“真正好的属于文化产业的项目几乎是凤毛麟角。稍微合适的都被炒到了天价。”PE人士说，“我曾经看过一个后期制作公司的项目，对方给的溢价几乎就和二级市场的价格差不多。”
　　这一疯狂在10年前就已经上演过一回。自2003年伊始，户外媒体正值最火爆的时期，有统计显示，在2004—2009年间，国内投入户外媒体资金近19亿美元。但除了分众、航美、华视三大上市公司曾给投资方带来好的回报外，其余的投资均不甚理想。而这一次，无论什么样的渠道，超过千亿的文化产业基金，最终都会寻找出路。市场人士担忧，这些钱最终将很可能进入文化产业园区的建设。
　　“近年来，文化产业园区的建设热火朝天。有些文化产业园区成为打着文化旗号的商业地产或者住宅地产项目。”上述PE人士表示，“这些文化产业园区的背后，就不一定没有这些文化基金的背景。”
　　根据公开报道，陕西西安曲江文化产业基金投资的陕西西安曲江新区就曾饱受质疑。
　　作为首批国家级文化产业示范区，陕西西安曲江新区的发展模式被批评认为，资产规模达170亿元的曲江文化产业投资集团，文化产业产值才5亿元，是假借发展文化之名行房地产之实。
　　西安交通大学文化创意产业研究中心执行副主任吕晓宁指出，曲江新区从2002年开始，先后投资300多亿元，建成了大唐芙蓉园等一批重大文化旅游项目。但10年间，新区房价也从每平方米3000元涨到了1万元。“曲江模式”制造了土地增值暴利，土地出让金成为曲江新区的重要收入来源。
　　“我曾经参加过一次内部会议，有文化产业基金的人说，变相圈地是行业公开的秘密。”一位要求匿名的分析师认为，“再过几年，这都会浮出水面。”
　　如今，文化产业园区在全国各地呈现燎原之势。截至2011年，文化部共命名了6家国家级文化产业示范园区、4家国家级文化产业试验园区和204家国家文化产业示范基地。火爆背后，弊端丛生令人忧虑。
　　乱象一：盲目一哄而上
　　翻阅各地的发展规划，文化园区建设一哄而上的风险初现：广告产业园、音乐产业园、新媒体产业园、出版创意产业园、动漫游戏产业园……浙江大学传播研究所所长邵培仁教授做过概算，仅北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等10个城市，这四五年时间就建了300多个文化园。
　　“现在很多县的积极性也很大，都要搞文化主题园区，但是文化产业是内容产业、人气产业，经济发达、人口集中才能发展。”陕西省文化厅文化产业处处长王凤翱说，“县里为什么发展文化产业热情很高？他们对文化产业的理解、概念、规律认识不足，就带有盲目性。”
　　“地方政府总害怕产业兴起时抓不住，而导致出局。”西安交大文创产业研究中心副主任吕晓宁教授分析说，各地热衷建设文化产业园区的原因有二，除了害怕“出局”之外，也与城市建设有关。“所有城市在扩张过程中都有一个由头，新兴的文化产业正好是新的招牌。”
　　在北京大学文化产业研究院副院长陈少峰看来，目前我国文化产业园大都是“撮合型”的，缺少资源整合和产业链的形成，普遍存在产业集聚度低的问题，反映出一些地方在建设文化产业园过程中“硬件思维”明显，往往先把园区建起来，再去进行招商，把钱都花在了硬件上，缺少对产业和文化内涵的规划和提升。
　　
　　乱象二：空壳化 地产化
　　一些园区建好后，通过招商引资吸引来一些文化企业，但这些企业并无明显的上下游关系，也没有形成文化产业的链条，园区也与一般的写字楼没多大区别，一些园区的收入也只是靠收取的房租来维持运转。
　　北京国棉文化创意发展有限公司副总经理宋家峰坦言，现在不少文化产业园区都是比较初级的，一方面园区内缺乏龙头企业带动形成产业链，同时，园区为企业能提供的都是物业服务，只扮演房东作用，距离成熟的文化园区还很远。“文化产业园区不能只当‘房东加物业’，但是要建立产业平台还需要摸索。”
　　西安交通大学文化创意产业研究中心副主任吕晓宁认为，出现这种状况，与地方政府习惯于通过园区模式来发展文化产业有关，其动力是经营城市和土地增值，但这样做的隐患很大，容易出现文化园区“地产化”、“空壳化”问题。
　　他举例说，西安曲江文化产业园通过“文化+地产+旅游”的模式进行大规模土地开发，的确带动了城市的发展和土地的增值，但从文化园区的角度看，它虽然吸引了1500多家企业，却还缺少真正的文化产业集聚。
　　“目前一些文化产业园区会变成一些地方发展房地产的卖点，此类园区缺少文化内涵，盈利模式也比较模糊。”浙江省发展规划研究院副总经济师朱李鸣说，当前文化产业园区最缺的还是文化创意和产业集聚，其特点就是运用无形的头脑思维，点石成金，低耗低碳，占有大量土地建设文化园区的模式显然是不可取的。
　　乱象三：同质化倾向严重
　　作为国家文化产业示范基地，江苏省周庄文化创意产业园已经形成了国内多位知名艺术家聚集的画家村，以及从创意、生产到销售的美术品产业链。但发展不过几年时间，园区副主任费幸林就深刻感受到竞争带来的压力，“北京宋庄、深圳大芬村艺术家村模式让全国很多地方蠢蠢欲动，大家都是通过免房租等办法让艺术家入驻，这样单靠优惠政策就没有吸引力了。”
　　常州恐龙园股份有限公司总经理助理倪燕说，门类相似的园区在全国各地也纷纷设立，由于园区多而优质文化企业不足，一些从事文化产业发展的公司开始寻找政策空子，而不是专注企业发展。
　　目前，文化园区同质化倾向表现较为明显的主要集中在动漫和影视两个文化产业门类中。西安高新技术产业开发区碑林科技产业管理办公室副主任孙志红说：“仅在西安，就有碑林区、曲江新区和高新区三个地方在建设园区吸引动漫企业，虽然我们已经为企业提供政策保障、资金支持、硬件配套等一系扶持办法，但园区之间的竞争让我们能吸引到的优质企业数量有限。”
　　由于许多园区发展类型相似、政策趋同，产生了一批不研究市场只关注政策的“候鸟式”文化企业。常州创意产业基地管委会党工委书记蒋献国就表示，政府用免租、返税的办法吸引企业，从长远来看并不利于文化产业发展。“文化创意企业本应该专注研究原创、技术和市场，但现在园区在竞争中以不断降低政策门槛增加吸引力，“培育”了一批耐不住寂寞的“候鸟企业”，这些企业专门研究各个园区的优惠政策，哪里政策好就迁到哪里，一旦政策优惠期结束就换个地方。”
　　乱象四：烧钱多回本慢盈利难
　　
　　文化产业园投资多则上百亿，少则五六亿，但目前只有少数能维持收支平衡，多数园区在短期内难以实现盈利。武汉“汉阳造”文化创意产业园的投资方武汉致盛文化创意产业有限公司副总经理王慧说，园区投资几千万，运营成本每年都要100多万，因此，尽管现在一期园区已经饱和，但是要过六七年才能实现盈亏平衡，三年收回成本的原计划也无法实现。
　　2008年，武汉博大科技集团和宜都市政府合建中国三峡?世界非遗文化城，投资规模20亿元，占地面积5380亩，建设周期六年。集团总裁刘建设说，银行信贷政策不断收紧，合作伙伴又因国际金融危机资金链而断裂，他只得自投5千万元完成园区三通一平和大量土建工程。目前园区处于停工状态，他希望尽快找到合作伙伴，以便项目能继续进行。湖北省文化厅产业处处长官信认为，除了资金链断裂外，造成非遗文化城陷入目前停工局面的原因还在于建设方案过大，需要地方配套支持的基础设施施工量巨大，而地方政府支持力度有限。
　　中央财经大学文化创意研究院执行院长魏鹏举认为，各地文化创意产业的大跃进式发展偏离了原来的轨道。文化创意产业的泡沫已经开始显现，潜在的风险正在积聚。
　　乱象五：高估历史资源制造文化泡沫
　　现在许多文化园区为打出“特色”牌，纷纷依托当地历史文化资源大兴土木，中视传媒无锡影视基地副总经理季美娟认为，历史文化资源可以利用，但关键在于要找准对社会和国人有深远影响的历史文化资源。“无锡三国城和水浒城吸引游客并非三国文化和宋文化，而在于更深远的《三国演义》文化和《水浒》文化。”
　　地处武汉市江夏区的谭鑫培文化园占地3600亩，是全国最大的京剧主题公园。江夏区委宣传部副部长蔡明贵说，文化园计划总投资6.6亿元，目前已由政府投入1.2亿元左右，建成文化主题公园、谭鑫培古戏楼。
　　免费开放的主题公园游客稀少，谭鑫培戏楼因为演出成本较高，没有得到充分利用，只有两个工作人员负责日常维护。蔡明贵说，京剧大师谭鑫培生于江夏，区里想借着这个文化名人发展文化产业。但主题公园的维护费每年都在400多万元，实现盈利收回成本可能是一个较长的周期。
　　武汉市委宣传部改革发展办公室主任吴天勇说，谭鑫培文化园是一个孤悬在江夏的文化项目，没有其他业态，产业链条没有办法拉得更长。而文化园区单靠收房租，无法维持一个园区的运转。除了提供物业服务外，还应提供包括信息、法律、投融资在内的增值服务，这样园区才能快速发展。
　　文化学者、西安外事学院文化产业学院院长肖云儒也认为，透支历史文化资源，过度策划趋势值得警惕，一旦脆弱的文化生态无法承载超负荷的策划和开发，反而会破坏固有的历史文化景点，弄得古不古、今不今。