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摘要：研究有关完善房地产会计核算、提高会计信息质量的相关对策，并与房地产会计同业探讨其重要性及可行性。
关键词：房地产 会计信息 质量
房地产行业的经营特点、与其它行业相比，其会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性[1]。但从中国的会计准则和国家统一的企业会计制度在房地产行业中的实施状况来看，都存在许多不完善之处。虽然现行的《企业会计制度》比较适合企业经营多元化发展和国际化发展的要求，但在结构上缺乏完整性和系统性，并没有覆盖房地产开发企业等特殊行业的会计实务[2]。
▲▲一、房地产开发企业的会计信息质量问题
1）会计实务中销售收入的确认随意性较大
房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。
2）企业各期的业绩信息可比性较差
房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益;由于部份项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部份项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性.而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果.所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。
▲▲二、完善房地产会计核算、提高会计信息质量的对策
会计是一种为企业经营决策提供必要的决策支持的信息系统。在房地产开发企业的经营管理过程中，需要会计及时提供各种有用的信息。因此，房地产开发企业必须加强其管理，改善管理方法，完善会计信息的形成机制。
1）制定三大财务目标，加强资金管理
三大财务目标包括开发项目资金控制目标、成本控制目标和经济效益目标。科学制定开发项目资金控制目标，降低投资风险。房地产开发企业属于项目开发周期长、投资数额大、高风险的产业，如果不管好用好资金，就会产生资金缺乏或浪费，以致于造成建设进度慢，甚至中途停工而造成了损失。因此必须要对每一个开发项目进行投资预测和可行性研究，并加强资金投放的全过程控制。在知识经济时代下，要把握市场周期和机遇，遵循房地产行业的特点，实施规范科学的管理，运用网络财务进行资金管理，提高资金利用效果，把风险降低到最低限度，争取最大的投资收益率。制定成本控制目标，降低消耗提高效益。在开发项目时，房地产企业必须科学制定成本目标。开发项目成本管理是企业财务管理的核心工作之一，正确核算和有效控制各个开发项目的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。应该对成本进行深入分析，正确确定开发成本项目和成本开支范围，降低开发产品成本，使企业能以更低的成本提高产品质量。房地产开发企业既要重视成本管理又要准确地计算开发产品成本，为企业经营管理者提供科学、可靠的决策信息，保证成本目标计划顺利实施，改进成本管理措施，寻求降低成本的途径，对已完工项目的成本指标完成情况进行分析和评价。制定经济效益目标，加强企业费用管理。制定经济效益目标就是要求房地产开发商积极追求尽可能低的投资开发成本来取得最佳的投资回报。保证单位经济活动在真实合法的前提下实现经济效益最大化，以达到预期效益目标。各项费用的开支范围，是理财管理的重要环节。要提供准确的会计信息，拟定年度费用开支计划，控制日常费用支出，减少利息支出，减少销售费用、管理费用，以达到降低费用增加赢利的目的。
2）实施两大策略，促进财务管理
两大策略是指市场营销策略和品牌策略。销售是房地产开发企业经营活动中的重要环节。目前房地产销售正处在平稳阶段，购房者对房屋的需求量虽很大，但其购房时必定会在多家房地产开发公司进行相互比较，自然会选择信誉好、品牌佳的开发企业。如果忽略销售策略，不考虑项目资本的使用效率，那将会使项目开发投资发生亏损，因此要灵活组合营销策略，加快资金回笼，发挥资金成本的杠杆作用。要把握信息收集，掌握科学信息管理办法，创新营销策略，进一步拓展市场，满足广大城镇居民对住宅产品的需求。我国房地产业在社会经济生产中占有越来越重要的地位，同时也面临着越来越激烈的竞争，房地产开发企业如何适应市场经济的需要，在竞争中寻求立足点与发展之路，品牌策略是大多数开发公司目前使用的经营策略，并且在适用中取得良好的效果。房地产经营中的品牌策略是指房地产开发企业始终坚持建立企业品牌的信念，通过为顾客提供高品质的住房、完善的社区环境、优质的服务，从而提升企业的信誉，建立企业及开发项目的品牌形象。
▲▲三、结论
本文分析房地产行业的应用状况及其不足之处销售收入确认方法及开发成本核算等问题。指出了目前房地产会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，及缺乏更详细的指引准则，使该行业的会计核算不规范和一致。提出了一些建议，包括完善房地产会计核算、提高会计信息质量的对策。
参考文献：
[1] 陈秋金.论房地产开发企业收入的会计核算[J].商业研究，2002. 3
[2] 黄永如.房地产会计核算中的几个问题[J].广西会计，2000. 3
（责任编辑：段玉）
关键词：房地产 会计信息 质量
房地产行业的经营特点、与其它行业相比，其会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性[1]。但从中国的会计准则和国家统一的企业会计制度在房地产行业中的实施状况来看，都存在许多不完善之处。虽然现行的《企业会计制度》比较适合企业经营多元化发展和国际化发展的要求，但在结构上缺乏完整性和系统性，并没有覆盖房地产开发企业等特殊行业的会计实务[2]。
▲▲一、房地产开发企业的会计信息质量问题
1）会计实务中销售收入的确认随意性较大
房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。
2）企业各期的业绩信息可比性较差
房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益;由于部份项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部份项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性.而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果.所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。
▲▲二、完善房地产会计核算、提高会计信息质量的对策
会计是一种为企业经营决策提供必要的决策支持的信息系统。在房地产开发企业的经营管理过程中，需要会计及时提供各种有用的信息。因此，房地产开发企业必须加强其管理，改善管理方法，完善会计信息的形成机制。
1）制定三大财务目标，加强资金管理
三大财务目标包括开发项目资金控制目标、成本控制目标和经济效益目标。科学制定开发项目资金控制目标，降低投资风险。房地产开发企业属于项目开发周期长、投资数额大、高风险的产业，如果不管好用好资金，就会产生资金缺乏或浪费，以致于造成建设进度慢，甚至中途停工而造成了损失。因此必须要对每一个开发项目进行投资预测和可行性研究，并加强资金投放的全过程控制。在知识经济时代下，要把握市场周期和机遇，遵循房地产行业的特点，实施规范科学的管理，运用网络财务进行资金管理，提高资金利用效果，把风险降低到最低限度，争取最大的投资收益率。制定成本控制目标，降低消耗提高效益。在开发项目时，房地产企业必须科学制定成本目标。开发项目成本管理是企业财务管理的核心工作之一，正确核算和有效控制各个开发项目的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。应该对成本进行深入分析，正确确定开发成本项目和成本开支范围，降低开发产品成本，使企业能以更低的成本提高产品质量。房地产开发企业既要重视成本管理又要准确地计算开发产品成本，为企业经营管理者提供科学、可靠的决策信息，保证成本目标计划顺利实施，改进成本管理措施，寻求降低成本的途径，对已完工项目的成本指标完成情况进行分析和评价。制定经济效益目标，加强企业费用管理。制定经济效益目标就是要求房地产开发商积极追求尽可能低的投资开发成本来取得最佳的投资回报。保证单位经济活动在真实合法的前提下实现经济效益最大化，以达到预期效益目标。各项费用的开支范围，是理财管理的重要环节。要提供准确的会计信息，拟定年度费用开支计划，控制日常费用支出，减少利息支出，减少销售费用、管理费用，以达到降低费用增加赢利的目的。
2）实施两大策略，促进财务管理
两大策略是指市场营销策略和品牌策略。销售是房地产开发企业经营活动中的重要环节。目前房地产销售正处在平稳阶段，购房者对房屋的需求量虽很大，但其购房时必定会在多家房地产开发公司进行相互比较，自然会选择信誉好、品牌佳的开发企业。如果忽略销售策略，不考虑项目资本的使用效率，那将会使项目开发投资发生亏损，因此要灵活组合营销策略，加快资金回笼，发挥资金成本的杠杆作用。要把握信息收集，掌握科学信息管理办法，创新营销策略，进一步拓展市场，满足广大城镇居民对住宅产品的需求。我国房地产业在社会经济生产中占有越来越重要的地位，同时也面临着越来越激烈的竞争，房地产开发企业如何适应市场经济的需要，在竞争中寻求立足点与发展之路，品牌策略是大多数开发公司目前使用的经营策略，并且在适用中取得良好的效果。房地产经营中的品牌策略是指房地产开发企业始终坚持建立企业品牌的信念，通过为顾客提供高品质的住房、完善的社区环境、优质的服务，从而提升企业的信誉，建立企业及开发项目的品牌形象。
▲▲三、结论
本文分析房地产行业的应用状况及其不足之处销售收入确认方法及开发成本核算等问题。指出了目前房地产会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，及缺乏更详细的指引准则，使该行业的会计核算不规范和一致。提出了一些建议，包括完善房地产会计核算、提高会计信息质量的对策。
参考文献：
[1] 陈秋金.论房地产开发企业收入的会计核算[J].商业研究，2002. 3
[2] 黄永如.房地产会计核算中的几个问题[J].广西会计，2000. 3
（责任编辑：段玉）