2016年行业“先扬后抑”，前三季“繁荣火热”，四季度“调控回落”，开发投资、销售、新开工等指标“虎头蛇尾”，增速冲高回落。总体而言，2016年行业既有“惊喜”也不乏“隐忧”，“喜”的是商品房销售面积、金额双创历史新高，待售面积持续下滑；“忧”的是房地产开发投资增速、新开工面积增速持续低位，结构调整缓慢、商办库存风险有增无减。随着“抑制资产泡沫”和“防范金融风险”的政策基调确立以及相应实施措施陆续出台，行业持续调整在所难免，2017年房地产行业各项指标仍将继续探底或回落。
　　一、商品房销售面积、金额再造行业“高峰”，
　　破15亿平方米、12万亿元无悬念
　　商品房销售面积、金额增速年初高开高走后，4月份达到最高点，随着基数效应不断抬升，此后增速逐步回落。四季度，多城密集出台调控政策、加强市场监管，10月、11月商品房销售面积、金额增速冲高回落，前11个月增速双双创下今年新低。1-11月份，商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，较最高点下降12.2个百分点；商品房销售额102503亿元，增长37.5%，较4月份55.9%的增速峰值下滑18.4个百分点。
　　整体看，政策收紧导致增速放缓却难掩全年行业销售规模再创历史新高之“喜”。其中商品房销售金额早在前10月便突破2015年创下的最高点，到11月，商品房销售面积也达到135829万平方米，比2013年成交面积顶峰（130551万平方米）高出5278万平方米，再创面积新高。按12月成交面积维持1.5亿平方米保守估算，2016年全年销售面积将破15亿平方米。
　　二、土地购置“量跌价涨”印证结构变化，
　　成交金额同比增21.4%
　　凭借一线和热点二线城市的一、二手房市场成交火热、量价齐升，土地市场尤其是热点城市土地市场的“高热难挡”，部分城市逢土拍必出“三高地王”，全国土地购置面积累计同比降幅不断收窄，前11月从-20%提升到-4.3%，相较2015年的-31.7%更是回升了27.4个百分点。与之相对的是，土地成交价款同比增速持续正增长，且三季度加速上扬，到11月末，土地成交价款累计达到7777.48亿元，已超过2015年全年金额，累计同比增速高达21.4%，创下自2014年以来新高。
　　值得注意的是，年内土地购置面积增速与成交价款增速之间的“剪刀差”不断加大，恰恰说明了今年土地成交的结构变化，主要是地价较高的一线和热点二线城市土地成交为主，地价相对较低的三四线城市2016年土地成交普遍缩量，也就造成了“量跌价涨”显著格局。
　　三、商品房待售面积连降9个月，住宅库存
　　较年初高点去化13%
　　2016年全国销售面积破新高，意味着“去库存”也一定会取得初步成效。到11月末，全国商品房待售面积约6.91亿平方米，较去年末减少2488万平方米，且从年初的最高点连续9个月下降，整体减少3.8%。其中，住宅待售面积约4.05亿平方米，较年初最高点减少6178万平方米，下降13.2%。但商业和办公物业的库存量大幅增加又让行业前景蒙上阴影，去库存依然是行业2017年的主基调。
　　四、房地产开发投资增速艰难回升至6.5%，
　　维持相对低位波动
　　自2013年7月以来，房地产开发投资增速一路滑坡，2015年降至最低1%，2016年在基数效应以及新开工面积增速加快、土地购置回暖带动下，房地产开发投资额艰难筑底回升，2016年4月增速达到7.2%，为最高。下半年，政策风向转变，投资增速上升动能不足，又开始波动下滑，截至到11月，全国房地产开发投资额同比名义增长6.5%。
　　作为拉动经济增长的重要引擎，今年房地产开发投资对经济增长贡献有目共睹，至少在实体经济增长集体滑坡背景下没有拖后腿。就其增速而言，持续的相对低位波动，尤其是在商品房销售面积和金额双双创下历史新高的情况下，房地产开发投资额并未同步大幅回升，销售-投资传导机制依然失效，由此来看，行业整体存量过高仍是不争事实。
　　五、新开工增速冲高仅“昙花一现”，
　　短期必面临供应不足压力
　　受此前基数较低影响，2016年新开工面积增速由负转正，一季度累计同比增速攀升至21.4%的最高点，绝对量也在6月份创下年内高点，在短暂的高位盘整后随即逐月下滑。四季度以来，增速始终保持在10%以下，新开工面积增速冲高仅“昙花一现”。
　　从行业发展来看，新开工面积指标并未真正好转，增速冲高回落至10%甚至全年5%左右也都不無可能，未来市场面临可售货值不足，尤其是一线和热点二线城市市场严重供不应求的局面不能有显著缓解，房价、地价上升的压力将维持较长时间。
　　本文由易居（中国）克而瑞研究中心供稿