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周宇上个月终于东拼西凑将位于北京通州的中国传媒大学附近一套二手房首付给付了，不过他并没有因终于成为了有房一族而显现出太多喜悦。这套房子的户型、价格和地段都不是他们小夫妇心目中的最优选择。“再不能等了，北京这房价估计是不会有降的一天了。”他无奈地对记者说道，“希望越大，失望也就越大。”
周宇的希望来自于国家从去岁今初就开始的房地产新一轮调控。“国四条”、“国十一条”、国资委责令78家不以房地产为主业的央企15天退出房地产业务……在诸多举措依然没能按住从2009年下半年开始的房地产市场暴涨势头后，今年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，人称新“国十条”，包括90平方米以上购房贷款首付款比例不得低于三成，房价过高、上涨过快或房源紧张地区可暂停发放三套房贷款等前所未有的严格差别化住房信贷政策，而这也被市场人士称之为“史上最严厉”调控政策。
在中央雷霆万钧的调控决心下，各地紧接着相应出台了新政实施细则。投机客在此形势下也不得不短暂离场，5、6月份，京沪穗深四大一线城市住宅成交量开始明显下降。然而，尽管交易量下滑，诸多开发商却仗着此前积累的充足现金流拒不降价。
开发商的这种态度有着太多先例可循，在以往诸多“国N条”调控中，开发商往往凭借这种“死扛”态度，以及认准了地方政府对土地财政依赖的软肋，终能等到政策松动或变更而屡试不爽。所以自“国十条”出台后，楼市调控松动论屡次出现，甚至中房协都要上书暂缓出台更严厉政策。
但面对民怨沸腾的房地产市场，加之对地产泡沫破裂的担心，政府此轮调控的决心不可谓不坚决。“我都‘从了’，你们也‘从了’吧。”8月初，一向被视作房地产开发商代言人的华远总裁任志强在博鳌房地产论坛上这样调侃到。接着，另一地产巨头SOHO中国董事长潘石屹也作出预测：“未来一年内中国住房市场的价格和成交量都会下跌，而下跌幅度预计将回到2009年初的水平。”
就在大家忙着争论或预测之时，市场上已是暗流涌动。8月底开始，市场交易量在最初的下跌之后重又强劲反弹，房价也是重上上涨轨道。根据国家统计局统计，9月份全国各类房屋价格均呈现出不同幅度的上涨，高档住宅更是疯狂上涨15.2%；二线城市涨幅超过一线城市。
旧火未灭，新火又起。在“史上最严厉”调控又几成“空调”的钧发之际，9月29日晚，国家发改委、财政部、国家税务总局、国土部、住房和城乡建设部等多部委再出重拳，推出五条措施进一步推进房地产调控，被业界称为“二次调控”，又称新“国五条”。
新“国五条”措辞严厉，再次重申了“国十条”中的一些模糊之处，还将“问责”放在第一条规定中，并要求各地立即制定“国十条”实施细则，几乎不给地方政府留有任何自行解读和继续观望的空间，其中更提到：“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。”
在此重压之下，房价上涨尤为显著的深圳第二天便紧急出台“限购令”，规定从10月1日起深圳市户籍居民家庭限购两套住房；能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭限购一套住房。
“限购令”并非深圳首创，而是学自4月30日北京出台的“国十条实施细则”。在北京、深圳之后，到目前为止已有上海、厦门、福州等10多个城市相继出台了楼市“限购令”。
在各地“限购令”纷纷出台以及房贷愈发收紧后，应之而来首先是一波“退房潮”。但恰在此时，从年初由农产品涨价开始的通胀压力愈发严重，即将迎来20周年的中国股市则在“十一”暴涨之后又遭遇了“11·12”暴跌。
对通胀的担忧以及投资渠道的狭窄，使得房地产市场在各地“限购令”出台后依然没能明显降火。12月10日，国家统计局发布了今年1—11月全国房地产市场运行情况以及11月份70个大中城市房屋销售价格指数。数据显示，今年前11个月房地产开发投资、商品房销售等依然持续增长，市场总成交量也不仅没有萎缩反而继续上涨，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。
除了这种量价齐升局面外，万科、保利、龙湖等多家房地产开发商也一片飘红，纷纷宣布提前完成全年销售目标。12月初，万科公布了今年的销售及新增项目情况，截至12月1日，万科已累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元，成为中国房地产行业第一家年销售额过千亿级的公司。当然，在遭遇今年房地产市场频繁调控后，多家开发商都纷纷加大了商业地产的开发力度，而从2004年就专注于商业地产开发的SOHO中国今年更是因为较少受调控影响，早在9月底就已提前完成了全年销售目标。
11月14日，自上任之始就一直努力调控房价的国务院总理温家宝在澳门视察时坦陈：“内地房价就是压不下来”，“这件事确实很难，左一个十条，右一个五条，就是压不下来。” 接着，住建部副部长仇保兴11月底在某论坛上也连用三个“前所未有”形容当前房地产局势：“现在中国房地产价格波动前所未有，房地产调控压力前所未有，房地产调控难度前所未有。”他认为，我国房地产调控的难度主要包括6个方面：一是中国城镇化发展带来的刚性需求，住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大；二是民间资本投资领域过窄；三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合；四是房产持有环节税收制度缺失；五是地方政府对土地财政的依赖；六是中国各地区之间经济发展差距十分巨大，用“一刀切”的办法调控房地产市场，对全国来说很难有非常好的效果。
楼市的逆势上涨会否引来第三轮调控？市场人士目前纷纷分析讨论房产税这个传闻已久的靴子或将不久落下，领衔新一轮调控，重庆目前已发文要求做好征收高档住房房产税准备。不管怎样，如果单以遏制价格过快上涨为标志，2010年房地产市场上接二连三的“史上最严厉”调控无疑仍然算不上成功。
“政府应更多用经济措施，
而非行政措施来调控房地产市场”
——专访燕京华侨大学校长华生
《商务周刊》：您怎样看待今年的房地产市场调控？
华生：国家今年采取了各种措施，包括国十条及后来的限购政策等来遏制房价过快上涨，应该说还是取得了一定的作用，房价年初猛烈上涨的势头被一定程度上制止住了。但是我觉得这些措施基本上属于行政措施，治标不治本，没有从根本上解决问题。尽管短期内取得了一定成效，但是基础非常不牢固，一旦政策稍有松动，便极有可能迎来新一轮报复性上涨。国家统计局最近公布的数据无疑证实了这种结果。
《商务周刊》：对于呼声日渐高涨的房产税，您持怎样的看法？
华生：目前房地产市场上的税收集中在一般性建筑交易环节，这种税收政策实质上是鼓励投机和投资，其核心偏差也就是在“所得”环节没有税，而所有投资投机都是冲着“所得”去的。所以目前房地产税收最大的调整应从一般性交易改到“所得”上面来，这样才能使得住房市场是一个普遍的消费市场，而不是一个普遍的投资市场。
目前房产税开征的呼声很高，但是思路还不明确，是部分开征还是全面开征，如果只是部分开征，这样效果可能也非常有限。因为税收的主要作用是增加政府的财政收入，额度太小的话也不能阻断地方政府对于土地财政的依赖。
《商务周刊》：您怎样看待2011年的房地产市场？
华生：今年的房地产调控效果不理想，明年可能还会逼着政府去进一步采取经济措施。政府应更多用经济措施，而非行政措施来调控房地产市场。当然，经济措施的首要一个可能就是房产税了。此外，保障性住房也是目前政府大力做的一件事情，已提上政府的重要议事日程。今后几年会有大量保障性住房推到市场上来，这对缓解中低收入人群住房压力，包括替代刚性需求都会有一定作用。今年因为是刚开始启动，效果还不是很明显，大概要两三年之后也即2012年左右对市场的影响才会表现出来。
周宇的希望来自于国家从去岁今初就开始的房地产新一轮调控。“国四条”、“国十一条”、国资委责令78家不以房地产为主业的央企15天退出房地产业务……在诸多举措依然没能按住从2009年下半年开始的房地产市场暴涨势头后，今年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，人称新“国十条”，包括90平方米以上购房贷款首付款比例不得低于三成，房价过高、上涨过快或房源紧张地区可暂停发放三套房贷款等前所未有的严格差别化住房信贷政策，而这也被市场人士称之为“史上最严厉”调控政策。
在中央雷霆万钧的调控决心下，各地紧接着相应出台了新政实施细则。投机客在此形势下也不得不短暂离场，5、6月份，京沪穗深四大一线城市住宅成交量开始明显下降。然而，尽管交易量下滑，诸多开发商却仗着此前积累的充足现金流拒不降价。
开发商的这种态度有着太多先例可循，在以往诸多“国N条”调控中，开发商往往凭借这种“死扛”态度，以及认准了地方政府对土地财政依赖的软肋，终能等到政策松动或变更而屡试不爽。所以自“国十条”出台后，楼市调控松动论屡次出现，甚至中房协都要上书暂缓出台更严厉政策。
但面对民怨沸腾的房地产市场，加之对地产泡沫破裂的担心，政府此轮调控的决心不可谓不坚决。“我都‘从了’，你们也‘从了’吧。”8月初，一向被视作房地产开发商代言人的华远总裁任志强在博鳌房地产论坛上这样调侃到。接着，另一地产巨头SOHO中国董事长潘石屹也作出预测：“未来一年内中国住房市场的价格和成交量都会下跌，而下跌幅度预计将回到2009年初的水平。”
就在大家忙着争论或预测之时，市场上已是暗流涌动。8月底开始，市场交易量在最初的下跌之后重又强劲反弹，房价也是重上上涨轨道。根据国家统计局统计，9月份全国各类房屋价格均呈现出不同幅度的上涨，高档住宅更是疯狂上涨15.2%；二线城市涨幅超过一线城市。
旧火未灭，新火又起。在“史上最严厉”调控又几成“空调”的钧发之际，9月29日晚，国家发改委、财政部、国家税务总局、国土部、住房和城乡建设部等多部委再出重拳，推出五条措施进一步推进房地产调控，被业界称为“二次调控”，又称新“国五条”。
新“国五条”措辞严厉，再次重申了“国十条”中的一些模糊之处，还将“问责”放在第一条规定中，并要求各地立即制定“国十条”实施细则，几乎不给地方政府留有任何自行解读和继续观望的空间，其中更提到：“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。”
在此重压之下，房价上涨尤为显著的深圳第二天便紧急出台“限购令”，规定从10月1日起深圳市户籍居民家庭限购两套住房；能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭限购一套住房。
“限购令”并非深圳首创，而是学自4月30日北京出台的“国十条实施细则”。在北京、深圳之后，到目前为止已有上海、厦门、福州等10多个城市相继出台了楼市“限购令”。
在各地“限购令”纷纷出台以及房贷愈发收紧后，应之而来首先是一波“退房潮”。但恰在此时，从年初由农产品涨价开始的通胀压力愈发严重，即将迎来20周年的中国股市则在“十一”暴涨之后又遭遇了“11·12”暴跌。
对通胀的担忧以及投资渠道的狭窄，使得房地产市场在各地“限购令”出台后依然没能明显降火。12月10日，国家统计局发布了今年1—11月全国房地产市场运行情况以及11月份70个大中城市房屋销售价格指数。数据显示，今年前11个月房地产开发投资、商品房销售等依然持续增长，市场总成交量也不仅没有萎缩反而继续上涨，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。
除了这种量价齐升局面外，万科、保利、龙湖等多家房地产开发商也一片飘红，纷纷宣布提前完成全年销售目标。12月初，万科公布了今年的销售及新增项目情况，截至12月1日，万科已累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元，成为中国房地产行业第一家年销售额过千亿级的公司。当然，在遭遇今年房地产市场频繁调控后，多家开发商都纷纷加大了商业地产的开发力度，而从2004年就专注于商业地产开发的SOHO中国今年更是因为较少受调控影响，早在9月底就已提前完成了全年销售目标。
11月14日，自上任之始就一直努力调控房价的国务院总理温家宝在澳门视察时坦陈：“内地房价就是压不下来”，“这件事确实很难，左一个十条，右一个五条，就是压不下来。” 接着，住建部副部长仇保兴11月底在某论坛上也连用三个“前所未有”形容当前房地产局势：“现在中国房地产价格波动前所未有，房地产调控压力前所未有，房地产调控难度前所未有。”他认为，我国房地产调控的难度主要包括6个方面：一是中国城镇化发展带来的刚性需求，住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大；二是民间资本投资领域过窄；三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合；四是房产持有环节税收制度缺失；五是地方政府对土地财政的依赖；六是中国各地区之间经济发展差距十分巨大，用“一刀切”的办法调控房地产市场，对全国来说很难有非常好的效果。
楼市的逆势上涨会否引来第三轮调控？市场人士目前纷纷分析讨论房产税这个传闻已久的靴子或将不久落下，领衔新一轮调控，重庆目前已发文要求做好征收高档住房房产税准备。不管怎样，如果单以遏制价格过快上涨为标志，2010年房地产市场上接二连三的“史上最严厉”调控无疑仍然算不上成功。
“政府应更多用经济措施，
而非行政措施来调控房地产市场”
——专访燕京华侨大学校长华生
《商务周刊》：您怎样看待今年的房地产市场调控？
华生：国家今年采取了各种措施，包括国十条及后来的限购政策等来遏制房价过快上涨，应该说还是取得了一定的作用，房价年初猛烈上涨的势头被一定程度上制止住了。但是我觉得这些措施基本上属于行政措施，治标不治本，没有从根本上解决问题。尽管短期内取得了一定成效，但是基础非常不牢固，一旦政策稍有松动，便极有可能迎来新一轮报复性上涨。国家统计局最近公布的数据无疑证实了这种结果。
《商务周刊》：对于呼声日渐高涨的房产税，您持怎样的看法？
华生：目前房地产市场上的税收集中在一般性建筑交易环节，这种税收政策实质上是鼓励投机和投资，其核心偏差也就是在“所得”环节没有税，而所有投资投机都是冲着“所得”去的。所以目前房地产税收最大的调整应从一般性交易改到“所得”上面来，这样才能使得住房市场是一个普遍的消费市场，而不是一个普遍的投资市场。
目前房产税开征的呼声很高，但是思路还不明确，是部分开征还是全面开征，如果只是部分开征，这样效果可能也非常有限。因为税收的主要作用是增加政府的财政收入，额度太小的话也不能阻断地方政府对于土地财政的依赖。
《商务周刊》：您怎样看待2011年的房地产市场？
华生：今年的房地产调控效果不理想，明年可能还会逼着政府去进一步采取经济措施。政府应更多用经济措施，而非行政措施来调控房地产市场。当然，经济措施的首要一个可能就是房产税了。此外，保障性住房也是目前政府大力做的一件事情，已提上政府的重要议事日程。今后几年会有大量保障性住房推到市场上来，这对缓解中低收入人群住房压力，包括替代刚性需求都会有一定作用。今年因为是刚开始启动，效果还不是很明显，大概要两三年之后也即2012年左右对市场的影响才会表现出来。