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【摘要】国有土地租赁是国有土地出让方式的补充。本文通过列举不同情形下国有土地租赁的租金测算方法，阐述测算租赁租金时应注意的事项，便于估价人员进一步开展国有土地租赁的租金估价工作。
【关键词】国有土地租赁;租金标准;测算
《国土资源部关于印发规范国有土地租赁若干意见的通知》（国土资发[1999]222号）中明确界定：国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是国有土地出让方式的补充。同时也明确国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算;承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。在实际土地评估工作，部分估价人员对如何测算国有土地租赁的租金标准还存在相关疑惑，本文对国有建设用地租赁的租金标准测算进行相关探讨。
1、不同情形下国有土地租赁的租金测算方法
国有土地租赁的租金的测算方法一般有市场比较法、基准地价系数修正法、地价折算法，若估价对象所在区域类似国有土地租赁的租金交易案例比较丰富时，则可以采用市场比较法测算估价对象租赁时的租金;当宗地所在市县制定的基准地价成果中包括国有土地租赁的租金标准，且有相应的修正体系时，则可以采用基准地价系数修正法测算国有土地租赁的租金标准;其他情况则只能采用地价折算法测算国有土地租赁的租金标准。市场比较法主要运用替代原理来测算估价对象租金标准，基准地价系数修正法主要通过基准地价修正体系测算国有土地租赁的租金标准，两种方法容易掌握。本文下面主要阐述不同情形下地价折算法测算国有土地租赁的租金标准方法及注意的事项。
1.1承租人取得划拨土地使用权时
当承租人取得划拨土地使用权时，如原以划拨方式取得的国有土地使用权，现已不符合《划拨用地目录》规定应当依法有偿使用的土地，土地使用权人应依法缴纳国有土地使用权年租金，则任意年期的土地租金标准按下列公式计算如下：
Pn=PN（1-1/（1+RD）n）/（1-1/（1+RD）N）
Pn—任意年期的租金;
PN—宗地某用途土地出让纯收益;
n—租赁年期;
N—各用途土地的法定最高使用年期;
RD—土地还原利率。
即测算出估价对象正常的土地出让纯收益，然后折算出租金标准。估价对象土地出让纯收益的测算，则可依据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）及当地土地市场状况等，可采用全地价扣减划拨土地使用权价格的方法测算，也可以采用市场比较法、基准地价系数修正法等测算。若估价对象所在区域类似的土地出让纯收益交易案例比较丰富时，则可以采用市场比较法测算估价对象的土地出让纯收益;当宗地所在市县制定的基准地价成果中包括土地出让纯收益标准，且有相应的修正体系时，且有限期限使用范围内，则可以采用基准地价系数修正法测算估价对象的土地出让纯收益;剩余情况可采用全地价扣减划拨土地使用权价格的方法测算估价对象出让纯收益。
1.2承租人取得土地使用权时未支付任何土地费用时
当承租人取得土地使用权时未支付任何土地费用时，租金测算则应该采用全地价折算租金，具体测算公式如下：
Pn=PN（1-1/（1+RD）n）/（1-1/（1+RD）N）
Pn—任意年期的租金;
PN—宗地某用途土地出让地价;
n—租赁年期;
N—各用途土地的法定最高使用年期;
RD—土地还原利率。
即测算出估价对象正常的法定最高出让年期的土地出让地价，然后折算出租金标准。估价对象出让地价的测算，则依据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）、估价对象用途及当地土地市场状况等，可选择采用市场比较法、收益还原法、剩余法、基准地价系数修正法、成本逼近法等土地评估方法中两种以上方法测算。
1.3当承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用时
当承租人取得土地使用权时支付了征地或拆迁费用，但仍未取得划拨土地使用權时，租金标准应按扣除承租人支付有关费用后的地价余额折算。具体测算公式如下：
Pn=（PN-F）（1-1/（1+RD）n）/（1-1/（1+RD）N）
Pn—任意年期的租金;
PN—宗地某用途土地出让地价;
F-已支付的费用，在估价期日的价值;
n—租赁年期;
N—各用途土地的法定最高使用年期;
RD—土地还原利率。
即测算出估价对象正常的土地出让地价，扣减承租人已支付的相关费用，然后折算出租金标准。出让地价的测算方法同（二），而重点是如何扣减承租人已支付的相关费用，将承租人已支付的相关费用修正到估价期日在扣减，而非扣减承租人已支付的相关费用的实际金额，若估价对象所在市县人民政府对其有特殊的规定要求，则按照规定进行扣减。
2、测算租赁租金时应该注意的事项
从上述阐述及不同情形下国有土地租赁的租金测算方法可以看出，估价人员在测算估价对象租赁租金时应注意以下事项：1.充分掌握《国土资源部关于印发规范国有土地租赁若干意见的通知》、《划拨用地目录》等政策文件及其相关规定并严格遵守;2.明确委托方估价目的，通过与委托方及相关当事人沟通并收集相关证明材料，确定清楚承租人取得土地使用权时的权力状态，特殊情况下应征求相关主管部门的意见;3.根据承租人取得土地使用权时权力状态、估价对象所在市县的相关规定、估价对象所在市县的土地市场状况、估价对象的特点等，依据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）及上述估价思路，选择适宜的方法测算估价对象租赁的租金;4.在国有土地租赁的租金测算过程中应考虑承租人已投入相关费用的资金时间价值，即该将承租人取得的划拨土地使用权或已支付的相关费用修正到估价期日再扣减。5.在房地产抵押、土地抵押涉及到租赁土地使用权价格评估时，应注意潜在的估价风险，一定要界定清楚承租人取得租赁权的价值内涵，根据价值内涵去评估测算。
参考文献：
[1]《国土资源部关于印发规范国有土地租赁若干意见的通知》（国土资发[1999]222号）.
[2]《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）.
作者简介：
李宝玺，吉林省红石土地房地产评估咨询有限责任公司，吉林长春。
【关键词】国有土地租赁;租金标准;测算
《国土资源部关于印发规范国有土地租赁若干意见的通知》（国土资发[1999]222号）中明确界定：国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是国有土地出让方式的补充。同时也明确国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算;承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。在实际土地评估工作，部分估价人员对如何测算国有土地租赁的租金标准还存在相关疑惑，本文对国有建设用地租赁的租金标准测算进行相关探讨。
1、不同情形下国有土地租赁的租金测算方法
国有土地租赁的租金的测算方法一般有市场比较法、基准地价系数修正法、地价折算法，若估价对象所在区域类似国有土地租赁的租金交易案例比较丰富时，则可以采用市场比较法测算估价对象租赁时的租金;当宗地所在市县制定的基准地价成果中包括国有土地租赁的租金标准，且有相应的修正体系时，则可以采用基准地价系数修正法测算国有土地租赁的租金标准;其他情况则只能采用地价折算法测算国有土地租赁的租金标准。市场比较法主要运用替代原理来测算估价对象租金标准，基准地价系数修正法主要通过基准地价修正体系测算国有土地租赁的租金标准，两种方法容易掌握。本文下面主要阐述不同情形下地价折算法测算国有土地租赁的租金标准方法及注意的事项。
1.1承租人取得划拨土地使用权时
当承租人取得划拨土地使用权时，如原以划拨方式取得的国有土地使用权，现已不符合《划拨用地目录》规定应当依法有偿使用的土地，土地使用权人应依法缴纳国有土地使用权年租金，则任意年期的土地租金标准按下列公式计算如下：
Pn=PN（1-1/（1+RD）n）/（1-1/（1+RD）N）
Pn—任意年期的租金;
PN—宗地某用途土地出让纯收益;
n—租赁年期;
N—各用途土地的法定最高使用年期;
RD—土地还原利率。
即测算出估价对象正常的土地出让纯收益，然后折算出租金标准。估价对象土地出让纯收益的测算，则可依据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）及当地土地市场状况等，可采用全地价扣减划拨土地使用权价格的方法测算，也可以采用市场比较法、基准地价系数修正法等测算。若估价对象所在区域类似的土地出让纯收益交易案例比较丰富时，则可以采用市场比较法测算估价对象的土地出让纯收益;当宗地所在市县制定的基准地价成果中包括土地出让纯收益标准，且有相应的修正体系时，且有限期限使用范围内，则可以采用基准地价系数修正法测算估价对象的土地出让纯收益;剩余情况可采用全地价扣减划拨土地使用权价格的方法测算估价对象出让纯收益。
1.2承租人取得土地使用权时未支付任何土地费用时
当承租人取得土地使用权时未支付任何土地费用时，租金测算则应该采用全地价折算租金，具体测算公式如下：
Pn=PN（1-1/（1+RD）n）/（1-1/（1+RD）N）
Pn—任意年期的租金;
PN—宗地某用途土地出让地价;
n—租赁年期;
N—各用途土地的法定最高使用年期;
RD—土地还原利率。
即测算出估价对象正常的法定最高出让年期的土地出让地价，然后折算出租金标准。估价对象出让地价的测算，则依据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）、估价对象用途及当地土地市场状况等，可选择采用市场比较法、收益还原法、剩余法、基准地价系数修正法、成本逼近法等土地评估方法中两种以上方法测算。
1.3当承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用时
当承租人取得土地使用权时支付了征地或拆迁费用，但仍未取得划拨土地使用權时，租金标准应按扣除承租人支付有关费用后的地价余额折算。具体测算公式如下：
Pn=（PN-F）（1-1/（1+RD）n）/（1-1/（1+RD）N）
Pn—任意年期的租金;
PN—宗地某用途土地出让地价;
F-已支付的费用，在估价期日的价值;
n—租赁年期;
N—各用途土地的法定最高使用年期;
RD—土地还原利率。
即测算出估价对象正常的土地出让地价，扣减承租人已支付的相关费用，然后折算出租金标准。出让地价的测算方法同（二），而重点是如何扣减承租人已支付的相关费用，将承租人已支付的相关费用修正到估价期日在扣减，而非扣减承租人已支付的相关费用的实际金额，若估价对象所在市县人民政府对其有特殊的规定要求，则按照规定进行扣减。
2、测算租赁租金时应该注意的事项
从上述阐述及不同情形下国有土地租赁的租金测算方法可以看出，估价人员在测算估价对象租赁租金时应注意以下事项：1.充分掌握《国土资源部关于印发规范国有土地租赁若干意见的通知》、《划拨用地目录》等政策文件及其相关规定并严格遵守;2.明确委托方估价目的，通过与委托方及相关当事人沟通并收集相关证明材料，确定清楚承租人取得土地使用权时的权力状态，特殊情况下应征求相关主管部门的意见;3.根据承租人取得土地使用权时权力状态、估价对象所在市县的相关规定、估价对象所在市县的土地市场状况、估价对象的特点等，依据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）及上述估价思路，选择适宜的方法测算估价对象租赁的租金;4.在国有土地租赁的租金测算过程中应考虑承租人已投入相关费用的资金时间价值，即该将承租人取得的划拨土地使用权或已支付的相关费用修正到估价期日再扣减。5.在房地产抵押、土地抵押涉及到租赁土地使用权价格评估时，应注意潜在的估价风险，一定要界定清楚承租人取得租赁权的价值内涵，根据价值内涵去评估测算。
参考文献：
[1]《国土资源部关于印发规范国有土地租赁若干意见的通知》（国土资发[1999]222号）.
[2]《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）.
作者简介：
李宝玺，吉林省红石土地房地产评估咨询有限责任公司，吉林长春。