近日，两大权威部门——中国房地产业协会和国家发改委上演了“观点碰撞”，在双方几乎同时发布的分析报告上，房地产业协会称：“2008年房地产市场走势将继续平衡”，而发改委却称：“今年房地产市场将处于调整状态”。未来市场行情再次陷入迷雾。
　　
　　上涨理由：调整只是短暂的
　　
　　房地产的真相只有开发企业最了解，所以很多地产界资深人士的言论必须重视。戴德梁行华北区综合住宅服务董事岳锋钢日前表示，中国的住宅市场仍然蕴含巨大的需求，支撑整个市场的发展。国家统计局7月21日发布的统计数据也显示，今年2季度70个大中城市房屋销售价格上涨10.1%。考虑到下半年经济发展基调已定，接下来只要具体措施执行到位，市场信心能重新燃起。奥运后整体楼市价格将持续平稳发展，高档住宅仍然乐观。
　　“乐观”是基于以下几个判断。
　　一是，目前国民经济运行良好，整体经济环境向上走，并不存在大环境经济下滑的冲击。房价、成交量没有上去，是因为买家受之前市场调整的影响而入市信心不足，到了消费者信心充足的时候，房价又会涨起来。加上不少人手中有一定余钱，而国内投资渠道单一，消费者仍要寻找到可靠的投资方式，房产属于相对稳定的投资，无疑最终仍会回到楼市。
　　二是，虽然年初各地不少地块流拍，但各地地价依然较高，5月19日，中粮地产在北京顺义连夺三幅地，其中一住宅地块成交价高于起始价3.5倍，可见开发商又拉开了开始土地储备战。
　　三是，要理性看待销售速度，楼盘销售由“快车道”转入“正常”轨道，并不代表市场要崩盘。2003、2004年，一个1000套房左右的楼盘正常销售需要1年到1年半完成，去年疯狂的时候2、3个月就可以售罄，而现在多数楼盘的销售进度只是回归到市场正常的状态。
　　正如中国房地产业协会在《中国房地产市场研究报告》指出的，这只是房地产市场的一次短期调整，2008年房地产市场走势将继续平衡。
　　
　　下降理由：价格背离其价值太大
　　
　　与此同时，发改委最新的《上半年国内住房价格走势分析》则认为，紧缩的货币政策、对二套房贷从严的管理、偏高的房价以及市场购房预期都将抑制住房的需求；而保障性住房的不断增加也将会挤压房价。报告预计，多种因素的综合作用下，今年房地产市场将处于调整状态。
　　


　　国家开发银行高级经济学家吴志峰认为：“奥运过后，房价上行速度会有所放缓甚至停滞。一些非理性上涨的区域或楼盘，会出现价格下降。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟预测：“目前中国的基尼系数是0.48，考虑房价与基尼系数的关系，根据国际经验判断，中国未来的房价将下降40%”。
　　有一个数据可以证明这种判断：从今年2月开始，北京住宅销售均价依次为每平方米13036元、13090元、13488元及13222元。直观数据显示，4个月来房价上涨的幅度非常小。5月份首次出现今年以来均价下降的局面，环比4月均价每平方米下降266元，降幅达2%。
　　目前房地产企业资金链处于比较紧张的状态。一位银监会官员指出，过于快速的市场化开发、开发商过高的资金杠杆、一些地方政府支持、一些开发商违规囤房囤地获取暴利以及大规模投机行为等诸多复杂的因素迅速拉高房价非理性上涨，从而透支了房地产价格的正常上升空间。房地产市场确实存在刚性需求和强劲需求，但不是有效需求，刚性需求转化为有效需求的阻碍是房价远远超过了购买能力和承受力。
　　在这两种对立观点中，我们如何看懂房价涨跌谜局？从北京、上海这样的一线城市与二三线城市不同的房价表现可见一斑。以深圳为首去年房价最高期，投资需求最高占比70%以上，挤压投资性需求之后，房地产价格直线下挫。而二三线城市房价基本保持平稳，原因在于自住性刚性需求占比较大：从去年到今年，自住性需求一直稳定在七、八成左右。