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摘要：近年来，我国房地产市场蓬勃发展，日趋成为国家经济的主导产业，所取得的成就也举世瞩目——大大改善了城镇居民的住房条件、促进经济增长、扩大就业等方面的作用尤为明显。但是，事物的发展都是两面性的。在房地产市场带动经济增长的同时也产生了诸多社会问题。本文将对以上保障性住房对房地产市场的影响进行讨论。
关键词：保障性住房；房地产市场；措施建议
保障性住房对于民生工程具有关键重要意义，使得人人有所居目标的实现更进一步。另外，保障性住房对于全省经济发展具有重大影响，对稳定房地产市场，预防过度泡沫化具有十分重要意义。
一、 我国保障性住房的发展
保障性住房制度是一个国家社会保障制度的重要组成部分，指的是在市场经济条件下，政府要实施一些特殊的帮助单纯依靠市场解决住房有困难的群体的住房政策及措施。保障性住房制度的目的，不仅是实现政府宏观调控的目标，更是为了改善中低收入居民的住房条件，调整住宅市场消费结构，促进经济发展和稳定。当前，我国保障性住房制度体系主要包括廉租房制度、经济适用房制度、两限房制度、公租房制度以及住房公积金制度。保障性住房制度的建立，不仅能够在政策上对低收入住房困难群体实施特殊性保护，也有利于对中低收入家庭来实施普遍性住房保障。并且从政策角度加大了保障性住房的供给，改善房地产市场供给现状，遏制宅市场价格过快增长的恶性趋势，促进经济发展，维护社会稳定。
二、 保障性住房对房地产市场的影响
1、 保障性住房对房地产业的积极影响。
（1） 有利于推进住房保障体系建设。虽然我国的住房供应量较大，但是我国人口比较多，且房价始终维持在一个较高的水平，占比例较大的中低产阶层根本就没有能力购买住房。保障性住房在政府的主导下，能够为普通民众提供质优价廉的住房，形成保障性住房与商品房协调发展的境况。现有情况下，降低商品房的供应，提高保障性住房的建设，将有利于推进住房保障体系建设。
（2） 有利于稳定房地产投资增长。随着近来年金融危机的影响，许多行业都面临着经营的困境，大量的资金纷纷的抽调出来进入到房地产开发领域。这使本来就过于“热”的房地产领域雪上加霜，其房地产泡沫进一步加大。保障性住房建设资金的投入能够一定程度上抑制对商品房的投入，使房地产投资于稳定的增长状态。
（3） 保障房大量兴建，可以规避货币政策周期转换引发的金融风险。目前央行己将银行存款准备金率提高至20%的历史最高水平，存款利率也是历史新高，由于全年的612增速目标定为17%，可以说继续加息、加存款金率的空间不大。但是中国前两年印钞铺开的摊子太大，仍会有很多烂尾楼出现。保障房的适时兴建，提前规避了因为货币政策周期转换引发的金融风险，将民众从房奴中解脱出来，起到刺激内需、促进经济结构调整、利于开征房产税的作用。房产税的开征，将为地方政府摆脱土地财政提供了税源的支撑，进一步促进土地价格下降，促进资金流转发展高科技、大消费等服务行业。
2、 保障性住房对房地产业的消极影响。
（1） 影响房地产市场的供求关系。保障性住房政策的出台一方面将质优价廉的住房推向了市场，加大了市场中住房的供应，这将不可避免的影响到商品房市场的需求；另一方面保障性住房政策使许多购房者产生了这样一种心理，即随着保障性住房投入市场，商品房价格一定会有所下降，这也影响了潜在的客户对商品房的需求。总体上，保障性住房将会整体上缩小市场上住房特别是商品性住房的供应。
（2） 保障性住房大量入市，会拉低房地产价格。如前所述，保障性住房的建设影响了房地产市场的供求关系，虽然保障性住房与商品房在客户群方面还是存在一定的差别，但是从前文可知，其对房地产价格的影响是不可避免的。从国家统计局的权威数据看，国家统计局的数据也能证明以上论断。保障性住房对房地产业的影响有积极作用也有消极作用，我们如何降低保障性住房对房地产业的消极影响，充分的发挥其建设性作用是我们要关注的重点。笔者认为这一方面取决于党和政府的决策，另一方面取决于房地产业自身的良性发展。
三、 完善我国保障性住房制度的相关建议
1、 强化政府對保障性住房的管理。各级政府都要充分认识到稳定房价和住房保障的责任的重大，将其纳入政府工作的重要议事日程。进一步通过相关政策措施强化城市政府在稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题中的责任，严格管理房地产市场特别是保障性住房市场的发展，增加保障性住房的有效供给，促进房地产市场的平稳发展。
2、 强化对房地产市场的区分。对于住房的消费能力取决于家庭收入，近年来我国的阶层分化越来越明显，这一趋势虽然会在以后慢慢的扑以消除，但是在短期内仍然是国情之一。按国家统计局分组方法，依户人均可支配收入分成七组，并且各阶层的贫富差距有逐年拉大的趋势。住房的需求可划分为五个层次：一是遮蔽需求，不管住房的大小及环境质量，要求有最基本的遮风挡雨的生活空间。二是功能需求，要求有一套功能齐全的住房。三是环境需求，要求较好的内部环境和外部环境。四是服务需求，要求小区有完善的配套服务。五是品位需求，要求通过住房来反映个人的生活和文化品位。这五个住房需求层次与上述的收入层次有很大的关联度。
3、 加大保障性住房建设。各级政府要明确自己对于保障性住房建设的任务目标。要在最初环节就提高住房建设项目的审批效率特别是要加快对保障性住房和普通商品住房的用地、规划、开工建设等审批速度。同时要督促并加快所有保障性住房建设任务的完成，特别是一些续建项目建设的进度，尽快形成有效供应。并且各级政府要加大保障性住房的相关资金支持力度，切实为所需项目提供建设资金，及时足额到位，保障住房建设。
4、 强化政府对保障性住房的管理。各级政府都要充分认识到稳定房价和住房保障的责任的重大，将其纳入政府工作的重要议事日程。进一步通过相关政策措施强化城市政府在稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题中的责任，严格管理房地产市场特别是保障性住房市场的发展，增加保障性住房的有效供给，促进房地产市场的平稳发展。
四、结语
在注重保障性住房建设的同时，也要重视保障性住房与商品住房的协调发展。积极发挥政府和市场这“两只手”的双重作用，引导住房理性消费，增强房价调控力度，加快保障性住房建设，改革并且促进房地产市场健康稳定地发展。
参考文献：
[1] 郭玉华，吴忠诚，吴蓉艳.保障性住房供应对房地产市场影响分析[J].资源节约与环保，2015（12）.
[2] 邹靖.保障性住房的发展状况及对房地产市场的影响分析[J].知识经济，2017（21）.
[3] 李亚辉.关于我国住房保障政策的经济效应分析[D].2016.
（作者单位：山东省临沂市住房保障中心）
关键词：保障性住房；房地产市场；措施建议
保障性住房对于民生工程具有关键重要意义，使得人人有所居目标的实现更进一步。另外，保障性住房对于全省经济发展具有重大影响，对稳定房地产市场，预防过度泡沫化具有十分重要意义。
一、 我国保障性住房的发展
保障性住房制度是一个国家社会保障制度的重要组成部分，指的是在市场经济条件下，政府要实施一些特殊的帮助单纯依靠市场解决住房有困难的群体的住房政策及措施。保障性住房制度的目的，不仅是实现政府宏观调控的目标，更是为了改善中低收入居民的住房条件，调整住宅市场消费结构，促进经济发展和稳定。当前，我国保障性住房制度体系主要包括廉租房制度、经济适用房制度、两限房制度、公租房制度以及住房公积金制度。保障性住房制度的建立，不仅能够在政策上对低收入住房困难群体实施特殊性保护，也有利于对中低收入家庭来实施普遍性住房保障。并且从政策角度加大了保障性住房的供给，改善房地产市场供给现状，遏制宅市场价格过快增长的恶性趋势，促进经济发展，维护社会稳定。
二、 保障性住房对房地产市场的影响
1、 保障性住房对房地产业的积极影响。
（1） 有利于推进住房保障体系建设。虽然我国的住房供应量较大，但是我国人口比较多，且房价始终维持在一个较高的水平，占比例较大的中低产阶层根本就没有能力购买住房。保障性住房在政府的主导下，能够为普通民众提供质优价廉的住房，形成保障性住房与商品房协调发展的境况。现有情况下，降低商品房的供应，提高保障性住房的建设，将有利于推进住房保障体系建设。
（2） 有利于稳定房地产投资增长。随着近来年金融危机的影响，许多行业都面临着经营的困境，大量的资金纷纷的抽调出来进入到房地产开发领域。这使本来就过于“热”的房地产领域雪上加霜，其房地产泡沫进一步加大。保障性住房建设资金的投入能够一定程度上抑制对商品房的投入，使房地产投资于稳定的增长状态。
（3） 保障房大量兴建，可以规避货币政策周期转换引发的金融风险。目前央行己将银行存款准备金率提高至20%的历史最高水平，存款利率也是历史新高，由于全年的612增速目标定为17%，可以说继续加息、加存款金率的空间不大。但是中国前两年印钞铺开的摊子太大，仍会有很多烂尾楼出现。保障房的适时兴建，提前规避了因为货币政策周期转换引发的金融风险，将民众从房奴中解脱出来，起到刺激内需、促进经济结构调整、利于开征房产税的作用。房产税的开征，将为地方政府摆脱土地财政提供了税源的支撑，进一步促进土地价格下降，促进资金流转发展高科技、大消费等服务行业。
2、 保障性住房对房地产业的消极影响。
（1） 影响房地产市场的供求关系。保障性住房政策的出台一方面将质优价廉的住房推向了市场，加大了市场中住房的供应，这将不可避免的影响到商品房市场的需求；另一方面保障性住房政策使许多购房者产生了这样一种心理，即随着保障性住房投入市场，商品房价格一定会有所下降，这也影响了潜在的客户对商品房的需求。总体上，保障性住房将会整体上缩小市场上住房特别是商品性住房的供应。
（2） 保障性住房大量入市，会拉低房地产价格。如前所述，保障性住房的建设影响了房地产市场的供求关系，虽然保障性住房与商品房在客户群方面还是存在一定的差别，但是从前文可知，其对房地产价格的影响是不可避免的。从国家统计局的权威数据看，国家统计局的数据也能证明以上论断。保障性住房对房地产业的影响有积极作用也有消极作用，我们如何降低保障性住房对房地产业的消极影响，充分的发挥其建设性作用是我们要关注的重点。笔者认为这一方面取决于党和政府的决策，另一方面取决于房地产业自身的良性发展。
三、 完善我国保障性住房制度的相关建议
1、 强化政府對保障性住房的管理。各级政府都要充分认识到稳定房价和住房保障的责任的重大，将其纳入政府工作的重要议事日程。进一步通过相关政策措施强化城市政府在稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题中的责任，严格管理房地产市场特别是保障性住房市场的发展，增加保障性住房的有效供给，促进房地产市场的平稳发展。
2、 强化对房地产市场的区分。对于住房的消费能力取决于家庭收入，近年来我国的阶层分化越来越明显，这一趋势虽然会在以后慢慢的扑以消除，但是在短期内仍然是国情之一。按国家统计局分组方法，依户人均可支配收入分成七组，并且各阶层的贫富差距有逐年拉大的趋势。住房的需求可划分为五个层次：一是遮蔽需求，不管住房的大小及环境质量，要求有最基本的遮风挡雨的生活空间。二是功能需求，要求有一套功能齐全的住房。三是环境需求，要求较好的内部环境和外部环境。四是服务需求，要求小区有完善的配套服务。五是品位需求，要求通过住房来反映个人的生活和文化品位。这五个住房需求层次与上述的收入层次有很大的关联度。
3、 加大保障性住房建设。各级政府要明确自己对于保障性住房建设的任务目标。要在最初环节就提高住房建设项目的审批效率特别是要加快对保障性住房和普通商品住房的用地、规划、开工建设等审批速度。同时要督促并加快所有保障性住房建设任务的完成，特别是一些续建项目建设的进度，尽快形成有效供应。并且各级政府要加大保障性住房的相关资金支持力度，切实为所需项目提供建设资金，及时足额到位，保障住房建设。
4、 强化政府对保障性住房的管理。各级政府都要充分认识到稳定房价和住房保障的责任的重大，将其纳入政府工作的重要议事日程。进一步通过相关政策措施强化城市政府在稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题中的责任，严格管理房地产市场特别是保障性住房市场的发展，增加保障性住房的有效供给，促进房地产市场的平稳发展。
四、结语
在注重保障性住房建设的同时，也要重视保障性住房与商品住房的协调发展。积极发挥政府和市场这“两只手”的双重作用，引导住房理性消费，增强房价调控力度，加快保障性住房建设，改革并且促进房地产市场健康稳定地发展。
参考文献：
[1] 郭玉华，吴忠诚，吴蓉艳.保障性住房供应对房地产市场影响分析[J].资源节约与环保，2015（12）.
[2] 邹靖.保障性住房的发展状况及对房地产市场的影响分析[J].知识经济，2017（21）.
[3] 李亚辉.关于我国住房保障政策的经济效应分析[D].2016.
（作者单位：山东省临沂市住房保障中心）