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摘要：项目管理在房地产行业中已经成为了一种重要的保障产品的质量和获得经济利益的有效手段，项目管理的研究应用逐渐的受到房地产开发企业的重视，本文结合作者自身从事房地产开发企业的项目管理工作的经验，对影响工程建设的主要因素进行了重点分析，并对开发商在实际的项目管理中的关键点和难点进行了探讨，提出了一些优化措施，力求降低项目管理的难度。
关键词：房地产开发;项目管理;难点与对策
中图分类号：F293 文献标识码：A
房地产是我国的支柱性产业，因而实现其资源配置的最大化能够带动经济的增长以及促进社会的稳定，至于如何实现最优配置就成为了房地产行业发展的研究热点，房地产开发是一个庞大的复杂工程，通过项目管理能够把不同的环节和项目的整体开发连系到一起，通过每个环节之间的协调发展、密切联系能够实现房地产行业在生态效益、经济效益以及社会效益的统一，有利于其持续健康的发展。
1房地产开发项目中存在的难点
1.1工程承包合同不完善，缺乏有关收尾工作的具体细节
目前很多企业签订的工程承包合同中的内容制定的不够严密，例如，项目收尾阶段中常常会存在一些交叉的施工内容，但是在发包时缺乏对内容以及接口的明确界定，增加了工程收尾工作的困难。随着高层项目以及较大型小区的逐渐出现，在施工中需要众多的施工单位参与进来，就会出现诸如：交叉作业、如何安排进场以及退场的时间等问题。甲方不仅要和选中的来完成单位工程的施工企业共同签订总承包合同，而且还需要和许多的配套工程以及专业工程的施工单位订立工程的施工合同。在工程的前期由于主要是由总承包单位的土建施工工作，因此项目管理工作难度不大，对于施工企業内部进行的分包也都由总的施工单位进行自己管理。其中的难点就在于和甲方独立签订的施工合同中没有说明有关工程的接口、配合等具体的要求。由于在招标时没有完善的要求，在签订工程的施工合同时又没有保证其严密性，特别是缺乏与工程配合、半成品的保护以及交接口处理有关的具体细节问题。有些施工单位与房地产开发单位的合作意识不强，往往会对甲方分包的工程在配合的过程中过于斤斤计较，过度认真，导致了工程项目在管理时困难重重，往往会在脚手架、费用分摊、临时水电的使用、垂直运输、垃圾处理、材料摆放、成品保护、配合费用、安全文明施工、交接验收、工程资料的衔接以及资料的整合管理等方面容易产生纠缠不清的状况，上述状况的发生会造成工期的拖延。
1.2所建立的管理体制不完善
对项目管理的理解不够深入一直伴随着我国的房地产开发，我国的项目管理一直都是照搬国外，虽然在使用时都是严格按照程序，但是由于缺少对实际情况的分析以及对知识的深入理解，导致事前、事中和事后出现了脱节的情况，所以也总是无法很好地掌控成本和进度，与此同时预期目标也出现了很大的偏离。超出预期的方面主要有管理费用居高不下，房价难以控制，开发成本过高，延迟交房等等。
1.3甲方供料不当容易影响项目管理的效果
开发商为了为了实现集中整合利用社会资源的目标，通常情况下，会选择集中采购的方案，这样一来便于节约投资、控制成本，同时也可以保障项目所需的主要材料和设备的及时供货和质量，所以通常会在施工合同中约定工程所需的材料由甲方提供。甲方供料也就是开发商供应施工所需的水泥、木材、钢材、商品混凝土、电梯、变配电、空调以及水泵等主要材料和设备。然而一些开发商供货的内容不仅多而且还很细，甚至有的还存在甲方在供料时有关交接、验收以及保存等方面的环节，这在很大程度上加大了开发商的工作量，并且承包方还容易养成依赖性，一旦发生工程事故，承包方就会很容易把工期拖延以及工程质量的责任推给甲方。与此同时，甲方供料的质量问题以及由供应滞后会给施工造成的工期拖延和质量问题找到一个很好的理由，甚至也给承包商进行索赔留下了机会，间接的就增加了项目的成本也给项目管理带来了挑战。因此在甲方供料的方式以及供料的范围上如果选择不当会大大的降低实施的效果，增加了开发商进行项目管理的难度。[1]
2改善和加强房地产开发项目管理的优化措施
2.1完善合同文件，注重细节
要想做好合同管理工作，必须有一个全面的、扎实的基础，也就是要对国家的政策、行业规定、项目的工程量、原材料的价格以及所需的设备有一个清楚的了解，要深入的进行市场调研、掌握行业发展的技术，并且要对掌握的情况进行及时的更新。从项目的建议书阶段开始就要做好扎实的基础工作，最大程度的保障投资估算是建立在可靠和科学的基础之上的，其次就要在合同中重视工程的收尾工作。开发商都非常重视在项目的整体运作上收尾阶段的项目管理工作，开发商的主管工程领导在项目收尾阶段会建立一个整合工程管理、物业管理、材料、开发、技术、销售等内部人员的临时工程收尾机构，这个机构将与现场的管理者协调工作，一起完成项目交付、移交工作和项目管理等收尾工作。
2.2加强项目质量管理与控制
在人们的各项投资中房地产投资一直以来都占据着很大的比例，房价的性价比和房屋质量是人们在购房时所要考虑的主要因素，因此，房屋的质量是房地产商对购房者的最低保证，一般房屋质量的好换在开始的一个月里看不出来，但是，很多质量问题会随着时间的飞逝而逐渐显示出来，因此，开发商要做到保质保量，做到量化要求，就应该在房屋修建中对施工、机械、材料、人员等方面做到严格管理和控制。对开发商而言其商品房的其他基础设施也要做到让顾客满意，尤其是排水、暖通方面的顺畅，与此同时，商品房的售后管理和控制也需要提高，及时组建售后项目管理队伍，让顾客的要求和建议能够得到及时有效的回复，及时处理房屋的维修和物业工作，深入讨论顾客提出的意见和建议，这样利于为一个项目的规划和决策工作提出可行性的建议。[2]
2.3要尽量减少甲方进行分包的项目、合理确定甲方的责任
在整个项目中由甲方分包出去的项目的所有内容不仅要细化更要深化有关合同中的条件，进行系统化、的全面的合同建设管理。在编制招投标文件以及制定工程建设的承包合同时，能让总承包单位去施工的就要尽最大可能的让总包单位去组织工作，开发商可以有选择的同意总包单位的分包，总包单位在选择分包单位时一定要保障分包单位在技术层面上的专业性，对于那些由开发商进行主持分包招投标各项事宜，并最终确认的分包单位，如果开发商同意的话，可以允许分包单位和总承包单位对分包工程的各项内容签订合同。这样就会给甲方以及监理方的协调和管理提供了方便，这样可以有效的规避质量、安全、保修责任以及工期等风险。对于那些总承包单位不能组织分包的内容，就必须对发包工程的招标合同条件进行深化和细化，减少甲方必须在现场进行协调的工作量，让合同在实际的操作中体现业主的主动性以及主导性。[3]
3结束语
简而言之，开发商在严格的房地产开发流程下进行规范的操作，其次，建立与项目管理任务相配套的科学的、严密的制度和组织，使每个流程阶段中所要完成的工作的严肃性和计划性都得到所有增加，很好的实现项目管理的预控，只有这样就会降低项目管理在实际操作中的难度，有效的提高项目管理的效率。
参考文献
[1] 刘季鹏.浅谈房地产开发管理中若干难点及措施研究[J].城市建设理论研究（电子版）,2013,(15).
[2] 董海.浅谈房地产开发项目工程管理难点[J].城市建设理论研究（电子版） ,2013,(27).
[3] 郭文峰.对房地产项目工程管理实际关键难点的解析[J].管理学家 ,2013,(24):272-
关键词：房地产开发;项目管理;难点与对策
中图分类号：F293 文献标识码：A
房地产是我国的支柱性产业，因而实现其资源配置的最大化能够带动经济的增长以及促进社会的稳定，至于如何实现最优配置就成为了房地产行业发展的研究热点，房地产开发是一个庞大的复杂工程，通过项目管理能够把不同的环节和项目的整体开发连系到一起，通过每个环节之间的协调发展、密切联系能够实现房地产行业在生态效益、经济效益以及社会效益的统一，有利于其持续健康的发展。
1房地产开发项目中存在的难点
1.1工程承包合同不完善，缺乏有关收尾工作的具体细节
目前很多企业签订的工程承包合同中的内容制定的不够严密，例如，项目收尾阶段中常常会存在一些交叉的施工内容，但是在发包时缺乏对内容以及接口的明确界定，增加了工程收尾工作的困难。随着高层项目以及较大型小区的逐渐出现，在施工中需要众多的施工单位参与进来，就会出现诸如：交叉作业、如何安排进场以及退场的时间等问题。甲方不仅要和选中的来完成单位工程的施工企业共同签订总承包合同，而且还需要和许多的配套工程以及专业工程的施工单位订立工程的施工合同。在工程的前期由于主要是由总承包单位的土建施工工作，因此项目管理工作难度不大，对于施工企業内部进行的分包也都由总的施工单位进行自己管理。其中的难点就在于和甲方独立签订的施工合同中没有说明有关工程的接口、配合等具体的要求。由于在招标时没有完善的要求，在签订工程的施工合同时又没有保证其严密性，特别是缺乏与工程配合、半成品的保护以及交接口处理有关的具体细节问题。有些施工单位与房地产开发单位的合作意识不强，往往会对甲方分包的工程在配合的过程中过于斤斤计较，过度认真，导致了工程项目在管理时困难重重，往往会在脚手架、费用分摊、临时水电的使用、垂直运输、垃圾处理、材料摆放、成品保护、配合费用、安全文明施工、交接验收、工程资料的衔接以及资料的整合管理等方面容易产生纠缠不清的状况，上述状况的发生会造成工期的拖延。
1.2所建立的管理体制不完善
对项目管理的理解不够深入一直伴随着我国的房地产开发，我国的项目管理一直都是照搬国外，虽然在使用时都是严格按照程序，但是由于缺少对实际情况的分析以及对知识的深入理解，导致事前、事中和事后出现了脱节的情况，所以也总是无法很好地掌控成本和进度，与此同时预期目标也出现了很大的偏离。超出预期的方面主要有管理费用居高不下，房价难以控制，开发成本过高，延迟交房等等。
1.3甲方供料不当容易影响项目管理的效果
开发商为了为了实现集中整合利用社会资源的目标，通常情况下，会选择集中采购的方案，这样一来便于节约投资、控制成本，同时也可以保障项目所需的主要材料和设备的及时供货和质量，所以通常会在施工合同中约定工程所需的材料由甲方提供。甲方供料也就是开发商供应施工所需的水泥、木材、钢材、商品混凝土、电梯、变配电、空调以及水泵等主要材料和设备。然而一些开发商供货的内容不仅多而且还很细，甚至有的还存在甲方在供料时有关交接、验收以及保存等方面的环节，这在很大程度上加大了开发商的工作量，并且承包方还容易养成依赖性，一旦发生工程事故，承包方就会很容易把工期拖延以及工程质量的责任推给甲方。与此同时，甲方供料的质量问题以及由供应滞后会给施工造成的工期拖延和质量问题找到一个很好的理由，甚至也给承包商进行索赔留下了机会，间接的就增加了项目的成本也给项目管理带来了挑战。因此在甲方供料的方式以及供料的范围上如果选择不当会大大的降低实施的效果，增加了开发商进行项目管理的难度。[1]
2改善和加强房地产开发项目管理的优化措施
2.1完善合同文件，注重细节
要想做好合同管理工作，必须有一个全面的、扎实的基础，也就是要对国家的政策、行业规定、项目的工程量、原材料的价格以及所需的设备有一个清楚的了解，要深入的进行市场调研、掌握行业发展的技术，并且要对掌握的情况进行及时的更新。从项目的建议书阶段开始就要做好扎实的基础工作，最大程度的保障投资估算是建立在可靠和科学的基础之上的，其次就要在合同中重视工程的收尾工作。开发商都非常重视在项目的整体运作上收尾阶段的项目管理工作，开发商的主管工程领导在项目收尾阶段会建立一个整合工程管理、物业管理、材料、开发、技术、销售等内部人员的临时工程收尾机构，这个机构将与现场的管理者协调工作，一起完成项目交付、移交工作和项目管理等收尾工作。
2.2加强项目质量管理与控制
在人们的各项投资中房地产投资一直以来都占据着很大的比例，房价的性价比和房屋质量是人们在购房时所要考虑的主要因素，因此，房屋的质量是房地产商对购房者的最低保证，一般房屋质量的好换在开始的一个月里看不出来，但是，很多质量问题会随着时间的飞逝而逐渐显示出来，因此，开发商要做到保质保量，做到量化要求，就应该在房屋修建中对施工、机械、材料、人员等方面做到严格管理和控制。对开发商而言其商品房的其他基础设施也要做到让顾客满意，尤其是排水、暖通方面的顺畅，与此同时，商品房的售后管理和控制也需要提高，及时组建售后项目管理队伍，让顾客的要求和建议能够得到及时有效的回复，及时处理房屋的维修和物业工作，深入讨论顾客提出的意见和建议，这样利于为一个项目的规划和决策工作提出可行性的建议。[2]
2.3要尽量减少甲方进行分包的项目、合理确定甲方的责任
在整个项目中由甲方分包出去的项目的所有内容不仅要细化更要深化有关合同中的条件，进行系统化、的全面的合同建设管理。在编制招投标文件以及制定工程建设的承包合同时，能让总承包单位去施工的就要尽最大可能的让总包单位去组织工作，开发商可以有选择的同意总包单位的分包，总包单位在选择分包单位时一定要保障分包单位在技术层面上的专业性，对于那些由开发商进行主持分包招投标各项事宜，并最终确认的分包单位，如果开发商同意的话，可以允许分包单位和总承包单位对分包工程的各项内容签订合同。这样就会给甲方以及监理方的协调和管理提供了方便，这样可以有效的规避质量、安全、保修责任以及工期等风险。对于那些总承包单位不能组织分包的内容，就必须对发包工程的招标合同条件进行深化和细化，减少甲方必须在现场进行协调的工作量，让合同在实际的操作中体现业主的主动性以及主导性。[3]
3结束语
简而言之，开发商在严格的房地产开发流程下进行规范的操作，其次，建立与项目管理任务相配套的科学的、严密的制度和组织，使每个流程阶段中所要完成的工作的严肃性和计划性都得到所有增加，很好的实现项目管理的预控，只有这样就会降低项目管理在实际操作中的难度，有效的提高项目管理的效率。
参考文献
[1] 刘季鹏.浅谈房地产开发管理中若干难点及措施研究[J].城市建设理论研究（电子版）,2013,(15).
[2] 董海.浅谈房地产开发项目工程管理难点[J].城市建设理论研究（电子版） ,2013,(27).
[3] 郭文峰.对房地产项目工程管理实际关键难点的解析[J].管理学家 ,2013,(24):272-