作者简介:
袁秀明 经济学博士后 中国社会科学院城市发展与环境研究所
关键词:房地产市场 调控新政 双动力激励机制 改革税制
中图分类号:F832·33 文献标识码:A文章编号:1006-1770(2010)010-019-03
2010年出台的房地产新政被认为是迄今为止最严厉的一次房市调控政策,它表明了中央政府坚决遏制部分城市房价过快上涨的决心,它不仅影响到宏观经济的增长状况,更影响了许多民众的购房行为,人们观望气氛浓厚,一些重点城市房屋交易量大幅下滑,房价出现一定幅度的下降。但是,这种局面将持续多久?房地产价格是否将大幅下降?房地产市场能否持续走稳?此次调控政策能否真正见效?仍是值得探讨的问题。
一、房地产市场仍为短缺经济
如今一线城市房价过快上涨的势头已初步得到遏制,但是,这种强行遏制的行政措施却是一时之举,因为它可能受制于宏观经济形势以及货币政策变化等因素。况且,从中国城市化推进过程以及经济发展状况来看,目前我国城市化率刚刚超过45%的水平,预计到2020年,我国城镇化率将达到50%至55%,此期间对房地产的市场需求仍然很旺盛。截至目前,中国房地产市场仍没有摆脱短缺经济的局面,因而,政策压制只在短期内有效,特别在没有任何后续制度保证的情形下,只要政策稍有放松,被压低的房价很可能会出现强劲反弹。届时,政策努力实现稳定房价的目标最终将难以实现。如今,在市场僵持的条件下,开发商也放缓了开发节奏,许多项目延迟或取消原来的推盘计划,有的甚至减少了购地量,土地流拍现象时有发生,这种情形将不可避免地造成未来房屋供给量的锐减,如果政府保障性住房不能加以弥补,那么就将给未来房价大幅上升留下巨大空间,从而加大房市的波动性。因此,当前的这种“治标”不治本的政策,最终难以达到稳定房价的目的。
二、房地产价格依然存在强劲的上涨动力
目前,从房地产市场直接相关的利益主体来看,房地产商、银行、地方政府、房市投机者等都支持房价上涨,因为随着房价上涨,房地产商可以获得更多利润,地方政府可以以更高的价格出让土地,银行则可以从房贷中获取更多收益,房市投机者可以以更高的价格转卖房产从中获益。因此,要控制房价,关键是要改变相关利益各方的激励行为。
从银行方面看,在宽松的货币政策下,银行有强烈的放贷冲动,房地产按揭贷款作为银行的优质贷款,是银行积极争取、不愿放弃的业务。因此,房地产市场交易持续不活跃,就会极大地削减银行的利润,银行就将密切关注房地产市场的交易状况以及走势,在可能的范围内,为获得更多利润,银行有放宽贷款条件的动机,想方设法给予客户资金支持,以利于达成交易,实现银行自身利润的最大化。如何调整好这一关系,一方面取决于对银行信贷行为的监管状况;另一方面也取决于如何引导银行将信贷投放于赢利前景广阔的其他产业。
房地产企业是追求利益最大化的主体,在不完全垄断的市场环境下,房地产企业之间很难达成一致的利益同盟来抬高房价,因此,企业的定价能力有限,它最终要服从于市场需求,需求旺盛时涨价为必然,在短缺经济条件下投机性需求成为促使房价猛涨的关键因素之一。因此,控制投机性需求成为“治本”之策之一。
而如今,地方政府也没有较大动力控制房地产价格上涨,因为他们可以从房价上涨中获取较多收益。如下表所示,一些城市土地出让金收入甚至超过了财政一般预算收入。于是,如何设计一种机制让地方政府甘心情愿稳定房价,以保证市场稳定健康运行将成为调控政策的重中之重。
只有实施“治本”之策,削弱推动房地产价格上涨的动力,才能真正走出短期房市调控有效的怪圈,保证房地产市场的稳定运行。“治本”之策就是要建立一种能够保证房地产市场稳定发展的长期机制,从而保证房价不至于出现较大幅度的波动。那么,如何建立这种长期机制将是我们关注的焦点问题。
三、相关建议
(一)建立地方政府促进房价稳定的双动力激励机制 双考核标准
目前,中央政府考核地方官员政绩的唯一标准就是经济增长率(GDP)水平,这种单一考核标准使得地方政府盲目追求GDP增长,而对民生问题漠然视之,高房价、保障性住房严重不足等问题颇为突出,这不仅影响经济的稳定,更影响社会的稳定和谐。因此,在原有激励机制基础上,在房地产方面建立地方政府双动力激励机制显得尤为重要。
动力机制之一就是中央政府应把“稳定房价”作为政绩来考核地方官员。近年来,各地房价上涨较快,不能不说地方政府在其中起了推波助澜的作用。房价在需求的拉动下上涨,地价也随之水涨船高,地方政府可以从地价上涨中大获其益。于是,地方政府缺乏动力抑制房价上涨。只有将“稳定房价”作为考核地方官员政绩的一个标准,地方政府才有稳住房价的动力,各地房价才能真正得到控制。
动力机制之二就是将保障性住房建设情况作为考核地方官员的另一个标准。进行保障性住房建设要花费大量资金,地方建设动力严重不足,如果将保障性住房建设作为考核地方官员的标准,那么保障性住房将会有大幅度的增加。保障房增多,不仅能够满足人们的住房需求,从而保障民生,更能促进建筑业发展,拉动经济增长。
在中国官本位的社会背景下,地方官员利益最大化必然希望实现政绩卓著。在保证GDP考核标准不变的情况下,建立促使地方政府遏制房价以及大力兴建保障性住房的双动力机制是保持房地产价格平稳增长以及房地产市场稳定发展非常必要和关键的条件。
但是,这两个动力机制要能够充分发挥作用还必须解决其背后的两个关键问题,笔者对此提出第二个建议。
(二)启动双动力激励机制需要克服的两个关键障碍
第一,改革与完善分税制是促使地方政府控制房价并加快经济转型的关键。
地方经济发展,资金是关键问题。地方财政收入除了土地出让金收入以外,就是一般预算收入,其中绝大部分是税收收入。而目前最大的问题是,分税制中的不完善之处使地方政府可支配的税收收入非常有限,即使增加地产以外的其他产业,地方从中获得的税收收入也远远不及卖地所得。所以,地方政府将注意力转移到推高房价,热衷土地出让也就理所当然。
只有让地方政府能够更多地从实体经济发展中受益,才能真正解决其高度关注土地出让并支持房价上涨的问题。也就是说让地方政府从一般财政预算收入中获取更多,其注意力就会自然转向,就会从重点关注土地开发转向关注实体经济发展,这也是我们希望达到的目标。
而提高一般预算收入,一方面靠提高税率,扩大税源,另一方面就是在分税制中提高地方税收的比重。靠提高税率的办法显然得不偿失,扩大税源也有一定限制,更为可行的办法是在分税制中提高地方税收的比重,让地方更多地从实体产业发展中获得实惠,这样才能真正调动其积极性,推动房地产业之外其他包括新兴战略性产业等产业的快速发展,这也是促进经济较快转型的一个关键环节。因此,如何调节中央与地方的税收分成,完善分税制,成为控制房价过快上涨、实现经济较快转型的一个关键环节。
第二,坚决打击房地产领域官商勾结,严惩腐败。
近些年,各地“高官落马”与房地产方面有着千丝万缕的联系。正如2009年有媒体报道前全国人大官员称腐败可占据房地产成本3%的水平,可见,地产领域腐败问题绝非局部和个别。严格监管、打击官商勾结和腐败问题成为使地产业轻装上阵,阵摆脱种种非议的关键环节。
在惩治腐败的过程中,不仅要对受贿者严惩,更重要的是对行贿者也要严惩,决不能让这种风气盛行。特别是在土地出让环节,要建立严格监督机制。
只有扫清这两个障碍,地方政府的双动力激励机制才可能得以建立,并真正发挥其作用。
(三)坚决遏制投机炒房行为
投机性住房需求成为推高房价的一个重要因素,如何遏制住房投机行为成为调控的关键环节。如今的房贷新政正是为了遏制投机而设,但是由于行政政策受制于货币政策的变化,所以效果只能是短期的。只有从税收上下功夫才能真正起到调节作用。当前呼声很高的物业税尽管不能对投机行为产生致命打击,但是可以一定程度上遏制投机行为,增加市场住房的供给量,减少市场需求的虚假成分,缓解供不应求的局面,因此应及时出台,以此控制市场投机的局面。同时,房地产利得税也被提及,对买卖房地产中所获得的利润进行必要的征税,以利于打击投机炒房行为。
通过以上多方面措施,消除推高房价的实质性因素,才能在即使没有房地产新政存在的市场条件下,从制度上保证房地产价格稳定运行,遏制房价快速上涨的势头,从而使购房者回归理性,根据实际需求购买房产,促使房地产市场稳定健康发展,在经济增长中发挥其应有的作用。
作者简介:
袁秀明 经济学博士后 中国社会科学院城市发展与环境研究所