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物业管理是房地产市场体系的一个重要组成部分，是房地产市场发展到一定程度，为满足广大业主需要萌生的一种必然产物。物业管理也是新兴的第三产业，是城市管理由行政管理转向经济管理，直接管理转向间接管理的一个必然。物业管理行业在我国国民经济中具有不可替代的地位和作用，它不是房地产开发业的附属物，而是房地产市插向纵深发展的标志。经济越发达，城市现代化的程度越高，对物业管理的内在需求越强烈。随着中国经济的飞速发展，以及由土地资源紧缺直接导致人们对社会存量资产保值增值并使其处于最佳运作状态的要求，使物业管理行业发展的重要性突显无疑。同时物业管理业务的发展可以增加许多就业机会。
一、我国物业管理发展过程中遇到的问题
1、对物业管理行业的性质认识不清。由于业主观念陈旧，许多业主多年来习惯于接受传统房管部门的管理和无偿服务，接受不了物业管理有偿服务，造成了物业收费过低或业主拒不交费，这直接为物业公司的正常运作和发展带来了严重的影响，打压了行业的快速发展势头，并为以后的物业管理工作埋下了隐患。其次，物业管理没有得到其应有的行业地位，把物业管理看作是清洁保卫一类的简单工作。完全曲解了物业管理的真正内涵，忽视了物业管理作为一项朝阳产业的重要性。
2、低质量的管理，低质量的服务，低质量的收益。由于问题一给物业管理带来的资金不足和地位曲解问题，使得物业管理行业出现了严重的短期行为现象，即：低质量的管理，低质量的服务，低质量的收益。这就导致了一种恶性循环，严重阻碍了行业的健康发展。
3、专业人才才缺乏，管理技术落后，管理成本高。导致问题二的原因还有：专业人才的缺乏和管理技术的落后。从业人员素质不高，教育培训体系未能建立，职业化队伍尚未形成。物业管理是一门知识面广的新兴学科，要求从业人员具有建筑、房地产、经济管理、法律等方面的专业知识。但由于我国物业管理起步晚，物业管理定位不高，发展时间短，发展速度快，物业管理的人才培养跟不上物业管理的发展速度和发展要求。目前，我国物业管理行业还是一种劳动密集型行业，从业人员学历低，物业管理知识不全面。此外，目前我国高校对物业管理这门学科还不大重视，至今全国还没有物业管理的本科。大学物业管理方面的优秀教师也特别缺乏。同时，在管理手段上，主要的还是靠手工操作，管理技术落后，技术含量不高，这也造成了管理成本过高，物业管理难以提高水平。
4、物业管一企业体制落后，机制不活。物业管理发展历史短，束缚其发展的问题还没有完全解决，再加之我国自身企业的改革还处于攻坚阶段，因此对于此类新兴行业的运作体制还不是非常了解。大多数企业存在着体制不顾、机制不活、产权关系模糊、内部管理薄弱等问题。
5、物业招投标不规范，市场化程度低。目前我国的物业管理招投标虽然取得了一定的成绩，但总体上物业管理仍然处于自建自管状态。通过招投标获得物业管理权的物业所占的比例太少，而且主要集中在政府的一些公共性物业。物业管理的招投标还存在诸多问题，物业管理实行招投标的体制并没有真正建立起来，物业管理的市场化程度不高，部分地区还存在暗箱操作的行为，这都严重影响着物业的后期管理。
6、物业关系不顾以及由此导致开发“后遗症”。物业管理是多方面的综合服务，其本身就同社会有关部门形成了密切的关系。主要有以下三个层次：首先，物业管理企业与业主、房地产开发商的关系；其次，物业管理企业与交通、环境、卫生、市政、园林、教育、水电、燃气等部门的关系；最后，物业管理公司与街道、居委会、派出所的关系。
其中，物业公司与业主及房地产开发商的三者之间的权责利关系就很难处理，同时它还与后面两种关系混合在一起，这就导致了工作范围不明确，关系不协调，工作效率低下，这就给物业管理带来了不少不必要的麻烦。由于关系没有理顺，开发后的后遗症问题就非常突出，相当一部分开发商重建设、轻管理，追求短期经济利益，设计规划缺乏长远考虑，建筑施工质量不到位，造成大量的遗留问题，由于权责利关系处理上的不当，又进一步导致了关系方之间相互扯皮和推诿。
7、行业法制建设滞后，完善的物业管理法规体系尚未建立。物业管理是一种建立在契约基础上的商业服务行为，是市场经济的产物，涉及到物管企业之间，物管企业与政府之间，物管企业与房地产开发企业之间，以及物管企业与业主之间等众多主体之间的责权利关系必须以完善的法规体系来规范和制约。目前我国虽然出台了不少物业管理法规，但从总体上看，物业管理的法规体系还不健全，且过于宏观。在物业管理的市场准入、招投标、行为规范、权利义务、纠纷处理、法律责任等方面缺乏具体性、可操作性。物业管理中产生的大量矛盾和纠纷因无章可循往往得不到及时解决。
二、中国物业管理发展的对策
1、加强宣传力度，提高业主的消费意识，强化业主自主管理和物业公司专业化管理相结合。通过宜传，提高业主对物业管理的认识，增强业主对物业管理活动支持，调动业主参与业主自治管理的主观能动性，改变业主对物业管理的消费习惯，提高业主对物业管理消费的有效需求。同时，积极引导和培育业主委员会进行物业管理的招投标，规范业主委员会的招投标行为，促进物业管理市场化的进程。让业主充分参与物业管理的日常工作中，提高业主的积极性，保护业主的合法利益，协调相互间的关系。
2、引入现代化行业技术，提高服务质量，大力进行物业业务的开发和延伸，增加企业利润。物业管理是一种有别于以往房产管理的新型的管理模式，其管理具有社会化、专业化、企业化、经营化、现代化特点。提高服务质量一方面要从员工做起，但管理理念、管理手段、管理技术的现代化也同样重要，例如应用物业管理软件进行小区管理，采用智能监控进行安全管理，在房屋维修中采用新材料新工艺，引进新管理方式，采用新管理标准，使从业人员具备高的业务素质等等。通过上面的现代化管理可以带来成本的下降，还可以积极拓展物业业务，增加收入。在物业管理开展较好的地区，物业公司可以考虑承担一些特约服务、专项服务、特色服务，将服务延伸到业主的各个方面。
3、加强物业理论研究，培养物业管理专业人才，建立一支职业经理人队伍。物业管理这个学科发展的历史还不长，理论还不成熟，我们必须加强对物业管理基础理论的研究，同时更要加强对物业管理过程中出现的新问题和热点问题进行研究。归纳和总结理论，创建完整的物业管理理论体系。我国目前的物业管理从业人员已逾200多万人，但其中80％是从事基础工作的专业技术人员，管理人员严重缺乏。因此，国家应该加强物业管理教育体系的建立，在更多的院校中开设物业管理的课程，使物业管理学科达到专科和本科水平，力求开设物业管理的研究生教学。加强物业管理的实务培训工作，努力形成一支优秀的职业经理人队伍，推动物业管理行业的发展。
4、推动物业管理企业体制改革。积极推动物业管理企业从其所属的房地产企业中剥离出来，以独立的方式进入市场。对国有的物业管理企业要通过股份制、产权私有化等形式进行产权多元化改造。同时要引导、培养股份制的、私有的、个体的物业管理企业进入市场，参与市场竞争，在物业管理行业中形成产权多元化的竞争格局，推动物业管理企业的改革，从而推动物业管理的发展。
5、实施物业管理的招投标，推动物业管理的市场化进程。政府应在物业管理立法、政策引导、对外宣传等方面，积极推动物业管理的招投标，推动物业管理市场化进程，从而推动房地产业与物业管理业的分业经营。
6、理顺物业管理中各方关系，准确划定各方的权责利。由于关系不协调导致的物业管理过程中的问题严重降低了管理工作的效率，在实际工作中，特别是物业管理公司与房地产开发商、物业管理公司与业主之间一定要做好物业的接管和验收工作，一定要留有书面凭证，各方应遵守国家的有关法律和法规以及双方签署的有关协议，尽量做到各方权责利明晰化。
7、加快物业管理行业的立法进程，规范物业管理的行业行为。让物业管理发展有法可依是这个行业健康发展的首要条件，也是我们必须首要解决的问题。政府物业管理主管部门和法律部门必须从国家法律的角度制定有关权威性的、统一的物业管理基本法律、法规及实施细则，建立一套完整的物业管理法规体系，规范政府、房地产开发企业、物业管理企业和业主的行为，为物业管理的健康发展提供良好的法制环境。
(作者单位：南昌大学经济与管理学院)
一、我国物业管理发展过程中遇到的问题
1、对物业管理行业的性质认识不清。由于业主观念陈旧，许多业主多年来习惯于接受传统房管部门的管理和无偿服务，接受不了物业管理有偿服务，造成了物业收费过低或业主拒不交费，这直接为物业公司的正常运作和发展带来了严重的影响，打压了行业的快速发展势头，并为以后的物业管理工作埋下了隐患。其次，物业管理没有得到其应有的行业地位，把物业管理看作是清洁保卫一类的简单工作。完全曲解了物业管理的真正内涵，忽视了物业管理作为一项朝阳产业的重要性。
2、低质量的管理，低质量的服务，低质量的收益。由于问题一给物业管理带来的资金不足和地位曲解问题，使得物业管理行业出现了严重的短期行为现象，即：低质量的管理，低质量的服务，低质量的收益。这就导致了一种恶性循环，严重阻碍了行业的健康发展。
3、专业人才才缺乏，管理技术落后，管理成本高。导致问题二的原因还有：专业人才的缺乏和管理技术的落后。从业人员素质不高，教育培训体系未能建立，职业化队伍尚未形成。物业管理是一门知识面广的新兴学科，要求从业人员具有建筑、房地产、经济管理、法律等方面的专业知识。但由于我国物业管理起步晚，物业管理定位不高，发展时间短，发展速度快，物业管理的人才培养跟不上物业管理的发展速度和发展要求。目前，我国物业管理行业还是一种劳动密集型行业，从业人员学历低，物业管理知识不全面。此外，目前我国高校对物业管理这门学科还不大重视，至今全国还没有物业管理的本科。大学物业管理方面的优秀教师也特别缺乏。同时，在管理手段上，主要的还是靠手工操作，管理技术落后，技术含量不高，这也造成了管理成本过高，物业管理难以提高水平。
4、物业管一企业体制落后，机制不活。物业管理发展历史短，束缚其发展的问题还没有完全解决，再加之我国自身企业的改革还处于攻坚阶段，因此对于此类新兴行业的运作体制还不是非常了解。大多数企业存在着体制不顾、机制不活、产权关系模糊、内部管理薄弱等问题。
5、物业招投标不规范，市场化程度低。目前我国的物业管理招投标虽然取得了一定的成绩，但总体上物业管理仍然处于自建自管状态。通过招投标获得物业管理权的物业所占的比例太少，而且主要集中在政府的一些公共性物业。物业管理的招投标还存在诸多问题，物业管理实行招投标的体制并没有真正建立起来，物业管理的市场化程度不高，部分地区还存在暗箱操作的行为，这都严重影响着物业的后期管理。
6、物业关系不顾以及由此导致开发“后遗症”。物业管理是多方面的综合服务，其本身就同社会有关部门形成了密切的关系。主要有以下三个层次：首先，物业管理企业与业主、房地产开发商的关系；其次，物业管理企业与交通、环境、卫生、市政、园林、教育、水电、燃气等部门的关系；最后，物业管理公司与街道、居委会、派出所的关系。
其中，物业公司与业主及房地产开发商的三者之间的权责利关系就很难处理，同时它还与后面两种关系混合在一起，这就导致了工作范围不明确，关系不协调，工作效率低下，这就给物业管理带来了不少不必要的麻烦。由于关系没有理顺，开发后的后遗症问题就非常突出，相当一部分开发商重建设、轻管理，追求短期经济利益，设计规划缺乏长远考虑，建筑施工质量不到位，造成大量的遗留问题，由于权责利关系处理上的不当，又进一步导致了关系方之间相互扯皮和推诿。
7、行业法制建设滞后，完善的物业管理法规体系尚未建立。物业管理是一种建立在契约基础上的商业服务行为，是市场经济的产物，涉及到物管企业之间，物管企业与政府之间，物管企业与房地产开发企业之间，以及物管企业与业主之间等众多主体之间的责权利关系必须以完善的法规体系来规范和制约。目前我国虽然出台了不少物业管理法规，但从总体上看，物业管理的法规体系还不健全，且过于宏观。在物业管理的市场准入、招投标、行为规范、权利义务、纠纷处理、法律责任等方面缺乏具体性、可操作性。物业管理中产生的大量矛盾和纠纷因无章可循往往得不到及时解决。
二、中国物业管理发展的对策
1、加强宣传力度，提高业主的消费意识，强化业主自主管理和物业公司专业化管理相结合。通过宜传，提高业主对物业管理的认识，增强业主对物业管理活动支持，调动业主参与业主自治管理的主观能动性，改变业主对物业管理的消费习惯，提高业主对物业管理消费的有效需求。同时，积极引导和培育业主委员会进行物业管理的招投标，规范业主委员会的招投标行为，促进物业管理市场化的进程。让业主充分参与物业管理的日常工作中，提高业主的积极性，保护业主的合法利益，协调相互间的关系。
2、引入现代化行业技术，提高服务质量，大力进行物业业务的开发和延伸，增加企业利润。物业管理是一种有别于以往房产管理的新型的管理模式，其管理具有社会化、专业化、企业化、经营化、现代化特点。提高服务质量一方面要从员工做起，但管理理念、管理手段、管理技术的现代化也同样重要，例如应用物业管理软件进行小区管理，采用智能监控进行安全管理，在房屋维修中采用新材料新工艺，引进新管理方式，采用新管理标准，使从业人员具备高的业务素质等等。通过上面的现代化管理可以带来成本的下降，还可以积极拓展物业业务，增加收入。在物业管理开展较好的地区，物业公司可以考虑承担一些特约服务、专项服务、特色服务，将服务延伸到业主的各个方面。
3、加强物业理论研究，培养物业管理专业人才，建立一支职业经理人队伍。物业管理这个学科发展的历史还不长，理论还不成熟，我们必须加强对物业管理基础理论的研究，同时更要加强对物业管理过程中出现的新问题和热点问题进行研究。归纳和总结理论，创建完整的物业管理理论体系。我国目前的物业管理从业人员已逾200多万人，但其中80％是从事基础工作的专业技术人员，管理人员严重缺乏。因此，国家应该加强物业管理教育体系的建立，在更多的院校中开设物业管理的课程，使物业管理学科达到专科和本科水平，力求开设物业管理的研究生教学。加强物业管理的实务培训工作，努力形成一支优秀的职业经理人队伍，推动物业管理行业的发展。
4、推动物业管理企业体制改革。积极推动物业管理企业从其所属的房地产企业中剥离出来，以独立的方式进入市场。对国有的物业管理企业要通过股份制、产权私有化等形式进行产权多元化改造。同时要引导、培养股份制的、私有的、个体的物业管理企业进入市场，参与市场竞争，在物业管理行业中形成产权多元化的竞争格局，推动物业管理企业的改革，从而推动物业管理的发展。
5、实施物业管理的招投标，推动物业管理的市场化进程。政府应在物业管理立法、政策引导、对外宣传等方面，积极推动物业管理的招投标，推动物业管理市场化进程，从而推动房地产业与物业管理业的分业经营。
6、理顺物业管理中各方关系，准确划定各方的权责利。由于关系不协调导致的物业管理过程中的问题严重降低了管理工作的效率，在实际工作中，特别是物业管理公司与房地产开发商、物业管理公司与业主之间一定要做好物业的接管和验收工作，一定要留有书面凭证，各方应遵守国家的有关法律和法规以及双方签署的有关协议，尽量做到各方权责利明晰化。
7、加快物业管理行业的立法进程，规范物业管理的行业行为。让物业管理发展有法可依是这个行业健康发展的首要条件，也是我们必须首要解决的问题。政府物业管理主管部门和法律部门必须从国家法律的角度制定有关权威性的、统一的物业管理基本法律、法规及实施细则，建立一套完整的物业管理法规体系，规范政府、房地产开发企业、物业管理企业和业主的行为，为物业管理的健康发展提供良好的法制环境。
(作者单位：南昌大学经济与管理学院)