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【摘要】房地产业与国民经济活动息息相关，是经济发展的“风向标”，在当前地方经济建设中有着举足轻重的地位，房地产业关系到民众生活与社会稳定，是国家宏观调控的重点，其发展状况对中央银行国库收入、地方财政收支有着很大的影响。因此笔者就洪湖市近两年房地产发展状况展开了调查分析，说明了当前房地产业对推进相关产业的发展，转移城乡劳动力，加快地方财力增长所起到的作用，就充分发挥房地产业在经济中的作用，使其又好又快发展，促进县域经济发展，提出了合理化建议。
【关键词】房地产 县域经济 财政收支
一、房地产市场发展基本情况
近两年来，随着经济发展提速，城市扩容步伐加快，房地产业也呈现出加速发展的态势。特别是随着外地一些房地产开发品牌企业陆续进入洪湖房地产开发市场，房地产开发投资呈现大幅增长，2013年全市房地产开发企业共完成投资46835万元，同比增长43.7%；商品房建设施工面积4.7万平方米，同比增长62.5%；竣工房屋面积2.8万平方米，同比增长23.6%；商品房销售面积3.4万平方米，同比增长41.2%；商品销售额7866万元，同比增长65.5%。2009年，房地产开发企业共完成投资61274万元，商品房建设施工面积5.4万平方米，竣工房屋面积4.7万平方米，商品房销售面积5.8万平方米，商品房销售额14495万元，同比年均增幅分别为30.8%、14.9%、67.9%、70.6%、84.3%。目前，城区在建在售的房地产开发项目就有8个，计划总投资13.5亿元，待开工项目6个，总投资约10亿元左右。
二、房地产对地方经济的影响及原因分析
房地产业成为地方经济发展的增长极，财政增收的动力源，在改善居民居住条件、繁荣城市产业、扩大城市就业、提升城市形象等方面的作用更加凸显。
（一）房地产业相关税收快速增长，成为地方财政的重要收入来源
近两年来，经济持续增长，房地产业发展加快、规模迅速扩大，相关税收保持高速增长，房地产业成为拉动本地经济增长的重要产业，也成为当地财政收入的重要来源。2013年房地产业相关税收累计4632万元，同比增长70.8%，占全年地方财政收入的比重16.9%。其中营业税1298万元，企业所得税396万元，个人所得税90万元，土地增值税53万元，城镇土地使用税30万元，城市维护建设税208万元，房产税54万元，印花税28万元，契税75万元，同比增长分别为23.5%，37.3%，11.4%，50%，45.2%，76.6%，50.4%，13.2%，31.2%，18.8%；2009年房地产业相关税收累计5481万元，同比增长18.3%，占全年地方财政收入的比重17.4%。其中营业税1700万元，企业所得税460万元，个人所得税131万元，土地增值税71万元，城镇土地使用税49万元，城市维护建设税235万元，房产税75万元，印花税38万元，契税106万元，同比增长分别为31%，16.2%，45.5%，34%，63.3%，13%，38.9%，35.7%，41.3%；另外还有多项行政事业性、服务性收费。据综合测算，新建商品住宅应缴税费为投资额的24.7%，非住宅应缴税费为投资额的34.5%。
（二）房地产业带动相关产业快速发展
房地产业与国民经济发展具有很强的相关性，作为产业链的龙头，它涉及钢铁、水泥、建筑材料、劳动、家庭耐用消费品零售等40多个产业部门，间接推动了国库收入增长。2013、2014年全市分别完成房地产开发投资4.68亿元、6.13億元，诱发各经济行业投资额分别达14.8亿元、17.6亿元，房屋和土木工程建筑业实现的相关税收分别为662万元、874万元，同比增长77%、32%，建筑装饰、建筑安装业及其他建筑业实现的相关税收分别为1474万元、1852万元，同比增长65.4%、25.6%，有力地拉动了全社会固定资产投资的增长。同时，随着经济的全面复苏和快速发展，房地产业也进入了持续、快速发展时期。2013～2014年间房地产增加值分别为0.8亿元、1.62亿元，年增速分别为43.3%、54.1%，是发展速度最快的行业之一。
（三）产业带动，转移农村剩余劳动力就业
一方面房地产业本身能够提供一定的就业机会和岗位，另一方面更重要的房地产业的投资带动建筑业、服务业等相关产业发展，从而能够提供大量的就业机会。据调查了解，2013年房地产业及相关产业提供的就业岗位达12800人左右，占当年新增就业人口的1/4左右，2014年提供的就业岗位达19500人左右，接近占当年新增就业人口的1/3。而且就业人员大部分来自农村，对带动农村剩余劳动力的转移、增加就业、提高农民收入有着非常积极的作用，为洪湖经济稳定增长、社会安定祥和提供了有力的保障。
（四）银企合作，有力地促进了金融业的发展
房地产业是一个资金密集型产业，与金融业的关联度比较高。洪湖市通过多种金融方式和金融工具筹集、融通资金，支持房地产业的开发、流通和消费，促进了房地产业健康发展。针对房地产业的金融工具和金融方式主要包括吸收房地产存款，开办住房储蓄、办理房产、土地抵押贷款等多种方式。2013、2014年全市房地产开发企业贷款以及其他房地产贷款分别为2.7亿元、3.4亿元，个人购房按揭贷款分别为1.85亿元、2.68亿元，房地产金融投资服务成为全市金融业的一项主导业务。
（五）地方财力依赖房地产税收比重大
由于70年住宅土地收益由政府进行支配，使地方政府成为房地产市场快速发展的直接受益者。在有限的财政收入前提下，土地出让收入和房地产相关税收已成为地方财政收入的重要来源，也是地方政府基础设施建设投入的主要财源，使地方政府更多地依靠出售土地来增加财力。如洪湖市土地出让金收入2013年、2014年分别为3522万元、3995万元，占同期地方财政收入的19.2%、20.7%；08、09年房地产相关税收占地方财政收入35.6%。这种依赖于房地产业的财税收入结构，必将受制市场调控政策实施的制约，对当地经济持续增长、财政收入稳定增收产生影响。 （六）房地产调控政策对房价上涨的限制作用有限
近年来为遏制房价过快上涨，国家出台的政策不少，措施不可谓不严，决心不可谓不大，如2005年的“国八条”、2006年的“国六条”、2010年的新“国十一条”等但收效不明显，全国房价一边调控一边上涨，据了解洪湖作为县级市商品房价由2008年初1300元每平方米涨到现在近4000元每平方米。主要原因有：一是现在有大量的中低收入群众的基本居住需求购房群体等候买房，即便房价出现下跌，大量的买单肯定不会阻止下跌。二是在房屋买卖过程中，卖房者将税赋转嫁给了买方，使得总房款上升，这在某种程度上出现了提高房价的负面效应。目前，洪湖市房地产业仍然呈现买方市场情况较为明显。三是除自住性需求外，投资性需求和投机性需求推高了房价。
三、促进房地产业良性发展的合理化建议
（一）通过税收制度改革，引导房地产业健康持续发展
可借鉴国外的物业税制度。在国外物业税属地方管理，是地方政府的主要财源，所占比重在40%以上，高的可达60～70%，征税范围涵盖经营性不动产和消费性不动产。而我国目前房地产保有环节的税收仅占全部税收的2.36%、地方财政收入的8.1%。相反，房地产交易环节的各种税费以及土地出让金形成了地方政府的财源支柱。正是由于这种对土地出让金及其交易税费的“依赖症”，才带来了严重的短期行为，而这种短期行为又成了房价上涨的直接“推手”；采取物业税制度，可使地方政府在辖区内把形成与培养税源的重点落在土地和不动产的保有环节，使得大宗、稳定、支柱性的税收来自土地和不动产的保有环节，而不是像现在这样来自一次性的土地和房屋交易环节，就可以把地方政府原来的“短期土地财政”改造为“长期土地财政”，地方政府只要专心致志地提供好基本公共服务，优化本地投资环境，其辖区内的不动产就会进入升值轨道。同时开征物业税有多重积极意义。一方面可规范政府行为，将目前多如牛毛的房地产税费调整到公共财政所要求的简化、透明和规范状态；另一方面對于购房者、炒房者、开发商的行为和预期都会产生重大影响，从而有利于构建起稳定合理的房价形成机制。
（二）通过财政支出调控规模，优化供给结构
应调整财政支出的结构，提高保障性住房建设支出的总量和比例，要通过改造、新建中小套型普通商品住房、廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和公共租赁住房建设规模，从而最终实现居者有其房的和谐社会。
（三）有效调控土地供应数量和比例
政府部门不能仅依靠高价卖地求得暂时发展，要树立科学发展观念，认真解决经济发展深层次问题，促进经济健康、快速发展。只有经济全面发展，人民收入不断增长，住房市场才可能消除泡沫，才能真正做到可持续发展，财政收入良性增收。
（四）优化环境，实现双赢
政府部门要全力支持、服务房地产业发展，保护房产开发商的合法权益，尽快落实中央关于房地产业的相关政策，不断加大城市配套设施建设力度，不断优化房地产业发展环境，着力构建公开、公平、公正的房地产业运行秩序；各房产开发商也要抓住目前国家房产政策调整的机遇，建立科学发展理念，严格依照法规，不断规范自身经营行为，做大规模、做优生态、做好物业、做实价位、做高品质，为经济社会又好又快发展作出贡献。
作者简介：范钰林（1980-），男，湖北省荆州市人，民族：汉，职称：会计员，学历：大学本科，研究方向：财税金融。
【关键词】房地产 县域经济 财政收支
一、房地产市场发展基本情况
近两年来，随着经济发展提速，城市扩容步伐加快，房地产业也呈现出加速发展的态势。特别是随着外地一些房地产开发品牌企业陆续进入洪湖房地产开发市场，房地产开发投资呈现大幅增长，2013年全市房地产开发企业共完成投资46835万元，同比增长43.7%；商品房建设施工面积4.7万平方米，同比增长62.5%；竣工房屋面积2.8万平方米，同比增长23.6%；商品房销售面积3.4万平方米，同比增长41.2%；商品销售额7866万元，同比增长65.5%。2009年，房地产开发企业共完成投资61274万元，商品房建设施工面积5.4万平方米，竣工房屋面积4.7万平方米，商品房销售面积5.8万平方米，商品房销售额14495万元，同比年均增幅分别为30.8%、14.9%、67.9%、70.6%、84.3%。目前，城区在建在售的房地产开发项目就有8个，计划总投资13.5亿元，待开工项目6个，总投资约10亿元左右。
二、房地产对地方经济的影响及原因分析
房地产业成为地方经济发展的增长极，财政增收的动力源，在改善居民居住条件、繁荣城市产业、扩大城市就业、提升城市形象等方面的作用更加凸显。
（一）房地产业相关税收快速增长，成为地方财政的重要收入来源
近两年来，经济持续增长，房地产业发展加快、规模迅速扩大，相关税收保持高速增长，房地产业成为拉动本地经济增长的重要产业，也成为当地财政收入的重要来源。2013年房地产业相关税收累计4632万元，同比增长70.8%，占全年地方财政收入的比重16.9%。其中营业税1298万元，企业所得税396万元，个人所得税90万元，土地增值税53万元，城镇土地使用税30万元，城市维护建设税208万元，房产税54万元，印花税28万元，契税75万元，同比增长分别为23.5%，37.3%，11.4%，50%，45.2%，76.6%，50.4%，13.2%，31.2%，18.8%；2009年房地产业相关税收累计5481万元，同比增长18.3%，占全年地方财政收入的比重17.4%。其中营业税1700万元，企业所得税460万元，个人所得税131万元，土地增值税71万元，城镇土地使用税49万元，城市维护建设税235万元，房产税75万元，印花税38万元，契税106万元，同比增长分别为31%，16.2%，45.5%，34%，63.3%，13%，38.9%，35.7%，41.3%；另外还有多项行政事业性、服务性收费。据综合测算，新建商品住宅应缴税费为投资额的24.7%，非住宅应缴税费为投资额的34.5%。
（二）房地产业带动相关产业快速发展
房地产业与国民经济发展具有很强的相关性，作为产业链的龙头，它涉及钢铁、水泥、建筑材料、劳动、家庭耐用消费品零售等40多个产业部门，间接推动了国库收入增长。2013、2014年全市分别完成房地产开发投资4.68亿元、6.13億元，诱发各经济行业投资额分别达14.8亿元、17.6亿元，房屋和土木工程建筑业实现的相关税收分别为662万元、874万元，同比增长77%、32%，建筑装饰、建筑安装业及其他建筑业实现的相关税收分别为1474万元、1852万元，同比增长65.4%、25.6%，有力地拉动了全社会固定资产投资的增长。同时，随着经济的全面复苏和快速发展，房地产业也进入了持续、快速发展时期。2013～2014年间房地产增加值分别为0.8亿元、1.62亿元，年增速分别为43.3%、54.1%，是发展速度最快的行业之一。
（三）产业带动，转移农村剩余劳动力就业
一方面房地产业本身能够提供一定的就业机会和岗位，另一方面更重要的房地产业的投资带动建筑业、服务业等相关产业发展，从而能够提供大量的就业机会。据调查了解，2013年房地产业及相关产业提供的就业岗位达12800人左右，占当年新增就业人口的1/4左右，2014年提供的就业岗位达19500人左右，接近占当年新增就业人口的1/3。而且就业人员大部分来自农村，对带动农村剩余劳动力的转移、增加就业、提高农民收入有着非常积极的作用，为洪湖经济稳定增长、社会安定祥和提供了有力的保障。
（四）银企合作，有力地促进了金融业的发展
房地产业是一个资金密集型产业，与金融业的关联度比较高。洪湖市通过多种金融方式和金融工具筹集、融通资金，支持房地产业的开发、流通和消费，促进了房地产业健康发展。针对房地产业的金融工具和金融方式主要包括吸收房地产存款，开办住房储蓄、办理房产、土地抵押贷款等多种方式。2013、2014年全市房地产开发企业贷款以及其他房地产贷款分别为2.7亿元、3.4亿元，个人购房按揭贷款分别为1.85亿元、2.68亿元，房地产金融投资服务成为全市金融业的一项主导业务。
（五）地方财力依赖房地产税收比重大
由于70年住宅土地收益由政府进行支配，使地方政府成为房地产市场快速发展的直接受益者。在有限的财政收入前提下，土地出让收入和房地产相关税收已成为地方财政收入的重要来源，也是地方政府基础设施建设投入的主要财源，使地方政府更多地依靠出售土地来增加财力。如洪湖市土地出让金收入2013年、2014年分别为3522万元、3995万元，占同期地方财政收入的19.2%、20.7%；08、09年房地产相关税收占地方财政收入35.6%。这种依赖于房地产业的财税收入结构，必将受制市场调控政策实施的制约，对当地经济持续增长、财政收入稳定增收产生影响。 （六）房地产调控政策对房价上涨的限制作用有限
近年来为遏制房价过快上涨，国家出台的政策不少，措施不可谓不严，决心不可谓不大，如2005年的“国八条”、2006年的“国六条”、2010年的新“国十一条”等但收效不明显，全国房价一边调控一边上涨，据了解洪湖作为县级市商品房价由2008年初1300元每平方米涨到现在近4000元每平方米。主要原因有：一是现在有大量的中低收入群众的基本居住需求购房群体等候买房，即便房价出现下跌，大量的买单肯定不会阻止下跌。二是在房屋买卖过程中，卖房者将税赋转嫁给了买方，使得总房款上升，这在某种程度上出现了提高房价的负面效应。目前，洪湖市房地产业仍然呈现买方市场情况较为明显。三是除自住性需求外，投资性需求和投机性需求推高了房价。
三、促进房地产业良性发展的合理化建议
（一）通过税收制度改革，引导房地产业健康持续发展
可借鉴国外的物业税制度。在国外物业税属地方管理，是地方政府的主要财源，所占比重在40%以上，高的可达60～70%，征税范围涵盖经营性不动产和消费性不动产。而我国目前房地产保有环节的税收仅占全部税收的2.36%、地方财政收入的8.1%。相反，房地产交易环节的各种税费以及土地出让金形成了地方政府的财源支柱。正是由于这种对土地出让金及其交易税费的“依赖症”，才带来了严重的短期行为，而这种短期行为又成了房价上涨的直接“推手”；采取物业税制度，可使地方政府在辖区内把形成与培养税源的重点落在土地和不动产的保有环节，使得大宗、稳定、支柱性的税收来自土地和不动产的保有环节，而不是像现在这样来自一次性的土地和房屋交易环节，就可以把地方政府原来的“短期土地财政”改造为“长期土地财政”，地方政府只要专心致志地提供好基本公共服务，优化本地投资环境，其辖区内的不动产就会进入升值轨道。同时开征物业税有多重积极意义。一方面可规范政府行为，将目前多如牛毛的房地产税费调整到公共财政所要求的简化、透明和规范状态；另一方面對于购房者、炒房者、开发商的行为和预期都会产生重大影响，从而有利于构建起稳定合理的房价形成机制。
（二）通过财政支出调控规模，优化供给结构
应调整财政支出的结构，提高保障性住房建设支出的总量和比例，要通过改造、新建中小套型普通商品住房、廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和公共租赁住房建设规模，从而最终实现居者有其房的和谐社会。
（三）有效调控土地供应数量和比例
政府部门不能仅依靠高价卖地求得暂时发展，要树立科学发展观念，认真解决经济发展深层次问题，促进经济健康、快速发展。只有经济全面发展，人民收入不断增长，住房市场才可能消除泡沫，才能真正做到可持续发展，财政收入良性增收。
（四）优化环境，实现双赢
政府部门要全力支持、服务房地产业发展，保护房产开发商的合法权益，尽快落实中央关于房地产业的相关政策，不断加大城市配套设施建设力度，不断优化房地产业发展环境，着力构建公开、公平、公正的房地产业运行秩序；各房产开发商也要抓住目前国家房产政策调整的机遇，建立科学发展理念，严格依照法规，不断规范自身经营行为，做大规模、做优生态、做好物业、做实价位、做高品质，为经济社会又好又快发展作出贡献。
作者简介：范钰林（1980-），男，湖北省荆州市人，民族：汉，职称：会计员，学历：大学本科，研究方向：财税金融。