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尽管未来持有商业是必经之路，但在当下，持有型商业物业在资产中的占比提升，将对企业回报率和市值产生重大压力，SOHO中国转型持有型物业的代价就是业绩的连续大幅下滑。运营，是否会是这场大转型中的不能承受之重？
租售并举
在国内商业地产领域，万达的租售并举模式一度是国内商业地产企业争先效仿的模板。在这一点上，泰禾的风格与万达颇有相似之处。
持有出售比决定了一座商业广场的现金流状况。万达广场持有、出售比大概是五五开，而泰禾却玩到了一个极致，其出售的比例远远高于万达。
以明年即将开业的福州东二环泰禾广场为例，由于该项目总建筑面积达到150万平方米，无法自持太多，因此持有出售比大概是1：2，购物中心、主题乐园和酒店都是自持，写字楼留了某幢楼的顶上十几层给泰禾总部，其他都卖掉。
而五四北泰禾广场持有出售比是 2：3;泉州华大泰禾广场的持有出售比大概是1：5。对此，泰禾集团副总裁、商业地产公司总经理朱进康曾表示，“泰禾每个项目都没有固定的比例。不过，不管比例是什么样的，共同点只有一个，就是大部分都是要卖掉的，最多的出售85%。”
但与万达稍有区别的是，泰禾考虑的不是整体现金流的平衡，而是追求单个项目的资金平衡，即短期内有亏欠，也不会亏欠太多，以此降低扩张的风险。
如福州东二环泰禾广场，将近一年半的时间里其商业销售部分已经实现了60亿元的销售额，回款则达到了40亿元左右，基本上回收了土地成本和工程成本，在单个项目内实现了现金流平衡。
“至于项目的资金周转周期，我们每个项目会有不同的要求，基本上在一年半、两年半之间会把这个项目资金流转一遍”，朱进康表示，虽然这个速度还无法与万达相比，但泰禾不会跟万达比拼速度，因为泰禾的产品模式与万达相比有很大的区别。
微薄的租金收益
商业地产运营，显然租金收入更能衡量品质，规模大及物业数量多，并不意味着租金总额高。内地房企中，无论是专业的商业地产商，还是涉及商业的开发商，其租金比例几乎微乎其微。
如去年万达商业地产公司收入1456.2亿元，其中地产业务收入1262.5亿元，租金收入仅85.6亿元，占总收入的5.87%。而太古、新鸿基去年的租金收益，分别为96.73亿港元和90.78亿港元，其中太古地产租金收益占整体收入的比例高达74.8%。
万达商业地产持有的物业量远超香港的新鸿基和太古地产，但三家公司的租金利润总额几乎持平。可以看出，尽管万达雄踞国内商业地产龙头宝座多年，但依然是个卖房子的，并没有成为一个牛逼的“收租公”。
龙湖的租金占比也很小。截至2013年底，龙湖已开业商场面积达100万平米，整体出租率达97.6%，租金总额6.7亿元，扣除营业税后的租金收入6.3亿元。这对于其2013年481亿元的销售额，也不过略多于百分之一。
为此，志在转型的各大房企，都开始把重心转向如何做好运营商。朱进康说，从销售型到收入型的过渡，在项目运营上最重要的是平衡爆发力和可持续性经营两者之间的关系。
泰禾充分学习了万达“招商在前，建设在后”的运营模式，通过与零售商签订联合发展协议，形成战略合作联盟，争取每一个项目开工前，大部分商业面积都已确定租户，购物中心一开业即能收到租金，实现快速拓展，有效降低经营风险。
据福州一位泰禾人士介绍，为了实现商业后期的稳定运营，泰禾商业地产公司自持沿街商铺的主力铺位，专门成立了“金管家”平台，为SOHO办公楼和主力商铺提供招租服务。
“我们现在MALL租金还是非常可观的。三年以后，两三年十几个亿的租金应该没有问题。”朱进康说。
寻求合伙人
靠销售滚动资金进行商业地产开发，也很难轻松。泰禾在闽商系里玩金融也算是玩得极致，但公告显示，持有泰禾集团79.57%股权的大股东泰禾投资已经累计质押了78.77%的股权。
和住宅领域的共同拿地开发一样，不少房企开始倾向于和基金合作。龙湖集团商业地产部总经理魏健表示，龙湖的商业地产也将尝试轻资产模式，除集团每年投入销售回款的10%的资金外，还不排除与基金合作。
“目的是为了让商业地产发展速度更快——盘活资金，分出去一部分项目股份，把这部分钱投到别处，再加上集团销售回款10%的支持，形成快速发展的良性循环。这是轻资产的好处。”魏健表示。
为此，龙湖成立了金融资产中心，专做基金合作的探索。魏健坦言，如果运作得好，上海、北京商业地产项目可能会先行展开基金合作。“我们首先还是想拿好一点的项目去合作，这样基金方也能获得好收益。你必须帮你的投资人谋利，这不是一锤子买卖。”
另据北京万科公司副总经理肖劲透露，万科商业地产未来将有两个方向，一个是凯德模式，即大型综合体，通过资本运作来实现合理、有效的退出;下一个就是目前比较少有的香港领汇模式，即整体持有再打造的模式。
在运营模式上，系出于凯德的毛大庆，更倾向于学习新加坡凯德商用的“轻资产”模式。将房地产金融和商业地产发展紧密结合，并借助REITs、私募基金等金融平台来完成租售并举，“养肥”之后卖掉，从而实现资产的滚动。
精耕细作有待提高
不过，从运营上来看，内地房企与香港相比差距甚大，商业中心的精耕细作程度也有待提高。
包括万达等多数商业地产商，往往先散售步行街与住宅街铺回流资金，再将购物中心开业，以此不断滚动进行高周转。华润在深圳万象城的做法颇为不同，先开商业，整体持有，后续散售的仅是城市高端住宅，赚取的溢价极高。
事实证明，房企在运营战略上更加清晰，运营细节也更加完善。如龙湖就在天街购物中心实施了“神秘顾客”制度，由独立第三方机构每月邀请消费者进行现场调研，收集商家营业员、客服人员的待客与投诉数据资料，以此作为运营整改的基础。
“目前各大房企旗下的商业品牌运营都参差不齐，比如深圳万象城做得很好，但华润在沈阳和杭州就一般。西单大悦城很成功，但沈阳等地就没能做起。万达广场在各大城市的水平也不一致。”中国商业地产联盟秘书长王永平告诉记者，整体来看，目前内地商业地产还处在粗放经营阶段，与新鸿基等相比差距还很大。
对于万科来说，写字楼市场竞争激烈，也并非那么“好啃”。北京睿信致成管理咨询董事总经理郝炬则认为，“万科要做写字楼，不能只是表面上的产品线细化，而必须是从拿地标准、资金融取、团队培育上都有根本的转变，”
让郝炬担忧的是，目前万科在北京用于开发写字楼的地块多为综合性地块，且多位于非核心商圈，位置较为分散，这将为未来运营带来难度。
“现在整体的商业，也没有大家想的那么的不好。”魏健说，将来肯定也会有一些购物中心项目要进行整合、出售、调整。不管竞争如何激烈，最后还是那些懂规则、愿意去做商业且有实力的开发企业能够胜出。
租售并举
在国内商业地产领域，万达的租售并举模式一度是国内商业地产企业争先效仿的模板。在这一点上，泰禾的风格与万达颇有相似之处。
持有出售比决定了一座商业广场的现金流状况。万达广场持有、出售比大概是五五开，而泰禾却玩到了一个极致，其出售的比例远远高于万达。
以明年即将开业的福州东二环泰禾广场为例，由于该项目总建筑面积达到150万平方米，无法自持太多，因此持有出售比大概是1：2，购物中心、主题乐园和酒店都是自持，写字楼留了某幢楼的顶上十几层给泰禾总部，其他都卖掉。
而五四北泰禾广场持有出售比是 2：3;泉州华大泰禾广场的持有出售比大概是1：5。对此，泰禾集团副总裁、商业地产公司总经理朱进康曾表示，“泰禾每个项目都没有固定的比例。不过，不管比例是什么样的，共同点只有一个，就是大部分都是要卖掉的，最多的出售85%。”
但与万达稍有区别的是，泰禾考虑的不是整体现金流的平衡，而是追求单个项目的资金平衡，即短期内有亏欠，也不会亏欠太多，以此降低扩张的风险。
如福州东二环泰禾广场，将近一年半的时间里其商业销售部分已经实现了60亿元的销售额，回款则达到了40亿元左右，基本上回收了土地成本和工程成本，在单个项目内实现了现金流平衡。
“至于项目的资金周转周期，我们每个项目会有不同的要求，基本上在一年半、两年半之间会把这个项目资金流转一遍”，朱进康表示，虽然这个速度还无法与万达相比，但泰禾不会跟万达比拼速度，因为泰禾的产品模式与万达相比有很大的区别。
微薄的租金收益
商业地产运营，显然租金收入更能衡量品质，规模大及物业数量多，并不意味着租金总额高。内地房企中，无论是专业的商业地产商，还是涉及商业的开发商，其租金比例几乎微乎其微。
如去年万达商业地产公司收入1456.2亿元，其中地产业务收入1262.5亿元，租金收入仅85.6亿元，占总收入的5.87%。而太古、新鸿基去年的租金收益，分别为96.73亿港元和90.78亿港元，其中太古地产租金收益占整体收入的比例高达74.8%。
万达商业地产持有的物业量远超香港的新鸿基和太古地产，但三家公司的租金利润总额几乎持平。可以看出，尽管万达雄踞国内商业地产龙头宝座多年，但依然是个卖房子的，并没有成为一个牛逼的“收租公”。
龙湖的租金占比也很小。截至2013年底，龙湖已开业商场面积达100万平米，整体出租率达97.6%，租金总额6.7亿元，扣除营业税后的租金收入6.3亿元。这对于其2013年481亿元的销售额，也不过略多于百分之一。
为此，志在转型的各大房企，都开始把重心转向如何做好运营商。朱进康说，从销售型到收入型的过渡，在项目运营上最重要的是平衡爆发力和可持续性经营两者之间的关系。
泰禾充分学习了万达“招商在前，建设在后”的运营模式，通过与零售商签订联合发展协议，形成战略合作联盟，争取每一个项目开工前，大部分商业面积都已确定租户，购物中心一开业即能收到租金，实现快速拓展，有效降低经营风险。
据福州一位泰禾人士介绍，为了实现商业后期的稳定运营，泰禾商业地产公司自持沿街商铺的主力铺位，专门成立了“金管家”平台，为SOHO办公楼和主力商铺提供招租服务。
“我们现在MALL租金还是非常可观的。三年以后，两三年十几个亿的租金应该没有问题。”朱进康说。
寻求合伙人
靠销售滚动资金进行商业地产开发，也很难轻松。泰禾在闽商系里玩金融也算是玩得极致，但公告显示，持有泰禾集团79.57%股权的大股东泰禾投资已经累计质押了78.77%的股权。
和住宅领域的共同拿地开发一样，不少房企开始倾向于和基金合作。龙湖集团商业地产部总经理魏健表示，龙湖的商业地产也将尝试轻资产模式，除集团每年投入销售回款的10%的资金外，还不排除与基金合作。
“目的是为了让商业地产发展速度更快——盘活资金，分出去一部分项目股份，把这部分钱投到别处，再加上集团销售回款10%的支持，形成快速发展的良性循环。这是轻资产的好处。”魏健表示。
为此，龙湖成立了金融资产中心，专做基金合作的探索。魏健坦言，如果运作得好，上海、北京商业地产项目可能会先行展开基金合作。“我们首先还是想拿好一点的项目去合作，这样基金方也能获得好收益。你必须帮你的投资人谋利，这不是一锤子买卖。”
另据北京万科公司副总经理肖劲透露，万科商业地产未来将有两个方向，一个是凯德模式，即大型综合体，通过资本运作来实现合理、有效的退出;下一个就是目前比较少有的香港领汇模式，即整体持有再打造的模式。
在运营模式上，系出于凯德的毛大庆，更倾向于学习新加坡凯德商用的“轻资产”模式。将房地产金融和商业地产发展紧密结合，并借助REITs、私募基金等金融平台来完成租售并举，“养肥”之后卖掉，从而实现资产的滚动。
精耕细作有待提高
不过，从运营上来看，内地房企与香港相比差距甚大，商业中心的精耕细作程度也有待提高。
包括万达等多数商业地产商，往往先散售步行街与住宅街铺回流资金，再将购物中心开业，以此不断滚动进行高周转。华润在深圳万象城的做法颇为不同，先开商业，整体持有，后续散售的仅是城市高端住宅，赚取的溢价极高。
事实证明，房企在运营战略上更加清晰，运营细节也更加完善。如龙湖就在天街购物中心实施了“神秘顾客”制度，由独立第三方机构每月邀请消费者进行现场调研，收集商家营业员、客服人员的待客与投诉数据资料，以此作为运营整改的基础。
“目前各大房企旗下的商业品牌运营都参差不齐，比如深圳万象城做得很好，但华润在沈阳和杭州就一般。西单大悦城很成功，但沈阳等地就没能做起。万达广场在各大城市的水平也不一致。”中国商业地产联盟秘书长王永平告诉记者，整体来看，目前内地商业地产还处在粗放经营阶段，与新鸿基等相比差距还很大。
对于万科来说，写字楼市场竞争激烈，也并非那么“好啃”。北京睿信致成管理咨询董事总经理郝炬则认为，“万科要做写字楼，不能只是表面上的产品线细化，而必须是从拿地标准、资金融取、团队培育上都有根本的转变，”
让郝炬担忧的是，目前万科在北京用于开发写字楼的地块多为综合性地块，且多位于非核心商圈，位置较为分散，这将为未来运营带来难度。
“现在整体的商业，也没有大家想的那么的不好。”魏健说，将来肯定也会有一些购物中心项目要进行整合、出售、调整。不管竞争如何激烈，最后还是那些懂规则、愿意去做商业且有实力的开发企业能够胜出。