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【摘要】物业管理是新兴行业，却是与百姓生活息息相关的重要行业。随着时代进步，行业发展，陆续出现了一些问题，本文将对几个主要问题进行概要分析。
【关键词】物业管理;专项维修资金;物业企业
物业管理这一行业虽然起步较晚，但是近几年发展迅速。行业规模虽然不能与房地产等行业相比，但是却与普通百姓的生活息息相关，因此，这是一新兴的重要行业。随着时代的进步、行业的发展，其中的问题、难点也不断出现。现将物业管理浅析如下。
1、物业管理模式可以多样化，但是现在是以物业服务企业进行物业管理的模式为主，其他管理模式发展缓慢
物业管理可以由物业服务企业提供，也可以由相关单位组织提供，或者可以由业主自行组织管理服务的模式。早期的物业以单位公房为主，所以物业管理以单位组织为主。随着经济发展变革，物业服务企业对物业的管理逐渐兴起。社会对工作效率的更高要求和社会分工的发展，现在社会上出现很多物业管理服务相关项目的专业服务公司，例如：安保公司、保洁公司、绿化公司等。物业企业可以将相关项目外包给这些专业公司，以降低成本、提高工作效率。业主自行组织管理服务的模式相对较少。但是这种模式能够降低物业管理的成本和物业管理的纠纷。而且随着安保、保洁等专业服务公司的出现，业委会可以在经业主大会同意的情况下，自行招聘提供相关服务项目的公司，采用市场化管理。哪种方式更适合小区的物业管理，更能让业主得到质优价廉的物业管理服务，就采用哪种物业管理的模式。
2、物业企业自身管理运营素质高低不齐
很多物业企业不善于创新，不善于在管理和服务中结合新兴技术，不善于开拓服务领域。随着行业的发展，这一行业日渐规范，像其他行业一样，竞争也会越来越激烈，优胜劣汰，一些自身素质较差、起步较低，又不想转型提升的企业必定会慢慢退出这一行业。优秀的物业服务企业可以在这一机会来临之际，做的更好，不断发展壮大自己。
物业企业的经费来源主要是向业主收取服务费。很少有物业企业有能力提供其他增值服务，即使能够提供，业主也认为是应包含在普通的物业费中的，不应另外收费。这种服务业务量相对也少，物业企业通过这种方式增加的收入有限。物业企业应该适应新时代的发展，提高自身经营管理服务水平，提高员工业务水平，注重创新，多引进采用新时代的科学技术来提高工作效率和质量。走上信息化的道路，通过适合公司情况的物业管理系统进行规范化、精细化的管理，来实现提高整体的管理水平。
开发多途径增加营业利润。要将经营发展格局变大，不要只拘泥于一处物业，要让企业发展壮大，形成规模化经营，从而降低相关成本。成为现代化企业，而不只是负责卫生和门卫的小企业。采用新时代先进的管理经营模式，物业企业可以将自己有优势的服务项目对外提供，而不必拘泥于只是服务的小区物业。可以将自己不具优势的而又必须向服务物业小区提供的服务，进行外包，由比较有业务优势的专业服务企业提供相关服务。这样既能降低成本又能提高工作效率、服务质量。
有很多物业企业并没有跟上时代发展的脚步，看不清新形势，固步自封，不开拓、不创新、还在用传统的效率低下的方式管理物业。这种物业企业大部分是些中小企业，但是它们占整个物业行业的比重却不小。这种企业如果不考虑转型，那么终将被行业的发展所淘汰。
3、物业企业与业主之间的矛盾
业主对物业企业的收费不理解，对物业企业提供的服务不满意。
部分业主认为物业服务收费价格过高。早期的物业管理相对简单，管理项目相对较少，业主对安全和绿化、卫生等的要求也相对较低，但是随着时代的快速发展，要求越来越高。业主普遍认为物业管理的技术水平要求较低、工作形式单一简单，因此，对物业企业的成本认识存在偏见。忽视了很多潜在的成本和随着时代的发展出现的新增成本。例如，大部分物业服务企业为水、电、暖等单位代收费用。这就会产生一定的成本。因对物业服务不满意，部分业主不愿缴纳物业费。有的物业企业为了获得物业服务项目，利用业主只看价格而对物业服务项目和质量不了解的情况，不惜以较低的物业服务价格获得服务项目，有的甚至低于物业服务的成本价。在这种情况下，物业企业为了不赔本，只能减少服务项目，降低服务标准。这样就影响了业主对物业服务的满意度。另外，还存在个别业主恶意拒缴、欠缴等现象。
对这些矛盾的解决存在双方不平衡的现象。业主对物业的不满相对来说投诉的渠道较多，较易解决，例如，业主能通过物价、物业主管部门等政府部门和法院等多种途径维护自身权益，但是物业企业对业主的恶意欠费问题却相对难解决。理论上，物业企业虽然可以通过法院起诉业主不缴纳物业费，但是实际操作时，由于有一定的费用和执行难，而每个业主欠费金额小、数量多等因素，导致物业企业很少采用这种方式维护自身权益。
4、相关法律法规可以进一步完善
随着时代的发展出现了很多新情况和矛盾，为解决这一问题并推动物业管理行业良性发展并保护物业企业和业主权益，很多地区陆续出台了物业管理方面的规范，进一步规范物业管理行业发展，并协助解决物业管理与业主之间的纠纷。结合新情况可以进一步完善法律法规，明确实施细则，规范处理规程。解决物业纠纷执行难、违规成本低的问题，要让没有履行相关义务的企业和业主受到应有的惩罚。明确综合用途、结构复杂的物业权责范围。适当扩大物业管理法律法规的适用范围。不仅要将住宅物业包括在内，其他类型的物业，像商业办公、厂房、仓库、公益性物业等的物业管理也应纳入其中。
5、完善、细化住宅专项维修资金的使用规范，可以采用先进技术，与时俱进
专项维修资金的使用需要经专有部位占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。很多地区的专项维修资金使用存在确认业主同意难的问题。大部分地区还是采用业主在纸质意见征集表上签字同意的传统方式。这种方式需要找到业主本人签字，对申请人和业主都不方便，易造假，效率低。有的较发达先进地区已经采用了新的信息技术，与不动产登记系统、行政审批查询系统联网，业主可以通过刷身份证、意见表决APP等方式，确认自己的意见。部分业主对维修资金的分摊范围不理解。应增强专项维修资金在业主中的宣传力度。部分综合用途、结构复杂的物业不易确定分摊范围。可以通過完善住宅专项维修资金的使用规范细化维修资金分摊范围，避免出现纠纷。
参考文献：
[1]郭宗逵.《物业管理》[M].东南大学出版社，2015
[2]刘新华，周哲.《物业管理》[M].2011
[3]郑晓奋.《物业管理》[M].东北财经大学出版社出版，2009
[4]陈莉，孙薇.物业管理概念探究—兼评我国《物业管理条例》之缺陷[J].廊坊师范学院学报（自然科学版），2007
【关键词】物业管理;专项维修资金;物业企业
物业管理这一行业虽然起步较晚，但是近几年发展迅速。行业规模虽然不能与房地产等行业相比，但是却与普通百姓的生活息息相关，因此，这是一新兴的重要行业。随着时代的进步、行业的发展，其中的问题、难点也不断出现。现将物业管理浅析如下。
1、物业管理模式可以多样化，但是现在是以物业服务企业进行物业管理的模式为主，其他管理模式发展缓慢
物业管理可以由物业服务企业提供，也可以由相关单位组织提供，或者可以由业主自行组织管理服务的模式。早期的物业以单位公房为主，所以物业管理以单位组织为主。随着经济发展变革，物业服务企业对物业的管理逐渐兴起。社会对工作效率的更高要求和社会分工的发展，现在社会上出现很多物业管理服务相关项目的专业服务公司，例如：安保公司、保洁公司、绿化公司等。物业企业可以将相关项目外包给这些专业公司，以降低成本、提高工作效率。业主自行组织管理服务的模式相对较少。但是这种模式能够降低物业管理的成本和物业管理的纠纷。而且随着安保、保洁等专业服务公司的出现，业委会可以在经业主大会同意的情况下，自行招聘提供相关服务项目的公司，采用市场化管理。哪种方式更适合小区的物业管理，更能让业主得到质优价廉的物业管理服务，就采用哪种物业管理的模式。
2、物业企业自身管理运营素质高低不齐
很多物业企业不善于创新，不善于在管理和服务中结合新兴技术，不善于开拓服务领域。随着行业的发展，这一行业日渐规范，像其他行业一样，竞争也会越来越激烈，优胜劣汰，一些自身素质较差、起步较低，又不想转型提升的企业必定会慢慢退出这一行业。优秀的物业服务企业可以在这一机会来临之际，做的更好，不断发展壮大自己。
物业企业的经费来源主要是向业主收取服务费。很少有物业企业有能力提供其他增值服务，即使能够提供，业主也认为是应包含在普通的物业费中的，不应另外收费。这种服务业务量相对也少，物业企业通过这种方式增加的收入有限。物业企业应该适应新时代的发展，提高自身经营管理服务水平，提高员工业务水平，注重创新，多引进采用新时代的科学技术来提高工作效率和质量。走上信息化的道路，通过适合公司情况的物业管理系统进行规范化、精细化的管理，来实现提高整体的管理水平。
开发多途径增加营业利润。要将经营发展格局变大，不要只拘泥于一处物业，要让企业发展壮大，形成规模化经营，从而降低相关成本。成为现代化企业，而不只是负责卫生和门卫的小企业。采用新时代先进的管理经营模式，物业企业可以将自己有优势的服务项目对外提供，而不必拘泥于只是服务的小区物业。可以将自己不具优势的而又必须向服务物业小区提供的服务，进行外包，由比较有业务优势的专业服务企业提供相关服务。这样既能降低成本又能提高工作效率、服务质量。
有很多物业企业并没有跟上时代发展的脚步，看不清新形势，固步自封，不开拓、不创新、还在用传统的效率低下的方式管理物业。这种物业企业大部分是些中小企业，但是它们占整个物业行业的比重却不小。这种企业如果不考虑转型，那么终将被行业的发展所淘汰。
3、物业企业与业主之间的矛盾
业主对物业企业的收费不理解，对物业企业提供的服务不满意。
部分业主认为物业服务收费价格过高。早期的物业管理相对简单，管理项目相对较少，业主对安全和绿化、卫生等的要求也相对较低，但是随着时代的快速发展，要求越来越高。业主普遍认为物业管理的技术水平要求较低、工作形式单一简单，因此，对物业企业的成本认识存在偏见。忽视了很多潜在的成本和随着时代的发展出现的新增成本。例如，大部分物业服务企业为水、电、暖等单位代收费用。这就会产生一定的成本。因对物业服务不满意，部分业主不愿缴纳物业费。有的物业企业为了获得物业服务项目，利用业主只看价格而对物业服务项目和质量不了解的情况，不惜以较低的物业服务价格获得服务项目，有的甚至低于物业服务的成本价。在这种情况下，物业企业为了不赔本，只能减少服务项目，降低服务标准。这样就影响了业主对物业服务的满意度。另外，还存在个别业主恶意拒缴、欠缴等现象。
对这些矛盾的解决存在双方不平衡的现象。业主对物业的不满相对来说投诉的渠道较多，较易解决，例如，业主能通过物价、物业主管部门等政府部门和法院等多种途径维护自身权益，但是物业企业对业主的恶意欠费问题却相对难解决。理论上，物业企业虽然可以通过法院起诉业主不缴纳物业费，但是实际操作时，由于有一定的费用和执行难，而每个业主欠费金额小、数量多等因素，导致物业企业很少采用这种方式维护自身权益。
4、相关法律法规可以进一步完善
随着时代的发展出现了很多新情况和矛盾，为解决这一问题并推动物业管理行业良性发展并保护物业企业和业主权益，很多地区陆续出台了物业管理方面的规范，进一步规范物业管理行业发展，并协助解决物业管理与业主之间的纠纷。结合新情况可以进一步完善法律法规，明确实施细则，规范处理规程。解决物业纠纷执行难、违规成本低的问题，要让没有履行相关义务的企业和业主受到应有的惩罚。明确综合用途、结构复杂的物业权责范围。适当扩大物业管理法律法规的适用范围。不仅要将住宅物业包括在内，其他类型的物业，像商业办公、厂房、仓库、公益性物业等的物业管理也应纳入其中。
5、完善、细化住宅专项维修资金的使用规范，可以采用先进技术，与时俱进
专项维修资金的使用需要经专有部位占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。很多地区的专项维修资金使用存在确认业主同意难的问题。大部分地区还是采用业主在纸质意见征集表上签字同意的传统方式。这种方式需要找到业主本人签字，对申请人和业主都不方便，易造假，效率低。有的较发达先进地区已经采用了新的信息技术，与不动产登记系统、行政审批查询系统联网，业主可以通过刷身份证、意见表决APP等方式，确认自己的意见。部分业主对维修资金的分摊范围不理解。应增强专项维修资金在业主中的宣传力度。部分综合用途、结构复杂的物业不易确定分摊范围。可以通過完善住宅专项维修资金的使用规范细化维修资金分摊范围，避免出现纠纷。
参考文献：
[1]郭宗逵.《物业管理》[M].东南大学出版社，2015
[2]刘新华，周哲.《物业管理》[M].2011
[3]郑晓奋.《物业管理》[M].东北财经大学出版社出版，2009
[4]陈莉，孙薇.物业管理概念探究—兼评我国《物业管理条例》之缺陷[J].廊坊师范学院学报（自然科学版），2007