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摘要：适应房地产发展新趋势，去库存成为新时期的重要任务。相较于城市居民，农民进城购房具有一定的特殊性。在增加农民收入，鼓励农民进城购房的同时，要强化城市建设，提高城市综合承载力，在“促”和“吸”两方面下功夫。本文在分析了农民进城购房的基本动因、困难风险的基础上，针对性的提出了鼓励农民进城购房的政策建议。
关键词：农民进城购房；动因；风险；政策建议
中图分类号：F299.23；F323.6 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）013-00-02
我国房地产市场已进入存量房时代，去库存已成为重要的目标之一。据统计，2016年3月，全国商品房待售面积7.3516亿平方米，其中住宅在整个库存中占比达到62.55%，约有4.6亿平方米。然而，城镇居民住房供需矛盾已基本解决，借助新型城镇化进程，挖掘购房潜力，鼓励农民进城购房将是未来消化房地产库存的重要途径。中央经济工作会议指出：“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。”
一、农民进城购房的动因分析
1.农民期望子女能享受城市较优的教育资源。由于我国城乡二元结构的长期存在，公共服务均等化仍存在较大差距。从教育资源看城乡间也存在明显差距，相较于城市，农村教育质量和水平相对较低。鉴于农民越来越重视子女的教育，为使子女享受城市的优质教育资源，有条件的农民积极在城市购房，尤其是购买城市学区房来解决子女的教育问题。
2.农民进城就业后购房安家。我国是农业大国，农村人口占绝大多数。随着我国农业机械化、现代化的发展，农村所需的劳动力数量大大减少；再加上我国城镇化及工业化的快速发展，城镇则需要大量的劳动力，鉴于城镇劳动力供需矛盾的存在以及农民追求更高生活水平的期望，农村闲置的劳动力积极进城工作就业。经过长时间在城市工作逐步适应了城市生活，回乡的欲望不再那么强烈，因而随着时间的推移，进城务工的农民都渴望能在城镇里置业安家，成为买房的重要潜在人群。
3.农村青年在城镇购房作为婚房。相比于老一辈农民，新一代的农村青年继续从事农业生产活动的意愿较低，同时农村所需劳动力也在减少，外出务工成为提高收入、改善生活条件的主要手段。随着农村青年常年在外务工增长了见识、开阔了视野，不再仅仅局限于农村的环境，渴望走进城市生活，尤其是涉及到自己的终身大事时，希望自己及子女将来均可享受城镇的发展成果，在农村置业的欲望不再强烈。鉴于此，农村青年在城镇购置婚房正逐步取代在农村建房的传统。
4.离乡务工后回乡置业购房。工业化、城镇化带来了人口大规模流动，离乡甚至长距离离乡务工已然成为常态。部分农民常年或闲暇季节在外务工逐步积累了一定的积蓄，受制于传统家乡观念影响，以及受落户条件的限制无法在大城市落户而选择回乡。为显示自己外出务工的收获、及在邻里间争得面子而选择在家乡附近的城镇购房，在大城市务工的较高收入为在家乡附近的城镇购房提供了基本的资金保障，是进城购房农民的重要力量。
二、农民进城购房面临的困难及风险分析
农民进城购房潜力较大，但当前农民购房也面临着一些突出的制约因素，存在一定的困难和风险。
1.购房成本较高，农民购房支付能力仍然有限。农民的有效支付能力直接影响着农民进城购房的积极性和可能性。虽然农民的收入水平已有了大幅度提高，但大多数农民由于文化水平较低，仍然从事着传统农业或外出务工，相较于城镇居民，农民的收入水平整体偏低且收入来源相对不稳定。而城镇的商品房价格又相对较高，仅首付款对农民来说就已经很困难。如果农民选择进城购房，购房首付款及每月贷款月供额将给农民带来较大支付压力，特别是可能存在阶段性的收入无法满足偿还月供额的“阶段性断供”风险，既影响了农民购房的积极性，也束缚着商业银行向农民放贷的积极性。
2.资金渠道单一，农民通过贷款购房的难度较大。现今大多数人们购买住房都由自筹和贷款完成，其中贷款又占有较大比例，而无论是公积金贷款还是商业贷款，都需要一定的条件，大多数农民因不符合申请贷款的条件而无法贷款。按照现行公积金贷款规定，虽然国家已出台政策允许公积金异地贷款，但农民真正实现异地贷款难度仍然较大。此外，如果农民通过商业银行贷款进行购房，则需要提供相应的稳定收入证明、财产证明等材料，而农民没有可以出具这些材料的单位，按揭贷款获批的阻碍较大。
三、鼓励农民进城购房的政策建议
农民进城购房将是我国房地产去库存的重要方向，在新型城镇化发展的背景下也存在着较大潜力，需完善相关政策措施，为农民进城购房提供强力支撑。要推进户籍制度改革，着力加强城市基础设施和公共服务设施建设，促进城市产业转型升级，不断提高城市承载能力和就业吸纳能力，使农民真正可以进得来、留得住、融得入、生活得好，吸引农民进城购房，进而不断稳定住房市场，化解房地产供需矛盾，促进房地产市场平稳健康发展。
1.完善相关政策措施，鼓励支持农民进城购房
相较于城镇居民，农民进城购房存在诸多障碍，需要出台针对性政策，支持农民进城购房。一是加大信贷支持力度，对可采用公积金贷款购房的农民，支持完善公积金异地贷款政策，简化贷款流程，同时，进一步扩大公积金贷款覆盖面，推进农民缴存、使用公积金，促进农民缴存公积金常态化；对无法采用公积金贷款的农民，如果采用商业贷款方式购房，贷款利率可参考公积金贷款利率。
2.加强城乡规划建设，优化宜居宜业环境
借助国家新型城镇化及社会主义新农村建设的契機，加强城乡规划、村镇规划，进一步优化村镇布局，把新农村建设与小城镇建设发展有机结合，吸引农民向小城镇聚集。在城市棚户区改造及园区等的工程建设中，积极采取货币化补贴的方式，提高货币补贴的比例，并引导和鼓励被拆迁户通过购买商品房解决住房问题。开展专项行动，严厉打击违法用地、违法建设，在全国集中部署开展打击违法违规建设专项行动。管理部门要加大执法检查力度，坚决遏制和消除违章建设蔓延势头，依法拆除各类违规违章建设的房屋，在打击违法违规建设的同时，开发适应农民需求的商品房户型，满足农民的个性化需求，建设宜居宜业的城市及社区环境，使农民住得下、住得舒服、住得安心。 3.强化城市基础设施，吸引农民进城购房
农民进城购房将给城市基础设施及公共服务带来较大压力，基础设施及公共服务的承载力也决定了可以负担多少农民进城。因此，要真正吸纳农民进城，急需加快完善城市基础设施和服务设施，提高城市承载能力。要加大财政投入力度，重点用于城市道路、管网、污水垃圾处理设施等基础设施建设，以及教育、医疗、文体等公共服务设施建设，建设优美的人居环境、良好的公共服务、充足的承载能力，尤其加大对教育的投入，加快幼儿园、小学建设，完善社区配套服务，提高对农民进城购房的吸引力。
4.提升城市产业水平，吸纳进城农民就业
解决农民进城购房后的就业问题是农民能否在城市长期定居的重要保障。要不断优化城市产业结构，提升产业发展水平，大力发展服务业吸纳农民工就业。不断推进产业转型升级，促进新型城镇化与新型工业、现代服务业、现代农业融合发展，不断增强城镇产业集聚能力、就业创造能力和人口吸纳能力，不断提高农民收入，增强安身立城的本领。鉴于农民受教育水平普遍较低，要加强劳动技能培训，提高农民的就业技能，增强农民就业能力。调动政府、用人单位和农民的能量来工共同努力，开展多形式、多层次、多渠道的技能培训，就业创业培训、再就业培训及就业信息服务，提升进城农民就业能力。
5.健全社会保障体系，解决农民后顾之忧
我国的社会保障体系已经取得了长足发展但仍不健全、不完善，医疗、教育等公共资源与人们需求之间的差距仍然较大，看病难、看病贵、上学难、上学贵等问题依然突出，教育、医疗支出在人们支出中占有较高比例，或人们将较多的收入用作储蓄以备未来可能的急需，因而人们实际的可支配收入较低。因而，挖掘农民购房潜力，要不断完善社会保障体系建设，把农民纳入保险體系覆盖范围，健全大病医疗保险；进一步加强对教育的支持，加大对农村教育的投入，解决农民的后顾之忧，使农民有钱的同时也敢花、敢消费，真正挖掘出农民的购房潜力，并将购房潜力真正转化为有效需求。
6.推进城市公共服务体制改革，提升进城农民归属感
从根本上吸引农民进城购房，需要让农民真正融入城市，提高进城农民的归属感。加快推进户籍制度改革，从根本上突破阻碍城乡人口流动的城乡二元结构的束缚，将进城购房农民及时纳入城市公共服务覆盖范围，真正实现进城农民市民化。强化社保职能，允许落户的购房农民可以自主选择农村居民养老保险、城镇居民养老保险和城镇职工养老保险等，并实现不同保险间有效衔接，不断加强服务、提高效率、方便群众。另外，对于进城后在城镇从事自由职业和自我创业的农民，也应积极把他们纳入城市居民应享有的公共服务覆盖范围，为其提供平等的社会保障服务，真正实现进城农民市民化，提高进城农民的归属感，为后续进城农民提供正面促进效应。
作者简介：刘 锋（1986-），男，汉族，博士，助理研究员，主要从事宏观经济、房地产等研究。
关键词：农民进城购房；动因；风险；政策建议
中图分类号：F299.23；F323.6 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）013-00-02
我国房地产市场已进入存量房时代，去库存已成为重要的目标之一。据统计，2016年3月，全国商品房待售面积7.3516亿平方米，其中住宅在整个库存中占比达到62.55%，约有4.6亿平方米。然而，城镇居民住房供需矛盾已基本解决，借助新型城镇化进程，挖掘购房潜力，鼓励农民进城购房将是未来消化房地产库存的重要途径。中央经济工作会议指出：“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。”
一、农民进城购房的动因分析
1.农民期望子女能享受城市较优的教育资源。由于我国城乡二元结构的长期存在，公共服务均等化仍存在较大差距。从教育资源看城乡间也存在明显差距，相较于城市，农村教育质量和水平相对较低。鉴于农民越来越重视子女的教育，为使子女享受城市的优质教育资源，有条件的农民积极在城市购房，尤其是购买城市学区房来解决子女的教育问题。
2.农民进城就业后购房安家。我国是农业大国，农村人口占绝大多数。随着我国农业机械化、现代化的发展，农村所需的劳动力数量大大减少；再加上我国城镇化及工业化的快速发展，城镇则需要大量的劳动力，鉴于城镇劳动力供需矛盾的存在以及农民追求更高生活水平的期望，农村闲置的劳动力积极进城工作就业。经过长时间在城市工作逐步适应了城市生活，回乡的欲望不再那么强烈，因而随着时间的推移，进城务工的农民都渴望能在城镇里置业安家，成为买房的重要潜在人群。
3.农村青年在城镇购房作为婚房。相比于老一辈农民，新一代的农村青年继续从事农业生产活动的意愿较低，同时农村所需劳动力也在减少，外出务工成为提高收入、改善生活条件的主要手段。随着农村青年常年在外务工增长了见识、开阔了视野，不再仅仅局限于农村的环境，渴望走进城市生活，尤其是涉及到自己的终身大事时，希望自己及子女将来均可享受城镇的发展成果，在农村置业的欲望不再强烈。鉴于此，农村青年在城镇购置婚房正逐步取代在农村建房的传统。
4.离乡务工后回乡置业购房。工业化、城镇化带来了人口大规模流动，离乡甚至长距离离乡务工已然成为常态。部分农民常年或闲暇季节在外务工逐步积累了一定的积蓄，受制于传统家乡观念影响，以及受落户条件的限制无法在大城市落户而选择回乡。为显示自己外出务工的收获、及在邻里间争得面子而选择在家乡附近的城镇购房，在大城市务工的较高收入为在家乡附近的城镇购房提供了基本的资金保障，是进城购房农民的重要力量。
二、农民进城购房面临的困难及风险分析
农民进城购房潜力较大，但当前农民购房也面临着一些突出的制约因素，存在一定的困难和风险。
1.购房成本较高，农民购房支付能力仍然有限。农民的有效支付能力直接影响着农民进城购房的积极性和可能性。虽然农民的收入水平已有了大幅度提高，但大多数农民由于文化水平较低，仍然从事着传统农业或外出务工，相较于城镇居民，农民的收入水平整体偏低且收入来源相对不稳定。而城镇的商品房价格又相对较高，仅首付款对农民来说就已经很困难。如果农民选择进城购房，购房首付款及每月贷款月供额将给农民带来较大支付压力，特别是可能存在阶段性的收入无法满足偿还月供额的“阶段性断供”风险，既影响了农民购房的积极性，也束缚着商业银行向农民放贷的积极性。
2.资金渠道单一，农民通过贷款购房的难度较大。现今大多数人们购买住房都由自筹和贷款完成，其中贷款又占有较大比例，而无论是公积金贷款还是商业贷款，都需要一定的条件，大多数农民因不符合申请贷款的条件而无法贷款。按照现行公积金贷款规定，虽然国家已出台政策允许公积金异地贷款，但农民真正实现异地贷款难度仍然较大。此外，如果农民通过商业银行贷款进行购房，则需要提供相应的稳定收入证明、财产证明等材料，而农民没有可以出具这些材料的单位，按揭贷款获批的阻碍较大。
三、鼓励农民进城购房的政策建议
农民进城购房将是我国房地产去库存的重要方向，在新型城镇化发展的背景下也存在着较大潜力，需完善相关政策措施，为农民进城购房提供强力支撑。要推进户籍制度改革，着力加强城市基础设施和公共服务设施建设，促进城市产业转型升级，不断提高城市承载能力和就业吸纳能力，使农民真正可以进得来、留得住、融得入、生活得好，吸引农民进城购房，进而不断稳定住房市场，化解房地产供需矛盾，促进房地产市场平稳健康发展。
1.完善相关政策措施，鼓励支持农民进城购房
相较于城镇居民，农民进城购房存在诸多障碍，需要出台针对性政策，支持农民进城购房。一是加大信贷支持力度，对可采用公积金贷款购房的农民，支持完善公积金异地贷款政策，简化贷款流程，同时，进一步扩大公积金贷款覆盖面，推进农民缴存、使用公积金，促进农民缴存公积金常态化；对无法采用公积金贷款的农民，如果采用商业贷款方式购房，贷款利率可参考公积金贷款利率。
2.加强城乡规划建设，优化宜居宜业环境
借助国家新型城镇化及社会主义新农村建设的契機，加强城乡规划、村镇规划，进一步优化村镇布局，把新农村建设与小城镇建设发展有机结合，吸引农民向小城镇聚集。在城市棚户区改造及园区等的工程建设中，积极采取货币化补贴的方式，提高货币补贴的比例，并引导和鼓励被拆迁户通过购买商品房解决住房问题。开展专项行动，严厉打击违法用地、违法建设，在全国集中部署开展打击违法违规建设专项行动。管理部门要加大执法检查力度，坚决遏制和消除违章建设蔓延势头，依法拆除各类违规违章建设的房屋，在打击违法违规建设的同时，开发适应农民需求的商品房户型，满足农民的个性化需求，建设宜居宜业的城市及社区环境，使农民住得下、住得舒服、住得安心。 3.强化城市基础设施，吸引农民进城购房
农民进城购房将给城市基础设施及公共服务带来较大压力，基础设施及公共服务的承载力也决定了可以负担多少农民进城。因此，要真正吸纳农民进城，急需加快完善城市基础设施和服务设施，提高城市承载能力。要加大财政投入力度，重点用于城市道路、管网、污水垃圾处理设施等基础设施建设，以及教育、医疗、文体等公共服务设施建设，建设优美的人居环境、良好的公共服务、充足的承载能力，尤其加大对教育的投入，加快幼儿园、小学建设，完善社区配套服务，提高对农民进城购房的吸引力。
4.提升城市产业水平，吸纳进城农民就业
解决农民进城购房后的就业问题是农民能否在城市长期定居的重要保障。要不断优化城市产业结构，提升产业发展水平，大力发展服务业吸纳农民工就业。不断推进产业转型升级，促进新型城镇化与新型工业、现代服务业、现代农业融合发展，不断增强城镇产业集聚能力、就业创造能力和人口吸纳能力，不断提高农民收入，增强安身立城的本领。鉴于农民受教育水平普遍较低，要加强劳动技能培训，提高农民的就业技能，增强农民就业能力。调动政府、用人单位和农民的能量来工共同努力，开展多形式、多层次、多渠道的技能培训，就业创业培训、再就业培训及就业信息服务，提升进城农民就业能力。
5.健全社会保障体系，解决农民后顾之忧
我国的社会保障体系已经取得了长足发展但仍不健全、不完善，医疗、教育等公共资源与人们需求之间的差距仍然较大，看病难、看病贵、上学难、上学贵等问题依然突出，教育、医疗支出在人们支出中占有较高比例，或人们将较多的收入用作储蓄以备未来可能的急需，因而人们实际的可支配收入较低。因而，挖掘农民购房潜力，要不断完善社会保障体系建设，把农民纳入保险體系覆盖范围，健全大病医疗保险；进一步加强对教育的支持，加大对农村教育的投入，解决农民的后顾之忧，使农民有钱的同时也敢花、敢消费，真正挖掘出农民的购房潜力，并将购房潜力真正转化为有效需求。
6.推进城市公共服务体制改革，提升进城农民归属感
从根本上吸引农民进城购房，需要让农民真正融入城市，提高进城农民的归属感。加快推进户籍制度改革，从根本上突破阻碍城乡人口流动的城乡二元结构的束缚，将进城购房农民及时纳入城市公共服务覆盖范围，真正实现进城农民市民化。强化社保职能，允许落户的购房农民可以自主选择农村居民养老保险、城镇居民养老保险和城镇职工养老保险等，并实现不同保险间有效衔接，不断加强服务、提高效率、方便群众。另外，对于进城后在城镇从事自由职业和自我创业的农民，也应积极把他们纳入城市居民应享有的公共服务覆盖范围，为其提供平等的社会保障服务，真正实现进城农民市民化，提高进城农民的归属感，为后续进城农民提供正面促进效应。
作者简介：刘 锋（1986-），男，汉族，博士，助理研究员，主要从事宏观经济、房地产等研究。