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在楼市低迷的时候，中产阶层们总被寄予厚望，希望依赖他们的购买力扭转颓势，给观望的刚需做个榜样，给冷淡的豪宅做个支撑。
短期之内，不少房企“避走”刚需市场，转战中端市场，但长远观之，北京拍地楼面价节节攀高，在高价地之上，开发商更倾向于做高价豪宅，中端市场的开发空间被挤压了。土地供应这个基石正在被掏空，供需倒挂的隐忧闪现。近忧远虑之间，中端市场越来越陷入“高不成、低不就”的尴尬之中，且买且珍惜。
抢窗口
从目前北京行情来看，整体市场趋冷，降价气氛蔓延，但业内的主流观点是，当前正是改善型中高端需求的“窗口期”。2014年北京楼市将会严重分化，中高端项目将成为市场的成交主力。
一直以来，北京住宅市场可以大致划分三家天下：刚需、改善、高端。从最低端到最高端，每个市场各具特点，差异万千，价格线的悬殊更堪称鸿沟。按照一般观点，这三类住房的划分，主要依据价格线、地段和产品品质等指标。具体而言，改善型需求住宅的单价在3万-5万元/平米之间，套型面积在100平米以上。
事实上，自今年初以来，改善型市场的入市量和交易量都在持续放大。不少中端楼盘的市场表现，远远超过了刚需盘。改善型需求正在演变成购买力更强的“新刚需”。
据克而瑞提供一份数据显示，2014年第一季度，北京市改善型物业成交金额靠前的四个项目，京投万科西华府，兴创屹墅，中海金石公馆，西山艺境的销售金额都超过了10亿元，其中销冠京投万科西华府达到了17.4亿元，远远超过了第一季度高端市场的表现，高端豪宅市场中销售冠军泰禾北京院子的成交金额为8.8亿元。而在刚需市场上，仅有依靠将近800套销量的金融街融汇一个项目，迈过了10亿元的大关。
一季度之后，4月的销售市场行情依然如此。据世联地产提供的数据显示，4月北京市商品住宅销售金额排行榜（包括住宅、公寓、别墅）的榜单上，其中亚奥金茂悦、西山艺境、林肯公园等被定位于改善性楼盘的项目上榜，占据榜单近半数。
房企押宝改善房
在成交数据背后提供支撑的，是改善型楼盘的入市量激增，抢占窗口，积极入市。
机构数据显示，今年前2个月，售价在4万元以上的中高端住宅及别墅项目入市占比25%。到了3月，入市占比高达40%。这一比例相对异常，一改刚需项目占主导的格局。到了4、5月份，这一趋势更加明显，北京多个板块的改善型中端市场都在发力。
“改善型项目今年的整体销售前景，很可能要好于刚需市场，这是一种普遍的预计，同时房企推改善型楼盘的积极性仍然较高。”亚豪机构副总经理任启鑫认为，这种“改善型撑场”行情或将持续较长的时间，中高端市场成交将成为今年的主力。
这是一种典型的“趋利避害”心态。“自住型商品房的出现，促使北京供应格局向三元格局加速转化，为了规避市场竞争、提高周转率，房企更倾向于通过中高端项目来冲利。
除了积极拿自住房用地之外，房企逐渐“避走”刚需产品，转而进军中高端市场，已经在不少在京房企身上得到体现。
比如龙湖进京的早期项目是天宫院的样本性刚需楼盘——龙湖·时代天街。此后，位于朝阳区的龙湖·长楹天街主打改善型市场。今年，龙湖打出“别墅元年”的策略旗号，旗下项目如艳澜新宸、好望山、双珑原著等正在全面抢占北京的中高端市场份额。此外，从其在西局等地拿下的地块楼面价而言，龙湖似乎已经完全退出了北京刚需版图。
曾称“只做刚需主流市场”的万科，在北京也逐渐发力押宝“改善性产品”上，如京投万科西华府等项目都是当前中端市场的成交大户。
市场两极分化
在北京，对于三类市场的官方态度被多次重申：“低端有保障，中端有支撑，高端有市场”。然而，近忧远虑之间，中端市场的土地供应正在收缩，这个基石正被掏空，供需倒挂隐忧显现。
中端市场正在被‘两头拉空’，世联地产华北区董事总经理刘春岩认为，今后北京改善型产品很可能出现供应有限的局面。“政府着重在刚需层面，自住房大量入市，而高地价情况下，豪宅线上的产品会越来越多。两端都有发力，两极分化格局会更明显，唯独中端市场被忽视了。”
他的这一观点被业内观点普遍认同。融创中国董事长孙宏斌曾表示，他判断北京楼市的未来走向是“要么自住房，要么高端。在北京地价持续攀高的情况下，在纯商品住宅领域将出现”全城豪宅化”的趋势。
在政府的土地出让计划中，立于中端价位的改善型住宅用地，并没有成为“支撑”对象。在2014年土地供应中，北京拟安排“住宅用地供应总量中的40%用于保障性安居工程建设，60%用于商品房建设，商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房”。
在商品房建设用地另外一半中，则是大量“地王”级别的高价地成交。去年，北京高价地块频出：农展馆地块7.3万元/平米的楼面价、夏家胡同地块4.6万元/平米，朝阳东坝4.8万元/平米、朝阳孙河 4.8万元/平米……“面粉贵过面包”的大戏在北京诸多板块内上演，四五万的楼面，在五六环上也是平常事。
“地价太高了，拍出来地价都是五六万，房子不卖到八九万是赔本的。开发商都想做这一块（高端市场）。今后北京四五万的房子会很少，会卖得很好，”孙宏斌说。刘春岩也认为，因为在土地市场的份额日益收缩，未来改善型产品供应量将会逐渐走低，但需求却很旺盛，导致改善型产品更加“抢手”。
事实上，尽管北京市场近期出现改善房扎堆入市的情况，业内普遍认为，北京的中端产品的供应并不大。北京目前的存量房中大部分为刚需和别墅，中端产品占比极低。加之土地收紧，新增市场未来“供需倒挂”的隐忧闪现，购房需求将被进一步导入三级市场。
正如一位改善需求购房人的直观感受：“新房市场上适合‘改善’的房子越来越少了，不是价格太贵，就是品质不够，或者地段太差，已经很难挑到合适的新房了，我们的战场在二手房。”
短期之内，不少房企“避走”刚需市场，转战中端市场，但长远观之，北京拍地楼面价节节攀高，在高价地之上，开发商更倾向于做高价豪宅，中端市场的开发空间被挤压了。土地供应这个基石正在被掏空，供需倒挂的隐忧闪现。近忧远虑之间，中端市场越来越陷入“高不成、低不就”的尴尬之中，且买且珍惜。
抢窗口
从目前北京行情来看，整体市场趋冷，降价气氛蔓延，但业内的主流观点是，当前正是改善型中高端需求的“窗口期”。2014年北京楼市将会严重分化，中高端项目将成为市场的成交主力。
一直以来，北京住宅市场可以大致划分三家天下：刚需、改善、高端。从最低端到最高端，每个市场各具特点，差异万千，价格线的悬殊更堪称鸿沟。按照一般观点，这三类住房的划分，主要依据价格线、地段和产品品质等指标。具体而言，改善型需求住宅的单价在3万-5万元/平米之间，套型面积在100平米以上。
事实上，自今年初以来，改善型市场的入市量和交易量都在持续放大。不少中端楼盘的市场表现，远远超过了刚需盘。改善型需求正在演变成购买力更强的“新刚需”。
据克而瑞提供一份数据显示，2014年第一季度，北京市改善型物业成交金额靠前的四个项目，京投万科西华府，兴创屹墅，中海金石公馆，西山艺境的销售金额都超过了10亿元，其中销冠京投万科西华府达到了17.4亿元，远远超过了第一季度高端市场的表现，高端豪宅市场中销售冠军泰禾北京院子的成交金额为8.8亿元。而在刚需市场上，仅有依靠将近800套销量的金融街融汇一个项目，迈过了10亿元的大关。
一季度之后，4月的销售市场行情依然如此。据世联地产提供的数据显示，4月北京市商品住宅销售金额排行榜（包括住宅、公寓、别墅）的榜单上，其中亚奥金茂悦、西山艺境、林肯公园等被定位于改善性楼盘的项目上榜，占据榜单近半数。
房企押宝改善房
在成交数据背后提供支撑的，是改善型楼盘的入市量激增，抢占窗口，积极入市。
机构数据显示，今年前2个月，售价在4万元以上的中高端住宅及别墅项目入市占比25%。到了3月，入市占比高达40%。这一比例相对异常，一改刚需项目占主导的格局。到了4、5月份，这一趋势更加明显，北京多个板块的改善型中端市场都在发力。
“改善型项目今年的整体销售前景，很可能要好于刚需市场，这是一种普遍的预计，同时房企推改善型楼盘的积极性仍然较高。”亚豪机构副总经理任启鑫认为，这种“改善型撑场”行情或将持续较长的时间，中高端市场成交将成为今年的主力。
这是一种典型的“趋利避害”心态。“自住型商品房的出现，促使北京供应格局向三元格局加速转化，为了规避市场竞争、提高周转率，房企更倾向于通过中高端项目来冲利。
除了积极拿自住房用地之外，房企逐渐“避走”刚需产品，转而进军中高端市场，已经在不少在京房企身上得到体现。
比如龙湖进京的早期项目是天宫院的样本性刚需楼盘——龙湖·时代天街。此后，位于朝阳区的龙湖·长楹天街主打改善型市场。今年，龙湖打出“别墅元年”的策略旗号，旗下项目如艳澜新宸、好望山、双珑原著等正在全面抢占北京的中高端市场份额。此外，从其在西局等地拿下的地块楼面价而言，龙湖似乎已经完全退出了北京刚需版图。
曾称“只做刚需主流市场”的万科，在北京也逐渐发力押宝“改善性产品”上，如京投万科西华府等项目都是当前中端市场的成交大户。
市场两极分化
在北京，对于三类市场的官方态度被多次重申：“低端有保障，中端有支撑，高端有市场”。然而，近忧远虑之间，中端市场的土地供应正在收缩，这个基石正被掏空，供需倒挂隐忧显现。
中端市场正在被‘两头拉空’，世联地产华北区董事总经理刘春岩认为，今后北京改善型产品很可能出现供应有限的局面。“政府着重在刚需层面，自住房大量入市，而高地价情况下，豪宅线上的产品会越来越多。两端都有发力，两极分化格局会更明显，唯独中端市场被忽视了。”
他的这一观点被业内观点普遍认同。融创中国董事长孙宏斌曾表示，他判断北京楼市的未来走向是“要么自住房，要么高端。在北京地价持续攀高的情况下，在纯商品住宅领域将出现”全城豪宅化”的趋势。
在政府的土地出让计划中，立于中端价位的改善型住宅用地，并没有成为“支撑”对象。在2014年土地供应中，北京拟安排“住宅用地供应总量中的40%用于保障性安居工程建设，60%用于商品房建设，商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房”。
在商品房建设用地另外一半中，则是大量“地王”级别的高价地成交。去年，北京高价地块频出：农展馆地块7.3万元/平米的楼面价、夏家胡同地块4.6万元/平米，朝阳东坝4.8万元/平米、朝阳孙河 4.8万元/平米……“面粉贵过面包”的大戏在北京诸多板块内上演，四五万的楼面，在五六环上也是平常事。
“地价太高了，拍出来地价都是五六万，房子不卖到八九万是赔本的。开发商都想做这一块（高端市场）。今后北京四五万的房子会很少，会卖得很好，”孙宏斌说。刘春岩也认为，因为在土地市场的份额日益收缩，未来改善型产品供应量将会逐渐走低，但需求却很旺盛，导致改善型产品更加“抢手”。
事实上，尽管北京市场近期出现改善房扎堆入市的情况，业内普遍认为，北京的中端产品的供应并不大。北京目前的存量房中大部分为刚需和别墅，中端产品占比极低。加之土地收紧，新增市场未来“供需倒挂”的隐忧闪现，购房需求将被进一步导入三级市场。
正如一位改善需求购房人的直观感受：“新房市场上适合‘改善’的房子越来越少了，不是价格太贵，就是品质不够，或者地段太差，已经很难挑到合适的新房了，我们的战场在二手房。”