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摘 要 车位纠纷无疑成为当下我们最为关心的话题。本文通过对涉及车位问题最为集中体现的74条的剖析，从产权归属，权利分配等角度对条文的内涵和外延进行剖析，从而对法条适用、利益衡平提供一些建设性意见。
关键词 公摊面积 专有权 优先购买权
作者简介：张鹏，西南财经大学法学院。
中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1009-0592(2012)01-058-02
一、《物权法》74条制度设计瑕疵分析
（一）车位产权归属瑕疵
1．国外停车位产权归属概述
从国外立法例看：基本上可将其权属划分为两种类型：
一种是美台式。将停车位作为共有部分由业主共有。如美国立法中规定“小区内的停车位不允许作为独立的专有部分进行单独买卖。”
台湾地区同美国主张基本一致，也有不得分割零售的规定。同时又进一步作出一些细化，如一种是业主共同享有共有权。另一种是部分业主缴纳一定的费用后获得排他性使用权。但无论哪种途径，都是由业主大会行使管理和收益权。
另一种是日本式。即将停车位作为专有权的客体，开发商有权单独出售该车位。如日本的实务中就是根据最高法院的判决标准，按照“结构上的独立性”和“利用上的独立性”这两个要件来判断停车位的归属。
2．国内停车位产权归属概述
我国学术领域，学者对于停车位的归属，莫衷一是，大体可以分为两种模式：
一是“公摊面积说”，此说认为，如果车库的建筑面积已被“公摊”，即建筑面积最为公摊面积已经作为公摊面积有每一个小区业主分摊，那么车库的产权将归属全体业主共有，因其车库面积已经包含了车库，相反，由开发商所有。但是理论总是和现实脱节。实践中，建筑物的一些部分并不计入公摊，例如，层高2.2米以下的房屋不计入建筑物公摊面积。因此还需要考虑另一个相关问题，即“停车位建筑面积是否分摊土地使用權”。
我国的立法例采用“房随地走，地随房走”房屋一体主意，这意味着，只有享有土地使用权的建筑才可能取得相关房屋的所有权，反之，即没有所有权。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条第1款规定，“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”所以自然地下车位和人防工程自然不能取得所有权。
针对“公摊”和“分摊”的不同组合，我们可以得出以下几种结论：
首先，停车位面积计入公摊，并分摊土地使用权的，停车位计入建筑面积，可以与住宅房屋一样办理产权证，取得房屋所有权。同时全体小区业主已经购买土地使用权，故停车位归小区业主所有。
其次，停车位面积计入公摊，但其并没有分摊土地使用权，那么，根据房屋一体主义，自然不享有所有权，即不能办理房屋产权登记过户。但不妨碍其土地使用权的获得。
再次，如果停车位面积不计入公摊，但其分摊土地使用权的情况下，此种情况不言自明，自然归属与开发商。
最后，如果停车位面积不计入公摊，，也不分摊土地使用权的，因没有计入公公摊，既属于开发商，但由于没有资格办理产权过户，既不享有房屋所有权，但不妨碍其对其用益。
综上所述，公摊面积说为车库的归属提供了合理，直观的标准，但由于实际操作中的一些特殊问题，需要分摊面积理论的辅助，才能更加准确的把握其权利归属。
二是“成本构成说”此说认为，以车库是否计入成本来判断车库的归属，主张如业主购买房屋时即将其车库成本计算在内，则属于业主共有，很明显，这种观点是值得推敲的，在实践中，很难说清是否售房价格中包含有车库成本。即使计入，也不当然获得所有权，如上述提及的房地一体理论。同时，售房的价格往往不仅取决于成本，还跟其市场环境，地理位置密切相关。
《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”从文义解释的角度看，物权法当然的认为小区停车位有约定从其约定，不约定归属开发商，但是如上所述，这条是值得商榷的。
3.立法疏漏与不足
从《物权法》第74条总体来看，条文只是概括的说明停车位的权属即双方的权益。但并没有对停车位为进行进一步细化，这种笼统的规定不仅造成理解的偏颇，同时也不利于产权争议的解决。
现实生活中，小区停车位不仅包括地上停车位，地下停车位，同时，在现代生活中，建设房屋开发商为利益最大化的需要，将房屋架空层，楼房屋顶平台，乃至人防设施都改建成停车位，这样一来无疑是对小区业主合法权益的侵蚀。使得本就弱势的一方更没有保障。
正因如此，我们有必要对其进行进一步区分，量体裁衣，不可一概而论。
对于地下停车位，前面已经谈到，不计入公摊，所以不属于业主共有毋庸置疑，但是对于屋顶停车位，及其架空层，我们应当首先分析其产权的性质。不能泛泛而谈。
对于地上停车位的归属，依房随地走的理念，如果其已经划归公摊，当然属于全体业主享有，如果仍然在开发商手里，尚未出售，那自然归属开发商单独所有。
我国现行房地产管理法律制度下，“架空层”与地下停车位一样，均不计入公摊面积，即建筑面积不计入建筑容积率，不能获得相应的土地使用权份额。故不可能获得房屋专有权，对此，比照前述有关地下停车位归属处理。
“屋顶平台”是指商品房建筑物顶层。对其归属，有不同的声音，有人认为属于建筑物顶层业主所有，有人却认为应属小区全体业主。但仔细分析不难发现，对于传统理论而言，空间利用实际上是其土地使用权的自然延伸，而对土地使用权并非一人独有，而是有业主全体分摊，继而其空间属于业主共有。未经全体业主书面授权，任何人均不得擅自处理，故开发商或是物业公司不能随意将他人财产进行处分，改作停车只用。
“人防设施”是为公共利益之福祉，为防止战争，灾害等突发事件而进行临时避难的场所，如上所述，《规则》将人防设施不计入公摊面积，自然不能获得专有权证，但是基于其特殊用途，笔者认为，不已将其当然的归属房地产开发企业，人防设施作为《人民防空法》赋予的公法义务，关系到广大业主的利益。故不易由开发商自由处分。应当归属全体业主共有。
（二）“优先权”语义疏漏
《物权法》74条另一个值得关注的话题就是“首先满足业主需要”的理解，对此我们应当注意“首先”和“优先”是否是一个概念，由于物权法条文笼统，缺乏可操作性，这条一直饱受争议。
如果将其定位为“优先购买权”，则可能导致开发商肆意抬高车库价格，迫使则业主应其无力承担巨额的停车位租赁金，不得已放弃自己的权利。业主买不起车位，业主优先权原则的实现将成为纸上谈兵。因此，笔者认为，《物权法》关于小区停车位的规定不易解释同等条件下业主的优先购买权或是优先购买租赁权，而应该解释为是业主购买或租用车位的“绝对优先权”，即不论业主以外的第三人出价是否高于业主，作为开发商也不得舍本逐末，在没有满足业主停车需要的情况下，将车位、车库的所有权转让给业主以外的人。同时，为了对绝对优先权进行必要的限制，应当在《物权法》中添加了有关“生活消费”等合理需要，有效的遏制炒车位哄抬价格现象等投机行为。避免将车位、车库成为大众投资的商品，否则将会造成业主的利益的巨大损害，小区的不安全因素也会增加。
（三）概念界定含糊，适用性不强
如《物权法》第74条第3款规定：“占用业主共用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这是对《物权法》第七十三条的制度演绎，《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”但是《物权法》第74条对于“业主共用的道路或者其他场地”表述不清，规定过于含糊，其他场地，究竟包括哪些场地？没有必要的说明。同时，对于共有，究竟是共同共有还是按份共有？都没有进一步的阐述。这样使得其可操作性大打折扣。
二、《物权法》74条立法完善与进步
当然我们在看到物权法的不足之处是，也应看到其进步的一些方面。
首先，物权法确立了车库属于房产开发商，一定的制度考量。将地车位划归专有部分，有其积极的一面。
早在2006年《物权法草案》起草阶段，对于车位划归小区业主共有，明显是对广大业主的制度倾斜，目的在于满足业主的利益诉求，出发点是好的，但是理论要经得起现实的推敲，仔细斟酌，我们会发现这种权衡双方利益的条款看似逻辑严谨，但并非无懈可击。
众所周知，对于车库是划归专有权亦或是共有权是存在诸多争议的。
一般认为，停车位成为建筑物专有部分的法理依据是区分所有权理论。对于建筑物区分所有权理论提出：“凡是在构造上或使用上具备独立性的部分也可成为区分所有权的客体，强化一物概念的观念性和拟制性。”进而车库也当然可以成为专有权。
同时，虽然车位在现代社会中愈来愈强手，但毕竟不是所有人的必须，有些业主需要停车位，有些则不需要，有的需要一个，有的则需要多个。如此，如果让不需要的车位的业主也要分担其成本，一方面，可能使本来就已经力不从心的业主无形中添加了更大的负担。另一方面，即使承担这份高昂的部分，又会面临着代理成本和不确定的市场风险等一系列不确定因素。
相比之下，将其划归建筑物专有部分，这种制度设计有利于降低业主的不必要成本负担和道德风险。
同时草案的约定条款也值得商榷。如上所述，现代社会“契约自由”的失灵，使得开发企业借以作为其滥用权力的口舌，从而使形式公平最终成为其实质的不公平。
于是，立法者随改弦易辙。2007年《物权法》第74条对草案进行了必要的修改，如采取轻度淡化契约自由、小幅度限制契约自由的立法思想。并直接推定开发商享有车库的所有权，业主优先权的保护条款等多项措施。
不难发现《物权法》第74条的制度设计是有进步意义的，它将原来草案中的不足合理的进行了修正。其积极意义是值得肯定的。
此外，《物权法》第74条对于交易主体意思自治的尊重，符合市场经济的客观要求，保证各给所需，保证资源的优化配置。同时为了更好的保证弱势群体的合法利益，可以明显的看到其法律的天平有所倾斜，从过去只讲形式公平，程序公平，到注重实质公平，结果公平。优先权条款和公共绿地条款很好的诠释了这一倾向。
参考文献：
[1]王利明．论物权法中车库的归属及相关法律问题．民商法学．2006（12）．
[2]徐海燕．区分所有建筑物管理的法律问题研究．2009年版．
[3]陈华彬．外国物权法．法律出版社．2004年版．
[4]王利明．物权法研究．中国人民大学出版社．2007年版．
[5]王泽鉴．民法物权．中国政法大学出版社．2001年版．
[6]谢在全．民法物权論．中国政法大学出版社．1999年版．
[7]张礼洪．物权法草案中建筑物区分所有权规定之完善．法学．2005（10）．
[8]常西岭，翟全军．如何判断小区所有权的归属．中国审判新闻月刊．2006年．
[9]周树基．美国物业产权制度与物业管理．北京大学出版社．2005年版．
关键词 公摊面积 专有权 优先购买权
作者简介：张鹏，西南财经大学法学院。
中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1009-0592(2012)01-058-02
一、《物权法》74条制度设计瑕疵分析
（一）车位产权归属瑕疵
1．国外停车位产权归属概述
从国外立法例看：基本上可将其权属划分为两种类型：
一种是美台式。将停车位作为共有部分由业主共有。如美国立法中规定“小区内的停车位不允许作为独立的专有部分进行单独买卖。”
台湾地区同美国主张基本一致，也有不得分割零售的规定。同时又进一步作出一些细化，如一种是业主共同享有共有权。另一种是部分业主缴纳一定的费用后获得排他性使用权。但无论哪种途径，都是由业主大会行使管理和收益权。
另一种是日本式。即将停车位作为专有权的客体，开发商有权单独出售该车位。如日本的实务中就是根据最高法院的判决标准，按照“结构上的独立性”和“利用上的独立性”这两个要件来判断停车位的归属。
2．国内停车位产权归属概述
我国学术领域，学者对于停车位的归属，莫衷一是，大体可以分为两种模式：
一是“公摊面积说”，此说认为，如果车库的建筑面积已被“公摊”，即建筑面积最为公摊面积已经作为公摊面积有每一个小区业主分摊，那么车库的产权将归属全体业主共有，因其车库面积已经包含了车库，相反，由开发商所有。但是理论总是和现实脱节。实践中，建筑物的一些部分并不计入公摊，例如，层高2.2米以下的房屋不计入建筑物公摊面积。因此还需要考虑另一个相关问题，即“停车位建筑面积是否分摊土地使用權”。
我国的立法例采用“房随地走，地随房走”房屋一体主意，这意味着，只有享有土地使用权的建筑才可能取得相关房屋的所有权，反之，即没有所有权。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条第1款规定，“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”所以自然地下车位和人防工程自然不能取得所有权。
针对“公摊”和“分摊”的不同组合，我们可以得出以下几种结论：
首先，停车位面积计入公摊，并分摊土地使用权的，停车位计入建筑面积，可以与住宅房屋一样办理产权证，取得房屋所有权。同时全体小区业主已经购买土地使用权，故停车位归小区业主所有。
其次，停车位面积计入公摊，但其并没有分摊土地使用权，那么，根据房屋一体主义，自然不享有所有权，即不能办理房屋产权登记过户。但不妨碍其土地使用权的获得。
再次，如果停车位面积不计入公摊，但其分摊土地使用权的情况下，此种情况不言自明，自然归属与开发商。
最后，如果停车位面积不计入公摊，，也不分摊土地使用权的，因没有计入公公摊，既属于开发商，但由于没有资格办理产权过户，既不享有房屋所有权，但不妨碍其对其用益。
综上所述，公摊面积说为车库的归属提供了合理，直观的标准，但由于实际操作中的一些特殊问题，需要分摊面积理论的辅助，才能更加准确的把握其权利归属。
二是“成本构成说”此说认为，以车库是否计入成本来判断车库的归属，主张如业主购买房屋时即将其车库成本计算在内，则属于业主共有，很明显，这种观点是值得推敲的，在实践中，很难说清是否售房价格中包含有车库成本。即使计入，也不当然获得所有权，如上述提及的房地一体理论。同时，售房的价格往往不仅取决于成本，还跟其市场环境，地理位置密切相关。
《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”从文义解释的角度看，物权法当然的认为小区停车位有约定从其约定，不约定归属开发商，但是如上所述，这条是值得商榷的。
3.立法疏漏与不足
从《物权法》第74条总体来看，条文只是概括的说明停车位的权属即双方的权益。但并没有对停车位为进行进一步细化，这种笼统的规定不仅造成理解的偏颇，同时也不利于产权争议的解决。
现实生活中，小区停车位不仅包括地上停车位，地下停车位，同时，在现代生活中，建设房屋开发商为利益最大化的需要，将房屋架空层，楼房屋顶平台，乃至人防设施都改建成停车位，这样一来无疑是对小区业主合法权益的侵蚀。使得本就弱势的一方更没有保障。
正因如此，我们有必要对其进行进一步区分，量体裁衣，不可一概而论。
对于地下停车位，前面已经谈到，不计入公摊，所以不属于业主共有毋庸置疑，但是对于屋顶停车位，及其架空层，我们应当首先分析其产权的性质。不能泛泛而谈。
对于地上停车位的归属，依房随地走的理念，如果其已经划归公摊，当然属于全体业主享有，如果仍然在开发商手里，尚未出售，那自然归属开发商单独所有。
我国现行房地产管理法律制度下，“架空层”与地下停车位一样，均不计入公摊面积，即建筑面积不计入建筑容积率，不能获得相应的土地使用权份额。故不可能获得房屋专有权，对此，比照前述有关地下停车位归属处理。
“屋顶平台”是指商品房建筑物顶层。对其归属，有不同的声音，有人认为属于建筑物顶层业主所有，有人却认为应属小区全体业主。但仔细分析不难发现，对于传统理论而言，空间利用实际上是其土地使用权的自然延伸，而对土地使用权并非一人独有，而是有业主全体分摊，继而其空间属于业主共有。未经全体业主书面授权，任何人均不得擅自处理，故开发商或是物业公司不能随意将他人财产进行处分，改作停车只用。
“人防设施”是为公共利益之福祉，为防止战争，灾害等突发事件而进行临时避难的场所，如上所述，《规则》将人防设施不计入公摊面积，自然不能获得专有权证，但是基于其特殊用途，笔者认为，不已将其当然的归属房地产开发企业，人防设施作为《人民防空法》赋予的公法义务，关系到广大业主的利益。故不易由开发商自由处分。应当归属全体业主共有。
（二）“优先权”语义疏漏
《物权法》74条另一个值得关注的话题就是“首先满足业主需要”的理解，对此我们应当注意“首先”和“优先”是否是一个概念，由于物权法条文笼统，缺乏可操作性，这条一直饱受争议。
如果将其定位为“优先购买权”，则可能导致开发商肆意抬高车库价格，迫使则业主应其无力承担巨额的停车位租赁金，不得已放弃自己的权利。业主买不起车位，业主优先权原则的实现将成为纸上谈兵。因此，笔者认为，《物权法》关于小区停车位的规定不易解释同等条件下业主的优先购买权或是优先购买租赁权，而应该解释为是业主购买或租用车位的“绝对优先权”，即不论业主以外的第三人出价是否高于业主，作为开发商也不得舍本逐末，在没有满足业主停车需要的情况下，将车位、车库的所有权转让给业主以外的人。同时，为了对绝对优先权进行必要的限制，应当在《物权法》中添加了有关“生活消费”等合理需要，有效的遏制炒车位哄抬价格现象等投机行为。避免将车位、车库成为大众投资的商品，否则将会造成业主的利益的巨大损害，小区的不安全因素也会增加。
（三）概念界定含糊，适用性不强
如《物权法》第74条第3款规定：“占用业主共用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这是对《物权法》第七十三条的制度演绎，《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”但是《物权法》第74条对于“业主共用的道路或者其他场地”表述不清，规定过于含糊，其他场地，究竟包括哪些场地？没有必要的说明。同时，对于共有，究竟是共同共有还是按份共有？都没有进一步的阐述。这样使得其可操作性大打折扣。
二、《物权法》74条立法完善与进步
当然我们在看到物权法的不足之处是，也应看到其进步的一些方面。
首先，物权法确立了车库属于房产开发商，一定的制度考量。将地车位划归专有部分，有其积极的一面。
早在2006年《物权法草案》起草阶段，对于车位划归小区业主共有，明显是对广大业主的制度倾斜，目的在于满足业主的利益诉求，出发点是好的，但是理论要经得起现实的推敲，仔细斟酌，我们会发现这种权衡双方利益的条款看似逻辑严谨，但并非无懈可击。
众所周知，对于车库是划归专有权亦或是共有权是存在诸多争议的。
一般认为，停车位成为建筑物专有部分的法理依据是区分所有权理论。对于建筑物区分所有权理论提出：“凡是在构造上或使用上具备独立性的部分也可成为区分所有权的客体，强化一物概念的观念性和拟制性。”进而车库也当然可以成为专有权。
同时，虽然车位在现代社会中愈来愈强手，但毕竟不是所有人的必须，有些业主需要停车位，有些则不需要，有的需要一个，有的则需要多个。如此，如果让不需要的车位的业主也要分担其成本，一方面，可能使本来就已经力不从心的业主无形中添加了更大的负担。另一方面，即使承担这份高昂的部分，又会面临着代理成本和不确定的市场风险等一系列不确定因素。
相比之下，将其划归建筑物专有部分，这种制度设计有利于降低业主的不必要成本负担和道德风险。
同时草案的约定条款也值得商榷。如上所述，现代社会“契约自由”的失灵，使得开发企业借以作为其滥用权力的口舌，从而使形式公平最终成为其实质的不公平。
于是，立法者随改弦易辙。2007年《物权法》第74条对草案进行了必要的修改，如采取轻度淡化契约自由、小幅度限制契约自由的立法思想。并直接推定开发商享有车库的所有权，业主优先权的保护条款等多项措施。
不难发现《物权法》第74条的制度设计是有进步意义的，它将原来草案中的不足合理的进行了修正。其积极意义是值得肯定的。
此外，《物权法》第74条对于交易主体意思自治的尊重，符合市场经济的客观要求，保证各给所需，保证资源的优化配置。同时为了更好的保证弱势群体的合法利益，可以明显的看到其法律的天平有所倾斜，从过去只讲形式公平，程序公平，到注重实质公平，结果公平。优先权条款和公共绿地条款很好的诠释了这一倾向。
参考文献：
[1]王利明．论物权法中车库的归属及相关法律问题．民商法学．2006（12）．
[2]徐海燕．区分所有建筑物管理的法律问题研究．2009年版．
[3]陈华彬．外国物权法．法律出版社．2004年版．
[4]王利明．物权法研究．中国人民大学出版社．2007年版．
[5]王泽鉴．民法物权．中国政法大学出版社．2001年版．
[6]谢在全．民法物权論．中国政法大学出版社．1999年版．
[7]张礼洪．物权法草案中建筑物区分所有权规定之完善．法学．2005（10）．
[8]常西岭，翟全军．如何判断小区所有权的归属．中国审判新闻月刊．2006年．
[9]周树基．美国物业产权制度与物业管理．北京大学出版社．2005年版．