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摘 要：在房地产业供应链条中，在國内大多数房地产开发企业委托外包的经营模式下，策划、勘探、设计、监理、招标代理、施工单位、材料和设备供应商都可看作是房地产开发企业的供应商，房地产商就是这些供应商、小集成商提供原材料、半成品和服务的"总集成商"。本文将从相关概念、房地产开发企业实施供应链管理的意义、房地产业供应链管理的核心内容三个方面进行叙述。
关键词：房地产业；供应链；供应链管理
一、相关概念
（一）供应链
供应链是围绕核心企业，通过对信息流、物流、资金流的控制，从采购原材料开始，将其制成中间产品以及最终产品，并由销售网络把产品送到消费者手中的将供应商、制造商、分销商、零售商，直到最终用户连成一个整体的功能网链结构模式[1]。
（二）房地产业供应链
房地产业是以建筑房屋生产为对象的物质生产部门，是从事建筑房屋生产经营的行业。房地产开发企业获取土地并完成规划设计后，通过工程招标采购，选择合适的设计企业和承建企业，并将设计工作和承建工作分别交给设计企业和承包企业，承包企业整合原材料供应商、设备部品供应商、建材经销商等资源，开展项目的全面建设，竣工后交付给房地产开发企业，房地产企业通过销售代理公司或自行销售给最终客户，由物业管理公司负责对产品进行维护。在项目的整个建设过程中存在着一个主要的链条结构，即从上游的材料设备供应商到下游的承包商、房地产商到最终的客户，这样一个相互关联的结构，物流、资金流和信息流在沿着这个链条流动[2]。
二、房地产开发企业实施供应链管理的意义
（一）有助于在激烈的土地竞标市场上获胜
土地是房屋产品不可替代的首要原材料，土地资源的获取能力始终是房地产商的核心竞争能力之一，自2002年土地新政策出台之后，原有的协议出让方式改为招标挂牌出让，由于大都是价高者得，理性的房地产商在投标报价时，就必须从定位、设计、生产、销售、物业管理等整个产业链角度，全盘考虑房屋产品生命周期的所有因素，分析价值和测算收入及总成本，从而推算自己在获取土地环节上所允许的最高成本。对同一宗地而言，实施供应链管理后的房地产商由于具有较为稳定和优化的价值链管理系统，也就有能力比“孤军深入”的房地产商在土地招标时报高价中标。如广东富力就凭借其“内部供应链”而在北京广渠门土地竞标中以32亿人民币击败了所有的竞争对手一举取得了北京广渠门土地的开发权。
（二）有利于同时获取成本和时间双重优势
目前，房屋产品质量已不再成为竞争的主要因素，而能够对变化的市场迅速作出反应，在尽量短的时间内生产出适销对路的产品并控制成本已越来越成为各房地产商竞争的主要因素之一。基于房屋产品的特殊性，招标与合同管理是控制成本最有效的办法之一，现阶段许多精明的房地产商通过组织大量的招标来选择下游的总承包商、专业承包商、材料和设备供应商，而与一般工业产品不同的是，房屋产品的招标与合同管理是一项专业性、程序性、规范性很强的系统工程，通常一个招标流程下来，少则十天，多则数月，由此带来的时间、监督、协调成本较一般产品高许多，房地产商难于获取时间与成本的双重优势。
（三）有助于房屋产品的创新
创新是任何企业的生命之源，房屋产品的创新是目前房地产市场竞争的关键。近十年来，房屋开发每一次提升都与产品创新密不可分，许多成功楼盘的运作如广州南国奥园、北京风尚国际公寓都离不开产品创新，而房屋产品创新的基础与核心往往在于供应链中的设计院和专业设计和施工、材料及设备供应商的技术创新，更多的是三者的相互融合，如户型、空间和外立面的创新及绿色生态住宅的追求等等都离不开供应链中合作伙伴技术的配套的跟进。可以想象，失去供应链伙伴技术支持的仅依靠房地产开发企业自身完成的产品的创新是很难具有可持续竞争力和生命力的[3]。
三、房地产业供应链管理的核心内容
（一）房地产业供应链管理思想
房地产业供应链管理强调房地产开发企业与其价值合作伙伴—投融资、设计、咨询、建造、材料设备供应、销售及物业管理等公司及各公司之间的协作关系，通过资源优化配置、信息知识共享、技术交流与合作和有效的业务流程再造等方法体现经营管理一体化。房地产业供应链管理实质上是价值载体的集成化管理，它关注的是整个经营活动而不是传统的功能分割或局部效率，其目标是将整个供应链上各价值节点的融资、设计、咨询服务、施工过程、材料设备采购、销售及物业管理活动联系起来，在最短的时间内以最低的成本为顾客提供最大的价值，以赢得竞争优势。
（二）房地产业供应链管理的核心要素
房地产业供应链管理的核心要素：战略合作伙伴关系、业务流程再造、信息技术。核心要素关系如下：构建战略合作伙伴关系是实现供应链管理最基本的一步，供应链管理思想各方面活动的组织和实施都从核心企业与节点企业建立合作伙伴关系开始，选择了最优的合作伙伴并成为战略意义上的贸易伙伴之后，企业间具有了信任的机制保证，企业间信息才能够实现共享。当供应链合作伙伴关系基本战略框架确定以后，接下来进入供应链管理实战阶段，在提高信息共享和响应速度的供应链需求下，供应链节点企业必须从各自为政的状态中走出来，以供应链整体目标为共同盈利的目的，调整企业相互冲突的业务和目标，进行企业间最大程度的融合，因此，各企业应该对本企业原来的业务流程进行重新调整和设计，以保证信息的流畅和企业间业务环节的简化，业务流程再造是企业实施供应链管理的基本条件。信息流是供应链管理中最关键的流之一，信息流伴随着物流和资金流的流动而存在，现代信息技术的发展使供应链上信息的传递更加快捷和方便，信息技术支持是供应链管理的根本保障，是实现信息共享不可或缺的手段。信息技术在供应链管理整个过程都起着举足轻重的作用，合作伙伴的选择过程中有关信息资料的搜集和处理、业务流程再造后企业内部流程化的信息流动和企业间信息的搭接等都离不开信息技术的支持。
四、结语
本文所研究的房地产业供应链中，房地产开发企业是整个链条产成品—房屋的提供者，也是整个链条中的组织者和协调者，因此，本文将房地产开发企业作为链条中的核心企业，也作为房地产业供应链管理的重点研究对象。
参考文献：
[1]习程宇.房地产行业供应链的研究[D]，华中科技大学，2014.
[2]朱清华.大规模定制在房地产开发中的应用分析建筑经济[J]，2015（5）：11-12
[3]甘华鸣主编.业务流程[M]，中国国际广播出版社，2010.
关键词：房地产业；供应链；供应链管理
一、相关概念
（一）供应链
供应链是围绕核心企业，通过对信息流、物流、资金流的控制，从采购原材料开始，将其制成中间产品以及最终产品，并由销售网络把产品送到消费者手中的将供应商、制造商、分销商、零售商，直到最终用户连成一个整体的功能网链结构模式[1]。
（二）房地产业供应链
房地产业是以建筑房屋生产为对象的物质生产部门，是从事建筑房屋生产经营的行业。房地产开发企业获取土地并完成规划设计后，通过工程招标采购，选择合适的设计企业和承建企业，并将设计工作和承建工作分别交给设计企业和承包企业，承包企业整合原材料供应商、设备部品供应商、建材经销商等资源，开展项目的全面建设，竣工后交付给房地产开发企业，房地产企业通过销售代理公司或自行销售给最终客户，由物业管理公司负责对产品进行维护。在项目的整个建设过程中存在着一个主要的链条结构，即从上游的材料设备供应商到下游的承包商、房地产商到最终的客户，这样一个相互关联的结构，物流、资金流和信息流在沿着这个链条流动[2]。
二、房地产开发企业实施供应链管理的意义
（一）有助于在激烈的土地竞标市场上获胜
土地是房屋产品不可替代的首要原材料，土地资源的获取能力始终是房地产商的核心竞争能力之一，自2002年土地新政策出台之后，原有的协议出让方式改为招标挂牌出让，由于大都是价高者得，理性的房地产商在投标报价时，就必须从定位、设计、生产、销售、物业管理等整个产业链角度，全盘考虑房屋产品生命周期的所有因素，分析价值和测算收入及总成本，从而推算自己在获取土地环节上所允许的最高成本。对同一宗地而言，实施供应链管理后的房地产商由于具有较为稳定和优化的价值链管理系统，也就有能力比“孤军深入”的房地产商在土地招标时报高价中标。如广东富力就凭借其“内部供应链”而在北京广渠门土地竞标中以32亿人民币击败了所有的竞争对手一举取得了北京广渠门土地的开发权。
（二）有利于同时获取成本和时间双重优势
目前，房屋产品质量已不再成为竞争的主要因素，而能够对变化的市场迅速作出反应，在尽量短的时间内生产出适销对路的产品并控制成本已越来越成为各房地产商竞争的主要因素之一。基于房屋产品的特殊性，招标与合同管理是控制成本最有效的办法之一，现阶段许多精明的房地产商通过组织大量的招标来选择下游的总承包商、专业承包商、材料和设备供应商，而与一般工业产品不同的是，房屋产品的招标与合同管理是一项专业性、程序性、规范性很强的系统工程，通常一个招标流程下来，少则十天，多则数月，由此带来的时间、监督、协调成本较一般产品高许多，房地产商难于获取时间与成本的双重优势。
（三）有助于房屋产品的创新
创新是任何企业的生命之源，房屋产品的创新是目前房地产市场竞争的关键。近十年来，房屋开发每一次提升都与产品创新密不可分，许多成功楼盘的运作如广州南国奥园、北京风尚国际公寓都离不开产品创新，而房屋产品创新的基础与核心往往在于供应链中的设计院和专业设计和施工、材料及设备供应商的技术创新，更多的是三者的相互融合，如户型、空间和外立面的创新及绿色生态住宅的追求等等都离不开供应链中合作伙伴技术的配套的跟进。可以想象，失去供应链伙伴技术支持的仅依靠房地产开发企业自身完成的产品的创新是很难具有可持续竞争力和生命力的[3]。
三、房地产业供应链管理的核心内容
（一）房地产业供应链管理思想
房地产业供应链管理强调房地产开发企业与其价值合作伙伴—投融资、设计、咨询、建造、材料设备供应、销售及物业管理等公司及各公司之间的协作关系，通过资源优化配置、信息知识共享、技术交流与合作和有效的业务流程再造等方法体现经营管理一体化。房地产业供应链管理实质上是价值载体的集成化管理，它关注的是整个经营活动而不是传统的功能分割或局部效率，其目标是将整个供应链上各价值节点的融资、设计、咨询服务、施工过程、材料设备采购、销售及物业管理活动联系起来，在最短的时间内以最低的成本为顾客提供最大的价值，以赢得竞争优势。
（二）房地产业供应链管理的核心要素
房地产业供应链管理的核心要素：战略合作伙伴关系、业务流程再造、信息技术。核心要素关系如下：构建战略合作伙伴关系是实现供应链管理最基本的一步，供应链管理思想各方面活动的组织和实施都从核心企业与节点企业建立合作伙伴关系开始，选择了最优的合作伙伴并成为战略意义上的贸易伙伴之后，企业间具有了信任的机制保证，企业间信息才能够实现共享。当供应链合作伙伴关系基本战略框架确定以后，接下来进入供应链管理实战阶段，在提高信息共享和响应速度的供应链需求下，供应链节点企业必须从各自为政的状态中走出来，以供应链整体目标为共同盈利的目的，调整企业相互冲突的业务和目标，进行企业间最大程度的融合，因此，各企业应该对本企业原来的业务流程进行重新调整和设计，以保证信息的流畅和企业间业务环节的简化，业务流程再造是企业实施供应链管理的基本条件。信息流是供应链管理中最关键的流之一，信息流伴随着物流和资金流的流动而存在，现代信息技术的发展使供应链上信息的传递更加快捷和方便，信息技术支持是供应链管理的根本保障，是实现信息共享不可或缺的手段。信息技术在供应链管理整个过程都起着举足轻重的作用，合作伙伴的选择过程中有关信息资料的搜集和处理、业务流程再造后企业内部流程化的信息流动和企业间信息的搭接等都离不开信息技术的支持。
四、结语
本文所研究的房地产业供应链中，房地产开发企业是整个链条产成品—房屋的提供者，也是整个链条中的组织者和协调者，因此，本文将房地产开发企业作为链条中的核心企业，也作为房地产业供应链管理的重点研究对象。
参考文献：
[1]习程宇.房地产行业供应链的研究[D]，华中科技大学，2014.
[2]朱清华.大规模定制在房地产开发中的应用分析建筑经济[J]，2015（5）：11-12
[3]甘华鸣主编.业务流程[M]，中国国际广播出版社，2010.