2006年下半年，业界普遍预测2007年4、5月份楼盘将集中放量。很多楼盘也打出了4、5月份将上市的预告，然而事实却令人哑然。4月份70个预计上市新盘实际仅供应了30多个，5月份上市新盘也难突破30个。同时，高档商品房市场和高档二手房市场的交易量都大幅下跌。记者调查发现。目前普遍存在开发商采取推迟领预售证等方式捂盘惜售的现象。
　　开发商为何捂盘惜售?这会给房地产市场造成怎样的影响?集体捂盘的状况将持续多久?继《楼市》96、97期对开发商捂盘进行深入调查后。本楼《楼市》特邀建设部政策研究中心科研处处长文林峰，北京大学中国经济研究中心兼职教授、加拿大西安大略大学终身教授徐滇庆，北京银谷房地产开发有限公司副总经理李宏，中原地产华北区董事总经理李文杰再次进行深入探讨。捂盘原因为何?
　　
　　文林峰：五因素合力“促”开发商捂盘
　　
　　是因为宏观调控政策只规定了开发商领取销售许可证后必须及时推向市场，但并没有要求多少时间必须竣工销售，因此，对开发商没有硬性的约束条件，其在销售市场低迷的时候就会推迟上市时间。
　　二是消费者预期发生变化。在社会各界和媒体的宣传下，经济适用住房、限价商品房似乎会大规模面市，很多人等待购买保障性住房。因此，很多消费者处于观望期，在持币待购。
　　三是股市持续繁荣，导致大部分购房者都延缓了购房计划，先到股市赚钱，再买房。楼市潜在购房需求较大，但实际出手的消费者不多。
　　


　　四是开发商处于市场观望期，同时对后市充满信心。一方面各项政策直接影响了开发商利益，包括清查土地增值税，开发商希望暂时避过风头再把项目推向市场，另一方面由于房地产市场供需矛盾并未得到缓解，开发商对未来市场充满信心，才会捂盘惜售。
　　五是开发商对利润的期望值过高，从目前开盘的项目来看，都比过去有10％以上的涨幅，由于定价较高，销售不畅，也影响了开发商上市的动力。
　　
　　徐滇庆：开发商在打股市楼市时间差
　　
　　在北京、上海等大城市，近两个月的楼市交易量大幅下跌，同时银行存款余额增速大幅下跌，甚至一些银行出现负增长，这表明股市热极大地改变了资金流向，从楼市流向了股市。可是房价非但没有下跌反而上升了6％左右，这说明部分开发商确实在捂盘待售。他们在打楼市和股市的时间差。资金要流向回报率最高的地方，合情合理。由于中国还没有遭遇金融危机，因此股市和楼市很可能呈现出交替上升的态势。高端投资者消息灵通，他们在股市挣钱之后必然还会回到楼市。他们在股市挣到的钱将加大对房地产市场的冲击。假设他们从房地产市场上暂时撤走1000亿，可能在股市上赚到2000亿，假若这些资金再次投入楼市，将给高档房市场带来更大冲击。
　　
　　李宏：看好后市才会主动捂盘
　　
　　今年上半年楼市供应量确实比预期的少很多，新项目进展缓慢有主客观两方面原因从客观因素上看，一方面去年“国六条”以后的新项目上市需要一个过程，一般项目从规划设计、报批手续到开工建设需要8—10个月是正常的，另一方面一些老项目据我所知仍然受到拆迁困扰，尤其是在《物权法》颁布之后，老百姓的预期提高了很多，开发商与之谈判的时间更长，影响了项目进展。同时，从主观因素看，开发商预期房价将进一步上涨，至少是稳步上涨，因此也并不急着解决面临的难题。比如，人民银行要求楼盘封顶以后才能按揭放款，开发商在这之前即使可以取得预售证，但在封顶之前销售通常只能获得20％左右的首付款，在市场供小于求且资金压力不大的前提下，一些开发商更愿意直接进行准现房或现房销售，这样既能减少因期房销售所带来的如交房时间，交房质量等问题的风险，同时也可以获得更高的收益。
　　
　　李文杰：多数开发商不得不“捂”盘
　　
　　上半年实际推出的新盘数量比预期的少，开发商故意捂盘待售的占少数，是次要原因，主要原因有三方面一是土地供应减少，影响项目供应，二是“70％·90m²”政策实施之后，部分项目的户型变更未及时完成，三是土地拆迁难度加大，尤其是在(物权法>颁布之后，虽然石景山金顶街和花乡造甲村这两块限价房用地已进入出让环节，但仍然还有少数“钉子户”没搬走，这种情况的出现也预示着今后的拆迁问题或将更加突出。值得注意的是，股市热潮分流了一大部分酒店式公寓的投资者，开发商若有捂盘现象，主要目的应该是等待投资需求从股市回归楼市。
　　
　　捂盘影响几多?
　　
　　文林峰：加剧供需矛盾
　　捂盘导致供需矛盾日益突出，不利于落实宏观调控政策，新项目不能及时进入市场，也会导致二手房涨幅过快，不利于稳定社会情绪。因此，需要政府采取有效措施，及时把竣工项目推向市场。
　　
　　徐滇庆：需求回流将反冲楼市
　　
　　今年一季度楼市交易量下降，从表面看来似乎需求减少，房价应当下跌才对。然而事实恰恰相反，房地产商并没有急于调整房价，只不过房价上升幅度减缓一点而已。开发商捂盘也就意味着市场上可售房源减少，这是导致交易量下降但房价却还在上涨的重要原因。北京市统计局，国家统计局北京调查总队4月24日公布，一季度房屋售价与去年同期相比上涨了9％。开发商可能已经预见到资金流在股市逆转之后会再度回归楼市，因此，他们捂盘是为了给公司赢得最大利润，对他们来说是正确的。对于市场来说，就意味着房价在下一步可能进一步上涨。在股市中发财的人必然集中冲击高档住宅。必须认识到，目前市场对高档房的需求下降是暂时的，而不是长久的，因此高档商品房房价上涨趋势仍难以改变。
　　
　　李宏：房价会持续上涨
　　
　　开发商捂盘导致目前市场上房屋供应量减少，同时投资的需求量也在减少，很大一部分投资资金已经转战股市，但整体供需关系还是处在供不应求的状态，尤其是一些热点区域和一些品质较好的项目，虽然近几个月的商品房交易量下降，但是房价却还在较快上涨。
　　到今年下半年，那些受客观原因而推迟入市的楼盘应该都会推出来，供应量将有定程度增加。中高档楼盘的需求反弹将会更明显。一方面，投资者从股市赚钱之后还会回到楼市，另一方面，部分原本打算买普通住房、中小户型的消费者从股市获利之后，会进一步提高自己的住房需求，转向中高档房市场和大中户型。因此高档商品房的价格依然将保持上涨趋势。
　　
　　李文杰：供应减少促价涨
　　
　　商品房供应少了，买房人可选择的楼盘就少，因此导致整体交易量下降，但是供需关系却更加紧张，因此近半年房价上涨的幅度非常快。大户型高档房的新增供应减少和奥运利好的预期，以及从股市回流的楼市需求，都会进一步促进房价上涨。
　　
　　捂盘持续多久?
　　
　　文林峰：需求重新膨胀时松手
　　在三种情况下，开发商将松开捂盘之手一是股市回落，资金撤出，回到房地产市场，二是长期供应不足，导致房价上涨，开发商趁机进入，三是观望期的居民看到等待房价下跌无 望，再进入市场购房时，需求再次膨胀，开发商及时推出项目。
　　
　　徐滇庆：股市将走跌时不再捂盘
　　由于目前出现的是股市，房市、汇市联动，多头博弈，没有谁能预测准确的时间。但开发商捂盘时间长短跟他们对“股市还将热多久”的判断有关，有人认为牛市才刚刚开始，也有人认为股市下挫就在一两个月之内。股市表现出来的态势是多种因素博弈的结果。
　　回顾股市，在过去的23个月中从1000点上涨到4000点，在不到两年的时间内翻了两番。大致上可以说，玩股票人的资本回报率达到了百分之一百。而投资于产业部门的资本回报率如果能达到百分之十就相当不错了。在这种近似疯狂的态势下股市必然会持续不断地吸收大量资金。毫无疑问，中国的股市要发展，中国企业直接融资在全部投资中的比例还不到10％，和世界工业国家的50％左右相距甚远。中国的股市还有很大的发展空间。但是股市要一步步走，走得太快，难免翻车。现在出现了全民炒股的热潮，这就将原本是正确的东西变成了谬误。目前股市暴涨的速度还能持续多久7倘若这个趋势不纠正的话，很快就会出现泡沫经济。在大涨之后必然出现暴跌。中国经济能承受不断的上涨，但是能承受暴涨之后的暴跌吗?不能，因此相关部门必然会出台相应政策，防止股市疯狂上涨。究竟在这场多元博弈中出现什么结局，我们还要拭目以待。
　　因此，虽不能定论开发商何时松开捂盘的手，但可以预见的是开发商等待的不是房价下跌，而是在等待股市资金回流，给楼市带来更加强劲的需求，以售得更高的价格。
　　
　　李宏：当资金从股市回流楼市时不再捂盘
　　当需求回来的时候，开发商也将会加大楼盘推出力度。那么，需求什么时候会从股市上回来呢?我认为不会很久。
　　现在进入股市的人有两类，一类是老股民，懂股市又有定资本的人，这类人往往能获利，也是高档楼盘的主力消费者，一类是盲从跟进的人，这类人往往会成为牺牲者。股市从2000点到3000点大概经历了一年多时间，而从3000点到4000点仅用了四十多个交易日!速度太快就意味着政策风险很大，这必然会引起中央政府的注意并出台调控政策，以稳定股市。这有如房市，房价增长过快政府就会出台调控政策来平抑房价，而股市的波动性更大，政府不会不关注，我个人认为很难持续走高突破4500点。已经有部分人看到了股市风险，悄悄退出，当股市再上涨一个节点时，会有更多的人出股市而入楼市，而这个时间不会太久。
　　
　　李文杰：捂盘成本大于利润时松手
　　捂盘对开发商到底好不好必须具体分析。一般情况下开发商不愿捂盘，楼盘上市时间越晚就意味着成本越大，无法及时回收资金，因此资金紧张的开发商故意捂盘待售的情形不会持续很久。但在土地供应减少的情况下，很多开发商没有土地储备，也不急于回收资金以投入新项目，而如果他们又预计房价还会持续上涨，那么这些开发商捂盘的时间就会长一些。整体上看，今年下半年楼市供应量会增加，房价上涨还会继续，不过涨幅会放缓。