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一、农房抵押及市场化的现实意义
农村住房（下称“农房”）可以抵押贷款及市场化，是广大农民兄弟多年的愿望。我县早在2006年以前就曾有过大胆尝试。县委、县政府勇于承担责任，相关部门也积极推进，房管部门办理农房抵押登记，金融部门予以发放贷款，土地部门对城镇内农房以补交土地出让金的形式改变土地性质等，使农民共享改革开放的成果，并得到财产性收入。但2007年以后，由于各种原因我县停止了这些尝试。
推行农房抵押及市场化，首先，在法律上具有一定的可行性。从立法实践看，法律一般滞后于社会实践。《物权法》强调对物的经济效益价值追求，宅基地使用权作为一种用益物权，若仅仅是确定其归属，其财产的价值不能得到充分发挥利用，只能成为农民的“死产”。只有允许宅基地使用权流转，才能将资源流向有效的利用主体，实现资源的最优配置。且《土地管理法》第62条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。这反映出从立法本意上，对农村宅基地使用权的流转是没有禁止性规定的，那么推行农房抵押及市场化在法律上也就存在一定的空间。
其次，在现实中具有一定的必要性。农民的财产除土地承包权外，唯有宅基地使用权。财产的匮乏使农民创造财富的机会减少，若再对唯一可利用的财产作出禁止或限定，就使农民丧失了融通资金的基本手段及置换房屋到城镇购房安居的机会。目前我县农民约110万人，人均住宅建筑面积约30. 1平方米，以住房平均680元成本计算，我县现有农村住宅价值约225亿元。而现阶段我县农村经济发展资金缺乏，小额信用贷款又难以满足生产和生活需要。要想真正实现城乡统筹发展，建设社会主义新农村，当务之急是让这些“死产”的潜在价值利用起来，变成扩大生产的货币价值。这一现实已在呼唤制度创新，切实解决农村住宅的出租、交易和抵押问题。党的十七届三中全会通过了《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，为我们指明了方向，浙江省各级政府认真贯彻中央决定，出台实施意见，提出了要以盘活农村土地存量资源和增加农民财产性收入为目标，探索农房和宅基地抵押及市场化的有效途径。2009年1月，温州市政府召开专题会议，研究探索农房抵押工作，并明确试行农房抵押贷款，激活农民“沉睡的资产”。周边一些市县也开始尝试推出这一有利民生的举措。从我县实际情况看，我认为要借此东风，破冰尝试。
推行农房抵押及市场化不仅可以融资发展生产及增加农民财产性收入，也是实现住有所居的途径之一。我县有两个事实必须面对：一是不少农村不是原有意义上的农村；二是很多农民不是传统意义上的农民。我县是一个新建的县，其主要城镇也都是新建城镇，而且范围不断扩大，农村已变为商业氛围浓厚的城中村和居委会，人口梯次流动跨度很大，农民既离土又离乡，不少农村户口记载上百户近千人，实际在原籍地居住的还不到一半，而且以自理口粮进城落户的更多，农业产值比重不断下降，城市化程度不断提高。但是政府出让土地建设商品房，从统计上看仍然有限（据房管部门2004-2008年的统计，商品房供应约226万平方米，如果以130平方米/套计算，也仅17000多套），且城镇户口及机关人员购买的占了大部分，因此，进城落户的居民与当地农民私下调剂买卖房屋及其他方式交易就有了空间。尽管城镇范围内农房交易予以限制，但仍然无法禁止，特别是前几年，房地产市场发育还不健全，且刚进城农民还不富裕，暂时买农民房以作安身之处比较普遍。根据这一实际，本着实事求是的态度，我认为要开辟一条途径使农房出租、交易、抵押在一定条件下合法化。十七届三中全会通过的《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提出了“逐步使在城镇稳定就业的农民工在住房等与城镇居民享有同等待遇”。现阶段我县政府解决这一问题困难非常大，也需要农民兄弟间房产调剂，以解决住有所居。
二、开展农村住房抵押贷款需要关注的细节
农村宅基地改革可以在农房抵押上先行一步，然后再逐步探索推进市场化途径。但推进过程中要综合考虑多方面情况，尽量弱化其对农民生活保障及稳定的负面影响，遵循“有条件抵押，渐进推进”原则。
1.要加快推进农房土地及房产发证工作，明确产权，使其产权清晰。
2.农房抵押权人要限定为各金融机构、住房公积金管理中心及小额供求机构，抵押额度予以合理确定。
3.实行联保制度，抵押人承诺因抵押而造成财产处置后能有安身之处，提供住所的所有人要予以保证，以免流离失所。
4.因抵押贷款无法偿还的，其财产处置受让范围可以为全县农民，补交出让金后允许改变土地性质，建议土地出让金返回一部分给村集体经济组织用于农村发展及失房农户的住房救助。
5.农房抵押的配套政策要逐步予以建立，包括农房评估办法和农村住房保障的保险机制等。
三、农房流转的市场化途径探索
1.率先在城镇规划区范围内推行农房流转试点工作。一是城镇规划区内的农房主人绝大多数已不从事传统意义的农业，实际上已经成为市民，只不过是一种身份而已；二是城镇规划区内的农房具有可观的价值。
2.农房流转过程要经过村集体经济组织同意，因为农房所占有的宅基地没有完全产权。经过集体经济组织同意，从法定程序上可以视同征为国有，亦可避免一些农户又向集体经济组织申请宅基地。
3.农房流转要补交出让金转为国有土地。补交的出让金返回一定比例给村集体经济组织，由集体经济组织提取一部分用于成员的住房保险，保障失房农民的今后居住救助问题。
4.建议当地政府逐步建立起社会综合保障体系。
农村住房（下称“农房”）可以抵押贷款及市场化，是广大农民兄弟多年的愿望。我县早在2006年以前就曾有过大胆尝试。县委、县政府勇于承担责任，相关部门也积极推进，房管部门办理农房抵押登记，金融部门予以发放贷款，土地部门对城镇内农房以补交土地出让金的形式改变土地性质等，使农民共享改革开放的成果，并得到财产性收入。但2007年以后，由于各种原因我县停止了这些尝试。
推行农房抵押及市场化，首先，在法律上具有一定的可行性。从立法实践看，法律一般滞后于社会实践。《物权法》强调对物的经济效益价值追求，宅基地使用权作为一种用益物权，若仅仅是确定其归属，其财产的价值不能得到充分发挥利用，只能成为农民的“死产”。只有允许宅基地使用权流转，才能将资源流向有效的利用主体，实现资源的最优配置。且《土地管理法》第62条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。这反映出从立法本意上，对农村宅基地使用权的流转是没有禁止性规定的，那么推行农房抵押及市场化在法律上也就存在一定的空间。
其次，在现实中具有一定的必要性。农民的财产除土地承包权外，唯有宅基地使用权。财产的匮乏使农民创造财富的机会减少，若再对唯一可利用的财产作出禁止或限定，就使农民丧失了融通资金的基本手段及置换房屋到城镇购房安居的机会。目前我县农民约110万人，人均住宅建筑面积约30. 1平方米，以住房平均680元成本计算，我县现有农村住宅价值约225亿元。而现阶段我县农村经济发展资金缺乏，小额信用贷款又难以满足生产和生活需要。要想真正实现城乡统筹发展，建设社会主义新农村，当务之急是让这些“死产”的潜在价值利用起来，变成扩大生产的货币价值。这一现实已在呼唤制度创新，切实解决农村住宅的出租、交易和抵押问题。党的十七届三中全会通过了《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，为我们指明了方向，浙江省各级政府认真贯彻中央决定，出台实施意见，提出了要以盘活农村土地存量资源和增加农民财产性收入为目标，探索农房和宅基地抵押及市场化的有效途径。2009年1月，温州市政府召开专题会议，研究探索农房抵押工作，并明确试行农房抵押贷款，激活农民“沉睡的资产”。周边一些市县也开始尝试推出这一有利民生的举措。从我县实际情况看，我认为要借此东风，破冰尝试。
推行农房抵押及市场化不仅可以融资发展生产及增加农民财产性收入，也是实现住有所居的途径之一。我县有两个事实必须面对：一是不少农村不是原有意义上的农村；二是很多农民不是传统意义上的农民。我县是一个新建的县，其主要城镇也都是新建城镇，而且范围不断扩大，农村已变为商业氛围浓厚的城中村和居委会，人口梯次流动跨度很大，农民既离土又离乡，不少农村户口记载上百户近千人，实际在原籍地居住的还不到一半，而且以自理口粮进城落户的更多，农业产值比重不断下降，城市化程度不断提高。但是政府出让土地建设商品房，从统计上看仍然有限（据房管部门2004-2008年的统计，商品房供应约226万平方米，如果以130平方米/套计算，也仅17000多套），且城镇户口及机关人员购买的占了大部分，因此，进城落户的居民与当地农民私下调剂买卖房屋及其他方式交易就有了空间。尽管城镇范围内农房交易予以限制，但仍然无法禁止，特别是前几年，房地产市场发育还不健全，且刚进城农民还不富裕，暂时买农民房以作安身之处比较普遍。根据这一实际，本着实事求是的态度，我认为要开辟一条途径使农房出租、交易、抵押在一定条件下合法化。十七届三中全会通过的《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提出了“逐步使在城镇稳定就业的农民工在住房等与城镇居民享有同等待遇”。现阶段我县政府解决这一问题困难非常大，也需要农民兄弟间房产调剂，以解决住有所居。
二、开展农村住房抵押贷款需要关注的细节
农村宅基地改革可以在农房抵押上先行一步，然后再逐步探索推进市场化途径。但推进过程中要综合考虑多方面情况，尽量弱化其对农民生活保障及稳定的负面影响，遵循“有条件抵押，渐进推进”原则。
1.要加快推进农房土地及房产发证工作，明确产权，使其产权清晰。
2.农房抵押权人要限定为各金融机构、住房公积金管理中心及小额供求机构，抵押额度予以合理确定。
3.实行联保制度，抵押人承诺因抵押而造成财产处置后能有安身之处，提供住所的所有人要予以保证，以免流离失所。
4.因抵押贷款无法偿还的，其财产处置受让范围可以为全县农民，补交出让金后允许改变土地性质，建议土地出让金返回一部分给村集体经济组织用于农村发展及失房农户的住房救助。
5.农房抵押的配套政策要逐步予以建立，包括农房评估办法和农村住房保障的保险机制等。
三、农房流转的市场化途径探索
1.率先在城镇规划区范围内推行农房流转试点工作。一是城镇规划区内的农房主人绝大多数已不从事传统意义的农业，实际上已经成为市民，只不过是一种身份而已；二是城镇规划区内的农房具有可观的价值。
2.农房流转过程要经过村集体经济组织同意，因为农房所占有的宅基地没有完全产权。经过集体经济组织同意，从法定程序上可以视同征为国有，亦可避免一些农户又向集体经济组织申请宅基地。
3.农房流转要补交出让金转为国有土地。补交的出让金返回一定比例给村集体经济组织，由集体经济组织提取一部分用于成员的住房保险，保障失房农民的今后居住救助问题。
4.建议当地政府逐步建立起社会综合保障体系。