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摘 要：当前，我国正处于城镇化和工业化快速发展时期，住房市场供求关系长期处于紧张状态，部分城市房价出现较快上涨，住房问题日益突出，有相当一部分城镇家庭支付能力不足，在短期或相当长的时期不具备通过市场购买自有住房的能力，不能解决自己的住房困难。本文探讨分析了公共租赁住房的特性，研究了北京高校教师等群体对公共租赁住房的需求状况。
关键词：公共租赁住房；特性；教师；需求
一、公共租赁住房的特性
公共租赁住房属于租赁类保障住房，属于政策性租赁房，侧重满足居民尤其中低收入人群住房权益的公共性质，是满足居民住房需求的一种重要途径。
1.准公共物品特性。根据公共产品理论，消费中的非竞争性和技术上的非排他性是公共产品最基本的特性。保障性住房需要政府提供政策支持，需要公共资源支持才能有效进行。所以，保障性住房具有公共产品属性，属于准公共产品范畴。保障性住房主要供应中低收入阶层，政府通过对保障住房供应对象进行限定，可以排除中高收入户对公共资源的挤占。公共租赁住房申请者之间一般不存在竞争性，但当消费者的增加引起相应成本的增加，使用人数超出住房的可容载量时，其消费在某种程度上会呈现一定的竞争性。但总体来看公共租赁住房具有公共产品属性，属准公共产品范畴。
2.正外部性。公共租赁住房是由政府直接负责提供或由政府主导下的公共机构、企业所提供的保障性住房。公共租赁住房项目的实施，不仅可以使低收入人群、“夹心层”等保障群体受益，提高他们的居住环境和生活质量，而且与城市旧城改造等项目结合有助于消除城市“棚户区”和脏乱差现象，改善城市的生产生活和治安环境，促进城市和谐友好发展，让周边的居民受益。因此，公共租赁住房的生产和消费具有正向外部性。
3.准经营特性。公共租赁住房在租赁经营期采取“只租不卖”方式，承租人在保障期限内仅仅拥有使用权。租赁期满后，公共租赁住房按照约定可以移交给政府，或者转让给开发商，或者销售给承租人，因此，无论是公司与政府，还是政府与租户，对公共租赁住房的产权关系都是明晰的。公共租赁住房有收费机制和资金流入，具有一定的收益潛力。公共租赁住房的保障对象属于数量大且稳定的群体，市场风险相对较低；运营期间的租金由政府财政做保证，信用等级较高，收益风险相对小；一般可获得政府如土地划拨、税费减免、租金保证、利率优惠、贷款担保等相关优惠政策，还可能允许开发商在公共租赁住房项目中配建一定数量的商业用房。因此，根据项目区分理论，公共租赁住房是一种准经营性项目。
二、公共租赁住房的需求分析
根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队的统计，北京市2010年的常住人口达1961.9万人，户籍人口达1257.8万人，平均每人每年可支配收入为29073元。公共租赁住房面向中等以下收入人群，北京市中低收入人群占总人口比例约为60%，常住中等以下收入者有1177.14万人，户籍中等以下低收入者有754.68万人。其中大体上，约有三类人群存在对公共租赁住房的潜在需求：第一类人群为低收入住房困难家庭，此类人群属于“底线民生”范畴，是住房保障的核心目标人群，其主要特征为家庭年人均收入低、人均居住面积不足15平方米；第二类人群为新就业的“白领”，包括机关事业单位人员，如教师等，这类人群主要特征为收入虽然不低，但因为刚参加工作不久，个人积蓄不多，还不具备购买自有住房的能力，大多是通过市场租房居住，承受着较大的住房压力，但是随着工作资历的积累，这类人群中的大部分人会逐渐成长为中高收入者，那时就可以通过市场来解决自身住房问题；第三类人群为有一段工作经历的中等偏下收入无自有住房群体，这类人群属于强烈反应“房价高、买不起”的“热点民生”群体。由此估算公共租赁住房潜在需求人口数量大约为600万人。各类公共租赁住房需求细分如下。
1.符合“三房”条件家庭需求匡算
因为目前正在轮候廉租住房、经济适用房、限价房的家庭都可能成为公共租赁住房的潜在需求者，所以从目前申请廉租住房、经济适用房、限价房的家庭统计数据来看，北京对公共租赁住房的潜在需求已达27.16万套，每户按2.5人计算，潜在需求人口数为67.9万人。
2.低收入群体需求匡算
北京市城镇低收入群体约为300万人，其中北京市城镇每年享受城市最低生活保障的居民约为14.1万人。
3.特殊群体需求匡算
（1）园区需求匡算
北京市高科开发园区的从业人员数量已经达到260万人，年轻人居多，他们工作时间短，缺少购买商品住房的积累，对公共租赁住房需求较大。如果从业人员中有50%需要解决住房，则公共租赁住房的潜在需求在130万人左右。（如表1）
（2）公务员、教师等特定群体需求匡算
根据北京市教委调查，目前教委系统内有公共租赁住房需求的员工约4.1万人。（如表2）
根据北京市建委公务员住房问题研究课题小组调查，全市机关事业单位共有无房职工14.9万人，其中市级8.8万人，占全市机关事业单位职工总数的18.96%；区属机关事业单位共有在职职工319966人，区县无房职工6.1万人。按照购买和租赁并举的方式，需购买自住住房的职工约8.94万人，需租赁住房的职工约5.96万人。
（3）其他群体
一部分是北京市引进人才。针对城市的发展对引进人才、来京创业人员的住房问题也应有相应的住房保障措施。这部分人群主要特点是没有北京市户口，但长期稳定在我市工作，是我市社会经济发展特别是现代服务业发展所需要的人才。另一部分是新增就业人口。北京市2006年—2011年每年平均新增就业人口41.48万人，这些人多为刚毕业的大学生，面临成家立业的压力，因此，也成为公共租赁住房的潜在需求者。
作者简介：陈钰，女，辽宁沈阳人，副研究员，研究方向：高等教育管理研究。
（责任编辑：王 瑜 黄天骏）
关键词：公共租赁住房；特性；教师；需求
一、公共租赁住房的特性
公共租赁住房属于租赁类保障住房，属于政策性租赁房，侧重满足居民尤其中低收入人群住房权益的公共性质，是满足居民住房需求的一种重要途径。
1.准公共物品特性。根据公共产品理论，消费中的非竞争性和技术上的非排他性是公共产品最基本的特性。保障性住房需要政府提供政策支持，需要公共资源支持才能有效进行。所以，保障性住房具有公共产品属性，属于准公共产品范畴。保障性住房主要供应中低收入阶层，政府通过对保障住房供应对象进行限定，可以排除中高收入户对公共资源的挤占。公共租赁住房申请者之间一般不存在竞争性，但当消费者的增加引起相应成本的增加，使用人数超出住房的可容载量时，其消费在某种程度上会呈现一定的竞争性。但总体来看公共租赁住房具有公共产品属性，属准公共产品范畴。
2.正外部性。公共租赁住房是由政府直接负责提供或由政府主导下的公共机构、企业所提供的保障性住房。公共租赁住房项目的实施，不仅可以使低收入人群、“夹心层”等保障群体受益，提高他们的居住环境和生活质量，而且与城市旧城改造等项目结合有助于消除城市“棚户区”和脏乱差现象，改善城市的生产生活和治安环境，促进城市和谐友好发展，让周边的居民受益。因此，公共租赁住房的生产和消费具有正向外部性。
3.准经营特性。公共租赁住房在租赁经营期采取“只租不卖”方式，承租人在保障期限内仅仅拥有使用权。租赁期满后，公共租赁住房按照约定可以移交给政府，或者转让给开发商，或者销售给承租人，因此，无论是公司与政府，还是政府与租户，对公共租赁住房的产权关系都是明晰的。公共租赁住房有收费机制和资金流入，具有一定的收益潛力。公共租赁住房的保障对象属于数量大且稳定的群体，市场风险相对较低；运营期间的租金由政府财政做保证，信用等级较高，收益风险相对小；一般可获得政府如土地划拨、税费减免、租金保证、利率优惠、贷款担保等相关优惠政策，还可能允许开发商在公共租赁住房项目中配建一定数量的商业用房。因此，根据项目区分理论，公共租赁住房是一种准经营性项目。
二、公共租赁住房的需求分析
根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队的统计，北京市2010年的常住人口达1961.9万人，户籍人口达1257.8万人，平均每人每年可支配收入为29073元。公共租赁住房面向中等以下收入人群，北京市中低收入人群占总人口比例约为60%，常住中等以下收入者有1177.14万人，户籍中等以下低收入者有754.68万人。其中大体上，约有三类人群存在对公共租赁住房的潜在需求：第一类人群为低收入住房困难家庭，此类人群属于“底线民生”范畴，是住房保障的核心目标人群，其主要特征为家庭年人均收入低、人均居住面积不足15平方米；第二类人群为新就业的“白领”，包括机关事业单位人员，如教师等，这类人群主要特征为收入虽然不低，但因为刚参加工作不久，个人积蓄不多，还不具备购买自有住房的能力，大多是通过市场租房居住，承受着较大的住房压力，但是随着工作资历的积累，这类人群中的大部分人会逐渐成长为中高收入者，那时就可以通过市场来解决自身住房问题；第三类人群为有一段工作经历的中等偏下收入无自有住房群体，这类人群属于强烈反应“房价高、买不起”的“热点民生”群体。由此估算公共租赁住房潜在需求人口数量大约为600万人。各类公共租赁住房需求细分如下。
1.符合“三房”条件家庭需求匡算
因为目前正在轮候廉租住房、经济适用房、限价房的家庭都可能成为公共租赁住房的潜在需求者，所以从目前申请廉租住房、经济适用房、限价房的家庭统计数据来看，北京对公共租赁住房的潜在需求已达27.16万套，每户按2.5人计算，潜在需求人口数为67.9万人。
2.低收入群体需求匡算
北京市城镇低收入群体约为300万人，其中北京市城镇每年享受城市最低生活保障的居民约为14.1万人。
3.特殊群体需求匡算
（1）园区需求匡算
北京市高科开发园区的从业人员数量已经达到260万人，年轻人居多，他们工作时间短，缺少购买商品住房的积累，对公共租赁住房需求较大。如果从业人员中有50%需要解决住房，则公共租赁住房的潜在需求在130万人左右。（如表1）
（2）公务员、教师等特定群体需求匡算
根据北京市教委调查，目前教委系统内有公共租赁住房需求的员工约4.1万人。（如表2）
根据北京市建委公务员住房问题研究课题小组调查，全市机关事业单位共有无房职工14.9万人，其中市级8.8万人，占全市机关事业单位职工总数的18.96%；区属机关事业单位共有在职职工319966人，区县无房职工6.1万人。按照购买和租赁并举的方式，需购买自住住房的职工约8.94万人，需租赁住房的职工约5.96万人。
（3）其他群体
一部分是北京市引进人才。针对城市的发展对引进人才、来京创业人员的住房问题也应有相应的住房保障措施。这部分人群主要特点是没有北京市户口，但长期稳定在我市工作，是我市社会经济发展特别是现代服务业发展所需要的人才。另一部分是新增就业人口。北京市2006年—2011年每年平均新增就业人口41.48万人，这些人多为刚毕业的大学生，面临成家立业的压力，因此，也成为公共租赁住房的潜在需求者。
作者简介：陈钰，女，辽宁沈阳人，副研究员，研究方向：高等教育管理研究。
（责任编辑：王 瑜 黄天骏）