论文部分内容阅读
潘石屹和他的SOHO中国将那些位居核心地段、设计时尚的写字楼和商铺，分拆卖给国内层出不穷的中小企业家，在投资渠道匮乏的中国，这一做法让SOHO成为最赚钱的房地产公司之一。
9月25日下午，在上海大剧院八楼的宴会大厅，当那个圆头圆脑、戴着黑框眼镜的男人出现时，现场还是产生了小小的骚动。
潘石屹来了。一脸的招牌笑容，谦和中带着点狡黠。
他气质中的独特之处在于，没有架子，但你觉得他就是个名人。当他和一堆人同时走进来时，你能轻易地辨别谁才是主角。
SOHO中国董事长潘石屹当天出席“上海静安南京路商业地产高峰论坛”，还是一贯的装扮——短寸头、黑套装、灰领带，摄影师请他摆起POSE，他熟谙照做。
摆个打高尔夫的POSE吧——面对摄影师的建议，他有点无所适从。旁边的助手笑起来：他从来不打高尔夫的。
此前一个月，SOHO以24.5亿元从大摩手中买下上海南京西路的东海广场一期，近乎完美的地段，加上优惠的价格，这笔危机中的收购还是让他看起来心情不错。
在接受本刊采访时，潘石屹建议把座位拉近一点，因为“离太远会使我看起来生疏”。现场的人一一和他合影，他也含笑配合。
老潘将这种待人接物的谦恭，归结为自己的苦孩子出身——甘肃天水出生，从小就是受歧视的底层。他总是很勤勉，每天都在博客上吭哧吭哧写文章，对待质疑似乎也很透明。
在土地资源完全掌控在政府手中的制度环境下，潘石屹从来都否认自己有深厚的官家背景。无论别人怎么怀疑，他的确没有在行贿受贿方面曝出丑闻。
对于能拿到东海广场，他的解释是那座大楼“空置着也是静安区的负担”。当时静安区派了几个人去北京跟他们谈，说静安区10多座写字楼每年贡献的税收都是1亿以上。“吃了顿烤鸭。就跟我们说要2亿了。”他开玩笑地说。
你不得不暗暗佩服他的精明。和地产界的深水隐鳄相比，潘石屹不能算得上有背景的人，但他却是一个最能利用社会资源的人。之前有媒体报道东海广场项目偷税漏税6个亿，但是只用了一个晚上，一些英文媒体的标题便成了“潘石屹涉嫌偷税漏税6亿元”，虽然这跟潘石屹并没什么关系。
这是个能抓住市场机会进行另类出击的人。作为一位民营企业家，他在资本及政策的夹缝中展现了聪明和智慧，开辟了生存和发展的独特路径，以至于有人说，在不完全具备市场竞争条件的房地产行业，潘石屹是最有市场意味的一个人。
10年来，潘石屹和他的SOHO中国将那些位居核心地段、设计时尚的写字楼和商铺，分拆卖给国内层出不穷的中小企业家，在投资渠道匮乏的中国，这一做法让SOHO成为最赚钱的房地产公司之一。
对于一个起点低、财务保守的公司而言，这种以资金高速周转为核心的商业模式是SOHO发家的基因之一。如今，他是北京最大的商业地产开发商。
喜读经书、经常现身子各种道教佛教大会的老潘，更爱谈他的建筑哲学和文化，他追求开放的街区，强调多功能的融合，在那些充满了现代主义符号的建筑群里，他追求的是自然、混杂的集市效果。
在谈到生意时，擅长讲故事的潘石屹并不会务虚，他总能让你听到金钱的美妙声音：“跟着我们的业主现在有7000多个，全赚钱了，包括物业的升值、房租，我们统一出租，统一管理。”
尽管目前上海的商业地产现状并不乐观，但潘石屹不会接受现有的游戏规则。他在多个场合讲述了林肯的故事——男人腿要多长?能够着地就好。“紧紧踩在地上”的定位，意味着SOHO中国在闯进上海滩之后，仍然坚持其紧贴市场、为本土创业者服务的理念。
“我们面向的公司不是世界500强，而是江浙500强。”潘石屹笑着说。
凭借着实用主义和经验主义，善走精巧路线的潘石屹正向另一个方法论迈进了一小步——SOHO东海广场不会复制北京的散售模式，暂时出租，租金也要随行就市。“不能让办公楼空着，最大的浪费，就是端着架子租不出去。’他说。
论坛结束后，围绕着冯仑、SOHO的成功经验和它的上海攻略，我们进行了颇有趣味的访谈。
攻略一：我们对东海广场的定位，就是要像男人的腿一样，结结实实踩在地上。
《新民周刊》：我们看到，SOHO中国一直不看重土地储备，而把自己定位成一个商务物业开发商，散售的模式是如何确立的?
潘石屹：政府有關方面三令五申，说两年不开发土地就收回，尽管没怎么执行，可是我们就认定这个原则，万一哪天强制执行了呢?国土资源部老喊着“狼来了”，有一天“狼”可能就真的来了。不搞土地储备，跟我们的纪律性有很大关系。
散售的商业模式，使我们在过去10年里从一个小公司发展成一个特别大的公司，因为资金回笼快。我如果拿着一个楼房，二三十亿放在那儿，哪来的钱再盖楼呀?这些年来，几乎每个城市都造了很多不太好看的、恶俗的建筑，SOHO中国又喜欢建房子，所以我们要抓住更多的机会。
《新民周刊》：比较一下你和冯仑在商业地产上的模式吧。业内人士说，SOHO中国的散售方式是批发商。冯仑则更像个包租公。
潘石屹：这些都是想象出来的，冯仑还想建世贸大厦呢。一个商业模式是否成功，是要经得起市场检验的——我们赚到钱了，得到发展了，我们交的税比别的房地产商交的税还高，地方政府高兴得不得了。
其实这10年来，我们的业主赚的钱更多。他们赚的钱加起来，比我们的项目销售额还多好几倍，大家一起分享嘛。
《新民周刊》：你自己也说过，建外SOHO如果不卖的话，现在仅地价都比当年的项目销售额要高。有人说你在大势的判断上不如冯仑，这话你服么?
潘石屹：我们6个人(注：当年的“万通六君子”：冯仑、王功权、潘石屹、易小迪、王启富、刘军)关系很亲密。冯仑是个特别聪明、特别好学习的人，那些网络上的名词，二十岁小年轻说的话，他全知道。
他原来的爱好是“三小”——坐小车、听小曲、看小报，当年的流行歌他都会，孟庭苇的《冬季到台北来看雨》，歌词他都能背出来。他接受的信息量特别大，那时候没互联网，他每到一个地方都要买一堆小报。我到宾馆的时候，最怕电视机，但冯仑必须把电视机打开，哪怕是只有两个人在说话。
冯仑说过，有三个人对我影响最大——邓小平、我老婆，还有一个是他自己。他比我大4岁，那时我20刚出头，经常跟着一个比我大4岁的人的屁股后头跑，他认为我一个甘肃天水过来的，能有今天这模样，都是跟着他成长起来的。
《新民周刊》：东海广场被你拿下来了，但目前上海整体的商业地产环境似乎并不太令人乐观啊。
潘石屹：在高端地产和人口分布上，北京和上海都差不多。尽管过去几年中国的房地产起起伏伏，但上海地产占中国房地产销售额的1／10没变，北京占有的1／10 也没变，所以这两个城市从地产总量上来看，应该差不多。
从辐射区域来看，中国的北方地区都向往北京，但长三角地区则向往上海，因为大家相信在上海能够更成功。
《新民周刊》：既然这样，东海广场是否会复制SOHO在北京做得很成功的散售模式?目前来看，上海的商业地产空置率据说是去年的3倍。
潘石屹：目前我们还是计划先出租。不能空置，空置就是浪费。美国总统林肯参加竞选时，因为长相特别丑，一个女选民就问他，一个男人的腿长多长的时候好看?林肯说，只要够着地的都好看。也就是说，所有男人的腿都好看，只要能够着地就行。我们对东海广场的定位，就是要像男人的腿一样，结结实实踩在地上。
目前东海广场的出租率只有30％左右，租客都是跨国大公司。我们会对项目的定位做一些调整，使其主要面向国内的本土企业。类型绝对不能单一，单一的全失败了，南京路就有个很好的融合。
如果说有个对立面的话，那就是陆家嘴，据说空置率现在已经是30％了。陆家嘴和华尔街，都是一种类型，成片的写字楼漂亮得不得了，但就是缺乏活力。
目前上海商业地产规模约有4700万平方米，总量上已经很过剩了，跟上海1700万人口一对比，很多人就觉得上海的商业地产没法做了。但是房地产毕竟是不动产，越是在过剩的情况下，繁华地段的生意可能会越好。
《新民周刊》：这意味着你们要调整之前比较擅长的散售模式?
潘石屹：我们的模式在不断调整之中。如果未来的市场还像现在這么疯狂，选择拿地、拿项目就需要很多钱，那么我就要拼命加快已有项目的销售；如果市场情况特别不好，销售受阻，那么我们拿项目就会容易一些，目前我们自有现金，加上银行贷款大概有200多个亿，这就是说，我们可以进200多亿的货。
现在的SOHO中国正在进行着新的调整和转型。一是地域上要扩大，比如从北京扩展到上海；二是未来要把持有物业和销售物业的数量调整到一个合适的比例，像北京前门大街5.4万平方米必须留下来，因为这块土地寸金寸土，所以必须持有。
攻略二：这个时代最重要的精神，是认为自己不行，而且要在任何人身上发现优点。
《新民周刊》：这似乎说明，不断跟市场妥协、机会主义和实用主义的价值观是你立足的根本?
潘石屹：机会主义不好说，但是商业就是实用主义，实用主义和经验主义对商业来说是至关重要的。毛主席当年批判教条主义和经验主义，(意思)说马克思列宁怎么说的他不管，他就看中国的实际情况，这种思想发展到后来就是邓小平说的“摸着石头过河”。
作为一个好的商人，一定要面向市场，别整天这个模式那个模式的，别人说的商业模式是没用的。
首先你在大势上得看得远，否则你会很恐慌，就像现在突然来一个金融危机，弄得这个跳楼那个卧轨的，你得有信心，现在美国人民就没信心了。为什么中国现在敢放钱出来?我听中国人民银行的几个领导说，美国政府现在往下放钱就放不下去了。其次在具体操作的时候，一定注意千万别搞革命的浪漫主义，否则你做生意就得亏本。
《新民周刊》：大家都在喜迎建国60年。你最近也写了应景文章，说自己是60年剧变的样本。
潘石屹：共和国60年，我一个40多岁的人没法评价，挨饿是什么滋味，把上海的知青打发到荒郊野外是什么滋味，这些我都无法评价，这要让那些经历过的人去评价，他们的评价，比我们看点书或者道听途说的要真实得多。
但是我看到了30年来中国的前所未有的变化。咱就拿建房来说，20多年前建的房子多惨啊，30多年前的房子更是没法看。一个经济体能起这么大的变化，确实是个奇迹。在这30年的变化中，如果要找个样板的话，那就是我了。那时我们天天吃救济粮，救济粮是什么——红薯片，你或许不相信，我现在一看到红薯片，肚子里还直冒酸水。那时候真的吃不上饭，我的两个妹妹都送给别人了。有人问我小时候记忆最深刻的是什么东西，我说记忆最深刻的就是吃上了细粮_那时候能吃饱饭就行了，别的什么都不重视，包括学习成绩。
改革开放30年，我就是一个脱贫榜样。那时村里人跟我爸妈说，你们家都穷成这样了，还让孩子上什么学，回来干活吧，但我爸妈坚持让我上学。当年我们家是最穷的，现在成了村上、包括县里最富的了。
《新民周刊》：你1987年去深圳，1989年又去海南创业，经过这么多年的大浪淘沙，是何以走到今天的?
潘石屹：我觉得时代是最重要的因素。有两点也至关重要，第一就是要看得远，相信中国的未来，相信未来是个公平法治的社会。我跟公司的财务人员开会，唯一唠叨的就两点原则——绝不做一分钱的假账，绝不偷税漏税。你想我们每年上百亿的销售金额，稍微偷点漏点算什么?但是我们一分钱没漏过。这些年我亲眼看到一批批企业相继垮掉，基本上是5年一批，很多不是因为投资失败，而是倒在了偷税漏税和行贿受贿上。
第二，如果我可能有点才能的话，那就是相信自己什么都做不好，让别人去做，团队精神比个人能力有用得多。我看过去的那些同学，那时候在考试中第一第二的，现在状况都特别不好。如果别人都不如你，那也就不会帮你了——所以这个时代最重要的精神，是认为自己不行，而且要在任何人身上发现优点。
《新民周刊》：在你看来，这些年活下来的房地产企业都有哪些共性?
潘石屹：万科算是一个标本吧，现在万科的规模最大，全中国第一，也是全世界第一，他们开发的建筑面积是第二名的两倍，所以很多人研究万科，觉得他们这个对那个也对。
我跟王石很熟，他老爱搞技术，一开始号召全公司学PowerPoint，要做幻灯片；一会又要在上海搞什么构建式房屋，其实这些都不是他的强项。虽然他自认为身处第一线，其实他对先进技术的认识是很麻木的。你想他天天在喜马拉雅山上，这个行业真正进步到哪一步了，他真是不知道——结果他就爱做这方面的尝试。
但王石是个正派的人，他就是不偷税漏税、不行贿受贿，所以尽管他犯了好多错误，最终一步步还是发展起来了。以我对万科及王石的了解来看，万科的企业文化就是正派的企业文化。你要是不正派，出去谈个项目就给人一点回扣，但是万科上上下下不会出现这种情况。
这么多年活下来的企业，虽然大家在技术方面有高有低，但总体来说都是正派的企业。房子漏水了、构建不好，这些都是能弥补的——但如果老总被抓了，这个企业就完蛋了，只要走错一步就没了。
《新民周刊》：在媒体的报道中，你的故事都是从1987年“偷渡”去深圳开始的，那时大家还在为理想主义煎熬，你却走上了实用主义的道路。
潘石屹：我那时也是理想主义呀——为中国的市场经济而理想主义。那时我在 石油部管道局工作，工资特别高，我最后一次拿工资的时候，是101块钱。那时我整天坐机关，工资里还有24块钱的野外津贴，以及1.2元的自行车费等等。
因此，当听说我要辞职的时候，我爸说我疯了，我说我待不下去了，我得“下海”。在那个机关里，我基本上就干两件事，第一就是捣鼓电脑搞编程，当时我们什么电脑都有；除了电脑，就是一年四季分东西，我分过鸡蛋，分过草莓，分过豆腐皮、粉条、大米，都是下属单位为巴结我们送的。
攻略三：上海有很多机会，我们还是要看价格是否合适。
《新民周刊》：还是回到你的商业模式上。散售也会带来一个项目的持续性问题。当年任志强也曾批评过你。说这种快速销售会带来项目的“断顿”。
潘石屹：这10年时间，任志强没有一次不来批评我们，而且几年前，他还把自己写的批判文章偷偷送给了《北京青年报》，我说你别偷偷送，我们出了一本书，叫《SOHO现代城批判》，专门扒自己的皮。现在你可以问任志强服不服气。他原来是个大公司，现在越办越小，我们呢?则是在现有的商业模式下越办越大，规模已经是他的好多倍。
从目前来看，我们再持续发展5年是没有问题的——在5年内，我还有那么多钱呐，还怕找不着继续发展的机会?很多人说，你才有4年的土地储备，别的公司土地储备都30年了，最多的有151年的——实际上我们是安全的，他们是不安全的，万一国土资源部真的执行“两年不开发土地就收回”呢。
《新民周刊》：散售的模式会导致物业管理混乱，你认为呢?
潘石屹：一个好的商业模式，总是要慢慢调整修改，我们现在已经认识到物业管理还是十分重要的。原来我们相信社会化的管理，开发后请最好的物业公司。我们有两个项目，一个现代城，一个建外SO-HO，当初选物业的时候是非常慎重的，现代城当时选的是中海物业，但是没想到过了一段时间，我们选的人被抓起来了，这下就乱套了。
建外SOHO当时我们找的是赛特物业，结果管了一段时间总公司闹政变，好像让人给收购了，所以从目前来看，我们一定要成立自己的物业公司，这样质量和品质才能有保证。
《新民周刊》：未来你会更多着眼于上海的商业地产么?
潘石屹：上海有很多机会，我们还是要看价格是否合适。长宁区领导曾对我说，以后围绕虹桥机场这一交通枢纽，长宁将跟周围的苏州、无锡等地建成半小时经济圈，这让我很动心。如果长宁区也能给我类似虹桥机场那么大的地，我一定会考虑，就像我扎根北京CBD区域开发了15年一样。
《新民周刊》：你怎么看目前的“地王”频现以及央企拿地的情况?
潘石屹：最关键就是央企为什么一下子就起来了?因为中国面对金融危机一直实施宽松的货币政策，再加上4万亿的救市计划，这么多钱让央企拿了，他们根本不知道怎么花。各个行业产品过剩，他们想象中的房地产是个暴利行業。我们在竞拍“广渠路15号”那块地的时候，一共去了11家，除了我们一家，剩下的全是国企。
有很多人特别悲观，觉得中国多少年来辛辛苦苦建立的市场经济，到头来国有企业都把民营企业给挤压了，但是我也能理解，这个时候政府要救市了，政府只能把钱交给国企，它怎么可能把钱交给我呢，交给我就不正常了，是吧?
《新民周刊》：地王频现，对未来的房价会有多大的影响?在你看来，现在土地市场和房地产市场肯定充满了泡沫吧?
潘石屹：对房价的影响是肯定的，不过国土资源部不太承认。创造一个地王，周围方圆两公里的地价全涨了，这就是市场的一个反应。周围拿个地每平方米都2万多了，我的房子凭什么还卖1.2万?
我觉得上海的住宅市场一定要警惕。今年9月份开盘的项目，有13个楼盘的单价都超过10万元(每平方米)了，这在全世界都是最高的。中国的收入水平、发展速度，能不能支撑这个价格?
攻略四：如果每天看自己的财务报表，再跟其他上市公司的财务报表一对比，然后乐半天，那就要出问题了。
《新民周刊》：任志强说你把西红柿卖成了水果的价格，他说北京的房价就是被潘石屹炒起来的。在公众的印象中，你是把概念引入地产，从而把房子卖出了好价钱，你同意这种说法么?
潘石屹：这实际上还是跟任志强有关系。你想我小时候，爷爷是国民党军官，在我出生之前就去世了，爸爸是右派，家庭又是地主成分，是受歧视的。但任志强他爸是建国时期商务部的常务副部长，以后是常委——他是高干子弟，所以我们俩对人的态度不一样，他穷横穷横的，对谁的态度都不好，包括对他爸。对建设部部长，还有曾任北京市市长的王岐山，他见面就训人家，把人家气得不得了。
上次我和任志强参加曹景行的一个节目，每人谈自己的童年，曹景行是上海长大的，我讲的事情他们都没听说过，他们讲的我也不能想象——任志强说他小时候，家里的警卫员老欺负他，人家是高于，家里有警卫员，我也想象不到。
9月25日下午，在上海大剧院八楼的宴会大厅，当那个圆头圆脑、戴着黑框眼镜的男人出现时，现场还是产生了小小的骚动。
潘石屹来了。一脸的招牌笑容，谦和中带着点狡黠。
他气质中的独特之处在于，没有架子，但你觉得他就是个名人。当他和一堆人同时走进来时，你能轻易地辨别谁才是主角。
SOHO中国董事长潘石屹当天出席“上海静安南京路商业地产高峰论坛”，还是一贯的装扮——短寸头、黑套装、灰领带，摄影师请他摆起POSE，他熟谙照做。
摆个打高尔夫的POSE吧——面对摄影师的建议，他有点无所适从。旁边的助手笑起来：他从来不打高尔夫的。
此前一个月，SOHO以24.5亿元从大摩手中买下上海南京西路的东海广场一期，近乎完美的地段，加上优惠的价格，这笔危机中的收购还是让他看起来心情不错。
在接受本刊采访时，潘石屹建议把座位拉近一点，因为“离太远会使我看起来生疏”。现场的人一一和他合影，他也含笑配合。
老潘将这种待人接物的谦恭，归结为自己的苦孩子出身——甘肃天水出生，从小就是受歧视的底层。他总是很勤勉，每天都在博客上吭哧吭哧写文章，对待质疑似乎也很透明。
在土地资源完全掌控在政府手中的制度环境下，潘石屹从来都否认自己有深厚的官家背景。无论别人怎么怀疑，他的确没有在行贿受贿方面曝出丑闻。
对于能拿到东海广场，他的解释是那座大楼“空置着也是静安区的负担”。当时静安区派了几个人去北京跟他们谈，说静安区10多座写字楼每年贡献的税收都是1亿以上。“吃了顿烤鸭。就跟我们说要2亿了。”他开玩笑地说。
你不得不暗暗佩服他的精明。和地产界的深水隐鳄相比，潘石屹不能算得上有背景的人，但他却是一个最能利用社会资源的人。之前有媒体报道东海广场项目偷税漏税6个亿，但是只用了一个晚上，一些英文媒体的标题便成了“潘石屹涉嫌偷税漏税6亿元”，虽然这跟潘石屹并没什么关系。
这是个能抓住市场机会进行另类出击的人。作为一位民营企业家，他在资本及政策的夹缝中展现了聪明和智慧，开辟了生存和发展的独特路径，以至于有人说，在不完全具备市场竞争条件的房地产行业，潘石屹是最有市场意味的一个人。
10年来，潘石屹和他的SOHO中国将那些位居核心地段、设计时尚的写字楼和商铺，分拆卖给国内层出不穷的中小企业家，在投资渠道匮乏的中国，这一做法让SOHO成为最赚钱的房地产公司之一。
对于一个起点低、财务保守的公司而言，这种以资金高速周转为核心的商业模式是SOHO发家的基因之一。如今，他是北京最大的商业地产开发商。
喜读经书、经常现身子各种道教佛教大会的老潘，更爱谈他的建筑哲学和文化，他追求开放的街区，强调多功能的融合，在那些充满了现代主义符号的建筑群里，他追求的是自然、混杂的集市效果。
在谈到生意时，擅长讲故事的潘石屹并不会务虚，他总能让你听到金钱的美妙声音：“跟着我们的业主现在有7000多个，全赚钱了，包括物业的升值、房租，我们统一出租，统一管理。”
尽管目前上海的商业地产现状并不乐观，但潘石屹不会接受现有的游戏规则。他在多个场合讲述了林肯的故事——男人腿要多长?能够着地就好。“紧紧踩在地上”的定位，意味着SOHO中国在闯进上海滩之后，仍然坚持其紧贴市场、为本土创业者服务的理念。
“我们面向的公司不是世界500强，而是江浙500强。”潘石屹笑着说。
凭借着实用主义和经验主义，善走精巧路线的潘石屹正向另一个方法论迈进了一小步——SOHO东海广场不会复制北京的散售模式，暂时出租，租金也要随行就市。“不能让办公楼空着，最大的浪费，就是端着架子租不出去。’他说。
论坛结束后，围绕着冯仑、SOHO的成功经验和它的上海攻略，我们进行了颇有趣味的访谈。
攻略一：我们对东海广场的定位，就是要像男人的腿一样，结结实实踩在地上。
《新民周刊》：我们看到，SOHO中国一直不看重土地储备，而把自己定位成一个商务物业开发商，散售的模式是如何确立的?
潘石屹：政府有關方面三令五申，说两年不开发土地就收回，尽管没怎么执行，可是我们就认定这个原则，万一哪天强制执行了呢?国土资源部老喊着“狼来了”，有一天“狼”可能就真的来了。不搞土地储备，跟我们的纪律性有很大关系。
散售的商业模式，使我们在过去10年里从一个小公司发展成一个特别大的公司，因为资金回笼快。我如果拿着一个楼房，二三十亿放在那儿，哪来的钱再盖楼呀?这些年来，几乎每个城市都造了很多不太好看的、恶俗的建筑，SOHO中国又喜欢建房子，所以我们要抓住更多的机会。
《新民周刊》：比较一下你和冯仑在商业地产上的模式吧。业内人士说，SOHO中国的散售方式是批发商。冯仑则更像个包租公。
潘石屹：这些都是想象出来的，冯仑还想建世贸大厦呢。一个商业模式是否成功，是要经得起市场检验的——我们赚到钱了，得到发展了，我们交的税比别的房地产商交的税还高，地方政府高兴得不得了。
其实这10年来，我们的业主赚的钱更多。他们赚的钱加起来，比我们的项目销售额还多好几倍，大家一起分享嘛。
《新民周刊》：你自己也说过，建外SOHO如果不卖的话，现在仅地价都比当年的项目销售额要高。有人说你在大势的判断上不如冯仑，这话你服么?
潘石屹：我们6个人(注：当年的“万通六君子”：冯仑、王功权、潘石屹、易小迪、王启富、刘军)关系很亲密。冯仑是个特别聪明、特别好学习的人，那些网络上的名词，二十岁小年轻说的话，他全知道。
他原来的爱好是“三小”——坐小车、听小曲、看小报，当年的流行歌他都会，孟庭苇的《冬季到台北来看雨》，歌词他都能背出来。他接受的信息量特别大，那时候没互联网，他每到一个地方都要买一堆小报。我到宾馆的时候，最怕电视机，但冯仑必须把电视机打开，哪怕是只有两个人在说话。
冯仑说过，有三个人对我影响最大——邓小平、我老婆，还有一个是他自己。他比我大4岁，那时我20刚出头，经常跟着一个比我大4岁的人的屁股后头跑，他认为我一个甘肃天水过来的，能有今天这模样，都是跟着他成长起来的。
《新民周刊》：东海广场被你拿下来了，但目前上海整体的商业地产环境似乎并不太令人乐观啊。
潘石屹：在高端地产和人口分布上，北京和上海都差不多。尽管过去几年中国的房地产起起伏伏，但上海地产占中国房地产销售额的1／10没变，北京占有的1／10 也没变，所以这两个城市从地产总量上来看，应该差不多。
从辐射区域来看，中国的北方地区都向往北京，但长三角地区则向往上海，因为大家相信在上海能够更成功。
《新民周刊》：既然这样，东海广场是否会复制SOHO在北京做得很成功的散售模式?目前来看，上海的商业地产空置率据说是去年的3倍。
潘石屹：目前我们还是计划先出租。不能空置，空置就是浪费。美国总统林肯参加竞选时，因为长相特别丑，一个女选民就问他，一个男人的腿长多长的时候好看?林肯说，只要够着地的都好看。也就是说，所有男人的腿都好看，只要能够着地就行。我们对东海广场的定位，就是要像男人的腿一样，结结实实踩在地上。
目前东海广场的出租率只有30％左右，租客都是跨国大公司。我们会对项目的定位做一些调整，使其主要面向国内的本土企业。类型绝对不能单一，单一的全失败了，南京路就有个很好的融合。
如果说有个对立面的话，那就是陆家嘴，据说空置率现在已经是30％了。陆家嘴和华尔街，都是一种类型，成片的写字楼漂亮得不得了，但就是缺乏活力。
目前上海商业地产规模约有4700万平方米，总量上已经很过剩了，跟上海1700万人口一对比，很多人就觉得上海的商业地产没法做了。但是房地产毕竟是不动产，越是在过剩的情况下，繁华地段的生意可能会越好。
《新民周刊》：这意味着你们要调整之前比较擅长的散售模式?
潘石屹：我们的模式在不断调整之中。如果未来的市场还像现在這么疯狂，选择拿地、拿项目就需要很多钱，那么我就要拼命加快已有项目的销售；如果市场情况特别不好，销售受阻，那么我们拿项目就会容易一些，目前我们自有现金，加上银行贷款大概有200多个亿，这就是说，我们可以进200多亿的货。
现在的SOHO中国正在进行着新的调整和转型。一是地域上要扩大，比如从北京扩展到上海；二是未来要把持有物业和销售物业的数量调整到一个合适的比例，像北京前门大街5.4万平方米必须留下来，因为这块土地寸金寸土，所以必须持有。
攻略二：这个时代最重要的精神，是认为自己不行，而且要在任何人身上发现优点。
《新民周刊》：这似乎说明，不断跟市场妥协、机会主义和实用主义的价值观是你立足的根本?
潘石屹：机会主义不好说，但是商业就是实用主义，实用主义和经验主义对商业来说是至关重要的。毛主席当年批判教条主义和经验主义，(意思)说马克思列宁怎么说的他不管，他就看中国的实际情况，这种思想发展到后来就是邓小平说的“摸着石头过河”。
作为一个好的商人，一定要面向市场，别整天这个模式那个模式的，别人说的商业模式是没用的。
首先你在大势上得看得远，否则你会很恐慌，就像现在突然来一个金融危机，弄得这个跳楼那个卧轨的，你得有信心，现在美国人民就没信心了。为什么中国现在敢放钱出来?我听中国人民银行的几个领导说，美国政府现在往下放钱就放不下去了。其次在具体操作的时候，一定注意千万别搞革命的浪漫主义，否则你做生意就得亏本。
《新民周刊》：大家都在喜迎建国60年。你最近也写了应景文章，说自己是60年剧变的样本。
潘石屹：共和国60年，我一个40多岁的人没法评价，挨饿是什么滋味，把上海的知青打发到荒郊野外是什么滋味，这些我都无法评价，这要让那些经历过的人去评价，他们的评价，比我们看点书或者道听途说的要真实得多。
但是我看到了30年来中国的前所未有的变化。咱就拿建房来说，20多年前建的房子多惨啊，30多年前的房子更是没法看。一个经济体能起这么大的变化，确实是个奇迹。在这30年的变化中，如果要找个样板的话，那就是我了。那时我们天天吃救济粮，救济粮是什么——红薯片，你或许不相信，我现在一看到红薯片，肚子里还直冒酸水。那时候真的吃不上饭，我的两个妹妹都送给别人了。有人问我小时候记忆最深刻的是什么东西，我说记忆最深刻的就是吃上了细粮_那时候能吃饱饭就行了，别的什么都不重视，包括学习成绩。
改革开放30年，我就是一个脱贫榜样。那时村里人跟我爸妈说，你们家都穷成这样了，还让孩子上什么学，回来干活吧，但我爸妈坚持让我上学。当年我们家是最穷的，现在成了村上、包括县里最富的了。
《新民周刊》：你1987年去深圳，1989年又去海南创业，经过这么多年的大浪淘沙，是何以走到今天的?
潘石屹：我觉得时代是最重要的因素。有两点也至关重要，第一就是要看得远，相信中国的未来，相信未来是个公平法治的社会。我跟公司的财务人员开会，唯一唠叨的就两点原则——绝不做一分钱的假账，绝不偷税漏税。你想我们每年上百亿的销售金额，稍微偷点漏点算什么?但是我们一分钱没漏过。这些年我亲眼看到一批批企业相继垮掉，基本上是5年一批，很多不是因为投资失败，而是倒在了偷税漏税和行贿受贿上。
第二，如果我可能有点才能的话，那就是相信自己什么都做不好，让别人去做，团队精神比个人能力有用得多。我看过去的那些同学，那时候在考试中第一第二的，现在状况都特别不好。如果别人都不如你，那也就不会帮你了——所以这个时代最重要的精神，是认为自己不行，而且要在任何人身上发现优点。
《新民周刊》：在你看来，这些年活下来的房地产企业都有哪些共性?
潘石屹：万科算是一个标本吧，现在万科的规模最大，全中国第一，也是全世界第一，他们开发的建筑面积是第二名的两倍，所以很多人研究万科，觉得他们这个对那个也对。
我跟王石很熟，他老爱搞技术，一开始号召全公司学PowerPoint，要做幻灯片；一会又要在上海搞什么构建式房屋，其实这些都不是他的强项。虽然他自认为身处第一线，其实他对先进技术的认识是很麻木的。你想他天天在喜马拉雅山上，这个行业真正进步到哪一步了，他真是不知道——结果他就爱做这方面的尝试。
但王石是个正派的人，他就是不偷税漏税、不行贿受贿，所以尽管他犯了好多错误，最终一步步还是发展起来了。以我对万科及王石的了解来看，万科的企业文化就是正派的企业文化。你要是不正派，出去谈个项目就给人一点回扣，但是万科上上下下不会出现这种情况。
这么多年活下来的企业，虽然大家在技术方面有高有低，但总体来说都是正派的企业。房子漏水了、构建不好，这些都是能弥补的——但如果老总被抓了，这个企业就完蛋了，只要走错一步就没了。
《新民周刊》：在媒体的报道中，你的故事都是从1987年“偷渡”去深圳开始的，那时大家还在为理想主义煎熬，你却走上了实用主义的道路。
潘石屹：我那时也是理想主义呀——为中国的市场经济而理想主义。那时我在 石油部管道局工作，工资特别高，我最后一次拿工资的时候，是101块钱。那时我整天坐机关，工资里还有24块钱的野外津贴，以及1.2元的自行车费等等。
因此，当听说我要辞职的时候，我爸说我疯了，我说我待不下去了，我得“下海”。在那个机关里，我基本上就干两件事，第一就是捣鼓电脑搞编程，当时我们什么电脑都有；除了电脑，就是一年四季分东西，我分过鸡蛋，分过草莓，分过豆腐皮、粉条、大米，都是下属单位为巴结我们送的。
攻略三：上海有很多机会，我们还是要看价格是否合适。
《新民周刊》：还是回到你的商业模式上。散售也会带来一个项目的持续性问题。当年任志强也曾批评过你。说这种快速销售会带来项目的“断顿”。
潘石屹：这10年时间，任志强没有一次不来批评我们，而且几年前，他还把自己写的批判文章偷偷送给了《北京青年报》，我说你别偷偷送，我们出了一本书，叫《SOHO现代城批判》，专门扒自己的皮。现在你可以问任志强服不服气。他原来是个大公司，现在越办越小，我们呢?则是在现有的商业模式下越办越大，规模已经是他的好多倍。
从目前来看，我们再持续发展5年是没有问题的——在5年内，我还有那么多钱呐，还怕找不着继续发展的机会?很多人说，你才有4年的土地储备，别的公司土地储备都30年了，最多的有151年的——实际上我们是安全的，他们是不安全的，万一国土资源部真的执行“两年不开发土地就收回”呢。
《新民周刊》：散售的模式会导致物业管理混乱，你认为呢?
潘石屹：一个好的商业模式，总是要慢慢调整修改，我们现在已经认识到物业管理还是十分重要的。原来我们相信社会化的管理，开发后请最好的物业公司。我们有两个项目，一个现代城，一个建外SO-HO，当初选物业的时候是非常慎重的，现代城当时选的是中海物业，但是没想到过了一段时间，我们选的人被抓起来了，这下就乱套了。
建外SOHO当时我们找的是赛特物业，结果管了一段时间总公司闹政变，好像让人给收购了，所以从目前来看，我们一定要成立自己的物业公司，这样质量和品质才能有保证。
《新民周刊》：未来你会更多着眼于上海的商业地产么?
潘石屹：上海有很多机会，我们还是要看价格是否合适。长宁区领导曾对我说，以后围绕虹桥机场这一交通枢纽，长宁将跟周围的苏州、无锡等地建成半小时经济圈，这让我很动心。如果长宁区也能给我类似虹桥机场那么大的地，我一定会考虑，就像我扎根北京CBD区域开发了15年一样。
《新民周刊》：你怎么看目前的“地王”频现以及央企拿地的情况?
潘石屹：最关键就是央企为什么一下子就起来了?因为中国面对金融危机一直实施宽松的货币政策，再加上4万亿的救市计划，这么多钱让央企拿了，他们根本不知道怎么花。各个行业产品过剩，他们想象中的房地产是个暴利行業。我们在竞拍“广渠路15号”那块地的时候，一共去了11家，除了我们一家，剩下的全是国企。
有很多人特别悲观，觉得中国多少年来辛辛苦苦建立的市场经济，到头来国有企业都把民营企业给挤压了，但是我也能理解，这个时候政府要救市了，政府只能把钱交给国企，它怎么可能把钱交给我呢，交给我就不正常了，是吧?
《新民周刊》：地王频现，对未来的房价会有多大的影响?在你看来，现在土地市场和房地产市场肯定充满了泡沫吧?
潘石屹：对房价的影响是肯定的，不过国土资源部不太承认。创造一个地王，周围方圆两公里的地价全涨了，这就是市场的一个反应。周围拿个地每平方米都2万多了，我的房子凭什么还卖1.2万?
我觉得上海的住宅市场一定要警惕。今年9月份开盘的项目，有13个楼盘的单价都超过10万元(每平方米)了，这在全世界都是最高的。中国的收入水平、发展速度，能不能支撑这个价格?
攻略四：如果每天看自己的财务报表，再跟其他上市公司的财务报表一对比，然后乐半天，那就要出问题了。
《新民周刊》：任志强说你把西红柿卖成了水果的价格，他说北京的房价就是被潘石屹炒起来的。在公众的印象中，你是把概念引入地产，从而把房子卖出了好价钱，你同意这种说法么?
潘石屹：这实际上还是跟任志强有关系。你想我小时候，爷爷是国民党军官，在我出生之前就去世了，爸爸是右派，家庭又是地主成分，是受歧视的。但任志强他爸是建国时期商务部的常务副部长，以后是常委——他是高干子弟，所以我们俩对人的态度不一样，他穷横穷横的，对谁的态度都不好，包括对他爸。对建设部部长，还有曾任北京市市长的王岐山，他见面就训人家，把人家气得不得了。
上次我和任志强参加曹景行的一个节目，每人谈自己的童年，曹景行是上海长大的，我讲的事情他们都没听说过，他们讲的我也不能想象——任志强说他小时候，家里的警卫员老欺负他，人家是高于，家里有警卫员，我也想象不到。