论文部分内容阅读
摘要根据我国目前的法律体系可以肯定农村房屋是物权的一个客体,并且是完全的物权。但是由于农村房屋是建立在具有福利性质的集体土地上,所以农村房屋的交换价值大打折扣,其只能让特定的某些人以特定的方式使用。本文论证在现有社会环境、法律的框架下农村房屋是可以发挥最大的价值进行转让,让所有人的利益最大化,并让法律关系更加稳定,权利人的利益具有预定性。
关键词农村房屋买卖合同有效可交易性
中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)02-289-01
一、农村房屋的法律性质
我国《宪法》规定了保护公民的合法私有财产权,《民法通则》第75 条、《物权法》第64 条均规定, 公民对其合法的收入、房屋等不动产和动产享有所有权。另《物权法》的第39条 所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第40条规定所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利,不得损害所有权人的权益。农民建立在自己经合法批准而获得的宅基地上的房屋, 当然属于合法的不动产, 法律性质属于完全的物权。”众所周知, 所有权的占有、使用、收益、处分四个权能中, 最核心的权能是处分权, 处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制, 农村房屋在法律上就没有多大的意义,它只能局限在特定的人内,从而会导致物的浪费。
二、农村房屋的可交易性
当谈到农村房屋的买卖的过程中必然会涉及到宅基地使用权的转让,物理性质使两者不可能分离,但是在法律上两者是单独的两个概念,前者是农民自己的财产,不涉及到其他任何人的财产;而后者涉及到集体的财产,且是集体财产的使用权。限制宅基地使用权并不当然产生农村房屋交换的无效。并且有以下两部法律为证。
(一)《土地管理法》的支撑
《土地管理法》第62条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。根据本条可以推出农村的宅基地使用权不是不可以转让的,按照农村房屋禁止买卖的逻辑来分析会得出农村房屋只能闲置,因为农村宅基地是集体无偿的供给集体组织成员的福利待遇,他不能用这种福利来给自己创利,只能供自己居住;如果村民去城里买房定居了,他由于身份给他带来的这一笔财富要无缘无故的被剥夺,纵使他在农村建了一栋别墅也因为购买者没有宅基地使用权使交易落空;如果他把房屋租出去,也会因为他租出的房屋是建立在福利性的宅基地上而承租人没有宅基地使用权也使承租落空。可想而知,按照这样的规定,农村房屋既不能租赁,更不能买卖,只能让它成为“死产”。
(二)《物权法》的支撑
《物权法》第241条 规定基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。所以买受人可以基于农村房屋的买卖合同而取得的房屋占有使用权。而且此种占有可以对抗出卖人,虽然立法者對于此项占有没有赋予对抗善意第三人的效力,但是当事人可以通过违约责任来得到补偿。法律不可能对于保护公民合法的权利存在选择性,而是按照宪法的规定法律面前人人平等,平等地受法律保护。其实《物权法》没有在法条上直接规定农民房屋买卖的非法性,相反第64 条规定, 公民对其合法的收入、房屋等不动产和动产享有所有权。另《物权法》的第39条 所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据法律的文义解释可以得到农村房屋的所有权在保护的范围内,而发挥房屋所有权不仅仅是使用,更应该是处分。
况且在讨论物权法草案的过程中有以下委员的发言为证;郑功成委员:物权法草案只允许宅基地在本集体内转让。城镇居民不能到农村买房,而农村村民则可以到城市买房。这样简单的禁止城镇居民到农村买房,不利于城乡之间人口的双向对流,也不是真正保护农民利益,而是在客观上让农民的一大财产变成“死产”,应该有一个变通的办法;杨兴富委员: 在城市,将房屋出租、转让、抵押都可以,为什么在农村就不行呢?农村的住房、宅基地应该与城市一样,这是适应社会主义市场经济发展的要求,是适应全国农民的要求,也是农村经济发展的需要;刘振伟委员:农村宅基地可以单独转让和抵押。农村宅基地问题,既然是重要的财产权,就可以单独转让和抵押,此项规定,应与城市土地使用方面的规定相一致,因为从使用权性质上看,两者是没有区别的;厉无畏委员:立法要为今后的发展留一定的空间,“是否可以在物权法草案中增加一条,在城市规划需要的时候,给农民一定的社会保障和合理的补偿,这对于提高土地的使用效率是非常有益的”;刘积斌委员:物权法草案对宅基地的规定,好像是保护农村的宅基地不流失。他认为,其实建筑物的转让和宅基地流失不流失没有关系。城市人买卖房子,土地始终是国有的,这与土地所有权没有关系,同样的问题,在农村为什么不行?最后委员们建议对城镇居民到农村购买宅基地,可以有一些条件的限制,但是不应完全禁止。当初规定宅基地,农民可以无偿使用,不得转让,一是为了使农民“居者有其屋”,二是为保证农民不要成为流入城市的无业游民,造成两极分化。现在情况发生了变化,一是要有序转移农村劳动力,加快农村城镇建设,二是农村进行产业结构调整,实行农业现代化后,农民需要资金发展生产,惟一可以取得融资的,只有房屋和宅基地。
综合以上意见:即使我们在物权法的找到的只是原则性的规定,但是从物权法对此问题的解决态度不是一种否定,而是在其他章节中给予原则性的规定,裁判可以根据这些原则肯定农村房屋的可转让性。
关键词农村房屋买卖合同有效可交易性
中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)02-289-01
一、农村房屋的法律性质
我国《宪法》规定了保护公民的合法私有财产权,《民法通则》第75 条、《物权法》第64 条均规定, 公民对其合法的收入、房屋等不动产和动产享有所有权。另《物权法》的第39条 所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第40条规定所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利,不得损害所有权人的权益。农民建立在自己经合法批准而获得的宅基地上的房屋, 当然属于合法的不动产, 法律性质属于完全的物权。”众所周知, 所有权的占有、使用、收益、处分四个权能中, 最核心的权能是处分权, 处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制, 农村房屋在法律上就没有多大的意义,它只能局限在特定的人内,从而会导致物的浪费。
二、农村房屋的可交易性
当谈到农村房屋的买卖的过程中必然会涉及到宅基地使用权的转让,物理性质使两者不可能分离,但是在法律上两者是单独的两个概念,前者是农民自己的财产,不涉及到其他任何人的财产;而后者涉及到集体的财产,且是集体财产的使用权。限制宅基地使用权并不当然产生农村房屋交换的无效。并且有以下两部法律为证。
(一)《土地管理法》的支撑
《土地管理法》第62条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。根据本条可以推出农村的宅基地使用权不是不可以转让的,按照农村房屋禁止买卖的逻辑来分析会得出农村房屋只能闲置,因为农村宅基地是集体无偿的供给集体组织成员的福利待遇,他不能用这种福利来给自己创利,只能供自己居住;如果村民去城里买房定居了,他由于身份给他带来的这一笔财富要无缘无故的被剥夺,纵使他在农村建了一栋别墅也因为购买者没有宅基地使用权使交易落空;如果他把房屋租出去,也会因为他租出的房屋是建立在福利性的宅基地上而承租人没有宅基地使用权也使承租落空。可想而知,按照这样的规定,农村房屋既不能租赁,更不能买卖,只能让它成为“死产”。
(二)《物权法》的支撑
《物权法》第241条 规定基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。所以买受人可以基于农村房屋的买卖合同而取得的房屋占有使用权。而且此种占有可以对抗出卖人,虽然立法者對于此项占有没有赋予对抗善意第三人的效力,但是当事人可以通过违约责任来得到补偿。法律不可能对于保护公民合法的权利存在选择性,而是按照宪法的规定法律面前人人平等,平等地受法律保护。其实《物权法》没有在法条上直接规定农民房屋买卖的非法性,相反第64 条规定, 公民对其合法的收入、房屋等不动产和动产享有所有权。另《物权法》的第39条 所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据法律的文义解释可以得到农村房屋的所有权在保护的范围内,而发挥房屋所有权不仅仅是使用,更应该是处分。
况且在讨论物权法草案的过程中有以下委员的发言为证;郑功成委员:物权法草案只允许宅基地在本集体内转让。城镇居民不能到农村买房,而农村村民则可以到城市买房。这样简单的禁止城镇居民到农村买房,不利于城乡之间人口的双向对流,也不是真正保护农民利益,而是在客观上让农民的一大财产变成“死产”,应该有一个变通的办法;杨兴富委员: 在城市,将房屋出租、转让、抵押都可以,为什么在农村就不行呢?农村的住房、宅基地应该与城市一样,这是适应社会主义市场经济发展的要求,是适应全国农民的要求,也是农村经济发展的需要;刘振伟委员:农村宅基地可以单独转让和抵押。农村宅基地问题,既然是重要的财产权,就可以单独转让和抵押,此项规定,应与城市土地使用方面的规定相一致,因为从使用权性质上看,两者是没有区别的;厉无畏委员:立法要为今后的发展留一定的空间,“是否可以在物权法草案中增加一条,在城市规划需要的时候,给农民一定的社会保障和合理的补偿,这对于提高土地的使用效率是非常有益的”;刘积斌委员:物权法草案对宅基地的规定,好像是保护农村的宅基地不流失。他认为,其实建筑物的转让和宅基地流失不流失没有关系。城市人买卖房子,土地始终是国有的,这与土地所有权没有关系,同样的问题,在农村为什么不行?最后委员们建议对城镇居民到农村购买宅基地,可以有一些条件的限制,但是不应完全禁止。当初规定宅基地,农民可以无偿使用,不得转让,一是为了使农民“居者有其屋”,二是为保证农民不要成为流入城市的无业游民,造成两极分化。现在情况发生了变化,一是要有序转移农村劳动力,加快农村城镇建设,二是农村进行产业结构调整,实行农业现代化后,农民需要资金发展生产,惟一可以取得融资的,只有房屋和宅基地。
综合以上意见:即使我们在物权法的找到的只是原则性的规定,但是从物权法对此问题的解决态度不是一种否定,而是在其他章节中给予原则性的规定,裁判可以根据这些原则肯定农村房屋的可转让性。