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[摘 要] 在经济学意义的成本范畴内，来考察房地产企业的成本构成，可归类为：显性成本、隐性成本。其中，房地产企业在成本管理中，一般忽略了对隐性成本的控制。这一缺失，必然弱化企业成本管理的有效性。不难理解，惟有同时对隐性成本展开管理，才能通过成本控制的倒逼机制，实现房地产企业生产经营的不断优化。在展开对房地产企业的成本管理时，还应满足经济效益目标与社会效益目标的统一。
[关键词] 房地产企业 成本管理 路径探讨
随着国家对房地产市场宏观调控的持续进行，以及央行紧缩货币政策的维持，房地产企业普遍面临着巨大的经营压力。根据资本循环公式可知：房地产企业实则体现为，资本依次通过G—W—G`的逻辑顺序运转；该企业若要获得永续经营，须实现资本循环的可持续性。然而，通过考察房地产企业生产经营特征，不难知晓：该企业在生产领域所需时间较长。在此背景下，则带来了两个方面的问题：（1）房资产企业的资本循环速度较慢；（2）房地产企业的资金大量积压在生产领域。前者导致该企业资金链条容易出现断裂；后者导致该企业资金使用的机会成本上升。
由此可见，在内外环境的作用下，探讨房地产企业成本的有效管理路径，便显得格外必要。下文将在经济学意义的成本范畴内，讨论这一问题。
一、房地产企业面临的成本构成
在经济学意义的成本范畴内，来考察房地产企业的成本构成，可归类为：显性成本、隐性成本。由此，以下将围绕两类成本展开阐述。
（一）房地产企业所面临的显性成本
显性成本可近似归属于会计成本范畴。由房地产企业的经营内容决定，其所内在的显性成本主要包括以下部分：
1．人工成本。不可否认，房地产业属于劳动密集型产业，从而，房地产企业在成本构成中，大量体现为人工成本。如，诸多非正式员工在从事搬运、翻砂等体力劳动，他们的劳动报酬往往一天一结。人工成本属于房地产企业的刚性费用支出，随着国家最低工资水平的逐步提升，企业人工成本的总量也将显著提高。
2．设备购置成本。房地产企业无论是展开市场竞争，还是资质认证，都须不断购置某些大型设备。由于这些大型设备一般处于寡头市场结构，CR4的比重可能达到60%以上，因此，设备的价格也较高昂。这样一来，必然使房地产企业的资金使用面临压力。
3．资金使用成本。房地产企业在生产经营过程中，大量需要外源性资金供给。在此背景下，企业向商业银行寻求借款必将面临较高的资金利息率。同时，配合国家对房地产市场的宏观调控举措，因商业银行针对房地产企业的惜贷行为，也推高了企业的资金使用成本。
（二）房地产企业所面临的隐性成本
房地产企业在成本管理中，一般忽略了对隐性成本的控制。这一缺失，必然弱化企业成本管理的有效性。由此，本文将在沉淀成本、机会成本等两个方面，考察该隐性成本的构成。
1．沉淀成本。房地产企业沉淀成本的产生，主要来源于大型设备的购置。大型设备具有资产专用性高的技术特征，正因如此，企业若转变生产经营方式，则难以将资产专用性高的设备用于其它途径。最终，必然产生沉淀成本。
2．机会成本。房地产企业的机会成本，主要存在于对资金的使用中。不难理解，房地产企业在选定项目后，伴随着资金的大量投入，最终能否顺利实现G`的复归，将直接取决于项目选择的优越程度。从而，作为稀缺资源的资金必然存在使用上的机会成本。
二、房地产企业成本管理的内在要求
在经济学范畴下考察成本的构成，自然引入了隐性成本概念。不难看出，惟有同时对隐性成本展开管理，才能通过成本控制的倒逼机制，实现房地产企业生产经营的不断优化。其内在要求应满足以下两个方面：
（一）经济效益的内在要求
房地产企业作为市场微观经济主体，必然存在自身的经济效益目标。经济效益目标的实现，是该企业存在的内在规定性，也是满足社会效益目标的前提。在此背景下，房地产企业应通过生产、管理等领域，充分展开对成本的管理工作。其中，关键在于对隐性成本的控制与管理，该管理内容主要在于：对设备购置与项目选择的合理化确定。
（二）社会效益的内在要求
“社会效益”体现为，房地产企业功能的外部性特征。房地产企业满足社会效益目标，不仅符合住房关乎民生大事的时代背景，也能通过良好舆论的释放建立起企业的品牌优势。因此，企业在成本控制上应有的放矢，必须避免诸如“劣质廉租房”事件的发生。
三、房地产企业成本有效管理的路径构建
以下将就四个方面展开阐述：
（一）房地产企业显形成本的管理方式
相对于房地产企业隐性成本而言，显形成本的管理较为直接。在会计领域，有关房地产企业显形成本管理的技术也比较完善。这里，本文强调3点：（1）房地产企业应重视人力与物力之间的替代关系。房地产企业许多生产经营环节，都可以同时由人、机器来完成。因此，房地产企业应根据本地区劳动力与机器设备折旧之间的成本比较，来决定两者之间的替代关系；（2）房地产企业应动态、全面的对显形成本进行管理。动态体现为，根据资本循环所经历的阶段，对原料采购、商品房建设、商品房销售等三个环节进行成本管理；全面则体现为：还应将资金筹措成本，也应纳入到管理的视野内。
（二）房地产企业隐性成本的管理方式
针对两类隐性成本（沉淀成本、机会成本）而言，下文将先后对它们的管理方式进行阐述：
1．房地产企业沉淀成本的管理方式。房地产企业沉淀成本产生的根源来自于资产专用性损失，为减少这类损失可以从降低房地产企业的资产专用性着手。最好的方法就是，通过设施设备租赁业务来实现。租赁业务的开展，房地产企业只需交纳非通用性设备的使用费用，当使用完毕或是经营目标发生改变就给予归还。
2．房地产企业机会成本的管理方式。上文指出，房地产企业在资金使用上存在机会成本。尽管，该机会成本或许不会对企业的赢利性造成影响，但是，可能影响企业的生产经营质量。从长期的角度来看，将若化企业的市场竞争能力。因此，需对资金的使用实施全过程管理。
（三）组建企业成本管理的专家团队
房地产企业还应组建成本管理的专家团队，通过专家团队的咨询工作，优化企业在项目决策、资金使用等方面的工作。在专家团队的成员构成上，可以充分引进高校、研究所的专业技术人员。在不涉及泄密的前提下，房地产企业应让本企业专家和外聘专家一同，参与某项目资本循环的三段式管理。
（四）建立企业成本管理的长效机制
以上三个方面，分别从技术、人员组成上探讨了企业成本管理。最后，还须通过建立长效机制的方式，来锁定企业成本管理的有效路径。该机制体现为一系列的制度安排，包括：资金使用制度、专家咨询制度、设备采购程序性制度等。具体实施，还应根据企业自身的经营特征来构建。这里应关注一点：房地产业作为劳动密集型行业，企业在用工制度及薪酬体系的安排上，须引起重视。
四、小结
在经济学意义的成本范畴内，来考察房地产企业的成本构成，可归类为：显性成本、隐性成本。不难理解，惟有同时对隐性成本展开管理，才能通过成本控制的倒逼机制，实现房地产企业生产经营的不断优化。在展开对房地产企业的成本管理时，还应满足经济效益目标与社会效益目标的统一。
最后，本文权当抛砖引玉之用。■
参 考 文 献
[1]刘元春.宏观经济步入稳定复苏轨道——2011年经济形势分析与展望[J].北京:宏观经济管理,2011,(1).
[2]英薇.房地产价格发展趋势分析[J].南京:江苏建筑,2010,(12).
[3]李楠.浅析房地产的经济竞争战略[J].北京:中国市场,2010,(12).
[关键词] 房地产企业 成本管理 路径探讨
随着国家对房地产市场宏观调控的持续进行，以及央行紧缩货币政策的维持，房地产企业普遍面临着巨大的经营压力。根据资本循环公式可知：房地产企业实则体现为，资本依次通过G—W—G`的逻辑顺序运转；该企业若要获得永续经营，须实现资本循环的可持续性。然而，通过考察房地产企业生产经营特征，不难知晓：该企业在生产领域所需时间较长。在此背景下，则带来了两个方面的问题：（1）房资产企业的资本循环速度较慢；（2）房地产企业的资金大量积压在生产领域。前者导致该企业资金链条容易出现断裂；后者导致该企业资金使用的机会成本上升。
由此可见，在内外环境的作用下，探讨房地产企业成本的有效管理路径，便显得格外必要。下文将在经济学意义的成本范畴内，讨论这一问题。
一、房地产企业面临的成本构成
在经济学意义的成本范畴内，来考察房地产企业的成本构成，可归类为：显性成本、隐性成本。由此，以下将围绕两类成本展开阐述。
（一）房地产企业所面临的显性成本
显性成本可近似归属于会计成本范畴。由房地产企业的经营内容决定，其所内在的显性成本主要包括以下部分：
1．人工成本。不可否认，房地产业属于劳动密集型产业，从而，房地产企业在成本构成中，大量体现为人工成本。如，诸多非正式员工在从事搬运、翻砂等体力劳动，他们的劳动报酬往往一天一结。人工成本属于房地产企业的刚性费用支出，随着国家最低工资水平的逐步提升，企业人工成本的总量也将显著提高。
2．设备购置成本。房地产企业无论是展开市场竞争，还是资质认证，都须不断购置某些大型设备。由于这些大型设备一般处于寡头市场结构，CR4的比重可能达到60%以上，因此，设备的价格也较高昂。这样一来，必然使房地产企业的资金使用面临压力。
3．资金使用成本。房地产企业在生产经营过程中，大量需要外源性资金供给。在此背景下，企业向商业银行寻求借款必将面临较高的资金利息率。同时，配合国家对房地产市场的宏观调控举措，因商业银行针对房地产企业的惜贷行为，也推高了企业的资金使用成本。
（二）房地产企业所面临的隐性成本
房地产企业在成本管理中，一般忽略了对隐性成本的控制。这一缺失，必然弱化企业成本管理的有效性。由此，本文将在沉淀成本、机会成本等两个方面，考察该隐性成本的构成。
1．沉淀成本。房地产企业沉淀成本的产生，主要来源于大型设备的购置。大型设备具有资产专用性高的技术特征，正因如此，企业若转变生产经营方式，则难以将资产专用性高的设备用于其它途径。最终，必然产生沉淀成本。
2．机会成本。房地产企业的机会成本，主要存在于对资金的使用中。不难理解，房地产企业在选定项目后，伴随着资金的大量投入，最终能否顺利实现G`的复归，将直接取决于项目选择的优越程度。从而，作为稀缺资源的资金必然存在使用上的机会成本。
二、房地产企业成本管理的内在要求
在经济学范畴下考察成本的构成，自然引入了隐性成本概念。不难看出，惟有同时对隐性成本展开管理，才能通过成本控制的倒逼机制，实现房地产企业生产经营的不断优化。其内在要求应满足以下两个方面：
（一）经济效益的内在要求
房地产企业作为市场微观经济主体，必然存在自身的经济效益目标。经济效益目标的实现，是该企业存在的内在规定性，也是满足社会效益目标的前提。在此背景下，房地产企业应通过生产、管理等领域，充分展开对成本的管理工作。其中，关键在于对隐性成本的控制与管理，该管理内容主要在于：对设备购置与项目选择的合理化确定。
（二）社会效益的内在要求
“社会效益”体现为，房地产企业功能的外部性特征。房地产企业满足社会效益目标，不仅符合住房关乎民生大事的时代背景，也能通过良好舆论的释放建立起企业的品牌优势。因此，企业在成本控制上应有的放矢，必须避免诸如“劣质廉租房”事件的发生。
三、房地产企业成本有效管理的路径构建
以下将就四个方面展开阐述：
（一）房地产企业显形成本的管理方式
相对于房地产企业隐性成本而言，显形成本的管理较为直接。在会计领域，有关房地产企业显形成本管理的技术也比较完善。这里，本文强调3点：（1）房地产企业应重视人力与物力之间的替代关系。房地产企业许多生产经营环节，都可以同时由人、机器来完成。因此，房地产企业应根据本地区劳动力与机器设备折旧之间的成本比较，来决定两者之间的替代关系；（2）房地产企业应动态、全面的对显形成本进行管理。动态体现为，根据资本循环所经历的阶段，对原料采购、商品房建设、商品房销售等三个环节进行成本管理；全面则体现为：还应将资金筹措成本，也应纳入到管理的视野内。
（二）房地产企业隐性成本的管理方式
针对两类隐性成本（沉淀成本、机会成本）而言，下文将先后对它们的管理方式进行阐述：
1．房地产企业沉淀成本的管理方式。房地产企业沉淀成本产生的根源来自于资产专用性损失，为减少这类损失可以从降低房地产企业的资产专用性着手。最好的方法就是，通过设施设备租赁业务来实现。租赁业务的开展，房地产企业只需交纳非通用性设备的使用费用，当使用完毕或是经营目标发生改变就给予归还。
2．房地产企业机会成本的管理方式。上文指出，房地产企业在资金使用上存在机会成本。尽管，该机会成本或许不会对企业的赢利性造成影响，但是，可能影响企业的生产经营质量。从长期的角度来看，将若化企业的市场竞争能力。因此，需对资金的使用实施全过程管理。
（三）组建企业成本管理的专家团队
房地产企业还应组建成本管理的专家团队，通过专家团队的咨询工作，优化企业在项目决策、资金使用等方面的工作。在专家团队的成员构成上，可以充分引进高校、研究所的专业技术人员。在不涉及泄密的前提下，房地产企业应让本企业专家和外聘专家一同，参与某项目资本循环的三段式管理。
（四）建立企业成本管理的长效机制
以上三个方面，分别从技术、人员组成上探讨了企业成本管理。最后，还须通过建立长效机制的方式，来锁定企业成本管理的有效路径。该机制体现为一系列的制度安排，包括：资金使用制度、专家咨询制度、设备采购程序性制度等。具体实施，还应根据企业自身的经营特征来构建。这里应关注一点：房地产业作为劳动密集型行业，企业在用工制度及薪酬体系的安排上，须引起重视。
四、小结
在经济学意义的成本范畴内，来考察房地产企业的成本构成，可归类为：显性成本、隐性成本。不难理解，惟有同时对隐性成本展开管理，才能通过成本控制的倒逼机制，实现房地产企业生产经营的不断优化。在展开对房地产企业的成本管理时，还应满足经济效益目标与社会效益目标的统一。
最后，本文权当抛砖引玉之用。■
参 考 文 献
[1]刘元春.宏观经济步入稳定复苏轨道——2011年经济形势分析与展望[J].北京:宏观经济管理,2011,(1).
[2]英薇.房地产价格发展趋势分析[J].南京:江苏建筑,2010,(12).
[3]李楠.浅析房地产的经济竞争战略[J].北京:中国市场,2010,(12).