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摘要：本文结合当前房地产企业发展现状，考虑房地产企业投资周期长、产业链长、风险高等特殊性，对房地产企业财务管理特点进行分析，并具体提出完善房地产企业财务管理的几点建议。
关键词：房地产企业；财务管理；特点；完善
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2011）12-0271-01
随着国家加大对房地产企业的市场调控力度，给房地产企业发展带来极大压力和挑战，缩减了房地产企业的利润空间。因此，如何通过有效的财务管理手段，提高房地产企业经营管理水平，实现企业经济效益与社会效益的和谐统一，已成为当前房地产企业必须面对的问题，对促进房地产企业可持续发展具有重要意义。
一、房地产企业财务管理特点
1.资金周转期长。由于地价及房屋工程造价的制约，房地产企业投入的资金数额比较大。再加上建筑工程的建设周期长、涉及范围广，包括征地、开发土地、建筑施工、交付使用等多个环节，与其他行业相比，资金周转周期较长。
2.经营风险大。由于房地产企业的投资大、管理时间较长，再加上日益复杂的内外环境变化，增大了经营风险。另外，房地产企业的开发决策非常重要，通过减少投资决策失误，可降低企业损失。这就需要企业在项目开发投资阶段提高警惕，要求财务管理人员做好投资决策分析工作，确保分析的可靠性，并为企业投资项目提供重要的参考依据，有效降低风险。
3.财务关系复杂。房地产企业的经营活动涉及诸多方面，其财务关系牵扯到投资者、债权人、勘察设计单位、施工单位、材料供应单位、搬迁居民或单位、土地转让单、房屋购买者等，同时还涉及税务、工商等政府部门，因此复杂的财务管理带来财务形式的多样化。
二、完善财务管理的几点建议
1.做好开发项目的可行性论证。以房地产企业的财务管理特征及实际产品特点为出发点，在开发项目之前，应全局考虑企业的整体利益，一方面，通过“成本性态分析法”，分析开发项目的可行性。在进行投资决策过程中，不能将目光局限在单个项目中，而是综合考虑若干不同的开发项目，对比分析各个开发项目的可控成本、不可控成本等影响因素，同时归集单个项目的固定成本和变动成本。另一方面，通过“固定成本分摊法”，同时开发两个项目，二者实现固定成本的分摊，如果两个都处于亏损状态，则开发第三个项目，三者分摊固定成本，这样就可弥补其中一个项目的亏损金额，而另外两个项目处于盈利状态。在决策过程中，财务部门应该从筹资成本、筹资方式、资金投入方式、常规资金使用方式、预期效益等进行细致分析与判断，及时为项目决策者提供有价值的参考信息。
2.发展多元化的投资渠道。房地产企业的开发项目过程，是一个不断投入资金的过程，筹资压力非常大。因此，房地产企业必须寻求多元化的筹资渠道，保证项目的顺利进行：①改变融资观念，发展银行贷款之外的金融业务，积极应用银行承兑汇票、保函、商业汇票等结算方式；②积极参与资本市场竞争，通过发行债券、股票等方式筹集资金，获得收益；③以企业或者自然人名义发起，合理合法募集民间资金；④通过并购、重组等方式扩大市场份额，提高企业核心竞争力；⑤随着市场经济的不断发展，越来越多全新融资方式发展起来，给房地产企业融资注入新活力，如不动产投资信托(REITS)、股权回购、海外上市、海外私募等。
3.建立健全财务管理制度。首先，房地产企业财务管理部门在遵守国家相关法律法规的基础上，以管理角度为出发点，明确企业涉及的各种财务管理活动，梳理企业财务管理标准与流程，加强全方位制度管理，确保企业财务管理活动的规范化发展，从源头杜绝财务管理的杂乱无章，提高管理效率与管理质量，有效规避经营风险；其次，除了制定基本的企业财务管理制度之外，其他方面的管理制度也不容忽视，如人力资源管理制度、内部控制制度等，各制度相互协调、相互配合，共同为房地产企业健康发展贡献力量，实现资源优化配置；再次，确保财务管理制度的严肃性、权威性，通过实行定期检查、奖惩策略等方式，确保各项规章制度的顺利落实，严肃处理违反制度的行为，促进房地产企业经济活动的良性发展。
4.增强成本控制观念。一方面，完善财务预算管理体系，包括房地产企业的所有业务、所有员工，实行全方位、全过程预算管理与控制。分期进行房地产企业的预算分析工作：每月对预算执行情况进行考核，分析存在偏差的原因，有针对性地提出整改措施；责任中心每季度统计预算执行情况，与绩效指标对比，完成业绩考核，激发员工积极性；年度末期，房地产企业应从整体分析预算执行情况，总结存在的问题，制定下年度的经营目标，由各部门细化落实。通过有效的预算管理，可提高资金使用效率，控制成本；另一方面，做好项目开发的前期准备工作，减少开发土地成本；在工程建设过程中，优化调整估算成本，树立长远目标，做到事前控制与事中控制、事后控制相结合，准确预测资金的需求量，实现动态调度，提高资金使用效率，避免资金成本浪费行为。
5.提高财务管理人员的综合素质。鉴于房地产企业财务管理的特殊性，给财务管理人员提出了较高要求，既要提高专业水平，也要具备基本的职业道德，同时学习相关知识内容，如成本控制、工程管理、企业管理等。作为房地产企业，也应认识到财务管理人才的重要性，积极开展业务培训工作，不断提供企业财务管理业务水平，通过科学、完整的财务报告，及时了解企业经营状况与财务状况，避免由于会计造假而影响企业发展。另外，财务管理人员应注重职业道德建设，在工作中坚守原则，提升责任感与使命感，增强法律意识。只有这样，才能从根本保障会计信息的真实性、完整性，减少会计风险，确保房地产企业各项业务的顺利开展。
参考文献：
[1]孙凯.房地产企业财务管理核心问题研究[J].中国外资(下半月),2011(3).
[2]孙迎庆.中小房地产企业在财务管理中存在的问题及相应对策[J].华章,2009(8).
[3]郑小涓.房地产企业面对宏观调控下的问题与财务管理对策[J].财经界(学术),2010(24).
[4]李玲.房地产企业财务管理中的税收筹划应用研究[D].上海财经大学:会计,2007.
[5]梁红.关于房地产企业财务内控制度的几点思考[J].中国乡镇企业会计,2010(12).
[6]周丽.加强房地产企业内部财务管理措施分析与探讨[J].现代经济信息,2010(24).
关键词：房地产企业；财务管理；特点；完善
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2011）12-0271-01
随着国家加大对房地产企业的市场调控力度，给房地产企业发展带来极大压力和挑战，缩减了房地产企业的利润空间。因此，如何通过有效的财务管理手段，提高房地产企业经营管理水平，实现企业经济效益与社会效益的和谐统一，已成为当前房地产企业必须面对的问题，对促进房地产企业可持续发展具有重要意义。
一、房地产企业财务管理特点
1.资金周转期长。由于地价及房屋工程造价的制约，房地产企业投入的资金数额比较大。再加上建筑工程的建设周期长、涉及范围广，包括征地、开发土地、建筑施工、交付使用等多个环节，与其他行业相比，资金周转周期较长。
2.经营风险大。由于房地产企业的投资大、管理时间较长，再加上日益复杂的内外环境变化，增大了经营风险。另外，房地产企业的开发决策非常重要，通过减少投资决策失误，可降低企业损失。这就需要企业在项目开发投资阶段提高警惕，要求财务管理人员做好投资决策分析工作，确保分析的可靠性，并为企业投资项目提供重要的参考依据，有效降低风险。
3.财务关系复杂。房地产企业的经营活动涉及诸多方面，其财务关系牵扯到投资者、债权人、勘察设计单位、施工单位、材料供应单位、搬迁居民或单位、土地转让单、房屋购买者等，同时还涉及税务、工商等政府部门，因此复杂的财务管理带来财务形式的多样化。
二、完善财务管理的几点建议
1.做好开发项目的可行性论证。以房地产企业的财务管理特征及实际产品特点为出发点，在开发项目之前，应全局考虑企业的整体利益，一方面，通过“成本性态分析法”，分析开发项目的可行性。在进行投资决策过程中，不能将目光局限在单个项目中，而是综合考虑若干不同的开发项目，对比分析各个开发项目的可控成本、不可控成本等影响因素，同时归集单个项目的固定成本和变动成本。另一方面，通过“固定成本分摊法”，同时开发两个项目，二者实现固定成本的分摊，如果两个都处于亏损状态，则开发第三个项目，三者分摊固定成本，这样就可弥补其中一个项目的亏损金额，而另外两个项目处于盈利状态。在决策过程中，财务部门应该从筹资成本、筹资方式、资金投入方式、常规资金使用方式、预期效益等进行细致分析与判断，及时为项目决策者提供有价值的参考信息。
2.发展多元化的投资渠道。房地产企业的开发项目过程，是一个不断投入资金的过程，筹资压力非常大。因此，房地产企业必须寻求多元化的筹资渠道，保证项目的顺利进行：①改变融资观念，发展银行贷款之外的金融业务，积极应用银行承兑汇票、保函、商业汇票等结算方式；②积极参与资本市场竞争，通过发行债券、股票等方式筹集资金，获得收益；③以企业或者自然人名义发起，合理合法募集民间资金；④通过并购、重组等方式扩大市场份额，提高企业核心竞争力；⑤随着市场经济的不断发展，越来越多全新融资方式发展起来，给房地产企业融资注入新活力，如不动产投资信托(REITS)、股权回购、海外上市、海外私募等。
3.建立健全财务管理制度。首先，房地产企业财务管理部门在遵守国家相关法律法规的基础上，以管理角度为出发点，明确企业涉及的各种财务管理活动，梳理企业财务管理标准与流程，加强全方位制度管理，确保企业财务管理活动的规范化发展，从源头杜绝财务管理的杂乱无章，提高管理效率与管理质量，有效规避经营风险；其次，除了制定基本的企业财务管理制度之外，其他方面的管理制度也不容忽视，如人力资源管理制度、内部控制制度等，各制度相互协调、相互配合，共同为房地产企业健康发展贡献力量，实现资源优化配置；再次，确保财务管理制度的严肃性、权威性，通过实行定期检查、奖惩策略等方式，确保各项规章制度的顺利落实，严肃处理违反制度的行为，促进房地产企业经济活动的良性发展。
4.增强成本控制观念。一方面，完善财务预算管理体系，包括房地产企业的所有业务、所有员工，实行全方位、全过程预算管理与控制。分期进行房地产企业的预算分析工作：每月对预算执行情况进行考核，分析存在偏差的原因，有针对性地提出整改措施；责任中心每季度统计预算执行情况，与绩效指标对比，完成业绩考核，激发员工积极性；年度末期，房地产企业应从整体分析预算执行情况，总结存在的问题，制定下年度的经营目标，由各部门细化落实。通过有效的预算管理，可提高资金使用效率，控制成本；另一方面，做好项目开发的前期准备工作，减少开发土地成本；在工程建设过程中，优化调整估算成本，树立长远目标，做到事前控制与事中控制、事后控制相结合，准确预测资金的需求量，实现动态调度，提高资金使用效率，避免资金成本浪费行为。
5.提高财务管理人员的综合素质。鉴于房地产企业财务管理的特殊性，给财务管理人员提出了较高要求，既要提高专业水平，也要具备基本的职业道德，同时学习相关知识内容，如成本控制、工程管理、企业管理等。作为房地产企业，也应认识到财务管理人才的重要性，积极开展业务培训工作，不断提供企业财务管理业务水平，通过科学、完整的财务报告，及时了解企业经营状况与财务状况，避免由于会计造假而影响企业发展。另外，财务管理人员应注重职业道德建设，在工作中坚守原则，提升责任感与使命感，增强法律意识。只有这样，才能从根本保障会计信息的真实性、完整性，减少会计风险，确保房地产企业各项业务的顺利开展。
参考文献：
[1]孙凯.房地产企业财务管理核心问题研究[J].中国外资(下半月),2011(3).
[2]孙迎庆.中小房地产企业在财务管理中存在的问题及相应对策[J].华章,2009(8).
[3]郑小涓.房地产企业面对宏观调控下的问题与财务管理对策[J].财经界(学术),2010(24).
[4]李玲.房地产企业财务管理中的税收筹划应用研究[D].上海财经大学:会计,2007.
[5]梁红.关于房地产企业财务内控制度的几点思考[J].中国乡镇企业会计,2010(12).
[6]周丽.加强房地产企业内部财务管理措施分析与探讨[J].现代经济信息,2010(24).