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作者简介：魏诗倩（1990— ），女，汉族，浙江余姚人，在读研究生。主要研究方向：工商管理。
摘 要：我国经济的良好发展为我国推进城市化进程提供了充足的资金，推动着我国城市规模的不斷扩大，在此过程当中相应城市服务功能也趋于完善，越来越向着综合化发展，这种背景之下相应的商业资源也越来越向着城市中心发展和聚集，逐渐在城市中心形成了城市商业综合体，以能够更加广泛地为人们提供更加具有综合性的服务。城市发展扩大过程当中相应城市商业综合体也需要能够根据城市的不断发展而进行相应的调整，能够更加充分地利用商业资源，设置出全面的营销和运营模式，推动相应城市商业综合体的良好发展。
关键词：城市商业综合体;营销;运营
在计划经济时代，由于受到国家政策干预等效用影响，商业发展建设对于政府计划的依赖程度逐渐加深，各个行业的发展也逐渐受到了相对严格的规模控制，房地产业也并未形成真正的商业地产。在进入到改革开放时期之后，经济体制改革以及市场经济的作用，令市场意义的地产开始随之出现。文章主要对城市商业综合体营销与运营模式进行了分析。
一、我国商业综合体发展历程
（一）以配套为主的商业建设
在这一时期阶段，国家刚刚开始改革开放建设，商业项目建设以及居民的生活需求之间存在着十分显著的差距。由于生产力水平较低以及商品资源严重缺乏等方面的问题出现，会在一定程度上严重限制商业网点的建设。而伴随着城市化发展建设速度加快，为促使人们的日常生活需求得到满足，政府积极开展了商业网点的小规模建设活动，逐渐将一些临街的建筑合理更改为餐饮、商店等服务行业，多数行业都是为实现城市居民生活的保障，商业的发展水平整体较低，也并未形成系统与完善的商业地产。
（二）商业快速发展
在20世纪80年代到90年代初期，城市商业的发展速度逐渐加快。这一时期城市化的发展速度不断加快，经济发展也开始变得更加明显，城市周边郊区在建设新型商业区之时，城市内部的商业区开始进入到相对大规模的改造阶段。在新区建设与旧城改造的双重作用下，城市化的建设速度逐渐加快，商业网点逐渐在所有城市区域得到广泛普及。这一时期阶段中，商业地产大体表现在有关商铺的选址角度，但是总体而言并未形成完整与系统化的商业地点概念。
（三）商业规模扩张建设
在进入到20世纪90年代中期之后，我国传统百货随之进入到了高速发展的时期阶段，并且也出现了主动规模较大的商场，跳出了原有传统商业格局的影响，甚至还在逐渐朝外扩张。在这一时期阶段，快速发展的经济令许多新型商业业态随之产生，举例说明，各种各样的超市、步行街以及购物中心开始出现，摆脱了以往单一化的建设以及传统的发展模式，发展规模日渐扩大，商业建设开始逐渐朝着多元化经营模式转变。
（四）商业地产开发建设
进入到20世纪90年代的后期阶段，商业地点开始不断开发与建设。商业开发的市场化，有着十分显著地开发经验，同时也筹集了一定的资金与土地资源的地产开发企业，逐渐涉及到了商业地产建设工作。随着我国零售业的开发与发展，市场发展开始逐渐呈现出了全球化的趋势。国内对商业需求的日渐拓宽，极大推动了商业地产的建设力度，商业地产的模式也随之开始变得更加完善与健全。
二、城市开发商业综合体必须遵循的原则
（一）刚性规划
在不断推动城市商业综合体开发时，要严格地按照城市的刚性规划要求进行设计，以能够更加充分利用城市内部的交通、商业、生活资源，更加良好地将整个城市商业综合体融入城市的发展规划当中，从而减少整个商业综合体开发给城市造成的影响，同时也能够更加良好地帮助城市功能定位，有效的保证整个商业综合体与城市发展的配套性，充分发挥商业综合体的重要作用，有效提升城市发展的质量。因此在城市商业综合体开发过程当中，就需要能够对城市发展的规划进行分析，合理创建城市商业综合体建筑项目内容充分利用该区域的相应土地资源，实现城市改造和城市文化内涵的共同结合发展。在不断推动商业综合体营销和运营工作时，也要适时地根据整个城市的发展规划进行合理的调整，保障当前商业综合体的营销与运营模式，更加与城市的发展步调相一致，从而充分地运用城市当中的各项资源，带动商业综合体的良好发展，为商业综合体带来更加丰富的经济效益，也不断提升城市的经济发展水平。
（二）以人为本
城市商业综合体的建设最终是为了向该区域的居民、消费者以及到该区域旅游的人民提供服务的区域，因此在整个商业综合体的设计当中，无论是整个商业综合体的外观设计以及内部空间的设计，都必须要能够满足人的相关需求，因此就必须要提升商业综合体的人性化服务功能，在设计商业综合体的外部建筑空间景观以及园林绿化时，要能够严格按照整个城市的规范要求进行，同时也需要更加全面的对城市当中的相应交通状况、整体市政配套设施的分布状况进行合理的分析，充分地利用这些资源设置商业综合体，有效提升商业综合体的便利性，能够为人们提供更加便利的服务。整个城市商业综合体内部设计过程当中，不仅要能够给予该区域商户经营便利，同时也要更多地给予再次进行消费的相关消费者便利，以能够不断满足消费者的相关需求，同时也要更多地在商业综合体当中进行各项设备设施的完善工作，保障该区域相关行人通行的顺畅性和安全性，同时为了能够不断拓宽商业综合体的服务范围，需要加强相关设备设施的完善工作，如合理地布置城市商业综合体区域盲道的建设，合理地设置残障人士出行区域，为残障人提供更加便利的服务，同时也需要结合商业综合体所在地的实际交通状况合理地保证该区域通行，加强商业综合体区域周边停泊设施的建设工作，以良好的促进该区域交通的顺畅运转。
（三）投资共赢
在城市商业综合体建设当中，不仅仅包括休闲、购物、居住等功能，还具有商业街、住宅、酒店等功能，因此在对整个城市商业综合体进行设置之前，充分地对城市内部的各项配套设施进行综合性分析，更加充分地与该区域的交通条件以及市政配套设施相结合，这就表明了在整个商业综合体建设当中所需要进行的投资成本相对较高，保证整个商业综合体建设能够有充分的经济效益，在开展建设之前要能够进行较为严密的市场调研工作，并对所进行的相应规划设计，以及设置出的产品项目类型进行综合评估，对整个项目开发的周期以及相应回报的方式进行预测，从而借助所归纳出的各项数据信息，不断推动城市综合体当中项目规模布置，配置的合理分布，保证城市综合体投入运营之后能够获得丰富的经济效益，实现投资共赢。 三、优化项目开发的程序
（一）完善投资运营的程序
要想推动城市商业综合体在城市当中的营销和运营，要能够不断完善投资运营程序，以能够更加合理地分配相应的投资资金，保证在商业综合体开发建设的每一个环节都有充足的资金支持，从而良好地推动整个城市商业综合体的良好落实。也就需要在开展商业综合体的运营和营销过程中，要能够对整个商业综合体当中的相应项目产品的属性、产品类型以及整个项目可以带来的价值进行评估，从而合理的对整个商业综合体当中的不同区域进行合理地划分设计出不同区域的营销方式，按照一定比例对商业综合体当中的店铺进行租售，以能够更加良好地推动商业综合体资金的筹备工作。在整个商业综合体项目投产之后，也需要对相关投资商进行多方面考核，保证所选择的投资上的多样化，能够不断提升城市商业综合体服务的综合性，降低市场经济变动，给商业综合体发展带来的经济影响，有效地提升商业综合体资金投入的灵活性。
（二）完善开发运营的程序
在整个商业综合体营销和运营当中，要想能够更加良好地推动商业综合体在城市当中的发展，需要不断完善开发运营的程序，以能够根据商业综合体内部的相应产品以及开发销售项目进行合理的运营工作保证相应商业综合体在开始城市当中的稳定运转。在商业综合中心的开发运营当中，要能够对相应的中心产品进行全方位开发，这也要保证所设置的开发程序的相关步骤，能够与该区域的实际状况充分融合，要将在开发程序当中所涉及的项目在相关项目报建规划、实施开展以及相关问题中进行合理地安排规划，以能够更加良好地推动整个商业综合体的建设运营。在整个开发运营程序设置过程当中，对已经配置完善的相关项目进行全方位分析，合理的庭院对其进行订单式分配定制，对于在整个商业综合体当中的不便于进行订单式分配定制的相关项目要适时地进行调整，按照持有机构或者租赁经营权的方式进行预售，从而吸引更有实力的投资商，同时对于商业综合体当中的独立店铺，要能够在建筑封顶完成之后就进行相应的预售销售，保证商业综合体当中的店铺都能够有充足的资金投入，顺利地进入到运营过程当中去。在整个商业综合体建设过程当中，要能够对整个工程项目进行全方位的管理工作，以能够根据商业综合体的实际建设状况进行适时地调整，从而减少在施工过程当中因不正当施工而给商业综合体产品造成的影响，保证商业综合体的正常运转。这就需要更加全面地借助当前的网络信息平台进行开发运营工作，借助网络平台公开商业综合体当中相关商铺的预售工作，以能够为商铺吸引到更加多样性的投资上，从而选择更加适合商业综合体发展的投资商。
（三）完善商业运营程序
要想更加良好地推动城市商业综合体的营销与发展完善当前商业运营程序是必不可少的，这就需要能够对当前城市的发展规划进行分析，合理地设置出商业综合体的运营模式，更加良好地推动商业綜合体的灵活运营，从而为人们提供更加广泛的服务，而且随着商业综合体当中所涉及到的产品的不断增多和扩张，也能有良好地推动该城市的生产和消费，以不断促进该区域城市经济的良好发展，在商业运营程序开展过程当中，要能够对在整个运营过程当中所面临的竞争问题进行全方位分析，也需要不断的调整和提升城市商业综合体的自我管理能力和创新能力，从而对当前商业综合体的实际状况进行分析，利用所拥有的资源进行创新发展，为城市居民提供更加多样性的服务。在城市商业综合体落实到位、开展建设生产之后，也需要根据城市发展的实际状况，不断按照商业运营的理念整个建设需求进行相应的调整，统筹规划设置整个商业综合体当中的主力店铺商业组合，同时也要协调其他商业店铺的设置，以加强对于这些区域的装修和运营，从而能够更加良好地推动该区域的营销和运营发展，不断提升该区域商业的经济效益，通过不断发挥商业综合体当中各个部分的重要功能作用，保证商业综合体的稳定发展。在商业综合体的运营发展过程当中，要能加强与各部门的沟通，借助城市商业综合体的独特功能，推动商业综合体与当前城市的文旅建设工作相结合，将城市综合体作为城市内部文旅工作发展的重心，从而为商业综合体带来更加丰富的客源，同时也能够良好推动城市文旅工作的良好开展。
四、成功城市商业综合体的影响因素
（一）政府关系
城市综合体的地段，最开始指的是黄金地段，同时也是一个城市的城市中心、地域中心与新城中心，都是一些较为稀缺的地段，并且也是政府形象工程的一种非常关键性的载体，只有在保证良好政府关系的基础上才能逐渐拿到相对良好的城市综合体地段。
（二）资本或资金
一直以来，在我国的商业地产发展过程中所面临的最大的难题是资金方面的困扰，商业地产在以往的时候发展始终处于一种十分两难的境地，导致这一现象出现的因素主要由于我国的开发商在自由资金杠杆效应下，以银行信贷作为主体的模式下，并不具备任何的多样化与多元化的融资通道，在此困境中，城市综合体，特别是商业综合体的主流形态都是持有性物业、资产性物业，对那些规模较大的购物中心、酒店、写字楼等建筑来说，依照国际发展的整体惯例，从运营惯例长期经营看来，如果缺乏资金的支持，开发商往往也是难以抗住的，一旦缺乏良好的资金回流的渠道，信贷以及多元化与资本化的融资通道，要完善城市商业综合体难度系数非常高。
（三）商业资源与品牌资源
对一个商业建筑来说，里面装的是什么，就是里面所包含的业态以及品牌是非常重要的。我国从改革开放以来，曾出现过非常严重的产能过剩的问题，但是民族自由品牌，最主要的是在商业领域中的主力店资源、百货、大型卖场以及超市等许多商业性资源较为缺乏，继而导致包含大型购物中心的城市商业综合体存在着较为严重的千店一面的现象，同质化的现象变得非常严峻，尤其从政府的角度而言，在规划城市监管方面的供应量存在着严重的供应量过剩方面的问题，这也是导致恶性竞争问题出现的重要影响因素。如何完善经营服务与商品品牌经营，是体现城市综合体重要价值的体现之一。
五、结语
随着城市化的不断发展，当前我国所出现的城市商业综合体在不断增多，要想不断带动城市商业综合体的良好发展，就需要能够更加良好的对当前城市商业综合体所拥有的商业资源进行分析，设置出更加适合商业综合体发展的营销和运营模式，以提升整体营销和运营质量，从而吸引更多的客源，在整个城市商业综合体当中接受服务，以能够为相应的商业综合体获得更加丰富的经济效益。不断对商业综合体的相应营销和运营模式进行创新时，也要注重对于商业综合体内部的各项产品的开发和创新，以能够不断提升内部产品的价值，以产品吸引到更加丰富的客源，同时也需要通过研究分析缩短商业综合体产品的开发周期，良好的控制在整个开发过程当中所需要耗费的成本，从而有效地控制整体资金的投入，以不断提升商业综合体的经济效益，带动商业综合体的良好发展。
参考文献：
[1]张淑敏.城市商业综合体营销与运营模式分析[J].管理观察，2019（21）：72-73.
[2]邓云江.城市商业综合体营销与运营模式研究[J].中国市场，2017（13）：142+145.
[3]任青华.依托城市商业综合体之百货连锁营销策略研究[D].华东理工大学，2010.
摘 要：我国经济的良好发展为我国推进城市化进程提供了充足的资金，推动着我国城市规模的不斷扩大，在此过程当中相应城市服务功能也趋于完善，越来越向着综合化发展，这种背景之下相应的商业资源也越来越向着城市中心发展和聚集，逐渐在城市中心形成了城市商业综合体，以能够更加广泛地为人们提供更加具有综合性的服务。城市发展扩大过程当中相应城市商业综合体也需要能够根据城市的不断发展而进行相应的调整，能够更加充分地利用商业资源，设置出全面的营销和运营模式，推动相应城市商业综合体的良好发展。
关键词：城市商业综合体;营销;运营
在计划经济时代，由于受到国家政策干预等效用影响，商业发展建设对于政府计划的依赖程度逐渐加深，各个行业的发展也逐渐受到了相对严格的规模控制，房地产业也并未形成真正的商业地产。在进入到改革开放时期之后，经济体制改革以及市场经济的作用，令市场意义的地产开始随之出现。文章主要对城市商业综合体营销与运营模式进行了分析。
一、我国商业综合体发展历程
（一）以配套为主的商业建设
在这一时期阶段，国家刚刚开始改革开放建设，商业项目建设以及居民的生活需求之间存在着十分显著的差距。由于生产力水平较低以及商品资源严重缺乏等方面的问题出现，会在一定程度上严重限制商业网点的建设。而伴随着城市化发展建设速度加快，为促使人们的日常生活需求得到满足，政府积极开展了商业网点的小规模建设活动，逐渐将一些临街的建筑合理更改为餐饮、商店等服务行业，多数行业都是为实现城市居民生活的保障，商业的发展水平整体较低，也并未形成系统与完善的商业地产。
（二）商业快速发展
在20世纪80年代到90年代初期，城市商业的发展速度逐渐加快。这一时期城市化的发展速度不断加快，经济发展也开始变得更加明显，城市周边郊区在建设新型商业区之时，城市内部的商业区开始进入到相对大规模的改造阶段。在新区建设与旧城改造的双重作用下，城市化的建设速度逐渐加快，商业网点逐渐在所有城市区域得到广泛普及。这一时期阶段中，商业地产大体表现在有关商铺的选址角度，但是总体而言并未形成完整与系统化的商业地点概念。
（三）商业规模扩张建设
在进入到20世纪90年代中期之后，我国传统百货随之进入到了高速发展的时期阶段，并且也出现了主动规模较大的商场，跳出了原有传统商业格局的影响，甚至还在逐渐朝外扩张。在这一时期阶段，快速发展的经济令许多新型商业业态随之产生，举例说明，各种各样的超市、步行街以及购物中心开始出现，摆脱了以往单一化的建设以及传统的发展模式，发展规模日渐扩大，商业建设开始逐渐朝着多元化经营模式转变。
（四）商业地产开发建设
进入到20世纪90年代的后期阶段，商业地点开始不断开发与建设。商业开发的市场化，有着十分显著地开发经验，同时也筹集了一定的资金与土地资源的地产开发企业，逐渐涉及到了商业地产建设工作。随着我国零售业的开发与发展，市场发展开始逐渐呈现出了全球化的趋势。国内对商业需求的日渐拓宽，极大推动了商业地产的建设力度，商业地产的模式也随之开始变得更加完善与健全。
二、城市开发商业综合体必须遵循的原则
（一）刚性规划
在不断推动城市商业综合体开发时，要严格地按照城市的刚性规划要求进行设计，以能够更加充分利用城市内部的交通、商业、生活资源，更加良好地将整个城市商业综合体融入城市的发展规划当中，从而减少整个商业综合体开发给城市造成的影响，同时也能够更加良好地帮助城市功能定位，有效的保证整个商业综合体与城市发展的配套性，充分发挥商业综合体的重要作用，有效提升城市发展的质量。因此在城市商业综合体开发过程当中，就需要能够对城市发展的规划进行分析，合理创建城市商业综合体建筑项目内容充分利用该区域的相应土地资源，实现城市改造和城市文化内涵的共同结合发展。在不断推动商业综合体营销和运营工作时，也要适时地根据整个城市的发展规划进行合理的调整，保障当前商业综合体的营销与运营模式，更加与城市的发展步调相一致，从而充分地运用城市当中的各项资源，带动商业综合体的良好发展，为商业综合体带来更加丰富的经济效益，也不断提升城市的经济发展水平。
（二）以人为本
城市商业综合体的建设最终是为了向该区域的居民、消费者以及到该区域旅游的人民提供服务的区域，因此在整个商业综合体的设计当中，无论是整个商业综合体的外观设计以及内部空间的设计，都必须要能够满足人的相关需求，因此就必须要提升商业综合体的人性化服务功能，在设计商业综合体的外部建筑空间景观以及园林绿化时，要能够严格按照整个城市的规范要求进行，同时也需要更加全面的对城市当中的相应交通状况、整体市政配套设施的分布状况进行合理的分析，充分地利用这些资源设置商业综合体，有效提升商业综合体的便利性，能够为人们提供更加便利的服务。整个城市商业综合体内部设计过程当中，不仅要能够给予该区域商户经营便利，同时也要更多地给予再次进行消费的相关消费者便利，以能够不断满足消费者的相关需求，同时也要更多地在商业综合体当中进行各项设备设施的完善工作，保障该区域相关行人通行的顺畅性和安全性，同时为了能够不断拓宽商业综合体的服务范围，需要加强相关设备设施的完善工作，如合理地布置城市商业综合体区域盲道的建设，合理地设置残障人士出行区域，为残障人提供更加便利的服务，同时也需要结合商业综合体所在地的实际交通状况合理地保证该区域通行，加强商业综合体区域周边停泊设施的建设工作，以良好的促进该区域交通的顺畅运转。
（三）投资共赢
在城市商业综合体建设当中，不仅仅包括休闲、购物、居住等功能，还具有商业街、住宅、酒店等功能，因此在对整个城市商业综合体进行设置之前，充分地对城市内部的各项配套设施进行综合性分析，更加充分地与该区域的交通条件以及市政配套设施相结合，这就表明了在整个商业综合体建设当中所需要进行的投资成本相对较高，保证整个商业综合体建设能够有充分的经济效益，在开展建设之前要能够进行较为严密的市场调研工作，并对所进行的相应规划设计，以及设置出的产品项目类型进行综合评估，对整个项目开发的周期以及相应回报的方式进行预测，从而借助所归纳出的各项数据信息，不断推动城市综合体当中项目规模布置，配置的合理分布，保证城市综合体投入运营之后能够获得丰富的经济效益，实现投资共赢。 三、优化项目开发的程序
（一）完善投资运营的程序
要想推动城市商业综合体在城市当中的营销和运营，要能够不断完善投资运营程序，以能够更加合理地分配相应的投资资金，保证在商业综合体开发建设的每一个环节都有充足的资金支持，从而良好地推动整个城市商业综合体的良好落实。也就需要在开展商业综合体的运营和营销过程中，要能够对整个商业综合体当中的相应项目产品的属性、产品类型以及整个项目可以带来的价值进行评估，从而合理的对整个商业综合体当中的不同区域进行合理地划分设计出不同区域的营销方式，按照一定比例对商业综合体当中的店铺进行租售，以能够更加良好地推动商业综合体资金的筹备工作。在整个商业综合体项目投产之后，也需要对相关投资商进行多方面考核，保证所选择的投资上的多样化，能够不断提升城市商业综合体服务的综合性，降低市场经济变动，给商业综合体发展带来的经济影响，有效地提升商业综合体资金投入的灵活性。
（二）完善开发运营的程序
在整个商业综合体营销和运营当中，要想能够更加良好地推动商业综合体在城市当中的发展，需要不断完善开发运营的程序，以能够根据商业综合体内部的相应产品以及开发销售项目进行合理的运营工作保证相应商业综合体在开始城市当中的稳定运转。在商业综合中心的开发运营当中，要能够对相应的中心产品进行全方位开发，这也要保证所设置的开发程序的相关步骤，能够与该区域的实际状况充分融合，要将在开发程序当中所涉及的项目在相关项目报建规划、实施开展以及相关问题中进行合理地安排规划，以能够更加良好地推动整个商业综合体的建设运营。在整个开发运营程序设置过程当中，对已经配置完善的相关项目进行全方位分析，合理的庭院对其进行订单式分配定制，对于在整个商业综合体当中的不便于进行订单式分配定制的相关项目要适时地进行调整，按照持有机构或者租赁经营权的方式进行预售，从而吸引更有实力的投资商，同时对于商业综合体当中的独立店铺，要能够在建筑封顶完成之后就进行相应的预售销售，保证商业综合体当中的店铺都能够有充足的资金投入，顺利地进入到运营过程当中去。在整个商业综合体建设过程当中，要能够对整个工程项目进行全方位的管理工作，以能够根据商业综合体的实际建设状况进行适时地调整，从而减少在施工过程当中因不正当施工而给商业综合体产品造成的影响，保证商业综合体的正常运转。这就需要更加全面地借助当前的网络信息平台进行开发运营工作，借助网络平台公开商业综合体当中相关商铺的预售工作，以能够为商铺吸引到更加多样性的投资上，从而选择更加适合商业综合体发展的投资商。
（三）完善商业运营程序
要想更加良好地推动城市商业综合体的营销与发展完善当前商业运营程序是必不可少的，这就需要能够对当前城市的发展规划进行分析，合理地设置出商业综合体的运营模式，更加良好地推动商业綜合体的灵活运营，从而为人们提供更加广泛的服务，而且随着商业综合体当中所涉及到的产品的不断增多和扩张，也能有良好地推动该城市的生产和消费，以不断促进该区域城市经济的良好发展，在商业运营程序开展过程当中，要能够对在整个运营过程当中所面临的竞争问题进行全方位分析，也需要不断的调整和提升城市商业综合体的自我管理能力和创新能力，从而对当前商业综合体的实际状况进行分析，利用所拥有的资源进行创新发展，为城市居民提供更加多样性的服务。在城市商业综合体落实到位、开展建设生产之后，也需要根据城市发展的实际状况，不断按照商业运营的理念整个建设需求进行相应的调整，统筹规划设置整个商业综合体当中的主力店铺商业组合，同时也要协调其他商业店铺的设置，以加强对于这些区域的装修和运营，从而能够更加良好地推动该区域的营销和运营发展，不断提升该区域商业的经济效益，通过不断发挥商业综合体当中各个部分的重要功能作用，保证商业综合体的稳定发展。在商业综合体的运营发展过程当中，要能加强与各部门的沟通，借助城市商业综合体的独特功能，推动商业综合体与当前城市的文旅建设工作相结合，将城市综合体作为城市内部文旅工作发展的重心，从而为商业综合体带来更加丰富的客源，同时也能够良好推动城市文旅工作的良好开展。
四、成功城市商业综合体的影响因素
（一）政府关系
城市综合体的地段，最开始指的是黄金地段，同时也是一个城市的城市中心、地域中心与新城中心，都是一些较为稀缺的地段，并且也是政府形象工程的一种非常关键性的载体，只有在保证良好政府关系的基础上才能逐渐拿到相对良好的城市综合体地段。
（二）资本或资金
一直以来，在我国的商业地产发展过程中所面临的最大的难题是资金方面的困扰，商业地产在以往的时候发展始终处于一种十分两难的境地，导致这一现象出现的因素主要由于我国的开发商在自由资金杠杆效应下，以银行信贷作为主体的模式下，并不具备任何的多样化与多元化的融资通道，在此困境中，城市综合体，特别是商业综合体的主流形态都是持有性物业、资产性物业，对那些规模较大的购物中心、酒店、写字楼等建筑来说，依照国际发展的整体惯例，从运营惯例长期经营看来，如果缺乏资金的支持，开发商往往也是难以抗住的，一旦缺乏良好的资金回流的渠道，信贷以及多元化与资本化的融资通道，要完善城市商业综合体难度系数非常高。
（三）商业资源与品牌资源
对一个商业建筑来说，里面装的是什么，就是里面所包含的业态以及品牌是非常重要的。我国从改革开放以来，曾出现过非常严重的产能过剩的问题，但是民族自由品牌，最主要的是在商业领域中的主力店资源、百货、大型卖场以及超市等许多商业性资源较为缺乏，继而导致包含大型购物中心的城市商业综合体存在着较为严重的千店一面的现象，同质化的现象变得非常严峻，尤其从政府的角度而言，在规划城市监管方面的供应量存在着严重的供应量过剩方面的问题，这也是导致恶性竞争问题出现的重要影响因素。如何完善经营服务与商品品牌经营，是体现城市综合体重要价值的体现之一。
五、结语
随着城市化的不断发展，当前我国所出现的城市商业综合体在不断增多，要想不断带动城市商业综合体的良好发展，就需要能够更加良好的对当前城市商业综合体所拥有的商业资源进行分析，设置出更加适合商业综合体发展的营销和运营模式，以提升整体营销和运营质量，从而吸引更多的客源，在整个城市商业综合体当中接受服务，以能够为相应的商业综合体获得更加丰富的经济效益。不断对商业综合体的相应营销和运营模式进行创新时，也要注重对于商业综合体内部的各项产品的开发和创新，以能够不断提升内部产品的价值，以产品吸引到更加丰富的客源，同时也需要通过研究分析缩短商业综合体产品的开发周期，良好的控制在整个开发过程当中所需要耗费的成本，从而有效地控制整体资金的投入，以不断提升商业综合体的经济效益，带动商业综合体的良好发展。
参考文献：
[1]张淑敏.城市商业综合体营销与运营模式分析[J].管理观察，2019（21）：72-73.
[2]邓云江.城市商业综合体营销与运营模式研究[J].中国市场，2017（13）：142+145.
[3]任青华.依托城市商业综合体之百货连锁营销策略研究[D].华东理工大学，2010.