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摘 要 本文梳理了学术界已经取得的关于房地产价格理论的研究成果，采用理论分析和实证研究相结合的办法，根据我国实际情况，从影响房地产价格的供给和需求因素出发，运用我国近12年来房地产的相关数据建立多元线性回归模型，进一步从实证角度分析得出结论，并给出相应的政策建议。
关键词 房地产价格 影响因素 回归模型
中图分类号：F293 文献标识码：A
一、房地产价格的影响因素以及周期波动
关于房地产价格的影响因素，大部分学者均通过对当前我国房地产市场的供求特征进行研究的。具体而言，有的学者认为我国房价如此之高是由于需求的拉动，如王冰和黄磊（2005）、李龙等（2004）等人均认为收入增加是房价上涨的根本原因；李立和李永辉（2002）认为土地费用、建安费用等费用的上涨是房价上涨的根本原因；余晓（1996）指出房地产商品的价格同时受宏观和微观两方面因素的影响，宏观因素可以直接或者间接地影响房地产市场的供给和需求关系，进而影响房地产价格。关于我国房地产市场的周期波动问题的研究，国内学者对此进行了大量的研究，并取得了突破性的进展。曲波、谢经荣和王玮（2003）认为我国房地产周期确定，采用销售面积增长率具有较强可比性；王金明和高铁梅（2004）基于状态空间的可变参数模型从微观市场的角度讨论了影响房地产市场需求和供给各因素的弹性变化，特别的讨论了房价对需求和供给影响的动态变化；常新（2003）认为房价过高不仅限制了房地产市场的正常发育，而且对房地产业和城市经济的发展有诸多不利影响。
二、理论分析
观察房地产价格所受到的影响因素，房地产的实际市场价格是由供给与需求、竞争等多种市场因素和非市场因素综合作用的结果。本文主要从经济因素对房地产市场的供给和需求的影响进行分析。
一方面从需求角度，影响需求因素涉及两个变量，一是产品的销售价格。二是该价格相应的人们愿意并且有能力购买的数量。对于房地产产品和服务而言，消费者对它的需求量要取决于多种因素，人均可支配收入是价格之外影响需求的主要因素，将直接决定消费购买力的大小，进而决定市场需求的大小，收入越高，需求越大，房价上升。同时，人们对住房面积的大小、便利性等方面要求的提高，也会产生新的消费需求。另一方面从供给角度，房地产行业是一个成本递增的行业，房地产的价格主要由地产开发成本 房屋建筑造价和房屋销售成本三大部分构成。生产成本是价格之外影响供给的主要因素，建筑成本增加，供给减少，导致房价上升，房地产商进行地产开发时会受到可贷资金、利率 土地供给、国家投入固定资产价值等因素的影响。
三、实证分析
（一）回归分析，模型构建。
要对房地产需求影响素进行多元回归分析，首先要分析房地产需求量与各自变量的相关性，只有与房地产需求量有一定相关性的自变量才能对房地产需求变动解释。影响房地产价格的因素很多，考虑到一些因素无法量化且08年受金融危机的影响，本模型从物价指数、人均可支配收入、金融机构对建筑业的短期贷款、竣工房屋造价等4个代表性方面进行分析，选取从1996年至2007年间的时间序列数据。（数据来源于中国统计年鉴，数据分析使用EViews5．0软件）
引入应变量 P ——商品房屋销售价格； 引入解释变量
Q ——商品零售价格总指数； W ——人均可支配收入（元）；
L ——建筑业短期贷款（亿元）；Z ——竣工房屋造价（元/平方米）。
根据上述分析，建立模型如下：
lnP=C+R1lnQ+R2lnW+R3lnL+R4lnZ+￡
表1 1996--2007年房地产价格及相关变量原始数据
由表一数据用软件分析得到结果，如表2所示：
表2 回归分析结果
lnP= -2.237+0.159lnQ+0.564lnW-0.193lnL+0.804lnZ
t：(-1.256) ( 0.410) ( 5.479)( -2.888) ( 5.820)
R2= 0.992，F=0
从上面的回归结果来看,商品零售价格总指数lnQ的系数不能通过T检验，予以剔除，现对剩下的变量再做模型得到表3：
表3 回归分析
lnP= -1.542+0.589lnW-0.209lnL+0.795lnZ
t：(-2.990) (7.531)(-4.064)( 6.158)
R2= 0.992，F=0
（二）分析结论。
回归分析发现，R2为0.992修正后等于0.989，均接近1，模型的拟合优度很高，由此表明所选取自变量可以用来解释房地产需求变动。DW 值较合理，说明随机误差项基本不存在序列相关性。参数估计具备有效性分析结果表明，F检验的相伴概率为0．模型在5％置信条件下显著。变量间呈高度线性关系 各变量T检验的相伴概率均小于0．05，说明各回归系数均通过显著性检验．由此,可以得出以下结论：
1、在其他解释变量不变的情况下1996年～2007年人均可支配收入每提高一个单位，年度房地产价格平均上涨0.589个单位；
2、在其他解释变量不变的情况下,1996年～2007年房屋建筑成本每增长一个百分点，房地产价格平均下降上涨0.79个单位；
3、在其他解释变量不变的情况下, 1 996年～2007年季度金融机构发放的建筑业短期贷款每增长1％ ，房地产价格平均下降0.209个单位。
4、模型引入的解释变量可以说明应变量房地产价格指数变异的98．92％ 。
本模型性回归方程为：lnP= -1.542+0.589lnW-0.209lnL+0.795lnZ
四、房地产价格控制对策
如果房地产价格波动过于剧烈，不仅会对我国广大的消费群体利益产生严重损害，对我国当前平稳发展的经济也会构成很大的威胁。为了确保房地产行业的有序发展，阻止房地产价格的泡沫，稳定国民经济，建议采取以下措施：
（一）合理引导消费观念的转变。
对房地产合理引导应从转变人们的住房消费观念着手，因为观念主导行为。首先要合理引导正确的住房观，从政策层面鼓励住房租赁，促进和规范住房租赁市场，引导并规范租赁市场健康发展，通过鼓励租房的方式，引导消费。其次要合理引导住房消费观，不要过分超前消费，不要盲目攀比跟风。对此，国家需要调整住房政策，制定差异性政策，鼓励小户型消费，限制大户型住房需求和消费。
（二）严格控制被动需求。
要通过对土地出让制度和投资体制进行改革和完善，有效防止政府土地低进高出或从银行大量借款，以及滥用投资权力和扩大投资范围，从制度上切断政府过量城市拆迁资金的来源渠道和主导投资的权力，根治政府长久不衰的投资冲动，从而有效抑制住房被动需求。
（三）研究和完善调控手段。
充分发挥税收杠杆作用以调节非正常性消费，继续加强税收调控力度。如通过提高住房转让交易的契约税，抑制炒房行为；或者开征超值消费税，对大户型超过正常面积部分、房价超过正常部分课税。制定并实行能区别自住与投资性购房，保障性与超标准消费性住房的调控政策，进而区别对待住房信贷。□
（作者单位：广东商学院）
参考文献：
[1]谢经荣.房地产经济学.中国人民大学出版社，2003.
[2]曲波.房地产经济波动理论与实证分析.中国大地出版社，2003.
[3]徐滇庆等.泡沫经济与金融危机.中国人民大学出版社，2000.
[4]姚远.我国房地产价格波动率的影响因素及实证分析.当代经济-2006年09X期.
[5]漆渝航.商品房价格的影响因素分析——以广东省为例.知识经济-2010年1期.
关键词 房地产价格 影响因素 回归模型
中图分类号：F293 文献标识码：A
一、房地产价格的影响因素以及周期波动
关于房地产价格的影响因素，大部分学者均通过对当前我国房地产市场的供求特征进行研究的。具体而言，有的学者认为我国房价如此之高是由于需求的拉动，如王冰和黄磊（2005）、李龙等（2004）等人均认为收入增加是房价上涨的根本原因；李立和李永辉（2002）认为土地费用、建安费用等费用的上涨是房价上涨的根本原因；余晓（1996）指出房地产商品的价格同时受宏观和微观两方面因素的影响，宏观因素可以直接或者间接地影响房地产市场的供给和需求关系，进而影响房地产价格。关于我国房地产市场的周期波动问题的研究，国内学者对此进行了大量的研究，并取得了突破性的进展。曲波、谢经荣和王玮（2003）认为我国房地产周期确定，采用销售面积增长率具有较强可比性；王金明和高铁梅（2004）基于状态空间的可变参数模型从微观市场的角度讨论了影响房地产市场需求和供给各因素的弹性变化，特别的讨论了房价对需求和供给影响的动态变化；常新（2003）认为房价过高不仅限制了房地产市场的正常发育，而且对房地产业和城市经济的发展有诸多不利影响。
二、理论分析
观察房地产价格所受到的影响因素，房地产的实际市场价格是由供给与需求、竞争等多种市场因素和非市场因素综合作用的结果。本文主要从经济因素对房地产市场的供给和需求的影响进行分析。
一方面从需求角度，影响需求因素涉及两个变量，一是产品的销售价格。二是该价格相应的人们愿意并且有能力购买的数量。对于房地产产品和服务而言，消费者对它的需求量要取决于多种因素，人均可支配收入是价格之外影响需求的主要因素，将直接决定消费购买力的大小，进而决定市场需求的大小，收入越高，需求越大，房价上升。同时，人们对住房面积的大小、便利性等方面要求的提高，也会产生新的消费需求。另一方面从供给角度，房地产行业是一个成本递增的行业，房地产的价格主要由地产开发成本 房屋建筑造价和房屋销售成本三大部分构成。生产成本是价格之外影响供给的主要因素，建筑成本增加，供给减少，导致房价上升，房地产商进行地产开发时会受到可贷资金、利率 土地供给、国家投入固定资产价值等因素的影响。
三、实证分析
（一）回归分析，模型构建。
要对房地产需求影响素进行多元回归分析，首先要分析房地产需求量与各自变量的相关性，只有与房地产需求量有一定相关性的自变量才能对房地产需求变动解释。影响房地产价格的因素很多，考虑到一些因素无法量化且08年受金融危机的影响，本模型从物价指数、人均可支配收入、金融机构对建筑业的短期贷款、竣工房屋造价等4个代表性方面进行分析，选取从1996年至2007年间的时间序列数据。（数据来源于中国统计年鉴，数据分析使用EViews5．0软件）
引入应变量 P ——商品房屋销售价格； 引入解释变量
Q ——商品零售价格总指数； W ——人均可支配收入（元）；
L ——建筑业短期贷款（亿元）；Z ——竣工房屋造价（元/平方米）。
根据上述分析，建立模型如下：
lnP=C+R1lnQ+R2lnW+R3lnL+R4lnZ+￡
表1 1996--2007年房地产价格及相关变量原始数据
由表一数据用软件分析得到结果，如表2所示：
表2 回归分析结果
lnP= -2.237+0.159lnQ+0.564lnW-0.193lnL+0.804lnZ
t：(-1.256) ( 0.410) ( 5.479)( -2.888) ( 5.820)
R2= 0.992，F=0
从上面的回归结果来看,商品零售价格总指数lnQ的系数不能通过T检验，予以剔除，现对剩下的变量再做模型得到表3：
表3 回归分析
lnP= -1.542+0.589lnW-0.209lnL+0.795lnZ
t：(-2.990) (7.531)(-4.064)( 6.158)
R2= 0.992，F=0
（二）分析结论。
回归分析发现，R2为0.992修正后等于0.989，均接近1，模型的拟合优度很高，由此表明所选取自变量可以用来解释房地产需求变动。DW 值较合理，说明随机误差项基本不存在序列相关性。参数估计具备有效性分析结果表明，F检验的相伴概率为0．模型在5％置信条件下显著。变量间呈高度线性关系 各变量T检验的相伴概率均小于0．05，说明各回归系数均通过显著性检验．由此,可以得出以下结论：
1、在其他解释变量不变的情况下1996年～2007年人均可支配收入每提高一个单位，年度房地产价格平均上涨0.589个单位；
2、在其他解释变量不变的情况下,1996年～2007年房屋建筑成本每增长一个百分点，房地产价格平均下降上涨0.79个单位；
3、在其他解释变量不变的情况下, 1 996年～2007年季度金融机构发放的建筑业短期贷款每增长1％ ，房地产价格平均下降0.209个单位。
4、模型引入的解释变量可以说明应变量房地产价格指数变异的98．92％ 。
本模型性回归方程为：lnP= -1.542+0.589lnW-0.209lnL+0.795lnZ
四、房地产价格控制对策
如果房地产价格波动过于剧烈，不仅会对我国广大的消费群体利益产生严重损害，对我国当前平稳发展的经济也会构成很大的威胁。为了确保房地产行业的有序发展，阻止房地产价格的泡沫，稳定国民经济，建议采取以下措施：
（一）合理引导消费观念的转变。
对房地产合理引导应从转变人们的住房消费观念着手，因为观念主导行为。首先要合理引导正确的住房观，从政策层面鼓励住房租赁，促进和规范住房租赁市场，引导并规范租赁市场健康发展，通过鼓励租房的方式，引导消费。其次要合理引导住房消费观，不要过分超前消费，不要盲目攀比跟风。对此，国家需要调整住房政策，制定差异性政策，鼓励小户型消费，限制大户型住房需求和消费。
（二）严格控制被动需求。
要通过对土地出让制度和投资体制进行改革和完善，有效防止政府土地低进高出或从银行大量借款，以及滥用投资权力和扩大投资范围，从制度上切断政府过量城市拆迁资金的来源渠道和主导投资的权力，根治政府长久不衰的投资冲动，从而有效抑制住房被动需求。
（三）研究和完善调控手段。
充分发挥税收杠杆作用以调节非正常性消费，继续加强税收调控力度。如通过提高住房转让交易的契约税，抑制炒房行为；或者开征超值消费税，对大户型超过正常面积部分、房价超过正常部分课税。制定并实行能区别自住与投资性购房，保障性与超标准消费性住房的调控政策，进而区别对待住房信贷。□
（作者单位：广东商学院）
参考文献：
[1]谢经荣.房地产经济学.中国人民大学出版社，2003.
[2]曲波.房地产经济波动理论与实证分析.中国大地出版社，2003.
[3]徐滇庆等.泡沫经济与金融危机.中国人民大学出版社，2000.
[4]姚远.我国房地产价格波动率的影响因素及实证分析.当代经济-2006年09X期.
[5]漆渝航.商品房价格的影响因素分析——以广东省为例.知识经济-2010年1期.