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摘要：2020年，-场突如其来的疫情危机让全球资本市场受到沉重打击，让越来越多的投资者开始注重资产配置情况。在当今市场不确定性不断增加的背景下如何分配手中财产、投资项目种类的选择，做到有效抵御市场波动将成为我们需要考虑的首要问题。而REITs作为房地产证券化的-种重要手段更加显现出它的价值。对于房地产企业来说是融资和资产重组变现的重要方法，对于普通投资者来说也是-种风险较低，具有长期收益的产品。本文旨在通过分析国内REITs走过的发展历程，探讨国内REITs发展方向
关键词：REITs;发展历程;发展方向
中图分类号：TU文献标识码：A文章编号：（2020）-02-128
2020年作为我国奔向全面小康社会和实现“十三五”规划的收官之年，要将新冠病毒所带来的不好影响遏制住，努力保证经济的正常运转。恰逢此时，2020年4月30日，国家发改委、中国证监会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，各相关配套规则有望于不久后逐步明确推出。这标志着中国内地的基础设施领域公募REITs试点正式开始。自2009年中国第-次推行REITs试点以来，历经11年，中国的公募REITs终于登上了历史舞台上，这将成为中国REITs史上里程碑的事件。通过分析和预测REITs的发展走向，将促进房地产企业和个人投资者更多的参与进REITs项目中，有利于完善国内REITs模式
-、REITs的简介
REITs也就是房地产投资信托基金，是指专门持有房地产资产、房地产抵押贷款相关资产或同时持有上述两种资产组合的封闭式投资基金，基金将房地产租赁等经营活动中所得的收入以派息形式分配给股东。
REITs最早诞生于美国20世纪60年代初，由美国国会创建，意在使中小投资者能以较低门槛加入到不动产市场中，以谋求不动产市场买卖、租金与增值所带来的收益。在亚洲地区，最早引入REITs的国家是日本，当时的日本具有众多的房地产公司，因为房地产泡沫的破裂，为了处置烂尾资产以及复兴房地产行业，让该市场在日本发展壮大。
二、REITS的发展方向
1、确定REITs的属性
当前国内的REITs还处于摸索阶段，虽然已经有多家房地产公司已经投石问路，但对于大多数人来说REITs仍然是-个新东西。大部分人对于REITs的认识，只是将它当作是房地产行业中的-种新的融资方式，由于我国目前只涨不跌的房地产市场，导致炒房现象盛行，害怕它的发展会让炒房市场变得更加难以控制。但是站在国家层面来讲，引入REITs是为了发展租赁市场，引导房地产从金融属性回归到居住属性，解决住房难的问题，从侧面限制房价的上涨。其次REITs作为-种投资产品，因其较低的门槛，让小型投资人多了-种选择。缘于认知上的差异，导致我国REITs始终处于试点阶段，每前进-步都要小心翼翼。在世界范围内REITs已经是-种刺激投资，促进经济发展的成熟手段，那么我国就将有迹可循，从外国成功的REITs模式中找寻经验，确定发展目标。同时，做好REITs的宣传工作，让更多人了解到我国REITs模式，打消人们的担忧，让更多的人接受REITs，这将成为发展REITs的基础。
2、相关法律法规的制定
因为中国现行的《公司法》和《证券法》都是用来约束和规范股票和公司债券，在REITs的证券品种没有确定的情况下，鉴于REITs的交易结构存在的差异性，以及在发行主体、发行条件、信息披露和信息监管多个方面与股票、债券都存在不同，使得对其的监督管控很难做到位。因为没有确切的法律做參考，大部分投资人不敢投资REITs项目，这也是阻碍REITs发展的主要原因之-。如前所述，我国的REITs发展并不是盲人摸象，我们大可对比其它国家是如何定义REITs，又是如何以此建立法律法规，再结合我国国情制定出适应于我国REITs模式的相关法律。我国的REITs的公开发行还需要-个合法的法律载体，这是-个应该尽早解决的问题，不同国家和地区的对于REITs法律载体的选用不尽相同，像是英美这样的欧美国家多选择公司制，而新加坡、中国香港等亚洲市场的REITs则选用单位信托或基金模式。《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》通知的发表，使我国的公募REITs登上历史舞台，然我们看到了国家对于REITs发展所付出的努力，也为接下来-系列相关法律规则的制定打下了基础。
3、收益率对REITs的限制
当前国内市场对于房地产的估值普遍偏高，租金收益率上不去。而房租收益是REITs项目估值和分红的基础。其次，多数国家在REITs税收上都有优惠政策，以帮助其发展，由于中国关于REITs的法律不完善，大部分房地产企业进行的都是类REITs项目，而类REITs项目所征收的税费普遍较高，且存在着双重征税的现象。这些都将造成其收益率的下降，成为REITs发展的限制条件。从租金角度来看，主要是聚焦于租金是否稳定以及收益率的高低，对于欧美发达国家，房屋租赁市场已较为成熟，REITs项目收益率-般能达到6%-8.4%。其主要原因在于大量人口往中心城市所聚集，造成住房需求的大量增加，为租赁行业的发展形成助力。而这-点也是我国现在所面临的状况，当今社会，人口往-二线城市集中的趋势越发明显，产生大量住房缺口，促进了租房市场的发展，但租金收益率较低，和收益比例不匹配。2017年以“魔方公寓”为代表的租赁企业的兴起使得资产证券化具有可能性，加上租金具有较大的上升空间，这都将有益于REITs的继续推进。再从税收方面看，我国关于REITs还没有相关的税收优惠政策，而从税收方面入手，可以很好的降低REITs产品的成本，以达到提高收益率的目的。具体的做法如：完善监管体系，将REITs视为税收透明体，避免双重收税;对于公租房类型的REITs制定专门的税收减免政策或是将其包含进公租房体系，享有相关的政策优惠。
三、结论
REITs在我国的发展具有多重实际意义，它将有助于存量资产的盘活，为社会资本提供新的投资渠道，促进我国经济流通，实现资本市场关于实体经济的服务效益。机遇与风险是共存的，在当前疫情之下，多数人不敢轻易投资，从短期看REITS有利于吸收更多项目资本金，平衡债资关系，是稳定投资、防止资金链断裂，保证市场中现金持续流动的有效工具;从长期看有利于促进人们将财产储蓄进行投资，活化经济，降低实体经济杠杆，确保房地产证券投融资的市场化和规范化。中国的REITs要发展成熟，仍然面临着许多挑战，但至少从国家政策的制定上，可以看出政府是有意要将REITs带入中国金融体系的，所以相关的优惠政策应该会相继出台。当前阶段的主要的问题是想办法改变人们的对租房的态度，扩大租赁市场，增加收益率，这是保证REITs项目能够有稳定投资的前提。
参考文献
[1]刘洋.揭秘国内REITs发展现状[J].城市开发，2019（04）：14-15.
[2]苏虹.REITs对培育租赁市场的意义及发展路径探讨.[J]城市发展研究.2016.04
作者简介：
陈胥林（1999-），男，汉，四川省德阳市，本科，研究方向：房地产开发
宋敏（1998-），男，汉，四川省自贡市，本科，研究方向：房地产开发
张浩（1997-），男，汉，四川省绵阳市，本科，研究方向：房地产开发
关键词：REITs;发展历程;发展方向
中图分类号：TU文献标识码：A文章编号：（2020）-02-128
2020年作为我国奔向全面小康社会和实现“十三五”规划的收官之年，要将新冠病毒所带来的不好影响遏制住，努力保证经济的正常运转。恰逢此时，2020年4月30日，国家发改委、中国证监会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，各相关配套规则有望于不久后逐步明确推出。这标志着中国内地的基础设施领域公募REITs试点正式开始。自2009年中国第-次推行REITs试点以来，历经11年，中国的公募REITs终于登上了历史舞台上，这将成为中国REITs史上里程碑的事件。通过分析和预测REITs的发展走向，将促进房地产企业和个人投资者更多的参与进REITs项目中，有利于完善国内REITs模式
-、REITs的简介
REITs也就是房地产投资信托基金，是指专门持有房地产资产、房地产抵押贷款相关资产或同时持有上述两种资产组合的封闭式投资基金，基金将房地产租赁等经营活动中所得的收入以派息形式分配给股东。
REITs最早诞生于美国20世纪60年代初，由美国国会创建，意在使中小投资者能以较低门槛加入到不动产市场中，以谋求不动产市场买卖、租金与增值所带来的收益。在亚洲地区，最早引入REITs的国家是日本，当时的日本具有众多的房地产公司，因为房地产泡沫的破裂，为了处置烂尾资产以及复兴房地产行业，让该市场在日本发展壮大。
二、REITS的发展方向
1、确定REITs的属性
当前国内的REITs还处于摸索阶段，虽然已经有多家房地产公司已经投石问路，但对于大多数人来说REITs仍然是-个新东西。大部分人对于REITs的认识，只是将它当作是房地产行业中的-种新的融资方式，由于我国目前只涨不跌的房地产市场，导致炒房现象盛行，害怕它的发展会让炒房市场变得更加难以控制。但是站在国家层面来讲，引入REITs是为了发展租赁市场，引导房地产从金融属性回归到居住属性，解决住房难的问题，从侧面限制房价的上涨。其次REITs作为-种投资产品，因其较低的门槛，让小型投资人多了-种选择。缘于认知上的差异，导致我国REITs始终处于试点阶段，每前进-步都要小心翼翼。在世界范围内REITs已经是-种刺激投资，促进经济发展的成熟手段，那么我国就将有迹可循，从外国成功的REITs模式中找寻经验，确定发展目标。同时，做好REITs的宣传工作，让更多人了解到我国REITs模式，打消人们的担忧，让更多的人接受REITs，这将成为发展REITs的基础。
2、相关法律法规的制定
因为中国现行的《公司法》和《证券法》都是用来约束和规范股票和公司债券，在REITs的证券品种没有确定的情况下，鉴于REITs的交易结构存在的差异性，以及在发行主体、发行条件、信息披露和信息监管多个方面与股票、债券都存在不同，使得对其的监督管控很难做到位。因为没有确切的法律做參考，大部分投资人不敢投资REITs项目，这也是阻碍REITs发展的主要原因之-。如前所述，我国的REITs发展并不是盲人摸象，我们大可对比其它国家是如何定义REITs，又是如何以此建立法律法规，再结合我国国情制定出适应于我国REITs模式的相关法律。我国的REITs的公开发行还需要-个合法的法律载体，这是-个应该尽早解决的问题，不同国家和地区的对于REITs法律载体的选用不尽相同，像是英美这样的欧美国家多选择公司制，而新加坡、中国香港等亚洲市场的REITs则选用单位信托或基金模式。《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》通知的发表，使我国的公募REITs登上历史舞台，然我们看到了国家对于REITs发展所付出的努力，也为接下来-系列相关法律规则的制定打下了基础。
3、收益率对REITs的限制
当前国内市场对于房地产的估值普遍偏高，租金收益率上不去。而房租收益是REITs项目估值和分红的基础。其次，多数国家在REITs税收上都有优惠政策，以帮助其发展，由于中国关于REITs的法律不完善，大部分房地产企业进行的都是类REITs项目，而类REITs项目所征收的税费普遍较高，且存在着双重征税的现象。这些都将造成其收益率的下降，成为REITs发展的限制条件。从租金角度来看，主要是聚焦于租金是否稳定以及收益率的高低，对于欧美发达国家，房屋租赁市场已较为成熟，REITs项目收益率-般能达到6%-8.4%。其主要原因在于大量人口往中心城市所聚集，造成住房需求的大量增加，为租赁行业的发展形成助力。而这-点也是我国现在所面临的状况，当今社会，人口往-二线城市集中的趋势越发明显，产生大量住房缺口，促进了租房市场的发展，但租金收益率较低，和收益比例不匹配。2017年以“魔方公寓”为代表的租赁企业的兴起使得资产证券化具有可能性，加上租金具有较大的上升空间，这都将有益于REITs的继续推进。再从税收方面看，我国关于REITs还没有相关的税收优惠政策，而从税收方面入手，可以很好的降低REITs产品的成本，以达到提高收益率的目的。具体的做法如：完善监管体系，将REITs视为税收透明体，避免双重收税;对于公租房类型的REITs制定专门的税收减免政策或是将其包含进公租房体系，享有相关的政策优惠。
三、结论
REITs在我国的发展具有多重实际意义，它将有助于存量资产的盘活，为社会资本提供新的投资渠道，促进我国经济流通，实现资本市场关于实体经济的服务效益。机遇与风险是共存的，在当前疫情之下，多数人不敢轻易投资，从短期看REITS有利于吸收更多项目资本金，平衡债资关系，是稳定投资、防止资金链断裂，保证市场中现金持续流动的有效工具;从长期看有利于促进人们将财产储蓄进行投资，活化经济，降低实体经济杠杆，确保房地产证券投融资的市场化和规范化。中国的REITs要发展成熟，仍然面临着许多挑战，但至少从国家政策的制定上，可以看出政府是有意要将REITs带入中国金融体系的，所以相关的优惠政策应该会相继出台。当前阶段的主要的问题是想办法改变人们的对租房的态度，扩大租赁市场，增加收益率，这是保证REITs项目能够有稳定投资的前提。
参考文献
[1]刘洋.揭秘国内REITs发展现状[J].城市开发，2019（04）：14-15.
[2]苏虹.REITs对培育租赁市场的意义及发展路径探讨.[J]城市发展研究.2016.04
作者简介：
陈胥林（1999-），男，汉，四川省德阳市，本科，研究方向：房地产开发
宋敏（1998-），男，汉，四川省自贡市，本科，研究方向：房地产开发
张浩（1997-），男，汉，四川省绵阳市，本科，研究方向：房地产开发