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摘 要：我国国土资源局于2002年出台的“招拍挂”相关政策，明确规定必须采用招标、拍卖及挂牌的方式出让商业经营性用地。从此，土地作为商品走入了市场经济的时代。这种土地资源的配置方式在高效、低成本的同时也导致了“看不见的手”的失灵。因此，“招拍挂”政策在实施的过程中亦需要进行不断的完善和调整。
关键词：“招拍挂”出让方式；政府；房价；财政收入
1 招拍挂出让方式的现状分析
随着土地制度改革的步伐，取代了“协议”方式，能够防止暗箱操作的“招拍挂”出让方式曾一度被赞誉为公平、公正、透明的“阳光”土地市场规则，深受人们追捧。然而，近些年来，“地王”的频频出现、房价的节节攀升、人们生存压力的日渐增加都使得人们开始对“招拍挂”出让方式提出质疑甚至达到议其兴衰存废的程度。就此，本文将深入分析“招拍挂”出让方式存在的弊端，着重探讨并提出合理的对策建议对其进行完善、调整，使其更加适合我国现在的市场经济状况。
2 “招拍挂”土地出让方式的弊端
2.1 土地供给市场的国家垄断以及地方政府对土地出让金的高度依赖
在我国，土地作为一种稀缺且有限不再生的资源，是国家所有，这就决定了国家在土地供给市场上的垄断地位。一卖多买的市场必定会造成激烈的竞争，加之地方政府日益依赖土地出让金带来的不菲收入，就使得政府不再根据土地规划进程以及市场供求关系来寻求土地交易的各方利益均衡，从而适时适量的调节土地供给量。而是为了城市扩张、政绩考核甚至一些官员的中饱私囊等原因不断推动地价上涨，社会资金不断向房地产行业涌入，造成土地增值虚化，并逐步成为房地产泡沫现象的推手。每年以10%的大幅度上涨的房价、土地出让金占地方财政收入比例从45.8%到80%的巨变，“地王”的频生都让人们逐步意识到了“招拍挂”出让方式在执行过程中的不足之处。
2.2 房价的不断上涨及房产行业的虚假繁荣
在土地供给的过程中，政府作为唯一的供给方，为了追求利益的最大化，他会不断利用自身的垄断地位，通过土地供应量的限制来采取饥饿营销的方式，造成土地供不应求以抬高地价，从而获得高昂的土地出让金。这样一来，房地产商在取得土地时付出的高成本都会在开发销售后加诸在消费者身上，造成了房价如芝麻开花般节节攀升，直到超出了人们能够承受的正常范围。目前为止，我国有超过一半的家庭无购房能力，生存压力极大。在这种大环境下，我国开始出现一种新的职业——房屋投机者，不断有“房哥”、“房姐”出现。他们的存在使房屋供不应求的同时也将房价炒得越来越高，造成房产市场暂时性的虚假繁荣。既加深了房产泡沫也不利于我国经济的健康发展。
3 招拍挂出让方式的完善和调整
3.1 “多头供应”的土地出让制度以及实行带方案的土地出让方式
所谓“多头供应”的土地出让制度，就是国家采用“招拍挂”的土地出让方式的同时制定相关的法律政策将出让土地的权利逐步下放到每一区县的政府机关，使各县区根据自身情况，适时适量提供土地来满足城市规划进程。从而使得土地供给者的数量增加，打破土地供给市场的垄断格局，形成一个存在适度竞争的供给市场，使土地的价格更接近土地现具的价值。从而使得土地出让价格的降低，回归到理性水平，消除畸高的土地价格带来的一系列不良影响，使得土地得到充分合理的开发利用以及城市规划长远、健康的发展。
此外，在“招拍挂”出让方式的土地交易过程中，可以通过带方案政策来严格控制低价位的小户型、普通商品房以及大套型住宅的开发比例，以及相配套的公建配套设施如何搭配，以保障开发土地的充分集约利用，引导住房需求理性化观念，使得老百姓真正能够受惠于城市化的福利政策。
3.2 土地出让金的统一分配
地方政府预算外收入主要来自三方面：政府性基金、行政事业性收费和土地出让金。其中土地出让金占据最主要的地位，我国的土地出让金从1989年的中央地方的四六分成到1994年以后土地出让金的不再上交这一变化使得地方政府对土地出让金的依赖日益严重。
为了完善”招拍挂“土地出让制度，我国应该进行改革调整中央地方的土地出让金分配比例：首先，地方政府应该将获得的土地出让金扣除掉土地出让过程中发生的成本，其余一律上缴中央财政，使得地方政府在没有过多利益的追求下能更加合理地审视城市土地规划。其次，中央政府在收缴地方土地出让金后，可以全盘考虑各地区经济发展、资源富脊等情况再决定返还一定数额的土地出让金给各地方。这样不仅可以缩小地域之间的贫富差距，也更利于社会的稳定发展。最后，根据各地区不同的发展水平、土地资源的优劣情况对土地出让价格进行相应的层级规定，并对土地出让过程中发生的成本费用、能够给予的优惠政策也要做出明确的规定，在防止地方政府采用各种名目贪占土地出让金的同时使地方政府在”招拍挂“土地时有章可循，而不是根据房地产开发商的漫天开价来定价。总之，越是制定明确的”招拍挂“相关法律规章就越能够减少制度中存在的漏洞，以保证新的土地出让制度能够在执行的过程中达到预期目的。
3.3 采用“适者得地”的土地出让制度
自2002年“招拍挂”相关政策出台以来，土地出让制度的良好态势并未持续几年便走了下坡之势。“价高者得”的土地出让方式逐渐成为土地招标、拍卖、挂牌等销售方式的主流，房地产泡沫所谓“适者得地”就是在土地出让的过程中，政府不再单纯地考虑高利益的获取，而是要综合考虑土地开发商的建设目的、外形设计、采用的技术、节能环保的程度、建筑的期限及经营管理等各方面因素，来决定将土地出让给哪一方，以此来保障城市的合理规划、购房者的最大利益等。
这样不但可以有助于构建更加公平的土地市场竞争机制，也能抑制房地产泡沫的不断加深，从而降低房地产开发企业的金融风险以及银行呆账坏账的几率。在土地项目建设开发过程中，地方政府也可以进行有效的监控，使土地的利用率在提高的同时也够惠及政府、人民。
4 总 结
通过对“招拍挂”土地出让方式的探究，我们可以发现，“招拍挂”土地出让方式在执行的过程中逐渐受到质疑，究其原因，一方面因为其制度确实存在不足，另一方面就是政府土地垄断地位造成的不良影响。基于此，本文分别从土地的“多头供应”的土地供应制度、土地出让金的统一分配及“适者得地”三个角度出发，对“招拍挂”土地出让制度进行了完善和调整。这只是笔者对土地出让制度的初步探究，土地出让制度的完善、调整所涉及的内容定然不止于此，文中存在的缺陷与不足，笔者将在今后的研究中进行补足和完善。
参考文献
[1]李智强，吴诗曼，邹啸.浅析“招拍挂”土地出让方式的完善和调整[N].观察思考.经济观察报，2011.
[2]徐霞.“招拍挂”土地出让制度的实证分析[M].首都经贸大学，2011.
[3]邱单丹.浅议招拍挂土地出让方式的调整和完善[N].福州国土资源局，2010.
关键词：“招拍挂”出让方式；政府；房价；财政收入
1 招拍挂出让方式的现状分析
随着土地制度改革的步伐，取代了“协议”方式，能够防止暗箱操作的“招拍挂”出让方式曾一度被赞誉为公平、公正、透明的“阳光”土地市场规则，深受人们追捧。然而，近些年来，“地王”的频频出现、房价的节节攀升、人们生存压力的日渐增加都使得人们开始对“招拍挂”出让方式提出质疑甚至达到议其兴衰存废的程度。就此，本文将深入分析“招拍挂”出让方式存在的弊端，着重探讨并提出合理的对策建议对其进行完善、调整，使其更加适合我国现在的市场经济状况。
2 “招拍挂”土地出让方式的弊端
2.1 土地供给市场的国家垄断以及地方政府对土地出让金的高度依赖
在我国，土地作为一种稀缺且有限不再生的资源，是国家所有，这就决定了国家在土地供给市场上的垄断地位。一卖多买的市场必定会造成激烈的竞争，加之地方政府日益依赖土地出让金带来的不菲收入，就使得政府不再根据土地规划进程以及市场供求关系来寻求土地交易的各方利益均衡，从而适时适量的调节土地供给量。而是为了城市扩张、政绩考核甚至一些官员的中饱私囊等原因不断推动地价上涨，社会资金不断向房地产行业涌入，造成土地增值虚化，并逐步成为房地产泡沫现象的推手。每年以10%的大幅度上涨的房价、土地出让金占地方财政收入比例从45.8%到80%的巨变，“地王”的频生都让人们逐步意识到了“招拍挂”出让方式在执行过程中的不足之处。
2.2 房价的不断上涨及房产行业的虚假繁荣
在土地供给的过程中，政府作为唯一的供给方，为了追求利益的最大化，他会不断利用自身的垄断地位，通过土地供应量的限制来采取饥饿营销的方式，造成土地供不应求以抬高地价，从而获得高昂的土地出让金。这样一来，房地产商在取得土地时付出的高成本都会在开发销售后加诸在消费者身上，造成了房价如芝麻开花般节节攀升，直到超出了人们能够承受的正常范围。目前为止，我国有超过一半的家庭无购房能力，生存压力极大。在这种大环境下，我国开始出现一种新的职业——房屋投机者，不断有“房哥”、“房姐”出现。他们的存在使房屋供不应求的同时也将房价炒得越来越高，造成房产市场暂时性的虚假繁荣。既加深了房产泡沫也不利于我国经济的健康发展。
3 招拍挂出让方式的完善和调整
3.1 “多头供应”的土地出让制度以及实行带方案的土地出让方式
所谓“多头供应”的土地出让制度，就是国家采用“招拍挂”的土地出让方式的同时制定相关的法律政策将出让土地的权利逐步下放到每一区县的政府机关，使各县区根据自身情况，适时适量提供土地来满足城市规划进程。从而使得土地供给者的数量增加，打破土地供给市场的垄断格局，形成一个存在适度竞争的供给市场，使土地的价格更接近土地现具的价值。从而使得土地出让价格的降低，回归到理性水平，消除畸高的土地价格带来的一系列不良影响，使得土地得到充分合理的开发利用以及城市规划长远、健康的发展。
此外，在“招拍挂”出让方式的土地交易过程中，可以通过带方案政策来严格控制低价位的小户型、普通商品房以及大套型住宅的开发比例，以及相配套的公建配套设施如何搭配，以保障开发土地的充分集约利用，引导住房需求理性化观念，使得老百姓真正能够受惠于城市化的福利政策。
3.2 土地出让金的统一分配
地方政府预算外收入主要来自三方面：政府性基金、行政事业性收费和土地出让金。其中土地出让金占据最主要的地位，我国的土地出让金从1989年的中央地方的四六分成到1994年以后土地出让金的不再上交这一变化使得地方政府对土地出让金的依赖日益严重。
为了完善”招拍挂“土地出让制度，我国应该进行改革调整中央地方的土地出让金分配比例：首先，地方政府应该将获得的土地出让金扣除掉土地出让过程中发生的成本，其余一律上缴中央财政，使得地方政府在没有过多利益的追求下能更加合理地审视城市土地规划。其次，中央政府在收缴地方土地出让金后，可以全盘考虑各地区经济发展、资源富脊等情况再决定返还一定数额的土地出让金给各地方。这样不仅可以缩小地域之间的贫富差距，也更利于社会的稳定发展。最后，根据各地区不同的发展水平、土地资源的优劣情况对土地出让价格进行相应的层级规定，并对土地出让过程中发生的成本费用、能够给予的优惠政策也要做出明确的规定，在防止地方政府采用各种名目贪占土地出让金的同时使地方政府在”招拍挂“土地时有章可循，而不是根据房地产开发商的漫天开价来定价。总之，越是制定明确的”招拍挂“相关法律规章就越能够减少制度中存在的漏洞，以保证新的土地出让制度能够在执行的过程中达到预期目的。
3.3 采用“适者得地”的土地出让制度
自2002年“招拍挂”相关政策出台以来，土地出让制度的良好态势并未持续几年便走了下坡之势。“价高者得”的土地出让方式逐渐成为土地招标、拍卖、挂牌等销售方式的主流，房地产泡沫所谓“适者得地”就是在土地出让的过程中，政府不再单纯地考虑高利益的获取，而是要综合考虑土地开发商的建设目的、外形设计、采用的技术、节能环保的程度、建筑的期限及经营管理等各方面因素，来决定将土地出让给哪一方，以此来保障城市的合理规划、购房者的最大利益等。
这样不但可以有助于构建更加公平的土地市场竞争机制，也能抑制房地产泡沫的不断加深，从而降低房地产开发企业的金融风险以及银行呆账坏账的几率。在土地项目建设开发过程中，地方政府也可以进行有效的监控，使土地的利用率在提高的同时也够惠及政府、人民。
4 总 结
通过对“招拍挂”土地出让方式的探究，我们可以发现，“招拍挂”土地出让方式在执行的过程中逐渐受到质疑，究其原因，一方面因为其制度确实存在不足，另一方面就是政府土地垄断地位造成的不良影响。基于此，本文分别从土地的“多头供应”的土地供应制度、土地出让金的统一分配及“适者得地”三个角度出发，对“招拍挂”土地出让制度进行了完善和调整。这只是笔者对土地出让制度的初步探究，土地出让制度的完善、调整所涉及的内容定然不止于此，文中存在的缺陷与不足，笔者将在今后的研究中进行补足和完善。
参考文献
[1]李智强，吴诗曼，邹啸.浅析“招拍挂”土地出让方式的完善和调整[N].观察思考.经济观察报，2011.
[2]徐霞.“招拍挂”土地出让制度的实证分析[M].首都经贸大学，2011.
[3]邱单丹.浅议招拍挂土地出让方式的调整和完善[N].福州国土资源局，2010.