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【摘要】房价、地价与土地拍卖之间的关系是研究房地产市场的一个重要问题。本文从地价与房价的影响因素分析入手,得到了地价与房价相互影响的关系,并在此基础上分析了土地拍卖不是房价上涨的根本原因,现阶段还必须坚持拍卖这种土地交易制度的结论。
【关键词】地价;房价;土地拍卖;关系
中图分类号:D922.3 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2010)05-0310-01
1 前言
我国房价近年来的飙升引起了社会的广泛关注,也引发了人们对于房价上涨原因的探讨。其中对于地价与房价的关系,成为人们最乐于去研究的一个问题,而且形成了两种截然对立的观点。一种观点认为,目前土地市场交易价格的上涨完全是因为房价的上涨引起的,对房屋需求的增加带动了对土地需求的增加,从而引起土地交易价格的上涨。另一种相反的观点认为,由于实行了土地出让的“招拍挂”政策,使土地价格上涨,进而带动房价持续上涨。尤其是最近,各地不断出现的“地王”,土地的拍卖政策受到人们很大的质疑。那么地价与房价的关系究竟如何,以及土地的拍卖政策对其影响到底有多大,只有通过深入分析其中的各种因素才能有效反应其中错综复杂的关系。
2 地价与房价的关系
2.1 地价和房价的影响因素
我国城市的地价和房价形成于两个不同的市场环境,受不同的供需平衡影响。在土地市场中,土地供给以政府出让土地为主,受政府的供地计划和供地方式影响很大,具有很小的供地弹性,土地需求主要来自于房屋开发商。影响地价因素主要有:土地供给计划、土地供给渠道、土地供给方式、土地交易方式、土地市场的宏观调控政策、耕地保护计划、危房改造计划、工业结构调整计划、房屋开发计划等。而在房屋市场中,房屋供给主要由开发商的市场利益机制决定,完全受市场因素影响,具有很大的供给弹性,房屋需求主要来源于房屋购买者。房价形成的影响因素中的供给方面的有:房屋的开发计划、实际开发量、房屋供给种类等;需求方面有:政府购房政策、消费者购买力、人口增长等。
2.2 房价对地价的影响
从需求的角度来看,房价上涨导致了地价的提高。在现代市场经济条件下,土地可以作为商品进行买卖,但由于土地不是劳动力的产物,不是商品,没有价值,从而土地的价格不是反应土地价值的价格。事实上,土地价格是资本化的地租,其内涵包含两个部分:一是真正的地租,二是土地资本折旧和利息等形成的租金。土地价格即两者之和的资本化。[1]土地价格产生的基础,是由于土地资源的有用性、稀缺性、垄断性和可让渡性,它是对土地资源所有权的垄断而获得的,正如马克思所说,它并不是土地的购买价格,而是土地所提供的地租的购买价格。相对其他商品而言,土地价格更倾向于表现为一种需求价格。地球上的土地面积是一定的,即其自然供给完全无弹性,但对土地的需求则随着经济发展而呈现较大的变化,需求是影响地价的主要方面,即由于对土地产出物的需求导致了对土地的需求。正如李嘉图所说:“不是因为地租上涨才导致谷物价格上涨;而正是由于谷物价格上涨,才使得地租增加。” [2]在充分的市场环境下,地价上涨的真正原因是由于房价高导致对土地的需求增加。
2.3 地价对房价的影响
从供给角度来看,地价上涨是导致房价上涨的一个因素。在新建房地产市场上,新房子是一种生产产品,因此房价不仅仅是一种需求价格,更是一种供给价格。从房价的形成来看,先有地价,然后经过一个建设周期形成最终的房价。在房地产开发过程中,由于土地的开发与经营是整个房地产经济活动的开端和基础,开发商总是先获得土地的使用权,然后才能进行房屋开发和经营,即先形成地价,然后产生房屋建设成本,最后形成新建房地产的成本价格:土地价格+建设成本+利润。这个成本价格通过当时市场的供求关系,最后形成真正的新建房地产的交易价格,且这个价格一般都高于其成本价格。从成本价格构成来看,地价是房价的成本之一,地价上涨是导致房价上涨的一个因素。
3 地价、房价与拍卖的关系
所谓拍卖,根据《中华人民共和国拍卖法》对拍卖的定义是指“以公开竞价的方式,将特定的物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”其交易价格形成是通过买方竞价这种方式完成的,正因为此,其具有一般交易所不具有的一些功能:价格发现、优化资源配置资源、拓展销售渠道、提高交易效率等。
我国土地拍卖制度始于2002年国土部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。此举通过引入市场竞争机制,在很大程度上减少了“暗箱操作”等土地腐败问题,制度创新意义不容否认。土地是不可再生的稀缺性资源,从长期趋势来看,土地相对于其他要素而言,稀缺性只会增强,因而其相对价格也会必然上升。在市场经济条件下,用价格机制抑制对土地的过度需求,是保护土地资源、合理配置和有效利用这一稀缺资源的有效手段。土地的经济价值主要是通过市场竞争才能充分体现,市场拍卖是买卖双方公开竞争、理性博弈的过程。买者经过理性计算,充分估计到该地段的投资价值才会出价。因此,价格再高也有其合理依据。至于拍卖土地对于房价的影响,上文已经分析过了地价上涨仅仅是导致房价上涨的一个因素,影响其价格还有建筑成本和开发商利润等。因此要降低房价并不一定非得抛弃土地拍卖制度,压低地价,还可以提高建房效率降低建筑成本。更可以通过某种机制来压缩开发商的利润,我国房地产开发商所具有的高利润率是不容置疑的,这种状态根本不符合完全竞争市场上,任何厂商都不能获得超额利润的经济规律,而这也是为什么越来越多的资本进入到房地产市场进一步拉高地价的原因。
4 结语
房价和地價作为房地产市场最受人关注的两个指标,二者是互相影响的,土地拍卖作为我国土地交易的基本制度,虽然其在一定程度上使得地价上涨,但在当前环境下还不宜抛弃这种制度,我们所要做的是基于这种最基本的制度,通过辅助的制度创新来达到调控房价的目的。
参考文献:
[1] 程恩富主编,《现代政治经济学》(第二版),上海财大出版社,第297页。
[2] 李嘉图:《政治经济学及赋税原理》,商务印书馆1972年版,第61页。
【关键词】地价;房价;土地拍卖;关系
中图分类号:D922.3 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2010)05-0310-01
1 前言
我国房价近年来的飙升引起了社会的广泛关注,也引发了人们对于房价上涨原因的探讨。其中对于地价与房价的关系,成为人们最乐于去研究的一个问题,而且形成了两种截然对立的观点。一种观点认为,目前土地市场交易价格的上涨完全是因为房价的上涨引起的,对房屋需求的增加带动了对土地需求的增加,从而引起土地交易价格的上涨。另一种相反的观点认为,由于实行了土地出让的“招拍挂”政策,使土地价格上涨,进而带动房价持续上涨。尤其是最近,各地不断出现的“地王”,土地的拍卖政策受到人们很大的质疑。那么地价与房价的关系究竟如何,以及土地的拍卖政策对其影响到底有多大,只有通过深入分析其中的各种因素才能有效反应其中错综复杂的关系。
2 地价与房价的关系
2.1 地价和房价的影响因素
我国城市的地价和房价形成于两个不同的市场环境,受不同的供需平衡影响。在土地市场中,土地供给以政府出让土地为主,受政府的供地计划和供地方式影响很大,具有很小的供地弹性,土地需求主要来自于房屋开发商。影响地价因素主要有:土地供给计划、土地供给渠道、土地供给方式、土地交易方式、土地市场的宏观调控政策、耕地保护计划、危房改造计划、工业结构调整计划、房屋开发计划等。而在房屋市场中,房屋供给主要由开发商的市场利益机制决定,完全受市场因素影响,具有很大的供给弹性,房屋需求主要来源于房屋购买者。房价形成的影响因素中的供给方面的有:房屋的开发计划、实际开发量、房屋供给种类等;需求方面有:政府购房政策、消费者购买力、人口增长等。
2.2 房价对地价的影响
从需求的角度来看,房价上涨导致了地价的提高。在现代市场经济条件下,土地可以作为商品进行买卖,但由于土地不是劳动力的产物,不是商品,没有价值,从而土地的价格不是反应土地价值的价格。事实上,土地价格是资本化的地租,其内涵包含两个部分:一是真正的地租,二是土地资本折旧和利息等形成的租金。土地价格即两者之和的资本化。[1]土地价格产生的基础,是由于土地资源的有用性、稀缺性、垄断性和可让渡性,它是对土地资源所有权的垄断而获得的,正如马克思所说,它并不是土地的购买价格,而是土地所提供的地租的购买价格。相对其他商品而言,土地价格更倾向于表现为一种需求价格。地球上的土地面积是一定的,即其自然供给完全无弹性,但对土地的需求则随着经济发展而呈现较大的变化,需求是影响地价的主要方面,即由于对土地产出物的需求导致了对土地的需求。正如李嘉图所说:“不是因为地租上涨才导致谷物价格上涨;而正是由于谷物价格上涨,才使得地租增加。” [2]在充分的市场环境下,地价上涨的真正原因是由于房价高导致对土地的需求增加。
2.3 地价对房价的影响
从供给角度来看,地价上涨是导致房价上涨的一个因素。在新建房地产市场上,新房子是一种生产产品,因此房价不仅仅是一种需求价格,更是一种供给价格。从房价的形成来看,先有地价,然后经过一个建设周期形成最终的房价。在房地产开发过程中,由于土地的开发与经营是整个房地产经济活动的开端和基础,开发商总是先获得土地的使用权,然后才能进行房屋开发和经营,即先形成地价,然后产生房屋建设成本,最后形成新建房地产的成本价格:土地价格+建设成本+利润。这个成本价格通过当时市场的供求关系,最后形成真正的新建房地产的交易价格,且这个价格一般都高于其成本价格。从成本价格构成来看,地价是房价的成本之一,地价上涨是导致房价上涨的一个因素。
3 地价、房价与拍卖的关系
所谓拍卖,根据《中华人民共和国拍卖法》对拍卖的定义是指“以公开竞价的方式,将特定的物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”其交易价格形成是通过买方竞价这种方式完成的,正因为此,其具有一般交易所不具有的一些功能:价格发现、优化资源配置资源、拓展销售渠道、提高交易效率等。
我国土地拍卖制度始于2002年国土部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。此举通过引入市场竞争机制,在很大程度上减少了“暗箱操作”等土地腐败问题,制度创新意义不容否认。土地是不可再生的稀缺性资源,从长期趋势来看,土地相对于其他要素而言,稀缺性只会增强,因而其相对价格也会必然上升。在市场经济条件下,用价格机制抑制对土地的过度需求,是保护土地资源、合理配置和有效利用这一稀缺资源的有效手段。土地的经济价值主要是通过市场竞争才能充分体现,市场拍卖是买卖双方公开竞争、理性博弈的过程。买者经过理性计算,充分估计到该地段的投资价值才会出价。因此,价格再高也有其合理依据。至于拍卖土地对于房价的影响,上文已经分析过了地价上涨仅仅是导致房价上涨的一个因素,影响其价格还有建筑成本和开发商利润等。因此要降低房价并不一定非得抛弃土地拍卖制度,压低地价,还可以提高建房效率降低建筑成本。更可以通过某种机制来压缩开发商的利润,我国房地产开发商所具有的高利润率是不容置疑的,这种状态根本不符合完全竞争市场上,任何厂商都不能获得超额利润的经济规律,而这也是为什么越来越多的资本进入到房地产市场进一步拉高地价的原因。
4 结语
房价和地價作为房地产市场最受人关注的两个指标,二者是互相影响的,土地拍卖作为我国土地交易的基本制度,虽然其在一定程度上使得地价上涨,但在当前环境下还不宜抛弃这种制度,我们所要做的是基于这种最基本的制度,通过辅助的制度创新来达到调控房价的目的。
参考文献:
[1] 程恩富主编,《现代政治经济学》(第二版),上海财大出版社,第297页。
[2] 李嘉图:《政治经济学及赋税原理》,商务印书馆1972年版,第61页。